Cooperative: casi e soluzioni

Volevo sapere se è possibile recedere da una cooperativa edilizia anche se lo statuto non è molto chiaro al riguardo (per non dire che è stato scritto appositamente per non permetterlo!).
Sono socia della cooperativa sin dalla sua nascita nel 2004, nel 2012 siamo entrati negli alloggi e tutt’ora non siamo arrivati all’accollo del mutuo tanto meno al rogito (soldi spariti e nessun certificato di agibilità).
Nel frattempo il mio alloggio ha subito gravi danni (infiltrazioni e muffa in tutta la casa) causati da lavori fatti male sul lastrico solare. Ovviamente la cooperativa non ha nessuna intenzione di riparare i danni.
Io non voglio fare più il frazionamento, anzi voglio uscire immediatamente dalla cooperativa e fare causa per cercare di recuperare i soldi e le lacrime versate!
È fattibile il recesso in questi casi… anche se non è scritto nello statuto?

Risposta al quesito:
In ragione della grave inadempienza della Cooperativa nell’esecuzione del contratto mutualistico il socio ha diritto al recesso per giusta causa.
Occorre, tuttavia, osservare che le risorse finanziarie sono state impegnate nell’alloggio, sicché il socio che recede rinuncia all’alloggio (dove si trova il valore di quanto investito) per iniziare un contenzioso alquanto incerto.
Se, infatti, è probabile che la Cooperativa possa pagare esclusivamente con il ricavato dell’alloggio rinunciato, appare certo che le risorse alla fine disponibili siano molto inferiori al credito del socio e al valore attuale dell’alloggio medesimo.
Va, quindi, valutata l’ipotesi di acquisire l’alloggio e instaurare l’azione risarcitoria nei confronti della Cooperativa, al fine di ottenere un risultato probabilmente più vantaggioso e meno rischioso di quello derivante dal recesso.

Sono socio di una cooperativa edilizia a mutualità prevalente, nel 2016 e prima della relativa gara di appalto viene fatto firmare ai soci (me compreso) un prospetto estimativo del costo del singolo appartamento che si attesta sui 140.000 €.
Sullo stesso foglio vengono esplicitati tutti i singoli costi (costo costruzione, permesso costruire ecc.) e viene nella parte riservata al costo dell’appalto indicato un relativo ribasso d’asta del 10%. Pochi mesi dopo viene aggiudicato l’appalto ad una impresa costruttrice con un ribasso del 27%(quindi 17% in meno dello stimato), ma il costo del singolo alloggio non cambia nonostante varie richieste rimaste inevase da parte degli amministratori.
Ne segue che non avendo ricevuto alcun chiarimento dagli stessi amministratori e rimanendo inevasa una richiesta di accesso agli atti non pago le rate stabilite in conto costruzione. Ne segue che ricevo due decreti ingiuntivi a cui sto facendo opposizione non riconoscendo quella cifra.
E’ la strada giusta?

Risposta al quesito:
Occorre verificare le ragioni dell’opposizione, che devono essere fondate in punto di fatto e di diritto.
Nel caso di specie sembra che l’opposizione si fondi sulla mancata diminuzione del costo rispetto al nuovo ribasso d’asta, ma una tale circostanza non è per se stessa esaustiva del diritto preteso dall’opponente.
Si rende, innanzitutto, necessaria l’esatta individuazione dei termini contrattuali, stabiliti dalle parti nei vari atti: contratto d’appalto, prospetti, delibere assembleari, bilanci etc.
In particolare è utile rilevare a che titolo vincolante è stato formulato il prospetto dei costi e se sono sopraggiunti altri atti modificativi, quali le delibere assembleari.
Va, inoltre, controllato il contratto d’appalto in relazione alla previsione di lievitazione dei costi per revisione prezzi ovvero per altri motivi.

Gentile avvocato, faccio parte di una cooperativa edilizia di appartenenti a FF.AA. e FF.PP. fruente di contributo statale erogato direttamente all’Istituto di credito e, da quest’ultimo, devoluto poi alla cooperativa.
Qualche anno fa abbiamo rogitato e da circa un anno è stata modificata la forma giuridica in “Società Cooperativa a Mutualità Prevalente a Responsabilità Limitata”.
Ora ci sono un paio di soci che hanno manifestato l’intenzione di vendere la casa, uno dei due a un non appartenente a FF.AA. o FF.PP., l’altro all’attuale moglie (questi ultimi sono in via di separazione).
Una volta concretizzatesi entrambe le casistiche di cui sopra: 1) i due soci uscenti continueranno ad avere diritto a percepire quota parte del contributo dalla cooperativa, oppure essendo gli stessi usciti totalmente dalla cooperativa non avranno più titolo al contributo in questione?
2) I proprietari subentranti dovranno essere iscritti nel libro soci?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la legge di finanziamento impone la qualificazione di appartenente alle FFAA per accedere all’acquisto dell’immobile .
Nel caso affermativo la cessione ipotizzata sarebbe legittima esclusivamente nei confronti del coniuge del socio originario, in costanza di separazione legale con l’assegnazione della casa coniugale.
Per quanto concerne il contributo pubblico, esso dovrebbe essere direttamente in conto interessi, sicché, se la cessione dell’alloggio è legittima, esso di trasferisce con il mutuo a carico del nuovo acquirente.
Se, viceversa, il versamento del contributo è eseguito in favore della Cooperativa, in tal caso occorre verificare il contenuto dei deliberati che consentono il trasferimento in favore del socio.
Se, tuttavia, la cessione dell’alloggio non è eseguita in conformità ai requisiti, si verifica la perdita del diritto al contributo.

Gentile avvocato, Le chiedo un parere in merito alla mia problematica: nel 2007 ho acquistato una casa da una Cooperativa edilizia costituita da 4 soci di cui uno era il presidente.
La cooperativa ha costruito 4 case all’interno di un Consorzio che ancora oggi non ha ultimato le opere di urbanizzazione previste nella Convenzione urbanistica stipulata con il Comune. Gli oneri relativi a tali opere sono espressamente previsti a carico della cooperativa nell’ambito dell’atto di assegnazione delle case. La cooperativa fino ad oggi ha pagato tali oneri.
Recentemente ho ricevuto una comunicazione da parte del Consorzio con la quale mi informa che la cooperativa è stata messa in liquidazione e il presidente della stessa (assegnatario di una delle 4 case) ha chiesto la ripartizione di debiti e crediti tra i soci.
A tal riguardo ritenevo di non essere più socio della cooperativa dal momento che dal 2007 (atto di assegnazione) non ho mai ricevuto una richiesta per partecipare a qualsivoglia assemblea ne altre simili richieste. Ciò premesso posso dal punto di vista legale avere una tutela?
Oppure sarò costretto a subire un simile comportamento e quindi pagare gli oneri della cooperativa?

Risposta al quesito:
In ordine alla tutela legale occorre approfondire la questione attraverso l’esame della relativa documentazione.
Qui vale evidenziare che la Cooperativa non può richiedere ulteriori supplementi di prezzo dopo la stipula dell’atto di assegnazione definitiva.
Se quindi, dopo la stipula del predetto atto, non si sono verificate deliberazioni assembleari, la richiesta della Cooperativa si appalesa illegittima.

Egregio avvocato, sono a esporre il quesito: nell’anno 2014 la cooperativa edilizia a, senza fini di lucro e attività mutualistica prevalente tra soci, tramite il presidente ha sottoscritto un mutuo, di 330.000 euro insieme ad altri soci.
Lo scrivente ha concesso la garanzia per 80.000 euro, firmando direttamente l’impegno con la banca. Prima dei rogiti mi viene richiesto di pagare le spese sostenute per il mutuo per la parte dell’importo garantito, più una quota di interessi di rate SAL versate in ritardo, senza però che il presidente abbia mai fornito nè il contratto del mutuo e nemmeno il tasso di interesse applicato.
Ho contestato a suo tempo tale addebito, ritenuto non congruo rispetto all’effettivo utilizzo del mutuo. Inoltre, a insaputa dei soci che avevano sottoscritto la garanzia, il mutuo è stato utilizzato, di altri soci, sia facente parte dello lotto ipotecato sia di altri lotti non facenti parte dell’ipoteca.
Ne è nata una contestazione, che va avanti da due anni, non ancora conclusa, in quanto i soci garantisti, chiedono che tutti debbano pagare le spese sostenute in proporzione all’utilizzo e non che le stesse devono gravare esclusivamente sui soci che hanno fatto da garante.
Volevo aggiungere che nel 2016 prima della chiusura definitiva del mutuo ho comunicato di non aver più necessita di attingere al mutuo. Quindi non è avvenuto il ribaltamento delle somme in garanzia, cosa che hanno fatto gli altri soci con il trasferimento di ipoteca.
Ancora un’altra questione: dal 2019, dopo la consegna di tutti gli alloggi, il liquidatore (ex presidente) entra nel merito nel mutuo e nella ripartizione delle spese sostenute, conguagliando fra i soci le somme anticipate, chiedendo allo scrivente di versare altri interessi, calcolati oltre il periodo del mutuo che si conclude al 2016.
Gli addebiti si riferiscono a quote SAL versate in ritardo, per somme residuali del 2016, 2017 e 2018.
Nel 2018 ho redatto l’atto di assegnazione definitiva, sul quale non vi nessuna ipoteca relativa al muto. Oggi che la cooperativa è in liquidazione. Il Liquidatore (ex presidente) mi chiede di integrare degli interessi maturati dopo il periodo del mutuo, che secondo Lui fanno parte a SAL relativi a quote residue del 2016 (prima della chiusura definitiva del mutuo) e a SAL residui del 2017 e 2018.
Quindi il Liquidatore di iniziativa procede a nuovi conteggi, invio di nuove tabelle con richieste di conguaglio e versamenti di somme sia allo scrivente sia ad altri soci. Addebitando tutte le spese sostenute per il mutuo ai soli soci che hanno fatto da garante, lasciando fuori dai conteggi gli altri soci che comunque hanno utilizzato il mutuo, addebitando solo gli interessi delle somme utilizzate.
Ritengo tutto questo poco chiaro, come ritengo che il Liquidatore non stia procedendo alla ripartizione di spese sostenute nel rispetto mutualistico previsto dallo statuto.

Risposta al quesito:
Va innanzitutto rilevato che le Cooperative sono soggette al principio di parità di trattamento dei soci, sicché l’addebito del mutuo solamente ad alcuni soci e non a tutti coloro che ne hanno fruito è atto illegittimo.
Ciò posto, occorre esaminare l’effettiva situazione dei rapporti economici e finanziari intercorrenti tra il socio interessato e la Cooperativa, ma si può in generale richiamare il principio secondo cui la Società non può richiedere ulteriori somme oltre il prezzo convenuto nell’atto di assegnazione.
Alla luce di quanto precede, sembra potersi affermare che, nel caso di specie, il socio può opporsi alla pretesa del CdA di ulteriori versamenti dopo il rogito notarile di assegnazione, a meno che nell’atto medesimo sia esposta la riserva di prezzo.

Egr. avvocato, vorrei sapere se mia zia, 92 anni, può usucapire un immobile costruito da una cooperativa. Lei ci vive ininterrottamente da circa 60 anni, nel palazzo tutti i condomini la considerano proprietaria, avendo anche partecipato e firmato come proprietaria davanti al notaio l’atto di cessione dell’immobile del portiere.
Le quote erano state versate dalla mamma del primo marito morto pochi anni dopo il matrimonio (negli anni ’60), la mancata regolarizzazione della proprietà è stata riscontrata al momento della dichiarazione di successione in quanto nè mia zia nè il secondo marito si sono interessati di questa cosa. La cooperativa è stata chiusa definitivamente nel 2014.

Risposta al quesito:
La situazione prospettata è davvero singolare, in quanto sembra che la Cooperativa sia stata liquidata ed estinta pur essendo formalmente ancora proprietaria di un immobile.
In riferimento all’usucapione deve ritenersi che sia possibile a condizione che siano trascorsi venti anni di possesso uti dominus, cioè con l’animo del proprietario.
Nel caso di specie, tuttavia, si pone il problema del periodo di possesso mentre la Cooperativa era ancora proprietaria, sicché la certezza del decorso del termine è dal 2014.
Nel periodo promiscuo, infatti, il possesso era come socio e non uti dominus.
In ogni caso, l’usucapione dovrebbe essere dichiarata in sede giudiziale e in tal caso occorrerebbe la controparte, cioè la Cooperativa e per essa i soci succeduti a seguito della estinzione della Società; ovvero l’usucapione potrebbe essere dichiarata innanzi al notaio in occasione di un atto di donazione ad un nipote del socio.