Cooperative: casi e soluzioni

Anni fa sono entrata in una coop edilizia a proprietà indivisa, nel 2011 ho dato le dimissioni perché non mi piaceva come era gestita, e non ho mai occupato l’appartamento.
Aspettando che la coop ratificasse il mio recesso ho continuato a pagare per circa due anni la rata del mutuo, ad oggi la banca continua a chiedere a me di pagare le rate, in base alla fideiussione che ho firmato, li ho più volte avvertiti che la coop con verbale del consiglio di amministrazione mi ha escluso, ma per la banca non conta niente, testualmente riporto quello che mi scrivono: “Quanto alla fideiussione, ribadiamo che Lei ha sottoscritto un contratto autonomo con la banca e nell’interesse della cooperativa, il quale sopravvive alla Sua uscita dalla compagine sociale della cooperativa”.
Ma è normale? All’epoca mi sono accollato la quota parte del mutuo dell’appartamento a me assegnato, adesso io dovrei continuare a pagare le rate di un immobile che non sarà mai mio.
Comunque il M.I.S.E. con decreto del 06.06.2018 ha sciolto questa coop edilizia con atto di autorità e nomina del commissario liquidatore.

Risposta al quesito:
La fideiussione è un contratto autonomo, sicché la Banca può legittimamente pretendere il pagamento dell’importo anche nel caso in cui il socio fideiussore abbia risolto in contratto sociale.
Il predetto ex socio avrebbe dovuto chiamare in garanzia la Cooperativa obbligata al pagamento delle rate di mutuo.
Con la messa in liquidazione della Cooperativa la situazione si complica, in quanto il contratto di fideiussione conserva la sua autonomia e il socio diviene creditore della Procedura concorsuale.
Occorre, quindi, verificare innanzitutto se la Banca ha formulato istanza di ammissione al Passivo, in tal caso resistere in ragione della scelta operata dalla fideiussa; in ogni caso il socio deve formulare istanza di ammissione al Passivo in prededuzione, essendo l’importo direttamente connesso alla realizzazione del bene che rientra nell’attivo della Procedura.

Sono socio di una cooperativa edilizia. Ho acquistato l’immobile dopo l’assegnazione. Adesso ho necessità di vendere a privato. La cooperativa non risulta liquidata per la presenza di cause contro costruttore ed Agenzia delle Entrate.
La mia domanda è relativa al nuovo privato acquirente. E’ quest’ultimo libero e non responsabile di eventuali condanne a pagamenti per la cooperativa a seguito di sentenza definitiva e risoluzione delle cause di cui sopra?
Il socio resterei infatti io (nonostante non sia più proprietaria dell’immobile) e l’acquirente non subentrerebbe come socio.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie il rapporto mutualistico (assegnazione alloggio) è indipendente dal rapporto sociale, sicché ,qualora si sia verificata l’assegnazione mediante atto pubblico, l’assegnatario diviene pieno ed esclusivo proprietario dell’immobile, la cui vendita a terzi è del tutto autonoma dal rapporto sociale.
Occorre, tuttavia, verificare l’esistenza di “vincoli“ comunque incombenti sull’alloggio, quali eventuali riserve di prezzo enunciate nell’atto pubblico di assegnazione ovvero termini per la libera vendita imposti ex lege agli alloggi che hanno fruito di contributo pubblico ovvero il limite massimo di prezzo per l’edilizia convenzionata.

Sono Socio di una Cooperativa edilizia a proprietà divisa in Liquidazione per Scioglimento per atto dell’Autorità ex art 2545 septiesdecies gli alloggi non sono mai stati assegnati con rogito né tantomeno vi è stato frazionamento del mutuo.
Le scrivo perché ho dei dubbi circa la gestione attuale della procedura. Il commissario Liquidatore si avvaleva dell’art 72 l.f. per sciogliersi dai verbali di prenotazione/assegnazione d’alloggio. Successivamente con lettera racc. a.r. richiedeva ai soci di insinuarsi al passivo ex 207 l.f. qualora vantassero credito nei confronti della Soc. Coop.
A seguito di chiamate telefoniche chiarificatrici il commissario ci indicava che quest’ultima comunicazione ex 207 l.f. fosse riservata ai soli soci “eccezionalmente” creditori, poiché attraverso l’art 72 l.f. lo scioglimento dai verbali costituiva di per sé insinuazione al passivo, pertanto non era necessario presentare tutta la documentazione, alla pec indicata, per la domanda di ammissione al passivo nel termine di 15 giorni.
Le mie domande sono le seguenti: può effettivamente l’art 72 l.f. operare in tal senso e quindi iscrivere come “creditori” i soci della cooperativa edilizia che? Qualora così non fosse, oltre il verbale di assegnazione, quali documenti dovrebbero esibire i soci dato che le spese sostenute per il condominio e quelle inerenti la cooperativa (es. quote di mutuo, gestione contabile e amministrativa) sono riconosciute come spese necessarie per la detenzione e occupazione di una abitazione di una proprietà indivisa?
Infine, data la fattispecie, il termine indicato dal Liquidatore di 15 giorni ex art 207 l.f., che nessun socio ha osservato in rispetto alle chiamate sopracitate, è perentorio?

Risposta al quesito:
L’art. 72 della Legge Fallimentare consente al Liquidatore di sciogliersi dal contratto pendente (assegnazione dell’alloggio) e ammettere il socio prenotatario al passivo per il di lui credito risultante dalla contabilità sociale a seguito delle anticipazioni effettuate in conto costruzione dell’alloggio.
Se il socio si insinua al passivo, automaticamente rinuncia alla esecuzione del contratto, anche se il Liquidatore non si è ancora sciolto.
Nel caso di Cooperativa a proprietà indivisa, tutte le spese di uso dell’immobile e quelle generali di amministrazione non costituiscono credito per il soci , il quale può legittimamente pretendere solamente le anticipazioni (ovvero prestiti) effettuate per la realizzazione dell’alloggio.
La documentazione di supporto deve essere quella che comprova i versamenti (ricevute bancarie e estratti conto), ma il Liquidatore ha l’obbligo di verificare la contabilità sociale, dalla quale può ricavare, comunque, l’esistenza del credito (stante che si tratta di un rapporto sociale documentato in atti).
Il termine di riscontro della comunicazione ex art. 207 L.F. non è ex lege perentorio, ma costituisce una normale messa in mora, che se adeguatamente riscontrata, consente anche l’eventuale dilazione per la produzione documentale non immediatamente reperibile dal socio.

Preg.mo avvocato, in base alla normativa vigente, in tema di Soc. Coop. Edilizie a r.l. in cui i Soci sono persone provenienti da FF.AA. e Corpi Armati dello Stato, è possibile richiedere la nomina di un Presidente del CdA esterno ai Soci previo consenso dell’Assemblea dei Soci stessa?

Risposta al quesito:
Se lo Statuto consente che la funzione di presidente sia assunta anche da soggetto non socio, la risposta è affermativa, in quanto il vincolo dell’appartenenza alle FF.AA. riguarda esclusivamente il requisito per fruire delle agevolazioni di legge (ad es. assegnazione dell’alloggio).

Ill.mo avvocato Cannavò, sono socio assegnatario per delibera di un alloggio in cooperativa edilizia popolare in liquidazione, di 15 unità abitative. Nove unità sono state acquistate dagli assegnatari mentre io e i rimanenti siamo rimasti in questo limbo. Attualmente la coop e i nuovi proprietari degli alloggi hanno nominato un amministratore senza consultarci, nonostante ciò stiamo pagando le spese correnti.
Ad una assemblea condominiale, senza invitare gli assegnatari , sono stati decisi lavori straordinari negli scarichi dei liquami interni alla palazzina. Fermo restando che pago sempre il dovuto desidero chiederLe se sono tenuto al pagamento anche di tale spesa.

Risposta al quesito:
Da quanto prospettato sembra che sia insorto il Condominio aseguito dell’assegnazione definitiva di alcuni alloggi ai soci prenotatari.
Il Condominio, dunque, è composto dai proprietari delle unità abitative assegnate e dalla Cooperativa, nella cui disponibilità sono rimaste le unità residue.
Alla luce di quanto precede, l’amministratore di Condominio convoca nelle riunioni i condomini proprietari e la Cooperativa, non avendo alcuna rilevanza la prenotazione da parte di alcuni soci ancora non assegnatari in via definitiva.
Il problema dei soci prenotatari, dunque, è quello del rapporto con la Cooperativa, la quale è chiamata a rispondere per le spese condominiali e poi riversarle sui predetti residui soci.
Questi ultimi possono tutelarsi verificando la gestione sociale, con i sistemi propri della disciplina societaria, ma in buona sostanza restano obbligati alle quote di costo di manutenzione legittimamente stabilite in sede di assemblea condominiale.

Sono socio di una vecchia Cooperativa di Milano (storica con più 100 anni di storia), abbiamo tre palazzi con tantissimi soci.
Ora per il problema delle nuove leggi sul prestito sociale (il nostro è superiore ai Euro 10.000.000) e per la liquidità imposta dalla legge (Euro 3.450.000) in cassa non ci sono soldi, quindi hanno deciso di vendere locali commerciali e appartamenti ai soci abitativi (non siamo obbligati) ma non ci hanno ancora detto se ci saranno cambiamenti nelle tariffe di affitto.
Uno dei tre palazzi è già stato tramutato in Condominio, causa costruzione di mansarde in vendita. L’amministrazione delle mansarde è una società della Cooperativa ma divisa qualche anno fa.
Ora vorrei capirci qualcosa, cosa cambia per gli abitanti di questo palazzo? Verremo anche noi amministrati dalla società di amministrazione?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare se lo Statuto sociale consenta o meno la vendita di alloggi concessi in uso ai soci della Cooperativa, presumibilmente a proprietà indivisa.
Se ciò è consentito, con la vendita di parte degli alloggi ai soci occupanti, si forma il Condominio, composto dai nuovi proprietari e dalla Cooperativa (proprietarie delle unità residue).
Il Condominio appena formato verrà disciplinato dall’eventuale Regolamento contrattuale e, comunque, dalla specifiche norme del codice civile. In tal caso la disciplina amministrativa cambia per alcuni aspetti, come ad esempio la formazione della volontà comune con le maggioranze diverse da quelle precedenti (societarie).
L’amministrazione del Condominio deve essere per legge seguita da soggetti specializzati che possono essere costituiti anche in Società (la forma cooperativa è una di quelle possibili).
La gestione del Condominio riguarderà le parti comuni di tutti gli immobili, quelli a proprietà individuale e quelli rimasti nella disponibilità della Cooperativa.
La contabilità sociale della Cooperativa resterà separata da quella condominiale.