Giorno: 15 Ottobre 2016

Sono socia di una coop edilizia a proprietà divisa che ha portato a compimento un intervento costruttivo di 3 palazzine per un tot di 66 appartamenti, 120 box di cui 61 pertinenziali e 39 a libero mercato e 20 da consegnare quale permuta alla venditrice.
Causa la crisi edilizia e la convenzione con il Comune che prevedeva requisiti specifici per le assegnazione, ad oggi solo 27 sono gli immobili assegnati. Detta operazione immobiliare è stata finanziata da una sola banca e allo stato attuale sono in essere le seguenti linee di credito:
1) mutuo edilizio fondiario in preammortamento stipulato il 2/10/2009 di 18 milioni erogato per 16,6 mil,
2) fideiussione a favore comune e società venditrice di 1,7 mil utilizzata per 1,6mil
3) plafond fideiussione a favore promissari acquirenti di 1 mil utilizzato per 444 mila relativo a 2 soli promissari acquirenti.
La banca ha assunto in questi mesi 2 delibere: una dello scorso 26 novembre dove non veniva accolto frazionamento mutuo mentre dava assenso ad erogazione necessaria a pagare fornitori e ultimare lavori (1,4 mil da erogare).
Con ultima delibera del 14 giugno u.s. ha prorogato preammortamento al 31/12/16 e ha capitalizzato le 3 rate scadute ed ha infine indicato l’immediata nomina di un ChiefRestructuringOfficer (CRO) cui conferire ampio mandato per verifica esecuzione lavori, andamento piano finanziario e future erogazioni sal.
Di fatto ci si trova davanti a 2 comportamenti che mettono a rischio l’ immediato futuro della coop stessa. Il comportamento della banca è anche paradossale perchè non dando la possibilità di rogitare non permette accollo(circa 3,5 mil) quindi non riduce suo credito e di fatto impedisce nuove prenotazioni in quanto nessuno in questa situazione si arrischia a farsi avanti.
La nomina prevista del CRO appare del tutto pretestuosa e superflua in quanto il perito della banca ha già stimato intervento eseguito al 96% e le erogazioni future spettano alla banca medesima. Faccio  altresì presente che l’istituto di credito è un’azienda in crisi sempre soggetta a verifiche Bce e la delibera sembra solo volta a regolarizzare la posizione della banca.
Evidenzio che se effettuati i vari accolli i rimanenti immobili non prenotati sarebbero cmq capienti ai fini della legge fondiaria.
La mancata erogazione determina la non fine lavori e interessi di preammortamento per circa 100 mil. di euro al mese. Il comportamento del Cda della coop che ha dimostrato incapacità tra cui la cosa più grave è stata la rinuncia volontaria del plafond promissari acquirenti deliberata dalla banca per 10 mil e ridotta a 1 mil e contratta invece con compagnia assicurativa, che avrebbe di fatto obbligato la banca stessa a procedere ai rogiti.
I componenti del Cda fanno parte di un Consorzio che ha altre iniziative in zona, finanziate dalla medesima banca nei cui confronti non ha mai adottato i dovuti atteggiamenti a tutela dei soci. Infine i promissari acquirenti hanno chiesto direttamente alla banca il frazionamento del mutuo lo scorso aprile. Le chiedo un consiglio sul da farsi  di questa complicata vicenda e se la richiesta di frazionamento, nel momento del diniego da parte della banca a perfezionare i rogiti, non si traduca solo in una garanzia ulteriore fornita alla banca.
Spero di averLe fatto intendere la situaziome, mi scuso per la lunghezza della lettera, a disposizione se ritiene di ulteriori dettagli.

Risposta al quesito:
La problematica esposta nel quesito riguarda prevalentemente le seguenti aree critiche:
Rapporti socio / Cooperativa;
Rapporti socio / Cooperativa / Banca;
Rapporti Cooperativa / Terzi.
Sui rapporti intercorrenti tra il socio (ovvero soci) e la Cooperativa occorre preliminarmente verificare quale sia la reale situazione debitoria verso la Società; a tal fine occorre esaminare le esposizioni di bilancio e l’eventuale presenza di delibere assembleari che prevedono l’addebito di spese e oneri al socio  ovvero atti di accollo a firma di quest’ultimo.
Si deve anche verificare se esiste un verbale di assemblea di assegnazione provvisoria ovvero un atto di prenotazione dell’alloggio, ciò al fine di stabilire se sia possibile l’azione di esecuzione specifica del contratto mutualistico, per ottenere in sede giudiziale gli effetti traslativi del contratto mutualistico (trasferimento della proprietà individuale dell’alloggio).
Accertato quanto sopra, occorre affrontare la tematica del mutuo edilizio e dell’ipoteca indivisa gravante su tutti gli alloggi , in modo da potere definire la praticabilità dell’azione diretta all’acquisizione dell’alloggio al prezzo concordato di assegnazione.
Occorre,infine, esaminare la situazione amministrativa e debitoria della Cooperativa, al fine di valutare se essa sia esposta ad eventuale procedura concorsuale. La valutazione che precede appare necessaria per comprendere quale sia il grado di rischio per il socio a fronte di una possibile procedura concorsuale e quali siano i possibili rimedi.
Trattandosi di richiesta di consulenza a pagamento, la  risposta approfondita, nonché munita dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali, è stata fornita in via riservata al richiedente.

Ho effettuato recesso per giusta causa nel 2015 da una cooperativa edilizia… pur non essendo ancora esigibile il mio credito (statuto: quota da liquidare entro 180 gg dall’approvazione del bilancio) vorrei proporre sequestro conservativo sulle somme eventualmente a disposizione della società… avendo quest’ultima alienato l’ultimo cespite disponibile… non avendo più la qualifica di socio l’azione cautelare devo proporla comunque al Tribunale delle imprese? Non vorrei pagare il doppio del contributo unificato…

Risposta al quesito:
Per ottenere il sequestro conservativo è necessario dimostrare il “periculum in mora“, cioè il fondato timore di perdere la concreta possibilità di recuperare il proprio credito, a causa delle condizioni precarie del patrimonio della Cooperativa.
Una tale circostanza si deve concretamente provare nel corso del giudizio cautelare, avuto riguardo al bilancio della Società.
Occorre, pertanto, esaminare preventivamente la struttura del bilancio sociale al fine di valutare l’opportunità dell’azione cautelare.
Trattandosi di azione che riguarda, comunque, i rapporti societari, si ritiene che sia competente il Tribunale della imprese.

A seguito della morte di un socio di cooperativa edilizia indivisa avvenuta successivamente all’assegnazione in godimento dell’alloggio, è stato trascritto a libro soci il coniuge superstite. E’ regolare?

Risposta al quesito:
Si è regolare, il coniuge superstite ha diritto a subentrare nella posizione di socio del coniuge defunto, nelle Cooperative a proprietà indivisa.

Sono socio di una cooperativa e con una maggioranza di soci (14 su 24) è stato chiesto al cda di convocare assemblea per mettere in liquidazione la coop avendo venduto tutti gli alloggi.
Lo statuto prevede in caso di richiesta proveniente da un decimo del capitale sociale che la convocazione debba essere fatta entro i 30 giorni. Il presidente ritarda la convocazione intendendo che per 30 g si intenda il termine ultimo per spiccare la convocazione che intende farla dopo circa due mesi.
Per convocazione cosa si intende? L’assemblea deve tenersi per deliberare entro i 30 giorni? Analogamente ai 120 giorni per approvazione bilancio oppure si intende semplice invio della convocazione?

Risposta al quesito:
Se lo Statuto prevede che l’assemblea debba essere convocata entro trenta giorni, ciò vuol dire che essa dovrà tenersi  entro quella data, altrimenti si sarebbe detto che l’avviso di convocazione avrebbe dovuto essere spedito in quel termine.
Se il presidente si rifiuta o ritarda nella convocazione, i soci possono ottenere la convocazione forzata dal presidente del Tribunale territorialmente competente.

Sono il Presidente di una Cooperativa militare, nel maggio 2015 abbiamo rogitato con esclusione di un socio perchè pendente quindi abbiamo avuto l’assegnazione degli alloggi tranne uno, in questi giorni mi è arrivata da parte di due soci la richiesta, con raccomandata, di dimissioni dalla stessa, premesso che lo statuto non specifica espressamente questo tipo di passaggio, la mia domanda è questa: sono obbligato a concedergli le dimissioni, considerato anche il fatto che la cooperativa è ancora in essere perchè ancora ad un Socio non è stato assegnato l’alloggio?
Ci sono dei riferimenti a livello di giurisprudenza? Se si, può farmi sapere così potrò chiederle una consulenza a pagamento?
Questo per tutelarmi con gli altri Soci.

Risposta al quesito:
I soci assegnatari della Cooperativa sono obbligati a mantenere il rapporto sociale e a  contribuire alle spese  generali sino alla estinzione della Società, successivamente alla messa in liquidazione volontaria.
Alla richiesta di dimissioni da parte dei soci assegnatari, gli amministratori devono dare immediato riscontro rifiutando il recesso per la vigenza del contratto sociale.

Sono venuto a conoscenza nell’ultima dei soci che di fianco alla costruzione della cooperativa verrà costruito un obitorio da azienda di pompe funebri privata, se la coop era a conoscenza ed ha taciuto fino adesso si può chiedere di recedere il contratto?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dalle specifiche disposizioni dello Statuto sociale e dall’art. 2532 del codice civile.
La legge non prevede il motivo prospettato ed è facile ritenere che anche lo Statuto sociale  si allinei sulla stessa posizione, anche perché esso motivo riguarda la sfera soggettiva e non può essere causa di risoluzione del contratto sociale.
Il socio può, tuttavia, formulare la richiesta di recesso mediante lettera racc.ta inviata agli amministratori, ma non ha alcuno strumento giuridico per opporre il loro rifiuto.