Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avv. Cannavò, Le sottopongo il caso di mio figlio socio di una cooperativa a proprietà divisa, che ha pagato integralmente l’importo dovuto dell’alloggio di cui è assegnatario, ma sul quale grava un quota del c/c ipotecario che a suo tempo fu concesso alla cooperativa e che fu spalmato sull’immobile. Non ha ancora potuto rogitare se prima non sgrava l’ipoteca della banca.
Da osservare che non può fare l’accollo trattandosi di c/c ipotecario della cooperativa, la banca qualche tempo fa non ha concesso un mutuo in quanto precario. Poichè la Cooperativa ha intenzione di andare in liquidazione volontaria sono a porLe i seguenti quesiti:
1 – Cosa rischia mio figlio con la messa in liquidazione volontaria, avendo già pagato il suo appartamento, ma non avendo ancora fatto il rogito.
2 – La quota di c/c ipotecario della cooperativa che grava sul suo immobile può essere tramutata in mutuo ipotecario e poter fare quindi l’accollo?
3 – la banca può fare ostruzionismo su un socio che ha solo il torto di essere un insegnante precario (per fortuna ancora per poco) e che vuole saldare un debito che non è solo suo e, se si,come possiamo tutelarci?
4 – Una volta che la cooperativa è in liquidazione chi fa l’atto di vendita dell’immobile in parola?
5 – Per autorizzare la assemblea della cooperativa a chiedere la liquidazione volontaria occorre la maggioranza assoluta o l’unanimità?

Risposta al quesito:
Le singole risposte al quesito multiplo:
1- L’ipoteca è una garanzia reale, sicché essa grava sull’immobile oggettivamente. In atto l’immobile risulta di proprietà della Cooperativa, sicché esso può essere aggredito anche da altri creditori oltre quello ipotecario già esistente. Se la Cooperativa dovesse risultare insolvente potrebbe essere dichiarata fallita ovvero messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. In entrambi i casi il socio prenotatario potrebbe subire la scelta probabile del Commissario Liquidatore (curatore) di scioglimento dal contratto e, quindi, diventare creditore della Procedura Fallimentare e perdere il diritto all’assegnazione dell’alloggio. In tal caso, però, sarebbe improbabile il recupero delle anticipazioni eseguite dal socio, per la presenza di crediti privilegiati, quali quelli ipotecari. In ogni caso, anche senza la declaratoria di insolvenza, l’ipoteca si trasformerebbe in pignoramento, sicché l’immobile sarebbe venduto all’asta. Il socio prenotatario resterebbe creditore delle anticipazioni.
2- La possibilità di ottenere un mutuo ipotecario è legata alla solvibilità del soggetto richiedente e al valore dell’immobile su cui imporre la relativa ipoteca fondiaria. E’ evidente che l’esistenza dell’ipoteca già gravante sull’immobile comporta la decurtazione del valore dello stesso e incide sulla valutazione di solvibilità del soggetto. Osservati, però, i parametri sopra citati non esiste un impedimento assoluto alla concessione di un mutuo fondiario con cui estinguere anche l’ipoteca già imposta per la scopertura di conto corrente.
3- La normativa sui crediti ipotecari incombenti sugli alloggi prenotati dai soci della Cooperative non prevede trattamenti di favore dell’incapienza finanziaria di questi ultimi. Per quanto attiene alla tutela dei diritti del socio prenotatario, occorre valutare preventivamente le ragioni del conto corrente ipotecario, quindi la loro legittimità e, in caso di contratti illeciti intercorsi tra Banca e Cooperativa, dare corso al giudizio di nullità dei contratti medesimi e della relativa ipoteca.
4- Se la Cooperativa è in liquidazione volontaria sarà il Liquidatore a stipulare l’atto pubblico di assegnazione.
5- L’assemblea di messa in liquidazione volontaria delibera con le maggioranze richieste per la modifica dello Statuto. La maggioranza richiesta dl codice civile è di oltre il 50% del capitale (dei soci), ma lo Statuto può prevedere una maggioranza più elevata.

Gentilissimo avvocato, sono un socio di una Cooperativa Edilizia di FF.AA. e insieme ad altri soci vorremmo una consulenza.
La nostra cooperativa è a proprietà indivisa e dopo 10 anni ancora non riusciamo a passare a proprietà individuale anche se è stato approvato un nuovo statuto.
Di recente la cooperativa ha subito un’ispezione straordinaria e sono state rilevate alcune anomalie. Dall’ispezione è emerso che due bilanci erano irregolari e sono stati riapprovati, i contributi statali di cui usufruisce la cooperativa sono stati consumati in rimborso spese al presidente, lavori vari e spese di amministrazione. La cosa che più preoccupa i soci è che il Comune ha rilasciato i prezzi massimi di cessione non corrispondenti a quelli sottoscritti all’atto di iscrizione alla cooperativa.
Al sottoscritto l’appartamento è stato assegnato al prezzo di € 185.000,00 e dopo 10 anni il prezzo massimo di cessione è € 112.900,00.

Risposta al quesito:
Il prezzo massimo di cessione è previsto dalla legge e determinato secondo i parametri previsti dalla normativa e dai regolamenti specifici comunali.
Nel caso di specie occorre analizzare il bilancio e le voci di costo, ciò al fine di individuare il percorso legale per determinare il prezzo di cessione da esporre nell’atto pubblico di assegnazione.

Siamo nel campo delle coop. edilizie, abbiamo ultimato da poco la costruzione di un complesso residenziale composto da 16 unità immobiliari. Il problema è che solo 2 su 16 immobili sono stati assegnati e venduti a soci, il resto sono libere in quanto altri soci per motivi personali sono usciti dalla cooperativa.
Facendo richiesta alla Società di distribuzione dell’energia elettrica per l’istallazione di n. 4 contatori (Condominiale, Ascensore e 2 per i soci) mi hanno risposto che la richiesta doveva essere fatta obbligatoriamente per tutte le unità immobiliari, presentando un preventivo di circa 11.000,00 €. Capisce bene che la cooperativa non può farsi carico di tale spesa in quanto i soci effettivi sono 2 su 16.
Quindi Le volevo chiedere: l’operato della Società di distribuzione dell’energia elettrica è legittimo visto che hanno il monopolio e non ci possiamo rivolgere ad altro ente? Ci sono delle norme che agevolano le cooperative in questo senso? E’ possibile richiedere una rateizzazione all’ente distributore?

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato in ordine alla assenza di prenotatari, la questione dei contatori per la fornitura di energia elettrica sembra quella di minore importanza.
Se, infatti, la Cooperativa non risolve il grave problema dell’assegnazione della maggior parte delle unità abitative realizzate, si può ragionevolmente presumere che sarà travolta dall’insolvenza.
Una tale ipotesi comporterebbe il Fallimento o la Liquidazione Coatta Amministrativa, con gravissimi problemi per i soci che non abbiano stipulato l’atto pubblico di assegnazione da oltre due anni o non lo abbiano affatto stipulato.
Per quanto riguarda la semplice domanda sull’allaccio del contatore, va verificata l’esistenza della “cabina di distribuzione”, che consente i singoli allacci. E’ molto probabile che, nel caso di specie, non sia realizzata la predetta opera e, pertanto, non è possibile procedere agli allacci singoli.
Se la “cabina” esiste non ci sono ostacoli di alcun genere all’allaccio parziale dei contatori.

Mi trovo ad essere prenotataria di un alloggio in ERP non ancora terminato dalla cooperativa edilizia (ben 10 anni) e non accatastato. Nella prenotazione dell’appartamento non c’è un termine finale per la consegna dello stesso (e quindi per far partire gli 8 anni di locazione previsti dal bando Regionale).
Siamo rimasti metà soci prenotatari, gli altri sono usciti dalla compagine sociale. Debiti e cause civili in corso. Nessuna fideiussione mi è stata rilasciata dalla Cooperativa.
Come posso tutelare i 100.000 euro versati e l’alloggio prenotato?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata lascia presumere che la Cooperativa verrà presto sottoposta a procedimento di Liquidazione Coatta Amministrativa, anche in ragione della scontata insolvenza.
Alla luce di quanto precede deve presumersi che il Commissario Liquidatore si sciolga dal contratto pendente (assegnazione dell’alloggio) ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, sicché il socio diviene creditore della massa attiva per le anticipazioni versate e la Procedura concorsuale acquisisce la disponibilità dell’alloggio per la vendita all’asta.
Nel caso di specie occorre pertanto tutelarsi urgentemente instaurando il giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c. ovvero dell’art. 2645 –bis c.c., in modo da paralizzare la facoltà del Commissario Liquidatore di sciogliersi dal contratto.
E’, infatti, evidente che l’eventuale scioglimento dal contratto provocherebbe al socio un danno rilevante, in quanto deve presumersi l’incapienza della massa attiva (mutuo ipotecario gravante + creditori vari + costi della procedura) e, quindi, l’impossibilità di ottenere il rimborso di quanto versato dal socio medesimo.
L’importanza del caso prospettato, comunque, richiede la preventiva approfondita analisi della situazione sociale a e amministrativa della Cooperativa, al fine di formulare la corretta strategia di tutela.

Sono socio di una cooperativa edilizia a.r.l. a proprietà divisa. A seguito del mancato versamento da parte di alcuni soci della quota in conto prenotazione alloggio, il CdA ha prima escluso dall’assegnazione i soci morosi e poi sottoscritto, con scrittura privata, un accordo con l’impresa di costruzioni attraverso il quale realizza il trasferimento all’impresa degli alloggi non assegnati a fronte di un corrispettivo che, per entità, penalizza i soci assegnatari facendo lievitare la ripartizione dei costi a loro carico in modo considerevole.
Il contenuto dell’accordo non è mai stato reso noto ai soci ma risulta ratificato in un verbale (con foglio presenze allegato) di una assemblea non più impugnabile per scadenza dei termini.
Quali azioni potrebbero intraprendere i soci per veder tutelati i loro interessi?

Risposta al quesito:
Le problematiche enunciate nel quesito riguardano diversi profili, in particolare il profilo della morosità dei soci e della loro esclusione e il profilo della legittimità dell’operato del CdA.
I soci morosi devono impugnare in termini la loro esclusione, dimostrando l’inesistenza della morosità in ragione degli eventi concreti che hanno caratterizzato la gestione sociale.
In ordine alla cessione degli alloggi in favore dell’impresa, occorre, innanzitutto, verificare la legittimità del percorso in ragione della mutualità prevalente a cui la Cooperativa deve presumibilmente uniformarsi a norma di Statuto.
Ciò posto, si rende necessario valutare l’aspetto economico dell’operazione, il cui risultato deve risultare positivo in riferimento al rapporto tra impegno economico profuso e fabbisogno finanziario indispensabile della Società.
Eseguite le predette valutazioni, si rende necessario verificare se l’assemblea di ratifica sia nulla e, quindi, sottratta alla disciplina dei termini per la relativa impugnativa.
Nel caso positivo, occorre dare corso all’azione giudiziaria per la declaratoria di nullità, dopo attento esame dei presupposti di fatto e di diritto.
Ovviamente la predetta azione non può essere intrapresa dai soci esclusi, posto che l’assemblea è intervenuta successivamente al provvedimento espulsivo.

Sono socio di una cooperativa che si trova in liquidazione coatta amministrativa dal 2006. Dopo aver saldato, alcuni anni fa, il debito pregresso (fino alla perdita di esercizio del 2005) ora il commissario liquidatore mi intima un ulteriore versamento quale “spese della procedura di liquidazione” nel quale comprende il suo compenso e le spese legali sostenute a vario titolo in questi anni.
La domanda è: un liquidatore ha titolo per richiedere ulteriori versamenti ai soci relativi a spese sostenute successivamente alla messa in liquidazione della cooperativa?

Risposta al quesito:
La Liquidazione Coatta Amministrativa è una procedura concorsuale del tutto analoga al Fallimento.
Il Liquidatore ha diritto a sciogliersi dal contratto pendente (assegnazione alloggio) oppure a proseguire nel contratto.
Nella prima ipotesi la Liquidatela acquisisce la proprietà degli alloggi e provvede alla loro vendita all’asta, mentre il socio diventa creditore verso l’attivo (può ottenere il pagamento in proporzione alle altre passività depurate dei crediti privilegiati e delle spese di procedura).
Nella seconda ipotesi il Liquidatore deve attenersi all’esecuzione del contratto richiedendo al socio il prezzo di assegnazione originariamente convenuto.
Esiste una terza ipotesi che è quella di una transazione in cui il Liquidatore richiede un prezzo complessivo riconoscendo il versato. In tale ipotesi può proporre di integrare nel prezzo anche le spese di procedura.
Tale ipotesi è comunque subordinata all’accordo delle parti e non può essere imposta, anche perché la Cooperativa è una Società a responsabilità limitata e, pertanto, i soci non rispondono delle passività sociali.