Cooperative: casi e soluzioni

Con riferimento al quesito posto il 22.02.2019 ho omesso di comunicare che già con gli atti notarili i soci si sono accollati la responsabilità patrimoniale di far fronte agli oneri derivanti dalla eventuale perdita della causa con il comune per esproprio, perché obbligati dalla convenzione con il Comune. Di conseguenza si chiede se possano, pertanto, essere legittimati ad utilizzare i fondi della cooperativa, da trasferire al condominio, per riparare i gravi danni da infiltrazioni, avendo dichiarato di non volersi sottrarre agli eventuali obblighi per sentenze sfavorevoli.

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato non esiste, in realtà, un problema di legittimità di utilizzo dei fondi, ma emergono aspetti riguardanti la responsabilità sussidiaria del Liquidatore.
L’utilizzo dei fondi pubblici, infatti, si appalesa legittimo, in quanto si tratta proprio di destinazione conforme alle finalità del finanziamento (costruzione degli alloggi e, quindi, anche il loro ripristino in caso di danni).
Il problema sorge in riferimento ad eventuali esposizioni debitorie della Cooperativa (debiti verso il Comune, etc), sicchè si presume che il Liquidatore ritenga insufficienti le garanzie fornite dai soci con l’accollo generico dei debiti.
Se, tuttavia, il predetto accollo è formulato nell’atto pubblico di assegnazione con efficacia reale sull’immobile il Liquidatore non può pretendere ulteriori garanzie e, nel caso di specie (intervento urgente per salvaguardare gli immobili, peraltro, oggetto di finanziamento pubblico), dovrebbe procedere all’utilizzo dei fondi, salva la possibilità di richiedere ai soci i finanziamenti occorrenti all’ulteriore fabbisogno finanziario.

Dopo un lunghissimo iter e innumerevoli ricorsi, il Consiglio di Stato, a distanza di oltre trenta anni e a mutuo ormai totalmente estinto, ha stabilito la restituzione degli interessi sul finanziamento per 6 soci su 32, che in seguito ad accertamenti sono risultati non in possesso dei requisiti necessari per la partecipazione alla cooperativa al momento della sua costituzione. La richiesta ammonta a circa 240.000 euro.
La domanda che Le pongo è la seguente: chi deve pagare i sei soci non in regola o tutti i 32? Nel secondo caso in quale misura?

Risposta al quesito:
Nel caso prospettato di tratta di rimborso degli interessi indebitamente percepiti, sicché l’obbligo incombe esclusivamente sui sei soci privi dei requisiti soggettivi, salvo che la Cooperativa deliberi per solidarietà e senza obbligo di contribuire al rimborso degli oneri.
Occorre, tuttavia, se i soci avevano i requisiti, ma non li hanno provati in quanto male informati dalla Cooperativa; in tal caso si potrebbe porre il problema risarcitorio.
In tale ipotesi, se la Cooperativa risultasse soccombente sarebbe tenuta a risarcire gli importi ai soci danneggiati.

Ho acquistato casa (prima casa) nel 2007 da una cooperativa edilizia, nel 2010 la cooperativa dichiara fallimento ed entra in liquidazione coatta amministrativa, io avevo già pagato 125.000 € su 210.000 € pattuiti al momento della prenotazione.
Non è stato fatto alcun preliminare trascritto, solo la consegna delle chiavi prima della dichiarazione dell’insolvenza.
Dopo 10 anni di trattativa con commissari liquidatori, che hanno rifiutato ogni mia proposta di acquisto in trattativa privata, ho offerto di pagare la differenza del versato e il saldo più il 10% più le tasse comunali e spese condominiale, ma non hanno accettato cosi la casa andrà all’asta e mi viene richiesta anche l’indennità di occupazione.
1) Possono realmente chiedermi un indennizzo per avere abitato l’appartamento, che ho palesemente tentato di comprare, come viene calcolato l’indennizzo?
2) Se dovessi ricomprare casa all’asta aspettando dei ribassi, possono richiedermi un risarcimento per mancato guadagno giustificando che l’immobili era occupato da me?

Risposta al quesito:
La Legge Fallimentare, R.D. n.167/1942, all’art. 72 prevede che il Curatore possa sciogliersi dal contratto pendente, quale è il preliminare di vendita di un immobile.
La predetta disposizione è applicabile alla Procedura di Liquidazione Coatta Amministrativa, come previsto dall’art.101 della predetta L.F., sicché il Commissario Liquidatore della Cooperativa edilizia può sciogliersi dal contratto di preassegnazione.
Se, dunque, l’alloggio è stato consegnato al socio prenotatario ancor prima del provvedimento liquidatorio, il Commissario può comunicare la volontà di sciogliersi dal preliminare di assegnazione e richiedere il rilascio dell’immobile.
Dal momento della comunicazione l’occupazione dell’immobile da parte del socio è senza titolo, sicché la Liquidatela ha diritto a richiedere il relativo risarcimento del danno.
Nel caso di specie, però, occorre verificare se la comunicazione di scioglimento dal contratto è stata chiaramente e inequivocabilmente eseguita, visto che sono trascorsi diversi anni di trattative con il socio prenotatario.
Sarebbe, inoltre, opportuni verificare se il Commissario Liquidatore ha proceduto a fare stimare il valore dell’immobile (come previsto per legge), in quanto l’eventuale entità accertata in sede peritale potrebbe fare comprendere la fondatezza o meno della mancata conclusione della trattativa privata.
Ciò premesso, si può concludere quanto segue.
In ordine al primo quesito:
il risarcimento per l’occupazione senza titolo dell’alloggio da parte del socio prenotatario può essere richiesto da parte del Commissario Liquidatore a far data dalla comunicazione di scioglimento dal contratto; il risarcimento può essere richiesto nella misura effettiva del danno, la cui prova deve essere fornita dal Liquidatore medesimo.
Difficilmente può essere fornita la prova del danno per la mancata vendita, in quanto il Liquidatore dovrebbe provare di avere ottenuto l’autorizzazione dell’Autorità amministrativa, di avere eseguito tutti gli adempimenti preparatori, tra cui la stima degli immobili e altri previsti dalla legge.
In ordine al secondo quesito:
il valore risarcitorio potrebbe, comunque, essere commisurato al valore locativo dell’immobile calcolato ad equo canone.
Nel caso di specie, sulla richiesta risarcitoria va anche verificata l’eventuale prescrizione del diritto di credito, qualora non si siano verificati atti interruttivi.

Sono socio di una cooperativa edilizia che è in LCA, è stato nominato il commissario dal Mise. Io ed altri 5 soci siamo ancora in attesa del rogito, non lo abbiamo fatto fino adesso perché c’eravamo opposti perché la cooperativa non rispettava i prezzi massimi di cessione visto che la costruzione era in edilizia convenzionata 167.
Adesso quali sono i rischi che corriamo visto che la cooperativa è in un passivo di circa 193 mila euro, però ha beni immobili di sua proprietà? Possiamo perdere casa?

Risposta al quesito:
L’art. 72 della Legge Fallimentare consente al Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto preliminare di assegnazione.
In tal caso l’immobile rientrerebbe nella disponibilità della Liquidatela per la vendita all’asta e il socio diventerebbe creditore per le anticipazioni in conto costruzione ammesse al passivo (dovendo considerare che si tratta di crediti chirografari che sarebbero postergati ai crediti privilegiati e ai crediti in prededuzione).
I soci possono richiedere al Liquidatore di non sciogliersi dal contratto e dichiarare la disponibilità ad integrare l’eventuale differenza tra il ricavato della vendita dei beni dell’attivo e il passivo da coprire.

Siamo stati beneficiari di fondi regionali per l’acquisto delle abitazioni. Tali fondi sono stati erogati successivamente agli atti notarili, per cui i soci non ne hanno potuto beneficiare e sono disponibili per la 2 tranche sul conto corrente della cooperativa.
Nelle more si sono instaurati dei giudizi col costruttore e con Comune per l’esproprio del terreno, e il lastrico solare di proprietà della cooperativa ha subito gravi infiltrazioni tanto da arrecare danni agli alloggi e alle persone (il tutto oggetto anche della causa).
I soci hanno deliberato di utilizzare i fondi regionali per ristrutturare il lastrico solare ma il liquidatore, successivamente alla delibera, non d’accordo perché ritiene che non può utilizzare i fondi per la presenza delle cause in corso, ha deciso di dimettersi mettendo all’odg dimissioni per deliberato illegittimo.
I soci ritengono che non trattasi di distribuzione di risorse, ma di interventi urgenti da effettuarsi e che servono alla tutela del patrimonio sociale.

Risposta al quesito:
Sotto un primo profilo, il Liquidatore dovrebbe chiedere il provvedimento d’urgenza nel corso del giudizio contro il costruttore, chiedendone la condanna all’esecuzione dei lavori di ripristino.
Ottenuto il provvedimento, però, è probabile che il costruttore non lo esegua per difficoltà economiche.
Sotto altro profilo il Liquidatore non ritiene di potersi surrogare all’impresa inadempiente nell’esecuzione dei lavori, in quanto l’utilizzazione dei i fondi della Cooperativa, lo esporrebbe alla responsabilità verso il Comune in ordine al pagamento degli oneri espropriativi.
D’altra parte va osservato che, nel caso di specie, sono stati stipulati i contratti di assegnazione definitiva ai soci, sicché è sorto per legge il Condominio, che si presume ricomprenda anche il lastrico solare.
Alla luce di quanto precede, il Liquidatore dovrebbe chiedere il provvedimento d’urgenza nel procedimento contro il costruttore, anche con l’intervento adesivo del Condominio e quest’ultimo, dovrebbe anticipare quanto necessario per i lavori nel caso in cui il costruttore si sottraesse all’esecuzione del predetto provvedimento cautelare.

Gentile avvocato, Le scrivo per conoscere la procedura che deve seguire un membro del C.D.A di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa per dimettersi dall’incarico e quali sono le conseguenze a seguito della dimissione del presidente del C.D.A. non essendoci sostituti.

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Società che si dimettono dalla carica non cessano automaticamente , ma restano nelle funzioni di ordinaria amministrazione sino all’elezione dei nuovi.
L’assenza di nuovi nominati, impone agli amministratori dimissionari di richiedere, senza indugio, all’Autorità amministrativa di Vigilanza (MISE o Regione se a Statuto Speciale) il Commissariamento della Cooperativa o la Liquidazione coatta; ciò al fine di esonerarsi da responsabilità.