Cooperative: casi e soluzioni

Spett.le avvocato, Le ho scritto più volte e La ringrazio sempre per le risposte.
Come già detto sono entrato in coop a dicembre 2009, a luglio 2011 ho esercitato il mio diritto di recesso, la coop l’ha presa comoda, mi ha escluso con verbale del c.d.a ad ottobre 2015, non ho mai occupato l’appartamento, non mi hanno dato una lira, c’è una causa in corso.
A fine 2012 ho segnalato al M.I.S.E. tutte le anomalie di questa coop. Dopo decine di solleciti, finalmente il M.I.S.E. avvia un ispezione straordinaria, rilevando al cento per cento tutte le mie segnalazioni e finalmente il 06.06.2018 decreta lo scioglimento per atto di autorità e la nomina del commissario liquidatore. Per me il M.I.S.E. ci ha messo troppo tempo, nel frattempo la coop a rogitato 80% degli immobili. Il problema è la fideiussione omnibus che firmai nel 2009, e la banca nonostante le mie segnalazioni che non faccio più parte della coop, continua a chiedermi di pagare le rate del mutuo.
Volevo sapere se, in base alla sentenza dalla Corte di Cassazione n. 29810/17 con cui si è statuito che tutte le fideiussioni omnibus sono nulle, c’è qualcosa che possa fare.

Risposta al quesito:
Le fideiussioni omnibus nulle sono quelle previste per tutte le future inadempienze e prive del tetto massimo garantito.
Occorre, quindi, verificare se, nel caso di specie, la fideiussione di cui effettivamente trattasi rientri in tale categoria giuridica (appare improbabile essendo stata stipulata nel 2009).
Nel caso affermativo, comunque, occorre attendere l’eventuale azione della Banca per proporre opposizione.
Va, tuttavia, osservato che potrebbero sussistere altri specifici motivi di opposizione, quali quelli inerenti alla nullità del contratto principale ovvero dello stesso contratto fideiussorio.

In una cooperativa edilizia, se il Presidente “rappresentante legale”, a fronte di un decreto ingiuntivo di un’ingente somma, lascia decorrere i termini utili per proporre opposizione, senza tra l’altro dare un’esauriente spiegazione ai soci dell’accaduto, può essere un valido motivo chiederne il commissariamento per gravissima negligenza?
Tutto ciò, cosa comporterebbe per i soci della cooperativa in termini di costi?

Risposta al quesito:
Gli amministratori delle Società in generale devono eseguire il loro mandato con la diligenza ordinaria, in mancanza della quale possono essere revocati e rispondono per i danni arrecati in ragione delle loro omissioni.
Nel caso di specie esistono le condizioni per la declaratoria di responsabilità, ma occorre preliminarmente verificare le ipotesi di fondatezza dell’opposizione a decreto ingiuntivo.
Se con l’ipotizzata opposizione la Cooperativa avesse ottenuto l’accoglimento, in tal caso ci sarebbero le condizioni di responsabilità in capo all’amministratore inadempiente.
L’episodio, comunque, non sarebbe sufficiente per determinare il commissariamento della Cooperativa, trattandosi di un provvedimento dell’Autorità di vigilanza a tutela dell’interesse generale al buon funzionamento delle Cooperative in generale.
Il predetto provvedimento viene assunto qualora la Cooperativa non rispetta la normativa mutualistica, è insolvente, sussiste la sistematica e continua irregolarità nella gestione sociale.
L’attività del Commissario viene remunerata dalla Cooperativa a seguito della liquidazione dell’Autorità di vigilanza, secondo i parametri e le tariffe predeterminate per legge.

Ero socio di una cooperativa, versato regolarmente le rate di adesione per un importo pari a 56.500 € e siccome la cooperativa aveva acceso un mutuo per realizzare le case per la restante parte, in base alla parte usufruita ho pagato altri 5000 € all’anno di interessi passivi di preammortamento del mutuo.
Al momento dell’accollo del mutuo a me socio, non sono risultato bancabile a seguito di una segnalazione a sofferenza che non ho potuto evitare.Ora la cooperativa mi ha fatto firmare la rinuncia all’alloggio in cui non si menziona nessun rimborso ne tantomeno c’è indicato la mia rinuncia a quanto versato.
Mi avevano promesso 15000 euro di rimborso appena vendevano la casa poiché non avevo pagato interessi sul mutuo per 2 anni e la differenze del prezzo di mercato, ma è un anno e dicono di non riuscirla a vendere. C’è da dire che nel 2010 il prezzo della cooperativa era di € 179.000 per unità ma ad oggi a seguito del crollo del mercato ha un valore di € 155.000.
Cosa posso fare? Riesco a recuperare i soldi versati?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il socio receduto o escluso ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio.
Nel caso di specie, però, l’assegnazione dell’immobile non è stata possibile per la mancata solvibilità del socio prenotatario, sicché quest’ultimo risponde dei danni arrecati alla Cooperativa per la sua inadempienza.
Se l’immobile viene assegnato ad un socio subentrante, non si pone alcun problema in quanto il danno non esiste ovvero è limitato. Se viceversa la Cooperativa non riesce a collocare l’immobile, si pone il problema del minor prezzo ricavabile, sicché il socio prenotatario potrebbe mettere in mora la Cooperativa, dichiarando (via via) la rinuncia ad una parte del proprio credito, commisurata al reale prezzo ottenibile.

In una cooperativa abitativa indivisa ultracentenaria, come deve essere la corretta gestione del preventivo annuale delle spese agli assegnatari?
E’ possibile anticipare oltre € 760,00 per l’ACS che non corrisponde al reale consumo ed altri importi di spesa gonfiati.
A chi rivolgersi per le truffe degli amministratori disonesti? Gli assegnatari non hanno denaro per gli avvocati e le lungaggini giudiziarie italiane.

Risposta al quesito:
La tutela dei diritti si esercita innanzi all’Autorità Giudiziaria mediante l’instaurazione dei Giudizi, che per legge devono essere patrocinati da Avvocati iscritti nell’apposito Albo.
Le Cooperative sono soggette alla Vigilanza del Ministero dello Sviluppo Economico, al quale il socio interessato può rivolgere istanza di ispezione straordinaria, che interviene per la regolarizzazione dell’attività sociale.
L’ispezione straordinaria, tuttavia, non tutela direttamente i diritti dei soci.

La cooperativa indivisa, 20 soci di cui faccio parte, edificherà tramite impresa edile esterna un immobile.
Proprietario del terreno è una Fondazione. Questa, per bando vinto, può cederci in diritto di superficie l’area. Su questa i soci potranno rogitare gli appartamenti 10 anni dopo la fine lavori.
Un istituto bancario cofinanzia con mutuo ipotecario alla cooperativa, datore di ipoteca la fondazione e fideiussori pro quota i soci. Alla fine dei lavori i soci si accollerebbero quota parte il mutuo ipotecario (fino a fine lavori in pre ammortamento).
I dubbi sono:
1) come è possibile accollare il mutuo ai soci non essendo possibile il frazionamento poiché l’ipoteca resterà ‘indivisibile’ per 10 anni?
2) viene detto ai soci che potranno contrarre, per l’accollo, mutuo I casa. Come è possibile non essendoci passaggio di proprietà? Ai soci verrebbe assegnato appartamento con delibera del CDA della Coop.
3) sarebbe possibile superar gli ostacoli con, a fine lavori, atto notarile con assegnazione a ciascun socio del diritto di godimento del singolo appartamento e, a fronte di questo, quindi l’accensione di un mutuo prima casa da accollo con ipoteca sempre in capo alla Fondazione e, nell’atto, rimando, a tutela di tutti i coinvolti, a rogito da eseguirsi dopo i 10 anni (quando scade la convenzione che obbliga la Fondazione alla proprietà e le impedisce la vendita (può cedere appunto solo il diritto di superficie)
4) in caso di possibilità come descritto al punto 3, come potrebbe l’Istituo Bancario rivalersi il caso di socio moroso? Potrebbe farlo sugli altri soci in quanto membri della Cooperativa?

Risposta al quesito:
Il quesito è a vasto spettro e richiederebbe adeguato approfondimento delle reali situazioni contrattuali.
Per le vie generali si può presumere che la Cooperativa sia a “proprietà differita”, nel senso che i soci prenotatari possono acquisire la proprietà individuale degli alloggi prenotati solamente dopo dieci anni dalla fine dei lavori.
In tal caso, completate le opere, la Cooperativa può concedere in uso o in locazione gli immobili (occorre verificare la disciplina contrattuale) mediante atto pubblico (da trascrivere dei RRII) con patto di futura vendita alla scadenza prefissata. L’atto pubblico può prevedere la clausola di passaggio in proprietà con dichiarazione anche unilaterale alla data di scadenza del periodo locativo.
Nel corso di quest’ultimo periodo, gli immobili resterebbero di proprietà della Cooperativa, sicché sarebbero aggredibili da parte di eventuali creditori terzi, sicché anche l’Istituto bancario potrebbe aggredire indifferentemente qualunque immobile, indipendentemente dal socio moroso.
Nel corso del periodo locativo i soci sarebbero obbligati a sostenere le spese generali della Cooperativa.

Sono socio assegnatario di alloggio di una cooperativa lombarda famosa, che è fallita. Ho versato 4 anni e mezzo di quote in acconto del 20% del prezzo alloggio più un 6% all’inizio. Dichiarata fallita il 22.12.2017.
Chiedevo ci sono questi soldi? O è andato tutto perso nel calderone? All’atto assegnazione ero stato anche dal notaio per la trascrizione. Non ho ricevuto mai nessuna comunicazione in merito oltretutto.
Chiedo anche questi soldi che verso 750 euro per altri sei mesi dove vanno a finire adesso?

Risposta al quesito:
Con la declaratoria di Fallimento, tutte le attività confluiscono nella “massa attiva”, mentre le passività, dopo il vaglio di ammissibilità del curatore e del Giudice delegato, vengono inserite nello Stato Passivo depositato nella Cancelleria del Tribunale territorialmente competente.
Eseguite tutte le operazioni di liquidazione dell’attivo (vendita immobili, recupero dei crediti, azioni revocatorie etc…) il curatore procederà al piano di ripartizione dell’attivo secondo la gradazione dei crediti in base alla loro natura prevista dalla legge (prededucibili, privilegiati, chirografari, tardivi).
La sequenza di distribuzione si interrompe allorquando si esaurisce la disponibilità attiva (che, ad esempio, può essere interamente assorbita dai crediti prededucibili e dai crediti privilegiati).
Nel caso di specie, il socio deve proporre tempestiva domanda di ammissione al passivo, corredandola dalla documentazione probatoria del preteso credito e specificando la natura del credito medesimo.