Mese: Maggio 2020

Cercherò di essere più breve possibile. Il quesito è: sono un pensionato di 67 anni, nel 2016 ho prenotato un appartamento in una Cooperativa di Livorno.
Il costo era previsto in 165 mila euro più iva. A fine 2016 avevo già dato 105 mila euro. Nel 2018 la Cooperativa, additando vari problemi, chiedeva a tutti i soci ulteriori 30/ 40 mila euro, che solamente in 5 abbiamo versato (nonostante che tra i 18 soci alcuni non fossero congrui con i pagamenti, io purtroppo non avendo liquidità mi sono avvalso di un prefinanziamento con la banca, certo che presto saremmo andati a rogito e li avrei restituiti con parte del mutuo). Nel 2019 la Cooperativa chiedeva nuovamente 150 euro in più sulla SLP, per cui ho dovuto prendere ancora un prestito, con il miraggio del rogito.
Dimenticavo che sono stato in affitto 22 mesi, perdita detrazione fiscale sulla casa venduta, 2 traslochi e varie spese + istruttoria e interessi su PRF durato 16 mesi e da marzo 2019 trasformato in prestito puro a 450 euro mensili per 102 mesi.
Le case dovevano essere consegnate a Giugno 2017, ci siamo entrati fine 2018 e siamo tutt’ora senza ascensori, riscaldamento, il cantiere in assoluto stato di abbandono con addirittura intervento ARPAT per rifiuti di lavorazioni abbandonati. Tutti 18 abbiamo la residenza. Molti lavori sono stati pagati da ognuno di noi, perchè la Cooperativa non aveva soldi, e che sarebbero stati poi scalati dal costo totale.
Circa 1 anno fa e’ stato nominato un Legale per seguire tutte le vicende, ma inutilmente perchè il CDA non ha mai soddisfatto le richieste di documentazione e date per i rogiti da noi richiesti. A Dicembre 2019, la banca finanziatrice del progetto ha preteso un ulteriore impegno per un aiuto alla Cooperativa di altri 23.000 euro (che io non ho firmato) per andare a rogito.
Vengo al dunque: circa 2 mesi fa abbiamo visto arrivare RR da parte del collegio revisore con una richiesta di pagamento per 1.600.000 euro di debiti pregressi dovuti a ditte, professionisti, ditte escavazione etc, altrimenti non possiamo rogitare. I soci hanno dato mandato al Legale per un’azione penale e civile nei confronti del Cda, collegio revisore, professionisti. Siccome io avendo 67 anni, il mutuo dai 15 anni iniziali è sceso oggi a 12, e quando finiranno le cause?
Ora la domanda è questa: essendo rimasto a corto di liquidità (aspettando il mutuo), se io non potrò essere patrocinato dal Legale, che cosa mi si prospetta?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata merita l’adeguato approfondimento in ordine alle concrete probabilità della Cooperativa di potere superare le difficoltà economiche, quelle già manifestate e le altre che presumibilmente si potrebbero manifestare.
Ciò posto, appare chiaro che i soci interessati dovrebbero agire in giudizio ai sensi dell’art 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione specifica della Cooperativa a stipulare il rogito, nonché la condanna della stessa alla esecuzione dei lavori di rifinitura e al risarcimento del danno.
Tale azione va posta in essere anche per garantirsi nel caso di fallimento della Cooperativa.
Se, però, i soci hanno la maggioranza assembleare possono sostituire gli amministratori e tentare di regolarizzare il programma costruttivo. Se emergono violazioni da parte degli amministratori, i soci interessati possono instaurare nei loro confronti l’azione di responsabilità, chiedendo la loro condanna al risarcimento dei danni.

Preg.mo Avvocato, Le scrivo perchè ho visto il Suo sito e sono rimasto “affascinato” dal lavoro che compie. Io vorrei sapere la Sua idea riguardo una situazione che mi è capitata.
Sono titolare del diritto di superficie di una casa, garage, mansarda e commerciale nel mio piccolo paese zona 167. Tuttavia, la mia cooperativa, composta da 8 soci, è rimasta in 4 perchè io ed altri 3 abbiamo avuto l’assegnazione dell’alloggio con atto notarile mentre altri 4 signori (che vivono in Germania) sono ancora dentro perchè metà lotto (un’altra casa con tetto spiovente attaccata alla mia) deve essere ancora costruita e c’è solo lo scheletro per piano terra e 1° piano.
Di fronte il balcone di casa mia, sempre zona 167, un’altra cooperativa ha dato in affitto (?) dei garage ad un carabiniere che fa il falegname senza nessun contegno orario (dopo tanto ora si è messo una vetrina), e due garage ad un fabbro che svolge la sua professione, rumoroso e sporco, in quanto lavora sempre col flessibile e fa rumore da mattina a sera (dalle 7.30 – 13.00, 15.00 -19.30) e poi vernicia le ringhiere senza nessuna protezione. All’inizio lo faceva in strada, poi dopo aver protestato vivamente svariate volte ora si mette a verniciare nei due garage che ha, ma l’odore acre della vernice esce fuori perchè non ha nessun camino e con le saracinesche aperte arriva sempre a casa mia, dove mio figlio di 3 anni non può uscire sul balcone, così come i miei nipoti pari età che vivono dall’altra parte del palazzo.
Quindi mi trovo che materialmente, il mio balcone 2 metri largo in quanto progettato veranda è inutilizzabile perchè tra rumore perpetuo e puzza, devo star chiuso sempre dentro.
La domanda è semplice: in tal caso come posso far ridimensionare questo individuo? E’ legittimo che possa svolger la sua attività in queste zone e senza nessuna protezione, con un operaio in nero? E magari senza contratto registrato visto che là c’è ancora una cooperativa edilizia in essere?
Mentre io devo star sempre chiuso in casa e vedere il mio diritto essere leso in questo modo perchè a suo dire lui deve lavorare ed io solo subire? E depositi poi tutto il suo necessario nel palazzo grezzo di cui Le parlavo all’inzio di quegli altri 4 soci che vivono in Germania senza che si posso far nulla anche per questo palazzo usato come deposito (anche in questo caso facendo rumore assurdi perchè prende le cose di ferro e le butta senza nessuna delicatezza)?
Oltre alla competenza del Comune, di cui non mi fido perché in un piccolo centro si conoscono tutti e nessuno vuole decidere su queste cose per evitare rogne, a chi posso rivolgermi per tutto ciò che sto vivendo?

Risposta al quesito:
Sulle immissioni di odori e rumori esistono i limiti quantitativi, oltre i quali non consentito andare, sicché, nel caso di specie, occorre verificare se ci sia stato il relativo superamento.
Per quanto riguarda l’uso dei locali, è prevista la destinazione urbanistica vincolante, sicché non è possibile mutare un garage in officina. Per quanto riguarda la “locazione” dei locali cooperativi a “terzi”, occorre verificare se tale attività è consentita dallo Statuto e dall’eventuale legge di finanziamento fruito dalla Cooperativa. Normalmente le Cooperative possono assegnare gli immobili ad uso abitativo ai propri soci, ricomprendendo anche le pertinenze.
Per quanto riguarda le immissioni, può denunciare i fatti in sede amministrativa (ASL, Comune, Vigili Urbani etc.), dare corso ad un giudizio civile se ricorrono i presupposti del danno ovvero ad una denuncia in sede penale se dall’accertamento dei fatti si profila la fattispecie penale (superamento dei limiti).

Sono la commercialista di una cooperativa edilizia di abitazione con un programma a proprietà indivisa per le forze armate. Mi sono imbattuta nelle Sue risposte in tema di cooperative e mi permetto di sottoporLe un quesito fra i tanti relativi alla cooperativa in questione.
La cooperativa “M” nel programma indiviso, ha 3 soci morosi che ormai da anni non pagano il mutuo stipulato dalla Cooperativa. Dopo una serie di lodi arbitrali ormai conclusi la cooperativa potrebbe estromettere i soci che tuttavia risiedono fisicamente negli alloggi, quindi sicuramente passerà invano parecchio altro tempo prima che gli alloggi siano effettivamente liberi. Nel frattempo, da una parte la cooperativa sta accumulando debiti per il mutuo e da un’altra non può procedere alla trasformazione da proprietà indivisa a proprietà divisa né riesce ad ammettere nuovi soci.
Le chiedo, qualora la cooperativa riuscisse ad estromettere sia formalmente che fisicamente i soci morosi, potrebbe ammettere nuovi soci solo se appartenenti alle forze armate?
Può locare gli alloggi solo ad appartenenti alle forze armate?
Mi conferma inoltre che senza la disponibilità di tutti i soci ad accollarsi il mutuo non sarebbe possibile in nessun caso procedere alla trasformazione da indivisa a divisa?

Risposta al quesito:
Lo Statuto ovvero la legge di finanziamento determinano l’obbligo dei requisiti in capo ai soci, sicché nel caso di specie occorre verificare tale previsione, in quanto sarebbe vincolante per i nuovi ammessi.
Lo specifico requisito non sarebbe necessario solamente nel caso di successione mortis causa al socio già appartenente alle Forze Armate.
Per la trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa la legge prevede che debbano essere favorevoli almeno il 50% dei soci assegnatari.

Egregio Avvocato, premesso che veniva costituita una Società cooperativa edilizia s.r.l.. Detta Società provvedeva all’acquisto dei suoli sui quali dava seguito ad una lottizzazione per la realizzazione di un complesso residenziale di 100 alloggi di tipologia unifamiliare e relative opere di urbanizzazione primaria e secondaria a carico dei soci.
Ad esecuzione dei manufatti e delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria, la Cooperativa procedeva con Rogito Notarile all’Assegnazione e trasferimento di proprietà degli alloggi ai singoli soci. Nel Rogito, nella descrizione degli immobili trasferiti, viene riportato testualmente: “…omissis…il tutto e nel suo insieme confinante con : via a denominarsi e residua proprietà della società cooperativa assegnante, per due lati, salvo altri; l’immobile viene dedotto a corpo e non a misura; l’assegnazione abbraccia anche diritti, ragioni, pertinenze, accessioni, dipendenze, oneri e servitù attive e passive inerenti all’immobile assegnato. Si evidenzia che il prezzo a corpo riportato negli atti di rogito per le assegnazioni suddette interamente versati dai soci, è comprensivo anche di tutte le somme impiegate dai soci per la realizzazione delle opere primarie e secondarie; infatti gli immobili sono confinanti con strade a denominarsi di residua proprietà della cooperativa”.
Essendo la Cooperativa in liquidazione, per procedere allo scioglimento della stessa cooperativa occorre che la stessa assegni proindiviso le strade di cui risulta ancora proprietaria. Questo aspetto è causa di problemi in quanto, nel frattempo, alcuni soci, con relativi atti notarili, hanno alienato il loro immobile.
Premesso quanto segue:
1) In considerazione che i soci hanno già adempiuto all’acquisto dei suoli ed alla realizzazione delle strade pagando con il Rogito di assegnazione dell’immobile anche la corrispondente IVA anche per quanto riguarda le strade.
2) Che le strade realizzate dalla cooperativa insistono su suolo della Cooperativa e, come già sottolineato in narrativa, i soci hanno già provveduto a versare per esse anche le somme di IVA in sede di rogito notarile di assegnazione dell’immobile.
3) Che nella nota di trascrizione dell’Agenzia del Territorio riporta nella parte: Altri dati Quadro D: Presenza di parti libere relative al Quadro A: Si; Quadro D: Il prezzo dell’assegnazione è stato pagato e quietanzato.
4) Che secondo un antico principio, la proprietà di una cosa qualificata come cosa principale fa acquistare la proprietà delle cose qualificabili come accessorie alla stessa.
5) Che l’accessione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario e, precisamente, quel fenomeno in base al quale la proprietà di una cosa si estende a quello che si unisce ad essa, per il fatto dell’incorporazione materiale, indipendentemente dalla scienza o dalla volontà del proprietario.
Tutto quanto premesso, nella fattispecie, le strade, costruite dal proprietario “Cooperativa” su suolo comune e che, pertanto, si uniscono ai manufatti già assegnati ai singoli soci, possono ritenersi, di fatto, di proprietà degli stessi in conseguenza dell’avvenuta assegnazione dell’immobile? Se così non fosse è praticabile la strada di rettifica degli atti di assegnazione?
Quale altra soluzione può essere suggerita per la soluzione di quanto esposto?

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene l’atto notarile, posto che, da quanto sinteticamente espresso, appare probabile che sia stato erroneamente redatto nella parte in cui fa riferimento al confine con la “residua proprietà” della Cooperativa assegnante.
Non è, infatti, comprensibile la ragione per cui la Cooperativa avrebbe dovuto mantenere la proprietà su parti comuni, strutturalmente pertinenze pro quota degli alloggi assegnati ai soci prenotatari.
Se, come sembra, si tratta di un errore, lo stesso  notaio o altro  deve rettificare l’atto, specificando che le strade rientrano nelle pertinenze degli alloggi.

Sono presidente di una cooperativa edile chiusi d’ufficio, senza che ho mai ricevuto comunicazione nel 1996. Nel 1994 mi sono inserito come parte creditizia in un fallimento. Nel 2016 il tribunale di Taranto chiude il fallimento e mi invia un assegno circolare di 25.000 euro.
La banca dove è stata depositata la somma non mi cambia l’assegno in quanto la coop non è più esistente. Ho portato le liberatorie dei soci dove asseriscono che sono usciti dalla coop nel 1988 e hanno lavorato solo 2 mesi come da referto Inps.
Essendo rimasto unico rappresentante della coop ho diritto a ricevere la somma. Ho fatto ingiunzione alla banca ma mi è stata rigettata con una sentenza assurda. Come se io sapendo che la cooperativa era chiusa dovevo attivarlo con il curatore fallimentare per il cambio di demolizione dell’assegno. Soltanto che io ho scoperto che era chiusa d’ufficio solo quando nel 2016 sono andato in banca.
Comunque ho documentazione varia che Le potrei sottoporre. Intanto aspetto Suo parere sulla questione, poi ufficialmente potrà seguire il tutto.

Risposta al quesito:
La Cassazione ha delineato gli effetti che susseguono all’estinzione della Società persona giuridica, ritenendo che essi siano assimilabili a quelli della successione ereditaria.
Nel caso di specie, pertanto,  sembra debba procedersi con un giudizio in cui sono litisconsorti necessari tutti i soci esistenti al momento della estinzione del sodalizio.
Il Giudice, accertato il “diritto“ (ereditario) dei soci ordinerà all’Istituto di credito di erogare le somme del titolo in favore dei litisconsorti.
L’attività giudiziaria deve essere preceduta da adeguata messa in mora dell’Istituto.
Nel caso di specie occorre, però, esaminare la sentenza già emessa sul caso al fine di verificare l’esistenza di un giudicato insuperabile.

Una volta che gli alloggi sono stati assegnati i soci riservatari hanno ancora diritto a votare in assemblea, ed inoltre se quest’ultimi sono congiunti con i soci assegnatari non esiste conflitto?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere tra “aspiranti soci” e “soci riservatari”, essendo solo i secondi titolari del rapporto sociale. Se, nel caso di specie, si tratta di soci riservatari per i quali non è stata mai pronunciata l’estinzione del rapporto sociale, gli stessi hanno diritto di voto in assemblea sulle questioni societarie di carattere generale.
Per quanto riguarda il programma costruttivo, viceversa, i riservatari potranno intervenire esclusivamente sugli argomenti pertinenti al loro “interesse potenziale”, riguardante diritti e obblighi su di loro incombenti in caso di rinuncia di uno dei soci prenotatari che ancora non hanno avuto il trasferimento definitivo degli alloggi.
Va infine rilevato che i soci riservatari per essere tali devono contribuire alla copertura delle spese generali , sicché normalmente si tratta di “aspiranti soci” che non hanno alcun diritto di voto.
Non esiste conflitto di interesse tra soci che siano tra di loro parenti, sicché ciò accade anche per i soci riservatari, che siano tali (e rispettino le condizioni sopra esposte).