Autore: Studio

Nel 1992 sono stato assegnatario di un appartamento in cooperativa.
All’atto pubblico ho pagato l’intero importo comprensivo del muto fondiario stipulato dal Presidente della cooperativa. Lo stesso nell’atto si obbligava a proprie cura e spesse alla restrizione dell’ipoteca.
Successivamente la cooperativa è fallita ed il Banco di Napoli istituto che ha elargito il mutuo ha fatto domanda di insinuazione nel fallimento per tutto l’importo erogato.
Il presidente della cooperativa non ha estinto il mio mutuo e preciso inoltre che ancora oggi il muto non è frazionato.
Facendo una visura catastale noto che ancora oggi il mio appartamento grava di ipoteca del banco di Napoli. Posso sapere come fare per cancellare l’ipoteca.

Risposta al quesito:
Se il frazionamento non viene eseguito contestualmente all’erogazione del mutuo, in tal caso l’Istituto mutuante deve frazionare l’importo mutuato tenendo conto della effettiva quota accollata da ciascun socio, come risultante dal preliminare di assegnazione.
In tal senso si è pronunciata la Suprema Corte di Cassazione e, in un caso analogo patrocinato dall’avv. Gualtiero Cannavò, il Tribunale di Roma ha condannato l’Istituto mutuante a provvedere al frazionamento del mutuo, non già in parte proporzionale al numero degli alloggi, bensì in base alla quota effettivamente accollata dal socio in sede di prenotazione dell’alloggio (vedasi la pagina del sito dedicata al diritto civile e commerciale).
Nel caso di specie, comunque, va verificata anche la posizione della Curatela ovvero Liquidatela in ordine all’assegnazione definitiva dell’alloggio.

E’ da sei anni che pago, in qualità di socio di una cooperativa edilizia di una quindicina di persone, quota annuale di 250 euro.
Oggi vengo contattato dal fondatore il quale mi comunica che a fine anno la cooperativa dovrebbe essere sciolta, ho diritto al rimborso, anche parziale, delle somme versate e degli interessi maturati?

Risposta al quesito:
Durante la vita sociale le Cooperative si servono delle contribuzioni dei soci per lo svolgimento delle proprie attività, evidenziando nelle apposite scritture contabili l’ammontare delle somme percepite e di quelle impiegate.
Se in sede di liquidazione, eseguiti tutti i pagamenti ai creditori e all’Erario, il bilancio finale riporta un avanzo di gestione, esso deve essere destinato come da Statuto sociale.
In tal caso una quota dell’avanzo va restituita  ai soci contribuenti, anche a titolo di remunerazione del capitale sociale.
Se, tuttavia, i versamenti dei soci sono stati eseguiti a titolo di anticipazioni, in tal caso esse vanno considerate debiti sociali e, ancorché postergate rispetto ai pagamenti in favore degli altri creditori, vanno restituite ai soci senza scontare le previsioni statutarie sulla destinazione degli utili finali.

Sono dal 1998 socio prenotatario di un dei 47 box realizzati dalla cooperativa nel seminterrato e da quella data, dopo il saldo del prezzo, ne ho le chiavi ed il possesso.
Ora il Commissario nominato dalla Regione Sicilia per fare gli atti vuole rivalutare i box a prezzi correnti. Al contempo non vuole però eseguire i lavori necessari al completamento e ripristino.
Comunque i lavori sommano a 180.000,00 euro e le differenze per rivalutazione chieste a ben 540.000,00 euro.
Io come gli altri ho già pagato il box e ritengo debba accollarmi solo la quota parte delle spese di cui sopra e non di più.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se  i poteri conferiti al Commissario Straordinario ricomprendono anche quelli dell’assemblea sociale, quale organo che dovrebbe approvare la “rivalutazione” del prezzo degli immobili realizzati dalla Cooperativa.
In secondo luogo va accertato se la rivalutazione sia giustificata da un costo obbiettivo, confortato da regolari pezze d’appoggio contabili.
Se, dopo la verifica, la lievitazione dei costi risulta regolare  sarebbe opportuno assecondare il Commissario, posto che, in caso contrario, la Cooperativa potrebbe essere dichiarata in stato di insolvenza ed essere messa in liquidazione coatta amministrativa.
Se nel corso degli accertamenti preliminari dovessero emergere responsabilità degli amministratori, i soci possono deliberare l’azione di responsabilità, che dovrà essere eseguita dal Commissario Straordinario.

Sono socio di una cooperativa edilizia s.p.a. e durante l’assemblea ordinaria dei soci per discutere i vari punti all’ordine del giorno, il Presidente risentitosi per alcuni apprezzamenti a lui rivolti dai soci in ordine alla gestione della cooperativa si è allontanato dall’assemblea, senza farvi più ritorno.
L’assemblea ha così proceduto alla sua immediata sfiducia (un solo socio dei presenti si è astenuto) e a fissare una nuova data per la nomina della carica vacante.
Ora chiedo, il verbale dell’assemblea recante quanto sopra, sottoscritto dai soci presenti, ma non dal Presidente, che si è volontariamente allontanato, è valido?

Risposta al quesito:
L’assemblea dei soci delibera validamente se l’argomento è stato preventivamente posto all’ordine del giorno.
Nel caso di specie non sembra che la revoca del mandato conferito al presidente fosse argomento previsto per la discussione e, pertanto, il relativo deliberato risulta invalido.
Anche lo stesso presidente, nella qualità di socio, può proporre opposizione innanzi al Tribunale e ottenere una sentenza a lui favorevole.

Sto per mettere in liquidazione una società srl, che ha 30.000.00 di capitale sociale, beni immobili (elettrodomestici esposti nel negozio in attesa di vendita) per 50.000.00 e un terreno con piattaforma acquistato nel 2009 con valore di 100.000.00.
Adesso abbiamo l’esigenza di assegnare ad uno dei soci il terreno, ma il terreno ha un mutuo ipotecario di 150.000.00.
E’ possibile assegnare il terreno anche se ha il mutuo?
Precisando che il socio a cui viene assegnato il terreno provvederà anche ad onorare le rate mensili rimaste che sono pari a circa 140.000.00.

Risposta al quesito:
Per effettuare validamente il trasferimento e liberare contestualmente la srl, occorre necessariamente il preventivo consenso dell’Istituto bancario mutuante, stante la disposizione del Codice Civile, secondo la quale il debito non può essere ceduto senza il consenso del creditore.

Un socio piuttosto anziano della Cooperativa ha venduto l’immobile ricevuto in assegnazione ed è morto dopo pochi mesi. Gli eredi hanno rinunciato all’eredità (che a questo punto era zero).
La cooperativa deve fare fronte a dei cospicui debiti e non può chiederli al socio defunto o agli acquirenti.
Vi è una responsabilità dell’amministratore per non aver bloccato o impugnato la vendita?

Risposta al quesito:
Gli amministratori non possono dismettere il patrimonio sociale se incombono debiti sulla Cooperativa, altrimenti incorrono nella responsabilità personale, che può essere fatta valere con l’azione votata dall’assemblea ovvero dal socio individualmente danneggiato.
Nel caso di assegnazione di alloggi sociali, in costanza di debiti della Cooperativa, ancora pendenti, gli amministratori avrebbero dovuto esporre, nell’atto pubblico di trasferimento della proprietà individuale, la riserva sulla integrazione del prezzo di assegnazione, ciò al fine di garantire il credito della Società anche nei confronti degli eventuali terzi acquirenti del bene ceduto.
Nel caso di specie, se gli amministratori hanno omesso l’adempimento che precede, gli amministratori rispondono con il loro patrimonio personale sino alla concorrenza del credito vantato dalla Cooperativa nei confronti del socio defunto.