Mese: Gennaio 2021

Buongiorno Avvocato, sarei intenzionato ad entrare in una cooperativa edilizia per l’assegnazione di alloggio in quanto potrei sfruttare i requisiti di appartenenza alle forze dell’ordine. La cooperativa mi ha proposto un alloggio con locazione con patto di futura vendita chiedendomi l’anticipo della maxi rata di 50.000 Euro.
La mia domanda è al termine del quindicesimo anno se la cooperativa fallisce rischio di perdere la quota e la proprietà dell’immobile e chi dovrebbe stipulare dal notaio o atto di asseverazione se la cooperativa fallisce?

Risposta al quesito:
Il contratto di locazione con patto di futura vendita va trascritto nei Registri Immobiliari, sicché, trattandosi di prima casa (condizione necessaria), nell’ipotesi di fallimento sopraggiunto della Cooperativa, il Curatore/Commissario liquidatore non può sciogliersi dal contratto come a lui normalmente consentito dall’art.72 della Legge Fallimentare.
Il socio assegnatario deve essere in grado di provare i versamenti eseguiti (la certezza è data dai bonifici bancari, mentre a nulla servono le ricevute firmate dal presidente della Società), sicché deve munirsi della necessaria documentazione in tempo utile (le Banche possono non avere la documentazione per il lasso di tempo trascorso).
Al socio, tuttavia, possono essere richiesti i versamenti che nel corso degli anni sono stati deliberati dall’assemblea dei soci (sono vincolanti anche le quote di costo di un programma seppure genericamente approvato).
Il socio deve curare che la trascrizione sia rinnovata dopo il decennio.

Spettabile Studio volevo porre questo quesito: È nullo il contratto di vendita di un immobile commerciale in una zona 167 per l’edilizia economica e popolare dove il piano di zona comprendeva solo attrezzature sociali, tra una cooperativa edilizia a scopo mutualistico con contributo erariale e una società di terzi non soci, in cui detta cooperativa ha anche passato il mutuo dell’immobile alla società terza?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se l’area 167 sia stata assegnata con Bando o meno, posto che, nel caso affermativo, la Convenzione ex art. 35 L. 865/71 vincola l’uso dell’area medesima alla Cooperativa assegnataria e prevede l’inalienabilità a favore di terzi.
In assenza di Bando pubblico, può accadere che la Cooperativa possa cedere l’area ad altra Società con l’impegno dell’osservanza dei vincoli per le aree PEEP, ma in tal caso è necessaria la preventiva autorizzazione amministrativa dell’Ente concedente.
La violazione delle normative sull’assegnazione e la gestione delle aree 167 comporta la nullità degli atti di cessione, in quanto eseguiti contro legge.

Sono socio di una cooperativa edilizia che aveva acquistato solo il terreno, senza aver mai iniziato a costruire. A maggio, l’assemblea ha deliberato la liquidazione e, il liquidatore ha avuto mandato di vendere il terreno (verrà firmato l’atto la settimana prossima) per procedere con la chiusura della cooperativa al 31-12-2020. Noi soci, a suo tempo, avevano versato delle quote per l’acquisto che, suppongo, ci vengano restituite.
L’utile che rimane (rimarrà la differenza tra il prezzo di vendita e le varie spese di liquidazione) a chi vanno? Si dovrà pagare IRES e IRAP?
Dell’utile riceveremo solo la nostra quota rivalutata (lo statuto indica una rivalutazione pari agli interessi dei buoni postali)?

Risposta al quesito:
Il costo del terreno rientra nel complessivo “costo di costruzione” degli alloggi, sicché la Cooperativa affronta la spesa attraverso le “anticipazioni” da parte dei soci.
Nel caso in cui la Cooperativa non porti a termine il programma costruttivo, i soci avranno diritto alla restituzione di quanto anticipato pro quota, detratte le spese sostenute a vario titolo.
Trattandosi di restituzione delle anticipazioni non sussiste alcun reddito per la Cooperativa, almeno che il ricavato della vendita non sia superiore al valore appostato in Bilancio e alle spese generali sostenute dalla Cooperativa sino alla definitiva estinzione.

Socio di Cooperativa edilizia a proprietà divisa, con relativo appartamento in stato di assegnazione; desidero sapere a quanto ammonta la capacità di spesa del Consiglio di Amministrazione senza obbligo di delibera dell’Assemblea di tutti i soci.

Risposta al quesito:
I poteri del Consiglio di Amministrazione sono specificati nello Statuto sociale, che, normalmente, prevede l’affidamento al predetto Organo di tutti gli atti necessari per la gestione della Cooperativa.
In pratica il CdA predispone un programma costruttivo che sottopone all’assemblea dei soci e, in caso di approvazione, esplica le attività conseguenti.
Per ciascun esercizio il CdA deve, poi, sottoporre all’assemblea il Bilancio, il cui contenuto riguarda gli oneri economici e finanziari inerenti al programma costruttivo, sicché con la relativa approvazione gli amministratori conseguono la ratifica del proprio operato e/o si assicurano il consenso per le future operazioni.
In sostanza non esiste un limite normativo alle operazioni economiche per la gestione delle Cooperative, trattandosi di atti conseguenti all’esecuzione del mandato, la cui dettagliata regolamentazione risiede nello Statuto sociale.
Alcuni Statuti prevedo non che il CdA abbia esclusivamente i poteri di ordinaria amministrazione, mentre per quelli di straordinaria devono essere di volta in volta autorizzati dall’assemblea dei soci.

Vorrei solo chiedere un Vostro parere riguardo l’assegnazione alloggio con cooperativa.
Un mese fa ho dato la caparra per un’appartamento all’interno di un condominio in edilizia convenzionata, finanziato dalla Regione. È una cooperativa edilizia con la formula della proprietà indivisa con assegnazione in godimento ai propri soci. Ci dicono che verrà stipulato un mutuo per 25 anni per tutte le persone che hanno ricevuto in assegnazione questi alloggi. Alla fine dei 25 anni si farà il e rogito, si andrà dal notaio e si pagherà anche l’IVA essendo appartamenti di nuova costruzione e si diventa proprietari dell’appartamento facendo decadere la cooperativa. Guardando la definizione di proprietà divisa e indivisa notiamo che con la divisa sarebbe possibile fare questo processo, ma con la proprietà indivisa la cooperativa rimarrebbe sempre proprietaria dell’appartamento. Quindi non capiamo se sarà veramente possibile diventare proprietari tra 25 anni o se comunque ci sarà da sborsare altro denaro oltre a quello del rogito, iva e notaio.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie a proprietà indivisa possono essere trasformate “a proprietà divisa” ai sensi della Legge n.179/92, ma occorre un procedimento amministrativo che impone obblighi specifici.
Innanzitutto occorre che lo Statuto preveda la possibilità che la Cooperativa sia a proprietà divisa; poi l’assemblea dei soci deve deliberare la trasformazione e successivamente ancora i soci assegnatari devono accollarsi il versamento in favore dell’Ente finanziatore della quota di contributo agevolato nella misura pari alla differenza con il contributo fruito dalle Cooperative a proprietà divisa.
Il problema dell’iva è conseguenziale, in quanto dovrà procedersi al rogito di trasferimento, sicché gli assegnatari dovranno versare l’imposta e pagare il corrispettivo professionale del notaio rogante.
I soci assegnatari sono inoltre obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa non solo per tutti i 25 anni di ammortamento del mutuo, ma anche fino alla effettiva estinzione, ivi comprese le spese di liquidazione.

Chiedo inizialmente una consulenza gratuita per vedere se sussistono gli estremi per poter invece avere un parere maggiormente dettagliato.
Ormai 2 anni fa un avvocato mi ha proposto di acquistare 2 beni immobili provenienti da 2 Liquidazioni Coatte diverse. Ora a distanza di due anni ho in mano dei documenti dove è riportata la dicitura “trascrizione a favore”, nei quali si ordina la trascrizione del bene a mio nome e la restituzione delle somme eccedenti. Il mio avvocato continua a dirmi di dargli qualche giorno di tempo, ma non essendo io in possesso di nulla, no chiavi, no indirizzo delle case, no restituzione dei soldi versati in eccesso, sono seriamente molto preoccupata.
Inoltre non figura da nessuna parte il nome del liquidatore per poter magari chiedere informazioni. Questi due fogli risultano protocollati presso l’UNEP di Latina, ma, contattato l’Ufficiale giudiziario che ha firmato, la stessa mi dice che nulla sa dirmi di questi atti e mi rimanda all’avvocato. Sono seriamente preoccupata.

Risposta al quesito:
Le Liquidazioni Coatte sono procedure concorsuali assimilabili al Fallimento, la cui funzione è quella di liquidare il patrimonio sociale nell’interesse del ceto creditorio, secondo le regole della Legge Fallimentare.
Normalmente la Liquidazione del patrimonio immobiliare si realizza mediante le vendite all’asta, con o senza incanto, ovvero, in alternativa mediante trattativa privata, ricorrendo precise condizioni normative.
In ogni caso, la vendita deve essere autorizzata dall’Autorità amministrativa, di Vigilanza (MISE ovvero MIT), che successivamente all’aggiudicazione deve ordinare la cancellazione delle eventuali ipoteche o gravami di altro genere.
Può essere anche accaduto che la Procedura di LCA sia sopraggiunta ad una procedura esecutiva immobiliare che ha fatto il suo corso con l’aggiudicazione al migliore offerente.
In entrambi i casi il destinatario dei beni aggiudicati deve aver dato la procura speciale all’avvocato incaricato.
Occorre, pertanto, verificare da chi proviene l’ordine di trascrizione a favore, nonché il relativo contenuto.
Successivamente alla verifica si potrà controllare la procedura e gli adempimenti ancora dovuti.
Il professionista incaricato ha l’obbligo di informare il suo mandante.