Cooperative: casi e soluzioni

Sei anni fa ho dato le dimissioni da una coop edilizia a proprietà indivisa, ad oggi devo ancora essere liquidata, sto in causa, il Giudice ha fissato l’udienza definitiva (spero) luglio 2018.
Il M.I.S.E. con verbale di ispezione straordinaria, trovando mille irregolarità, ha disposto lo scioglimento con atto di autorità e nomina del liquidatore. Il verbale di ispezione si è chiuso il 13.06.2017, dalla data di chiusura del verbale la coop aveva 15 giorni di tempo per le controdeduzioni, gli ispettori del M.I.S.E., scrivono: “Gli ispettori considerate le risultanze fin qui emerse, preso atto delle osservazioni e controdeduzioni del legale rappresentante, propongono l’adozione del provvedimento di scioglimento per atto dell’autorità ex art. 2545 XVII, con nomina del liquidatore”.
Giorni fa telefono alla funzionaria che ha in mano la pratica di scioglimento, ho chiesto come mai la pratica non va avanti, mi risponde che la coop ha presentato altre controdeduzioni, e si è bloccato tutto. Ho chiesto spiegazioni alle funzionarie che hanno redatto il verbale, senza nessuna risposta.
La domanda è: ma se le controdeduzioni non sono state accettate 7 mesi fa, cosa è cambiato?
Quante volte la coop può presentare controdeduzioni, di questo passo la pratica non va mai avanti, la coop sta dismettendo tutto il patrimonio immobiliare, la settimana scorsa ha rogitato un altro appartamento, con questa lentezza delle istituzioni, la coop avrà il tempo di vendere tutto, ed io speravo di recuperare, almeno in parte i miei soldi con il liquidatore, di questo passo di coop edilizia rimarrà solo il nome.

Risposta al quesito:
Nel caso di Liquidazione Coatta il Giudizio in corso si interrompe per legge e può essere riassunto dalla parte più diligente e che ne abbia interesse.
Il Liquidatore, se non si oppone al credito del socio, deve provvedere alla relativa ammissione allo Stato Passivo, sicchè il creditore deve attendere la liquidazione del patrimonio e la conseguente distribuzione del ricavato a tutti i creditori ammessi (normalmente un lungo periodo di tempo).
Occorre però osservare che la distribuzione dei crediti osserva un ordine di gradazione:
prima i crediti pre-deducibili (cioè le spese della procedura concorsuale, quali il compenso del Liquidatore, le spese generali, gli oneri fiscali del periodo etc…), in seconda battuta i crediti a vario titolo definiti privilegiati (quali i crediti ipotecari per mutui, i crediti dell’Erario, i crediti di lavoro e professionali etc…), in terza battuta i crediti chirografari, che ricomprendono i crediti dei soci receduti.
Nell’ottica che precede, dunque, occorre valutare, innanzitutto, se e quali probabilità ha il socio di ottenere la parziale restituzione di quanto versato alla Cooperativa.
Ciò posto, la procedura di Liquidazione coatta è affidata all’Autorità amministrativa (MISE), la quale compie l’istruttoria ed all’esito emette il provvedimento se ricorrono i presupposti.
Nel caso di specie, può esserci stato un supplemento di istruttoria ovvero non è stata ravvisata l’opportunità del provvedimento.
Il socio receduto, in quanto in contenzioso per il recupero del proprio credito, può chiedere le informazioni al MISE, obbligato al rendiconto in ragione della legge sulla trasparenza degli atti amministrativi.
Si ritiene, comunque, che, nel caso della presumibile incapienza della Cooperativa, il socio receduto abbia interesse a rilevare eventuali responsabilità degli amministratori, al fine di valutare l’opportunità di intentare un giudizio di responsabilità in loro danno per ottenere il relativo risarcimento.

Sono il presidente di una coop. a proprietà indivisa, siamo in possesso dell’autorizzazione del mistero per poter assegnare ai nostri soci l’appartamento in proprietà individuale con atto notarile. Poiché solo 15 soci su 22 aderiscono a questo passaggio, ci troviamo all’interno della società con soci che hanno l’uso e godimento e soci in diritto di proprietà.
Quest’ultimi posso crearsi un condominio all’interno della compagine societaria? Quando possiamo liquidare la coop.?

Risposta al quesito:
Sembra evidente che il quesito riguardi esclusivamente il periodo tra l’ottenimento del nulla osta e la stipula degli atti pubblici (che dovrebbe essere molto breve!!!).
In ogni caso la Cooperativa può deliberare l’istituzione di un Condominio provvisorio con gestione separata fino alla stipula degli atti pubblici di assegnazione in proprietà, compiuti i quali insorge il nuovo Condominio ex lege composto dalle unità immobiliari assegnate e le unità immobiliari della Cooperativa (soci singoli condomini + Cooperativa unico condomino per le unità di sua spettanza).

Sono il Presidente di una cooperativa a proprietà indivisa, siamo in possesso dell’ autorizzazione ministeriale per trasformare la coop. a proprietà individuale, sappiamo di dover modificare il nostro statuto, al fine di accedere a questa possibilità, precisiamo che solo 15 soci su 22 sarebbero disponibili a questo passaggio.
Le chiediamo cortesemente di volerci dare delle risposte in merito alle nostre perplessità.
I restanti 7 soci dissidenti possono gestirsi in proprio la coop. e affrontare le spese derivanti ? I 15 soci di cui sopra continuerebbero a far parte della stessa? Gli stessi soci possono a cose fatte costituire un condominio a parte, uscendo dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
La legge 179 prevede che la Cooperativa a proprietà indivisa possa cambiare lo scopo sociale trasformandosi in Cooperativa a proprietà divisa.
A tal fine è necessaria la modifica dello Statuto per consentire entrambe le opzioni.
La norma prevede che almeno il 60% dei soci debba deliberare favorevolmente per la trasformazione.
I rimanenti soci restano in Cooperativa e possono proseguire la gestione, almeno che deliberino diversamente, cioè per lo scioglimento della Società e la devoluzione del patrimonio immobiliare agli Enti Pubblici preposti ovvero per la procedura concorsuale (fallimento o Liquidazione coatta) con la vendita all’asta delle case e la devoluzione del ricavato ai Fondi mutualistici.
Successivamente alla trasformazione dello Statuto occorre ottenere il nulla osta alla modifica ed all’assegnazione degli alloggi in proprietà individuale dall’Autorità amministrativa di Vigilanza.
Il nulla osta è subordinato al pagamento in favore dell’Ente pubblico finanziatore della differenza tra il contributo ricevuto e quello maggiore dovuto per le Cooperative a proprietà divisa.
Ottenuto il nulla osta la Cooperative deve assegnare gli alloggi in proprietà individuale ai soci richiedenti e, dopo la stipula dell’atto pubblico, sorge ex lege il Condominio tra i nuovi proprietari.

Sono Socio di una Cooperativa Edilizia, due anni fa circa ci sono stati consegnati gli alloggi e abbiamo fatto il frazionamento del mutuo verso i singoli soci, quelli concessi alla cooperativa per costruire. Da questo mese ogni singolo Socio ha fatto l’accollo del mutuo (accollo non liberatorio).
Volevamo fare una surroga verso un’altro istituto bancario, ma stiamo trovando ostacoli, appunto perchè si tratta di un mutuo non liberatorio dove la Cooperativa siamo sempre noi stessi Soci ad averla creata.
Chiedo, c’è la possibilità di liberare la Cooperativa come garante e poter trasformare un mutuo non liberatorio in liberatorio?
La Cooperativa, purtroppo dovrà rimanere in piedi almeno per 8 anni trattandosi di Edilizia agevolata con contributo Regionale.

Risposta al quesito:
Da quanto sinteticamente esposto sembra che i soci siano assegnatari in locazione con proprietà differita, posto che la Cooperativa deve restare in vita per altri otto anni.
In tal caso non può esserci stato un atto pubblico con accollo del mutuo, ma, semmai, un accollo di fatto, in forza del quale ciascun socio versa la quota di sua spettanza.
Il mutuo, tuttavia, dovrebbe essere rimasto in testa alla Cooperativa, sicché non sembra possibile che il socio trasferisca la sua (potenziale) quota di mutuo trattando con altro Istituto di credito.
Solamente dopo l’accollo vero e l’acquisizione della proprietà individuale ciascun socio può fruire della legge sulla portabilità gratuita dei mutui.

Ho fatto un contratto con una cooperativa per un appartamento in modalità affitto con riscatto con la durata di tre anni. Sei mesi prima della scadenza ho richiesto alla cooperativa di fare un cambio alloggio e pertanto revoca del contratto in essere. Mi hanno fatto visionare un’altro appartamento ed ero molto interessata.
Siamo alla scadenza ma non mi hanno dato nessuna risposta ne per l’acquisto del nuovo immobile ne per la revoca del contratto. Ho saputo che la cooperativa è in concordato, cosa posso fare?

Risposta al quesito:
Sarebbe utile sapere il tipo di concordato, se preventivo, fallimentare o di liquidazione.
In ogni caso si tratta di una procedura concorsuale in forza della quale potrebbe intervenire l’art. 72 della Legge Fallimentare, che consente al curatore o liquidatore di sciogliersi dal contratto.
E’, pertanto, necessario che il socio si tuteli verificando attentamente le condizioni della procedura in atto e ponendo in essere tutte le attività consentite dalla legge.

Dopo essere receduto da una Cooperativa Confidi sono trascorsi i 180 giorni previsti dallo statuto dopo l’approvazione del bilancio dell’esercizio di riferimento. La Coop non ha effettuato il rimborso e alla mia richiesta ha opposto l’esaurimento del fondo vincolato (a favore della banca erogante) a causa delle difficoltà di escutere il patrimonio dei soci inadempienti (il motivo è quello generico della crisi economica…).
Devo procedere con la messa in mora?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare la disciplina dello Statuto del CONFIDI in ordine al recesso e al rimborso dei versamenti a vario titolo effettuati dal socio.
Potrebbero, infatti, sussistere vincoli in ordine ai tempi di rimborso, anche in ragione delle condizioni economiche del sodalizio.
In ogni caso il socio receduto deve procedere, comunque, con la messa in mora, richiedendo il rimborso di quanto versato, anche con un generico riferimento alle norme statutarie.
All’esito dell’esame documentale, il socio potrà valutare il ricorso alla tutela giudiziaria.