Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono assegnatario di app.to in coop a proprietà divisa. Lavori ultimati. Ripartita l’esposizione bancaria (mutuo) sulle varie unità pure accatastate, la mia è gravata di un debito di € 156mila, con relativa ipoteca, su cui maturano a mio carico consistenti interessi (5,50%) per la banca.
Domando: posso chiedere alla banca di eliminare (sostituire) il mio detto debito con il ricavo di un mutuo sulla stessa unità, peraltro già gravata da ipoteca in suo favore, ma prima del rogito di intestazione e con la medesima coop in qualità di terzo datore di ipoteca?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che il socio assegnatario intenda rinegoziare il vecchio mutuo con la medesima Banca, ottenendo un tasso di interesse più conveniente.
In linea teorica la Banca potrebbe concedere un nuovo mutuo ed estinguere quello precedente, ma una tale operazione dovrebbe essere giustificata dalle obbiettive esigenze della parte mutuataria e, soprattutto, dalla “convenienza” della mutuante.
In pratica sembra improbabile che l’Istituto di credito consenta il nuovo mutuo, a meno che esso non riguardi il maggior numero di anni per il rimborso e sia accompagnato da idonee garanzie (reddito e età del mutuatario).

Descrivo sommariamente la situazione in cui mi trovo coinvolto per avere un suo parere in merito:
1) Ho stipulato un preliminare di vendita registrato presso l’ufficio delle entrate, ma non trascritto con atto notarile, per l’acquisto di un immobile in edilizia convenzionata;
2) Ho versato metà della somma con copertura fidejussoria assicurativa (per ora non saremmo comunque intenzionati ad escutere la fidejussione, abitando già nell’appartamento);
3) Da circa 6 mesi io e la mia famiglia (2 adulti + 2 minori) abbiamo avuto la consegna dell’immobile da parte della Cooperativa e vi abitiamo stabilmente con ottenimento della residenza;
4) avremmo dovuto stipulare l’atto notarile ma un’Impresa costruttrice (non quella che ha realizzato il mio intervento), ha posto un sequestro conservativo sull’immobile vantando crediti nei confronti della Cooperativa;
5) successivamente l’impresa costruttrice il nostro intervento ha predisposto un sequestro delle somme da noi dovute alla Cooperativa (teoricamente dovute, in quanto non essendo proprietari non siamo debitori di nulla);
6) la banca non ha ancora effettuato il frazionamento del mutuo, ormai la procedura perdura da almeno 6 mesi nonostante gli appartamenti siano accatastati;
7) la situazione è analoga per 10 aspiranti acquirenti su un totale di 12 appartamenti;
8) come ovvio i rogiti risultano ad oggi impossibili per il mancato frazionamento e per il sequestro conservativo dell’immobile. La cooperativa versa in conclamate difficoltà economiche (ufficialmente non ha ancora dichiarato fallimento) e, ad oggi, sta trattando con le parti per trovare una soluzione al problema, anche se la prima impresa sta comunque procedendo con la causa di arbitrato.
Sperando di aver illustrato la problematica in modo sufficientemente chiaro, Le faccio qualche domanda per le quali Le chiedo un parere:
1) nel caso non si trovasse un accordo extragiudiziario, come potrebbe evolvere la situazione? Tempistiche? Possibili scenari?;
2) nel caso l’immobile andasse all’asta credo di avere un diritto di prelazione all’acquisto: il prezzo di acquisto verrebbe comunque calmierato dalla presenza della convenzione non decaduta, essendo l’immobile completamente terminato o potrebbe essere battuto un prezzo libero? Come verrebbe determinato il prezzo a base d’asta? Se si partisse dal valore di mercato, il prezzo sarebbe sicuramente superiore a quello della convenzione;
3) come da preliminare, essendo stato consegnato l’immobile, non siamo più tenuti a rimborsare gli interessi del mutuo contratto dalla cooperativa con la banca. La banca potrebbe comunque rivalersi su di noi non ottenendo soddisfazione dalla cooperativa?
4) Si può obbligare la banca a procedere almeno con il frazionamento del mutuo? E se sì come?
5) Abbiamo qualche forma di tutela?

Risposta al quesito:
In base a quanto enunciato nel quesito, la situazione del prenotatario dell’alloggio è particolarmente complessa ed esige l’immediata scelta della strategia di tutela difensiva.
Occorre preliminarmente esaminare l’entità creditoria dell’impresa che ha ottenuto il sequestro conservativo e verificare se tale provvedimento cautelare insiste solamente sull’immobile di cui trattasi ovvero anche su altri beni della Cooperativa.
Successivamente, occorre raffrontare la capienza del patrimonio sociale sequestrato, ciò al fine di valutare se esistono concrete possibilità di escludere l’immobile in questione dall’importo necessario al soddisfacimento del credito dell’impresa sequestrante.
Con i dati che precedono si potrà valutare la convenienza a  procedere con atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile prenotato, previo pagamento del prezzo convenuto. Con l’atto di citazione si converrà in giudizio anche la Banca, obbligata al frazionamento del mutuo ai sensi dell’art. 39 TUB.
L’atto di citazione verrà trascritto nei registri immobiliari in modo da impedire ulteriori aggressioni di terzi oltre quella già esistente, inerente al sequestro conservativo.
Se nelle more la Cooperativa dovesse andare in insolvenza, la trascrizione sarebbe opponibile anche alla procedura concorsuale e l’immobile non potrebbe essere messo all’asta.
Nel caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa , gli immobili sociali sarebbero valutati al prezzo di mercato (OMI)e venduti all’asta al migliore offerente senza alcun privilegio per il socio prenotatario, il quale resterebbe in coda unitamente agli altri creditori.
La definitiva messa a punto della strategia sarebbe, comunque, condizionata all’esame della documentazione di riferimento.

Siamo 21 soci di cooperativa, abbiamo acquistato 21 alloggi, l’operazione è durata dal 2000 al 2006, con lavori finiti al 90% il cantiere è stato fermo dal 2004 al 2006, la cooperativa ha richiesto alla banca un mutuo di € 1.807.599,14, abbiamo pagato interessi passivi per € 376.251,00.
Domanda: gli interessi passivi si possono detrarre dalla dichiarazione dei redditi? altra domanda: se la ristrutturazione era praticamente finita avemmo potuto dare la fine lavori e fare gli atti evitando così di continuare a pagare gli interessi sul mutuo?

Risposta al quesito:
In via generale, l’art. 15 DPR n. 917/1986 stabilisce che gli interessi passivi, gli oneri accessori e le quote di rivalutazione, relativi ai mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’immobile da adibire a “prima casa”, sono detraibili dall’Irpef nella misura del 19% fino all’importo massimo di 4.000 €.
Per quanto riguarda specificamente i soci assegnatari in proprietà, il succitato articolo prevede un’analoga detrazione con riferimento agli importi pagati alla Cooperativa a titolo di rimborso degli interessi passivi nel periodo in cui i mutui ipotecari erano ancora indivisi.
Per quanto riguarda gli interessi di preammortamento, va precisato che essi sono diversi dagli interessi compensativi convenzionali. I primi si pagano fino al frazionamento del mutuo, i secondi si pagano dalla data di stipula del mutuo individuale.
Se gli alloggi sono ultimati e catastati, l’Istituto mutuante è obbligato a frazionare il mutuo e da tale data non sono più dovuti gli interessi di preammortamento.

Sono socio di una cooperativa di abitazione a proprietà indivisa in provincia di Torino, ultimata ed assegnata nel 2002.
Ultimamente sono sorti problemi nei confronti del CDA per la gestione dei mutui regionali dati per la costruzione della palazzina composta di 12 alloggi. Per farla breve un finanziamento regionale (FIP) e stato estinto nel giugno 2012. Il CDA ha continuato a tenerlo nel conteggio dell’affitto, questa decisione e stata contestata sopratutto da parte di un socio che ha deciso di non pagare piu l’affitto e facendo una denuncia al Ministero dello sviluppo economico.
Il Ministero ha avviato un’ispezione mettendo in evidenza (GRAVI IRREGOLARITA’) che dovevano essere chiarite con i funzionari regionali per la gestione del FIP stesso. Ora la Regione ha risposto dicendo che la quota inserita nell’affitto deve essere pagata perche entra nello scopo di questo tipo di cooperative che nascono con scopo mutualistico ed entrano in un (fondo di rotazione).
Domanda, questo vale anche per altri mutui in corso che finiranno nel 2017 e 2018? Il CDA ha agito correttamente mantenendo tale quota nell’affitto?Nel frattempo il CDA non e piu riuscito a concludere nessuna assemblea persino quella inerente il bilancio, e la discussione del verbale dei commissari del Ministero. Tutti i tentativi fatti si cocludevano in caciara (mi scusi il termine).
Vengo ad un’altra domanda alcuni di noi vogliono approvare il bilancio per non farci commissariare questa nostra posizione ci tutela da responsabilità future tipo sanzioni?
Per conoscenza deve sapere che nel frattempo la posizione dei commissari ministeriali è stata chiarita ammettendo umilmente che certe situazioni specifiche non le potevano conoscere. IL COMMISSARIO INFINE HA INVITATO I SOCI AD UN ACCORDO FRA NOI PER EVITARE IL COMMISSARIAMENTO.
Spero che la frattura fra i soci si sani altrimenti credo che avremo bisogno di un suo interessamento.

Risposta al quesito:
La problematica posta dal socio esige l’adeguato approfondimento, mediante l’esame della documentazione (delibere sociali, corrispondenza, atto di assegnazione in uso  etc…).
In generale si può affermare che gli atti di mutuo sono diretti all’acquisizione di risorse finanziarie per la costruzione degli immobili e le relative rate di rimborso gravano sulla Cooperativa mutuataria.
Il canone di uso, viceversa, viene determinato dalla Cooperativa in base al fabbisogno finanziario indispensabile per la copertura dei costi.
Occorre, dunque, verificare la regolarità delle operazioni di conteggio poste in essere dal CdA e dallo stesso esposte in bilancio.
Il bilancio che non sia legittimo non va approvato e non può intervenire alcun atto di pressione esterno, men che mai la preoccupazione del Commissariamento ovvero della messa in liquidazione coatta.
Se così non fosse, i soci sarebbero costretti a sottostare a ricatti e estorsioni con il benestare  degli organi pubblici, circostanza questa, oltre che illecita, certamente impossibile.
I soci, dunque, in presenza di irregolarità devono essere assistiti da professionisti in grado di affrontare e risolvere le problematiche societarie e strutturali della Cooperativa, nel rispetto delle norme di legge.

Sono stato socio assegnatario di cooperativa a proprietà indivisa, che ha usufruito di contributo regionale, dal 1992; a settembre 2015 si è arrivati all’assegnazione in proprietà con atto notarile (per me in regime di separazione dei beni) pagando le imposte agevolate previste per l’acquisto della prima casa. Ora vivo in altra Regione e vorrei vendere l’appartamento.
Ciò detto vorrei sapere se, in caso vendessi l’appartamento, sono obbligato a riacquistarne un altro entro un anno e mezzo per non dover restituire gli importi per le agevolazioni godute, ovvero, in considerazione del tempo trascorso dalla data di assunzione della qualifica di socio assegnatario dal 1992, non sono più soggetto a tale obbligo?

Risposta al quesito:
Nelle società cooperative edilizie di abitazione, che abbiano fruito del contributo pubblico, l’assegnatario non può vendere l’immobile prima dei cinque anni dalla data dell’atto pubblico di assegnazione.
Ciò posto, va precisato in generale che, in tali Cooperative edilizie, il socio acquista il diritto di proprietà sull’alloggio soltanto al momento della stipula dell’atto pubblico di assegnazione, beneficiando delle agevolazioni “prima casa”, ove ne ricorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi.
Tuttavia, i benefici fiscali eventualmente fruiti decadono qualora l’acquirente venda o doni l’immobile prima del decorso di cinque anni, con la conseguenza che l’acquirente medesimo sarà onerato delle maggiori imposte non versate al momento dell’acquisto, degli interessi, nonché della sanzione pari al 30% delle imposte stesse (salva la possibilità di ricorrere al ravvedimento operoso).
L’unica possibilità per evitare la decadenza dalle agevolazioni è quella di acquistare, anche a titolo gratuito (donazione), un altro immobile (o, secondo l’interpretazione dell’Amministrazione finanziaria da ultimo avallata dalla Corte di Cassazione, di costruire un immobile su un’area di propria proprietà), entro un anno dalla vendita dell’originario alloggio.
L’immobile in questione dovrà essere adibito ad abitazione principale entro “tempi ragionevoli” ed in ogni caso, l’acquirente dovrà trasferire la propria residenza nel Comune in cui è situato l’immobile entro diciotto mesi dall’acquisto.
Inoltre, qualora anche il nuovo immobile soddisfi i requisiti “prima casa”, l’acquirente avrà diritto ad un   credito di imposta in misura pari all’imposta di registro (o all’iva) versata in occasione dell’originario acquisto, ma, comunque, nei limiti dell’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
In conclusione, nel caso di specie non sembra che il socio possa alienare l’immobile, in quanto vincolato dalla normativa sulle Cooperative edilizie beneficiarie del contributo pubblico.
Qualora il predetto vincolo venisse meno , in tal caso il socio può continuare a beneficiare delle agevolazioni fiscali riacquistando l’immobile nel termine di un anno dall’assegnazione definitiva dell’alloggio cooperativo.

Sono socio di una cooperativa inizialmente a proprietà indivisa e successivamente trasformata a proprietà individuale che gode del contributo statale (mai ottenuto), secondo la legge 492/75.
Gli alloggi sono stati assegnati nel 2009. Nel maggio del 2013 tutti i condomini, tranne il sottoscritto, hanno effettuato il rogito notarile diventando proprietari del proprio alloggio e, a tal fine, il 22 aprile 2013 è stato rilasciato dal Provveditorato alle Opere Pubbliche il Nulla Osta al Mutuo Edilizio Individuale (MEI). Adesso sono in procinto di effettuare anche io il Rogito notarile, ma mi è stato comunicato che il MEI non è più valido, in quanto esso ha durata di 3 anni, e che pertanto bisognerà richiederne il Rinnovo.
Essendo tale informazione non dichiarata nel documento stesso, volevo sapere se effettivamente devo richiedere tale rinnovo o se posso comunque procedere con il rogito.

Risposta al quesito:
Il certificato attestante il nulla osta deve essere rilasciato in periodo prossimo alla stipula del contratto di mutuo individuale e, se datato deve essere rinnovato.
Nel caso di specie non sembra coerente la prospettata necessità della certificazione, posto che si dichiara l’inesistenza del contributo pubblico.