Mese: Ottobre 2016

Siamo in una cooperativa edilizia indivisa prossima al commissariamento, abbiamo richiesto copia del libro soci e con grande nostra meraviglia abbiamo scoperto che nella seduta di fine anno 2015 il cda ha deciso senza far sapere niente a nessuno che 7 soci sono stati esclusi perchè secondo loro sono morosi (presunti perché due sono in causa).
Il codice civile prevede un iter ben preciso mentre invece lo statuto prevede l’invio di una raccomandata con l’invito di ottemperare dopodiché se non ci sono giustificazioni da parte del socio sei escluso.
Cosa fare a questo punto? Ricorso in tribunale entro 60 gg dopo che si è venuti a conoscenza della deliberazioni del cda o che cosa?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se lo Statuto sociale preveda la deroga alla competenza della giurisdizione ordinaria, ciò al fine di individuare esattamente l’organo a cui sottoporre l’opposizione al deliberato.
Se non esistono notifiche del deliberato , occorre verificare se la “conoscenza“ dell’esclusione  ha natura oggettiva e, in tal caso, procedere immediatamente all’impugnativa.
Se, viceversa, non esiste alcuna valida notifica, i soci esclusi farebbero bene ad attendere l’insediamento del Commissario e instaurare con lo stesso l’adeguato  rapporto per la tutela dei propri diritti.

Vorrei acquistare un immobile da un socio di cooperativa edilizia a r.l. assegnatario e proprietario. Il socio, unitamente ad altri, è divenuto proprietario nell’agosto 2015 con atto notarile di assegnazione in proprietà. L’appartamento è parte di un complesso di altri 19 appartamenti di cui uno solo è rimasto invenduto, ancora di proprietà della coop.
Sull’immobile invenduto è stata iscritta ipoteca (a seguito di d.i. esecutivo, notificato alla coop 4 mesi dopo i rogiti) per un credito parzialmente insoddisfatto del costruttore di circa 110.000 residui. Con successiva transazione tra il solo Presidente della coop (senza avviso ai soci) ed il creditore si è stabilito che con la vendita (entro un termine, oggi scaduto) verrà cancellata l’ipoteca e soddisfatto il creditore. L’appartamento invenduto vale circa 115.000.
Esisterebbero poi altri potenziali creditori (su fatture, ritenute non versate, e progetti di fatture) ma per somma complessiva non elevata, non superiore a 90.000. Vi sarebbero, quindi, debiti complessivi della cooperativa (inclusi i 110.000 citati) per massimo 200.000. Sembrerebbe che, nonostante due mesi prima del rogito dell’agosto 2015, nell’assemblea sia stato approvato il bilancio positivo (in eccedenza di 10.000) con rassicurazione scritta del Presidente che con la vendita degli ultimi immobili si sarebbero pagati interamente le rimanenze, 4 mesi dopo, invece, sarebbe emersa la situazione debitoria descritta.
Preciso che i soci non si sono mai accollati i debiti della coop e non hanno, nell’ultima assemblea del maggio 2016, approvato il bilancio. Il mio dubbio è se il mio acquisto, come terzo, possa in qualche modo essere pregiudicato da tale situazione in caso di fallimento o altre procedure.

Risposta al quesito:
Se nell’atto di assegnazione al socio venditore non esistono imposizioni in ordine a futuri pagamenti per costi in itinere ovvero accolli di qualunque genere, l’acquirente non ha alcun onere verso la Cooperativa.
Per quanto  riguarda l’eventuale sopravvenienza di procedura concorsuale a carico della Società, basta verificare se il prezzo di vendita sia congruo, perché in tal caso non è più possibile procedere con revocatoria fallimentare.
L’ultimo controllo riguarda la regolarità dell’atto di vendita, nel senso che occorre verificare se la Cooperativa è soggetta a vincoli (ad esempio se finanziata ovvero se ha realizzato su zona PEEP, la vendita è possibile solo dopo il quinquennio dall’assegnazione).

Sono socio d’una cooperativa prima indivisa e successivamente mista, fatti avvenuti a insaputa dei soci, ed a causa d’una pessima gestione siamo giunti alla gestione commissariale ordinata dal ministero dei lavori pubblici, ed il commissario sta procedendo alla liquidazione coatta.
La causa è imputabile alle spese pazze e mala gestio che all’insaputa dei soci ci siamo ritrovati in questa situazione, chiedo, considerato che in questi anni di occupazione dell’alloggio ho versato circa 180,000 euro ed ero giunto al pagamento completo dell’intero costo dell’immobile, stando alle ultime notizie si vocifera che dovremmo perdere quanto versato sino ad oggi.
Ma è possibile che dopo aver rispettato tutte le norme ed aver sempre pagato molto di più del suo valore originario, in quanto dal costo di costruzione tenuto in comune risulta l’alloggio costare 180.000.000, tradotto in euro 95/100000, il commissario nella sua procedura mi riconoscerà quanto da me sino ad oggi sborsato, esistono delle opportunità di tutela, mi verranno riconosciuti i crediti dovuti dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
La liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale equiparabile al Fallimento, tant’è che essa è regolata proprio dalla Legge Fallimentare.
Il Commissario Liquidatore ha la facoltà di sciogliersi dal contratto mutualistico di assegnazione degli alloggi ai soci (art. 72 L.F.).
In tal caso, gli immobili verrebbero valutati al prezzo di mercato (OMI) e posti in vendita all’asta. I soci verrebbero inseriti nell’elenco dei creditori e il loro credito sarebbe chirografario, cioè terzo dopo le somme in prededuzione e i crediti privilegiati.
Da quanto precede è comprensibile che i soci sarebbero fortemente danneggiati, in quanto riceverebbero una minima parte dei loro crediti.
I soci, adeguatamente assistiti, potrebbero richiedere il concordato di liquidazione, in base al quale verserebbero solo una parte dei crediti vantati dai terzi e conserverebbero il diritto agli alloggi prenotati.
Per le soluzioni definitive, occorre l’approfondito esame della reale situazione della Cooperativa.

Ho dato recesso in data 13.10.2015 dalla Coop edilizia a responsabilità limitata alla quale ero iscritto per l’assegnazione di un alloggio. Parte dei fondi erano della Regione Lazio. Avrei dovuto ricevere quanto versato non appena l’alloggio a me assegnato fosse stato riassegnato.
Nonostante sia avvenuto ciò ed i nuovi assegnatari abbiano versato la loro quota, non mi è stato restituito nulla, prendono tempo e promettono piccole somme in attesa di nuovi futuri incassi da parte della Cooperativa. Temo di poter perdere quanto versato o anche solo una sua parte.
Come devo comportarmi per riavere i miei soldi? Temo che possano ricorrere a cavilli legali per cui esentarsi dalla restituzione di quanto versato. Come posso tutelarmi?

Risposta al quesito:
Il recesso da socio è regolato dallo Statuto sociale e dal Codice Civile (artt. 2532 e 2535) e per le Cooperative edilizie con finanziamento pubblico dalle leggi speciali.
In generale si può dire che il socio deve richiedere espressamente il rimborso di quanto versato, che gli spetta integralmente per la parte inerente alle anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio.
Per le spese generali e per l’eventuale “tassa di ammissione” la Cooperativa ha diritto a trattenere i relativi importi.
In ordine ai tempi del rimborso, occorre verificare se lo Statuto preveda termini specifici (ad esempio sei mesi dopo l’approvazione del bilancio dell’esercizio in cui si è verificato il recesso; in tal caso la Cooperativa sarebbe ancora in regola).
Superati i termini statutari  senza alcun riscontro, al socio receduto non resta che agire sollecitamente in sede giudiziaria, al fine di ottenere il rimborso di quanto vantato a credito verso la Cooperativa.

Sono socio di una cooperativa edilizia ed i lavori di costruzione degli alloggi sono circa al 75%. Le richieste di pagamento al termine dei vari SAL prevedono che il versamento venga effettuato entro 5 giorni altrimenti la cifra verrà attinta dal mutuo ma alcuni soci non versano nei tempi previsti causando ritardi nei pagamenti della cooperativa alla ditta costruttrice con conseguente blocco dei lavori e incremento degli interessi passivi per i soci che stanno già attingendo al mutuo da rate precedenti.
In che modo i soci puntuali nei pagamenti possono forzare gli amministratori ad applicare alla lettera le condizioni previste per i versamenti?
Un documento sottoscritto dalla maggioranza dei soci che attesti la richiesta di rispettare questi termini consegnato agli amministratori e verbalizzato durante una riunione può essere utile?

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Cooperative devono attenersi, tra l’altro, al principio della parità di trattamento dei soci, in modo che ciascuno sostenga i costi di costruzione di sua spettanza senza gravare su altri soci.
Se il ritardo nei pagamenti di alcuni soci, dunque, provoca danni rilevanti agli altri soci, gli amministratori devono intervenire imponendo agli inadempienti il relativo risarcimento.
Qualora i soci inadempienti non versassero gli importi dovuti, gli amministratori devono agire giudizialmente.
Il mancato adeguato intervento da parte degli amministratori, espone questi ultimi all’azione individuale di responsabilità che può essere intentata nei loro confronti dai soci danneggiati.
La lettera di messa in mora, peraltro, verbalizzata nel corso di adunanza assembleare, vale come messa in mora nei confronti degli amministratori e fa decorrere gli interessi e la rivalutazione sulle somme a titolo risarcitorio.

Sono subentrato in una cooperativa edilizia che aveva in programma la costruzione di tre lotti di cui due già completi ed assegnati (non rogitati) ed uno in fase di ultimazione. Al momento del mio ingresso i lavori erano sospesi. Con il mio ingresso i lavori sono ripresi non con l’impresa originaria ma con una nuova. L’impresa originaria ha firmato uno stato di consistenza e la liberatoria.
Al momento della ripresa dei lavori ho riscontrato diverse problematiche tra cui: vizi occulti come la realizzazione del terrazzo in maniera non conforme al capitolato (manca la barriera vapore e la coibentazione); esecuzione di lavori non conformi al progetto; lavori eseguiti in parte ma fatturati e pagati per intero, lavori non eseguiti, fatturati e pagati per intero.
La direzione lavori non ha mai controfirmato alcuno stato avanzamento lavori e con il mio ingresso avendo individuato le problematiche si è precipitata a predisporre una lettera di contestazione alla precedente impresa per la risoluzione delle problematiche. Indicativamente i lavori non eseguiti, le forniture non effettuate e i danni si aggirano attorno a 50mila €. Ora devo versare i soldi per liquidare la quota del precedente socio pari a 61mila€.
Qual è la responsabilità del Presidente e della Direzione Lavori? Posso rifiutare di versare la quota se la cooperativa non risolve la problematica. Quale azione dovrei intraprendere?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie, i percorsi di tutela da intraprendere sono due: l’uno quello di non pagare, mettere in mora la Cooperativa e, nel caso di mancato positivo riscontro, risolvere il rapporto, sia mutualistico che sociale e chiedere il rimborso delle somme versate, maggiorato del risarcimento dei danni; l’altro è quello di mettere in mora la Cooperative e la vecchia impresa esecutrice, pagare l’importo e al momento del rogito riservarsi l’azione di riduzione del prezzo per i vizi e i difetti costruttivi.
Qualora la Cooperativa rifiutasse di stipulare l’atto definitivo di assegnazione, si dovrebbe  agire con azione giudiziaria ai sensi dell’art. 2932 del codice civile per ottenere il trasferimento coattivo della proprietà dell’immobile prenotato (ovviamente al prezzo ridotto per i vizi costruttivi).
La prima ipotesi presenta i rischi della eventuale insolvenza della Cooperativa nelle more del giudizio, mentre la seconda si appalesa priva di rischi (se i vizi sono sussistenti).