Cooperative: casi e soluzioni

Gent.mo avvocato, sono socio di una cooperativa scepa a proprietà divisa e da poco, essendo pronto a stipulare l’atto pubblico, ho scoperto che sull’immobile in mio possesso, del quale sono assegnatario in via provvisoria, gravano dei pignoramenti immobiliari, oltre chiaramente all’ipoteca relativa al mutuo bancario stipulato dalla cooperativa.
Avendo io già versato per detto immobile la somma di € 80.000,00 in conto costruzione, Le chiedo cosa posso fare, a questo punto, per cercare di tutelarmi in qualche modo, visto che a quanto ho capito rischio anche di finire da un momento all’altro per strada.

Risposta al quesito:
Se non è stato trascritto il preliminare di assegnazione, i pignoramenti prevalgono sugli atti successivi, sicché si riversano economicamente sul socio prenotatario dell’alloggio stagito.
Alla luce della obbiettiva situazione che precede, il socio deve seguire e verificare lo svolgimento dell’attività da parte della Cooperativa, pretendendo che avvenga il risanamento dell’esposizione debitoria.
Nel corso della predetta verifica, il socio dovrà attenzionare le eventuali responsabilità degli amministratori, intimando agli stessi di provvedere al risanamento nei modi di legge.

Sono socio di cooperativa edilizia. Da statuto, la prenotazione e la successiva assegnazione degli immobili sarà effettuata, con delibera del Consiglio di Amministrazione, ai soci secondo l’ordine della loro ammissione nella Cooperativa e della relativa iscrizione a libro soci.
Nel caso più soci risultassero iscritti nello stesso giorno si procederà, limitatamente agli stessi, per sorteggio.
Tuttavia il Consiglio potrà derogare a questa regola nel caso in cui ritenga necessario favorire soci diversamente abili o con familiari diversamente abili o nel caso in cui la Cooperativa costruisca un complesso di alloggi per un gruppo locale, o vi siano soci apportatori di una specifica iniziativa.
Ora però mi è arrivata questa mail in cui scrivono: “Ti confermo che ad oggi sono già stati prenotati alcuni appartamenti, compreso quello a cui fai riferimento, da soci iscritti in cooperativa dopo di te. Gli appartamenti sono stati proposti ad altri perché non corrispondenti alle esigenze da te più volte esplicitate (superficie calpestabile compresa tra 110-115 mq)”.
Posso fermarli ed avere diritto di scelta?
Vorrei acquistare un appartamento (da loro evidentemente già assegnato a soci iscritti dopo di me) e non so come comportarmi.

Risposta al quesito:
A quanto sembra il CdA ha proceduto ad assegnare in via provvisoria alcuni alloggi a soci con posizione in graduatoria successiva a quella del socio che propone il quesito.
Il CdA ha fornito tuttavia una giustificazione che ne legittima il comportamento: cioè i predetti alloggi sono stati assegnati in quanto “rifiutati” dal socio interessato.
Se la predetta giustificazione non è veritiera, il socio interessato, dopo avere esperito ogni tentativo di bonario componimento, deve dare corso all’azione giudiziaria di tutela, le cui modalità vanno preventivamente verificate in base all’esame dei fatti e della documentazione di supporto.

Dopo aver atteso tanti anni, a febbraio 2016 mi è stata consegnata la tanto sofferta casa tramite l’atto di consegna delle chiavi. Sulla casa non ho preso il mutuo però sono passati 3 anni e ancora non riesco a fare il rogito.
Da un complesso di 12 appartamenti, 9 acquirenti hanno fatto il rogito, altri 2 (di cui io) non abbiamo preso il mutuo e un’altra persona ha il mutuo e dovrebbe effettuare il rogito entro maggio/giugno.
Che cosa ci consiglia di fare per poter arrivare a fare questo benedetto rogito?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare le ragioni del ritardo da parte della Cooperativa, la quale presumibilmente si trova in difficoltà per l’ipoteca del mutuo gravante anche sugli alloggi i cui prenotatari hanno versato il prezzo per intero.
I soci interessati, dopo avere messo in mora la Cooperativa e constatato l’impossibilità di una composizione binaria della vicenda, farebbero bene a dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c., chiedendo al Giudice di pronunciare il trasferimento coattivo degli immobili prenotati.
Se, poi, nel caso di specie, esiste la problematica appena accennata, riguardante il gravame dell’ipoteca, i soci devono convenire in giudizio anche la Banca, sostenendo l’illegittimità della iscrizione ipotecaria.
I soci, quindi, devono trascrive nei RR.II. la domanda giudiziale, in modo che essa acquisisca effetto prenotativo, cioè sia opponibile a chiunque, al pari dell’atto notarile di trasferimento della proprietà.

Volevo chiedere cortesemente, se l’atto di assegnazione di un alloggio trascritto davanti a un Notaio, riguardante un alloggio di cooperativa in liquidazione coatta, possa essere non calcolato dal commissario liquidatore o se viene assegnato l’immobile al socio, il socio stesso debba riscattare ipoteca gravante fatta dalla stessa cooperativa.
Il socio può far valere il diritto di avere la casa finita qual’ora non lo fosse se nell’atto di assegnazione trascritto, vi è specificato?

Risposta al quesito:
Il quesito sembra prospettare due ipotesi: la prima riguardante il caso di un rogito antecedente al messa il Liquidazione coatta della Cooperativa; la seconda inerente alla cessione dell’alloggio al socio direttamente da parte del Liquidatore.
Nel primo caso il Liquidatore potrebbe solamente attivare l’azione della revocatoria fallimentare per fare annullare l’atto pubblico, ma una tale azione richiederebbe l’esistenza di determinati presupposti e, comunque, sarebbe impossibile se l’alloggio costituisce prima casa per l’assegnatario.
Nel secondo caso, la cessione diretta (anziché l’asta pubblica) deve essere preventivamente autorizzata dall’Autorità amministrativa di vigilanza, la quale emana il provvedimento unitamente all’ordine di cancellazione delle ipoteche ai sensi della L. 400/95.

Egregio avvocato, chiedo il Suo cortese supporto relativo ad un alloggio a proprietà indivisa.
La cooperativa è in L.C.A da ormai 4 anni. Per tutto il patrimonio indiviso si sta procedendo all’assegnazione e riscatto ai soci secondo le normative vigenti, anche se ho un forte dubbio sulla rivalutazione Istat (ci sono alloggi dei primi anni 80 rivalutati del 147,70 %).
Mentre per pochi alloggi con contratto a “canone di godimento permanente” non in area peep e senza contributo pubblico il liquidatore nominato dal Mise ha deciso l’asta, la convenzione in oggetto è l’unica che scadeva al 10° anno e il Comune non l’ha rinnovata, anche se la convezione recita: l’art. 11 della convenzione, dopo aver fissato in dieci anni la durata della convenzione, faceva salva “per i tre alloggi in locazione permanente la disciplina dettata dalla specifica normativa in materia”.
A questo dubbio non si capisce a quale norme attenersi, senza convenzione, senza contributo pubblico, si rimpallano le responsabilità mettendo a repentaglio i soci che a tutt’oggi continuano a pagare il canone e in casa c’è un disabile al 100%.
Conto molto sul suo aiuto per far bloccare l’asta.

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta è una procedura concorsuale, simile al Fallimento, sicchè è disciplinata dal R.D. n. 167/42 e successive modifiche (Legge Fallimentare).
Con la LCA la Cooperativa viene sciolta di diritto e gli immobili vengono alienati e il relativo ricavato costituisce l’attivo da distribuire ai creditori.
Le predette alienazioni possono avvenire mediante trattativa privata, autorizzata dall’Autorità amministrativa, ovvero mediante incanto pubblico secondo le regole della predetta normativa.
Gli acquirenti degli immobili (ex soci ovvero terzi) subentrano di diritto nella Convenzione stipulata dalla Cooperativa.
Il prezzo di vendita degli alloggi viene determinato a seguito di stima eseguita da un professionista incaricato, il quale deve attenersi ai valori del mercato corrente, a nulla rilevando i rapporti precedentemente intercorsi tra soci e Cooperativa.
I soci possono insinuarsi al passivo con credito chirografario inerente eventuali anticipazioni per il costo di costruzione degli alloggi.
Nel caso di specie, i soci interessati possono chiedere al Liquidatore e all’Autorità amministrativa la sospensione dell’asta, dichiarandosi disponibili alla procedura della trattativa privata, posta in essere dai soci prenotatari degli alloggi in area PEEP.
Nell’istanza si dovrebbe rilevare l’illegittimità del diverso trattamento, enunciando le specifiche motivazioni.

Sono socia di una cooperativa edilizia, con la quale ho in atto un contenzioso dal 2001. Dopo vari vicissitudini giudiziarie, dopo circa 20 anni questi mi contestano al momento la mancanza dei requisiti soggettivi.
Le chiedo fino a quando si è tenuti alla conservazione dei requisiti soggettivi nello specifico la residenza e il non possesso di immobili.

Risposta al quesito:
Il requisito della impossidenza deve essere mantenuto dal socio sino al momento dell’assegnazione definitiva con rogito notarile.
In sede di atto pubblico il socio deve dichiarare che andrà a risiedere nell’alloggio nei termini di legge.
E’ possibile, comunque, che lo Statuto condizioni l’ammissione al possesso di determinati requisiti e in caso di dichiarazioni non veritieri da parte del socio la Cooperativa ne deliberi l’espulsione.