Autore: Studio

Lo scorso anno io e mio marito, in comunione di beni, abbiamo venduto un appartamento (giugno 2014) acquistato nell’aprile 2009 con le agevolazioni della prima casa.
Adesso vogliamo entrare come soci in una cooperativa edilizia, dove già le villette sono pronte. Ma la persona che cura la parte amministrativa ci ha detto che deve trascorrere un anno solare dal quale risulti che non possediamo un’appartamento. Quindi tutto il 2015 e l’atto poterlo fare non prima dell’1/01/2016.
È veramente così o possiamo diventare soci sin da ora? Qual’e la normativa?

Risposta al quesito:
Avendo venduto l’appartamento dopo oltre cinque anni dall’acquisto, non si decade dalle agevolazioni fiscali fruite.
Inoltre,ai sensi dell’art. 7 della L. 448/1998, se entro un anno dalla vendita si acquista un immobile avente i requisiti per usufruire delle “agevolazioni prima casa” si ha diritto ad un credito d’imposta pari al valore dell’imposta di registro o dell’iva pagata in occasione del primo acquisto, ma in ogni caso non superiore all’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Quella appena illustrata è la disciplina generale, che dovrebbe essere applicabile anche al caso di specie, a meno che lo Statuto della Cooperativa preveda specificamente che per diventare soci occorra dimostrare di non aver posseduto alcun immobile nell’anno precedente.

Mia moglie è assegnataria di un appartamento di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, l’alloggio è stato già assegnato ed a breve dovremmo arrivare al rogito.
Essendo mia moglie proprietaria al 50% di un altro immobile in cui abitavamo prima, ma che non aveva i requisiti come numero di locali ad accogliere il nostro nucleo familiare, chiedo:
1) Al momento dell’atto sarà applicata ugualmente l’IVA al 4 % o al 10%?
2) se la risposta al precedente quesito fosse al 10%, ci converrebbe con un atto di donazione spostare quel 50% dell’immobile a me proprietario della restante parte? Questo ci permetterebbe di pagare l’iva al 4% oppure saremo costretti comunque a pagarla al 10%?

Risposta al quesito:
Per poter usufruire dell’aliquota iva agevolata al 4% è necessario che l’acquirente non vanti il diritto di proprietà (nemmeno in comunione col coniuge) né altro diritto reale, su un immobile, idoneo ad essere adibito ad abitazione, situato nello stesso Comune.
E’, altresì, indispensabile che l’acquirente medesimo non sia titolare (neanche parzialmente o in comunione col coniuge), dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, in tutto il territorio nazionale, su altro immobile per il cui acquisto abbia usufruito della suddetta agevolazione.
Da quanto prospettato emerge, quindi, come l’aliquota iva applicabile al caso di specie sia quella del 10%.
L’atto di liberalità ipotizzato consentirebbe, invece, di usufruire dell’aliquota iva al 4%, sempre che l’immobile oggetto della donazione non sia in comunione legale tra i coniugi.

Nella mia cooperativa vengono sistematicamente cambiati i verbali assembleari con la scusa di trascriverli.
Dopo vari verbali contestati verbalmente non avendo avuto nessuna ragione alla penultima assembla abbiamo mandato lettera raccomandata (a firma del numero soci come da statuto)per con testarla avendo nuovamente cambiato il verbale. Il presidente ha risposto dicendo che non bastava una lettera raccomandata ma che dovevamo contestare tramite lettera di un legale.
Tutto questo ci ha scoraggiati e abbiamo lasciato perdere. Ma nell’ultima assemblea, dove si discutevano punti all’ordine del giorno molto importanti,nella trascrizione del verbale è stato omesso un allegato e molti punti sono stati di fatto cambiati.
Ovviamente i segretari vengono scelti dal presidente prima e gli stessi alle nostre rimostranze si avvalgono di scuse futili per sottrarsi alle loro responsabilità. Questa volta però ci siamo formalizzati con lettera di legale alla quale il presidente tramite avvocato ha promesso di ridiscutere alcuni punti all’ordine del giorno.
In tutto questo ci può essere la revoca del mandato al presidente e tutti quelli corresponsabili?

Risposta al quesito:
La revoca del mandato agli amministratori può avvenire ogni qual volta sia venuto meno il rapporto fiduciario del mandato loro conferito dalla compagine sociale.
A maggior ragione nel caso di specie, dove sembra che gli amministratori alterino i deliberati assembleari con il presumibile scopo di trarre un profitto ingiusto.
Il caso potrebbe avere anche rilevanza penale e, conseguentemente, la relativa responsabilità potrebbe essere estesa anche a soggetti che abbiano concorso nella commissione del fatto.

Faccio parte del Consiglio di Amministrazione di una Società Coop. a proprietà indivisa.
La responsabilità civile e penale è della Società cooperativa, del C.D.A. o del Presidente?

Risposta al quesito:
La responsabilità penale è comunque riconducibile alla persona fisica che ha commesso il reato.
E’ prevista una sorta di responsabilità penale amministrativa sussidiaria in capo alla Società, allorquando la struttura societaria sia tale da non ostacolare l’attività criminosa del soggetto responsabile (ipotesi più che rara per le società cooperative edilizie).
La responsabilità civile nei confronti dei terzi è solidale per l’attività posta in essere dall’amministratore nell’esercizio delle sue funzioni.
In ogni caso i soci e la Cooperativa medesima possono agire con azione di responsabilità verso gli amministratori che, con il loro operato, abbiano arrecato danni alla compagine sociale e alla stessa Società.

Sono socio di una cooperativa a proprietà indivisa. Estinto il mutuo, dovremmo procedere alla trasformazione della cooperativa a proprietà divisa e l’assegnazione ai soci dell’alloggio occupato.
Nell’ipotesi che un socio non voglia, o non possa per motivi economici o personali aderire alla trasformazione e assegnazione dell’alloggio, cosa ne consegue e che ripercussione ha sui soci aderenti?

Risposta al quesito:
La norma prevede che la trasformazione della Cooperativa sia deliberata a maggioranza, sicché nel caso di mancata adesione di alcuni soci si prospettano due ipotesi: la prima che la Cooperativa prosegua a proprietà indivisa solamente per le unità assegnate in uso ai soci di minoranza.
In tal caso, tuttavia, devono permanere le condizioni del numero minimo di soci per la gestione della Cooperativa.
Nell’ipotesi in cui non ci siano le condizioni per la prosecuzione della Cooperativa, gli alloggi residui vengono assunti in gestione dall’Istituto Autonomo Case Popolari che prosegue il rapporto con i soci assegnatari.

Nel 2011 sono entrata a far parte di una coop. di abitazione che stava costruendo delle abitazioni su zona Peep, dopo un anno circa in cui ho versato ciò che dovevo per poi accedere al mutuo, improvvisamente si fermano i lavori.
La ditta che nel frattempo avevamo conosciuto ci dice che non può più continuare perchè il Presidente non paga più. Dopo che noi soci ci siamo conosciuti e ci siamo occupati di conoscere i problemi che colpivano il nostro progetto e dopo una serie di vicissitudini riusciamo a far dimettere il vecchio presidente insieme al suo consiglio e ne formiamo un altro di cui io stessa faccio parte.
Cominciamo con molte difficoltà a ricostruire la storia contabile della coop. fino a quando ci fermiamo perchè ci manca la delibera di giunta con cui il comune delibera l’esproprio del terreno. Questa, ovviamente, è condizione essenziale per la Banca la quale non vuole concederci il mutuo.
Consapevoli del fatto di essere stati truffati decidiamo di procedere con la liquidazione coatta amministrativa perchè nel frattempo si sono presentati una quantità di creditori che dichiarano di vantare credito nei confronti della coop. Abbiamo denunciato agli organi competenti ma siamo molto sfiduciati perchè abbiamo paura di aver perso i nostri soldi e la casa.
Nel frattempo in una riunione informale al Comune ci viene detto che il Comune stesso è tranquillo nella sua posizione perchè la mancanza della delibera di giunta era concordata con la coop.
Volevo sapere solo se ci potrebbe essere una possibilità di recuperare i nostri soldi se decidiamo di denunciare il Comune marcando il fatto che nel momento in cui il nuovo consiglio di amministrazione si è accorto del problema si è dissociato dall’operato del vecchio consiglio denunciando alle autorità competenti.

Risposta al quesito:
Il problema che sembra emergere dai fatti esposti riguarda la permanenza dello stato d’insolvenza della Cooperativa, nonostante la nomina dei nuovi amministratori.
E’ molto probabile che, questi ultimi non abbiano potuto formulare un piano di risanamento, né abbiano saputo risolvere la questione con il Comune relativamente all’esproprio del terreno.
Nell’ottica che precede la Cooperativa sembra destinata alla liquidazione coatta amministrativa, con la conseguenza che la liquidatela dovrà provvedere a liquidare le attività, pagando prioritariamente i creditori terzi. Sembra improbabile che i crediti postergati dei soci possano essere soddisfatti, anche in misura minima.