Cooperative: casi e soluzioni

Sono il presidente di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa che nel corso del 2016 ha completato parzialmente la realizzazione degli alloggi ai soci con relativa assegnazione e frazionamento mutui.
Ho precisato parzialmente in quanto degli 8 alloggi uno non è stato ancora realizzato per queste irregolarità: da una ricognizione dei lavori eseguiti è emerso che l’impresa di costruzione non aveva eseguito lavori per un importo di gran lunga inferiore rispetto a quanto regolarmente corrisposto dalla Cooperativa.
A questo punto Le chiedo se esistono i presupposti per addebitare la responsabilità in solido a carico dell’impresa appaltatrice e della Direzione Lavori. Tra l’altro i soci ritengono sussistano anche responsabilità a mio carico per aver effettuato i versamenti a favore dell’impresa.
Ma Le chiedo ancora non ricorrono i presupposti per le inadempienze della Direzione Lavori che non mi ha tenuto ragguagliato sulla situazione, considerato che anche negli altri alloggi già completati sono state accertate, a seguito di una perizia affidata a un terzo tecnico esterno, irregolarità piuttosto sostanziali?
Intendevo conoscere quale orientamento adottare per risolvere questo problema che ha danneggiato tutta la Cooperativa e in particolare il socio che si è dovuto accollare un mutuo senza avere un alloggio.

Risposta al quesito:
Se i pagamenti all’impresa sono stati eseguiti a fronte delle liquidazioni effettuate dal Direttore dei Lavori secondo gli Stati d’avanzamento, in tal caso il predetto professionista è responsabile in solido con l’impresa.
Se, viceversa, il presidente ha effettuato pagamenti all’impresa, indipendentemente dalle attestazioni della D.L., in tal caso egli stesso è responsabile verso la Cooperativa, almeno che fornisca la prova di avere specificatamente richiesto al professionista la valutazione scritta dello stato dei lavori, ricevendone una errata e/o falsa attestazione.
Per quanto attiene ai vizi negli appartamenti finiti, occorre verificarne la portata per potere affermare se ne è coinvolto il Direttore dei Lavori (esclusivo responsabile del controllo tecnico).
Le eventuali responsabilità del presidente (amministratori) devono essere sollevate mediante azione sociale deliberata dall’Assemblea dei soci. Occorre, comunque, verificare le varie deliberazioni autorizzative nel corso dei lavori e le obbiettive situazioni gestionali, al fine di accertare de ricorrono le paventate responsabilità del presidente.

Un socio entrato in coop come lavoratore dipendente, nel 2008 gli viene assegnato un appartamento, nel frattempo diventa amministratore unico di una società, adesso fa parte del consiglio di amministrazione, considerando che la coop edilizia e a proprietà indivisa, è compatibile la carica di consigliere della coop, con quella di amministratore unico di una società.

Risposta al quesito:
In linea generale non sussistono incompatibilità, fatta eccezione per:
a) Conflitto di interessi tra le due Società per l’attività dalle stesse svolta;
b) Requisiti soggettivi richiesti dallo Statuto o dal Bando di finanziamento (ad esempio: qualifica di lavoratore dipendente, limite di reddito etc.).

Sono socio di una coop edilizia che è prossima a fare il frazionamento del mutuo della coop visto anche l’assegnazione effettuata in precedenza. Esistono però alcuni problemi: intanto, per tutta una serie di ragioni, il tempo di realizzazione dell’immobile si è protratto ormai per oltre sei anni (il Comune aveva assegnato un terreno sotto il quale, in corso d’opera sono state trovate delle tubature fognarie e di acquedotto.
I soci della coop, stante l’indisponibilità di fondi da parte del Comune, hanno finanziato i lavori di spostamento delle tubazioni. Il tutto ci ha bloccati per oltre due anni). La coop è costituita da 18 soci.
Dopo tutto questo tempo vi sono dei partecipanti che hanno versato tutta la somma di loro competenza, altri che hanno bisogno di un mutuo per integrare quanto già versato, la metà (nove soci) si è di fatto disinteressata non versando le somme di loro spettanza (tipo interessi preammortamento o quote in conto costruzione) e tra questi un paio sono ricorsi all’avvocato per riottenere indietro quanto versato e sciogliersi dalla coop. La banca però ha chiesto, per procedere al frazionamento parziale del mutuo solo per i soci assegnatari, la metà, come si diceva, del totale e intende rientrare della metà della quota di mutuo concesso alla coop (metà soci, quindi, metà mutuo da restituirsi).
Il problema è che del gruppo dei “virtuosi”, quattro hanno già versato tutto e con la quota raggiunta dal mutuo totale richiesto dagli altri cinque del gruppo, si arriva appena alla metà della somma che la banca intende ricevere per liberare le nove abitazioni in questione (l’argomentazione usata dall’istituto di credito: vi ho dato 100 come cooperativa, metà degli appartamenti si devono “liberare”, è necessario che mi rientri contestualmente il 50%…).
Ovviamente, come detto, noi assegnatari siamo lontani dal raggiungere la somma indicata e stiamo tentando di indurre gli altri soci a fare quanto di loro spettanza. Il tempo, purtroppo, gioca a nostro sfavore perché sta per scadere il periodo concesso per i preammortamento e sospettiamo che la banca sia propensa a seguire altre vie… Come ci possiamo tutelare?
Abbiamo letto di “trascrizione della domanda giudiziale di trasferimento coattivo dell’immobile”, da utilizzarsi in caso di problemi, lungaggini o inadempienze all’interno del complesso itinerario che dovrebbe condurre tutti i soci all’ottenimento di quanto desiderato. Non ci sfugge l’intento mutualistico e solidaristico del nostro soggetto giuridico, ma cosa possiamo fare, noi, per allontanare soluzioni esiziali?
Spero di essere stato sufficientemente chiaro.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto non è chiaro l’effettivo intento dell’Istituto di credito, se cioè intenda frazionare il mutuo per i nove senza imporre gli oneri di preammortamento degli altri nove alloggi, ovvero, pur dichiarandosi disponibile al predetto frazionamento ritenga di lasciare intonza la garanzia ipotecaria per gli altri nove alloggi.
In ogni caso, se gli alloggi sono ultimati e catastati, i soci possono citare in giudizio la Cooperativa e l’Istituto di credito, reclamando l’esecuzione specifica del contratto di prenotazione e la cancellazione dell’ipoteca gravante su ciascun immobile a loro trasferito giudizialmente.
In tal caso, la trascrizione della domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, garantirebbe l’inopponibilità degli atti successivi (crediti di terzi, fallimento etc.), sino alla pronuncia di trasferimento coattivo della proprietà individuale dell’alloggio prenotato.
Una tale ipotesi, tuttavia, necessita della preventiva verifica di tutti i presupposti di diritto per intentare proficuamente l’azione giudiziaria.

Da ex socio di cooperativa ho sottoscritto dal notaio un atto di assegnazione dell’alloggio per acquisirne la proprietà.
Dato che la coop sembra aver accumulato debiti con ditte per lavori eseguiti extra e mai pagati, oppure debiti per fornitura di acqua (che pare ancora essere a nome dell’ex presidente di coop e riferirsi alla coop ormai sciolta), la mia domanda è: gli ex soci che adesso sono proprietari degli alloggi, ereditano i debiti della coop, ormai sciolta?
Dimenticavo: la coop in questione in realtà esiste ancora, con lo stesso presidente in carica ma con altri soci… i debiti non dovrebbero passare a questi ultimi ed esonerare gli ex soci (noi)?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie sono società a responsabilità limitata, sicché per i relativi debiti sociali i soci rispondono esclusivamente nella misura del capitale sociale.
Relativamente al rapporto mutualistico (assegnazione dell’alloggio) i soci rispondono dei debiti dagli stessi contratti con la Società in ragione del prezzo di assegnazione.
I predetti debiti debbono, però, risultare nei loro confronti dal bilancio sociale ovvero da deliberati assembleari specifici, con cui vengono imposti ai soci i versamenti in conto del costo di costruzione.
Nel caso di specie, inoltre, occorre verificare il contenuto dell’atto di assegnazione, avuto riguardo alla determinazione del prezzo, all’accollo di eventuali debiti da parte del socio e della quietanza rilasciata dalla Cooperativa.
In assenza di debiti del socio assegnatario per le ragioni che precedono, la Cooperativa risponde ai creditori sociali esclusivamente con il proprio patrimonio.
E’ fatta eccezione esclusivamente per la quota parte delle spese generali fino a quando permane il rapporto sociale con il socio debitore, comunque tenuto a sopportarne il carico.

Gent.mo avvocato, sono socio di una società coop. edilizia a r.l. dal Febbraio 2016 allorquando prenotavo uno dei 18 alloggi in costruzione, edificabili in zona 167 dopo che le cooperativa suddetta riusciva a reperire un finanziamento da 1.840.000 da una banca.
Dopo varie problematiche sorte durante lo svolgimento dei lavori, ad ultimazione dei lavori, decidevo di procedere al recesso dalla cooperativa per sopravvenuta causa. Dei 18 alloggi, solo 9 risultano assegnati attualmente.
Mi è stato detto che la banca ora pretende di avere indietro almeno parte del finanziamento elargito (attraverso i mutui dei soci) e che se entro dicembre non otterrà almeno la metà procederà al pignoramento degli alloggi.
La cosa che mi ha fatto spaventare di più è che, a detta loro, pignorando gli alloggi anche io potrei essere “segnalato” e per tale motivo non avrei più la possibilità di chiedere alcun credito a qualsivoglia banca…
Sono molto impaurito e preoccupato, cosa c’è di vero?

Risposta al quesito:
Se il socio non ha firmato alcuna fideiussione, in tal caso non ha nulla da temere in quanto il rapporto bancario è stato instaurato esclusivamente tra Cooperativa e Istituto mutuante.
Se, viceversa, il socio si è personalmente obbligato con atto fideiussorio, in tal caso è tale obbligazione di garanzia che rileva, in quanto l’Istituto di credito, oltre a segnalare l’inadempienza, può addirittura richiedere il pagamento delle somme garantite.
Previo esame degli atti, qualora sussistano i presupporti di diritto, il socio potrebbe intentare il giudizio, chiamando in garanzia la Cooperativa, ciò al fine di ottenere un risultato in ordine alla eventuale segnalazione bancaria.

Anni fa sono entrata a far parte di una coop edilizia e ho anticipato somme per la costruzione delle case, molto alte. Praticamente mi sono pagata la casa senza attingere al mutuo della cooperativa. Questa coop è in liquidazione coatta amministrativa, finalmente commissariata, dopo anni di imbrogli vari.
Problema: viviamo dentro le case ma nessuno di noi ha un’atto. La banca vuole i soldi delle somme erogate, ma il mutuo a tutt’oggi è indiviso. Piano piano si sta cercando di venirne fuori.
Ma la mia domanda è questa: se io ho pagato tutta la casa e c’è questa storia del mutuo indiviso e qualche socio che si ritrova con una casa e ha anticipato somme irrisorie…, cosa succederà a me personalmente? Devo ripagarmi la casa o posso dormire tranquilla?
Faccio questa domanda perché in realtà chi non ha pagato quasi nulla, dormono tranquilli, io che ho investito tutto su questa casa e non ho più soldi, sono sull’orlo di un’esaurimento nervoso. Risulto creditore chirografario e privilegiato ma per pochi spiccioli.
Perché non mi tirano fuori da questo pasticcio dato che io ho saldato tutto?

Risposta al quesito:
La Liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale simile al fallimento delle imprese commerciali, sicché le due normative sono quasi del tutto identiche.
Occorre, pertanto, verificare se il Liquidatore si è sciolto dal contratto mutualistico (assegnazione alloggio) ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare, che regola i “rapporti pendenti”.
Se ciò è avvenuto, la Liquidatela ha acquisito all’Attivo gli immobili sociali e i soci prenotatari sono divenuti creditori della Procedura (con diritto alla distribuzione dell’Attivo realizzato, depurato dei crediti privilegiati, quali ipoteche bancarie, crediti di professionisti, imposte e tasse varie, crediti di lavoro etc…).
In tal caso il socio deve verificare se ricorrono le condizioni per opporsi allo scioglimento da parte del Liquidatore, posto che appare improbabile possa avere soddisfatto il proprio credito, rappresentato dai versamento effettuati alla Cooperativa.
Se, viceversa, il Liquidatore non si è sciolto dal contratto, in tal caso egli deve assegnare gli alloggi, tenendo conto dei pagamenti effettuati da ciascun socio e richiedendo esclusivamente il saldo del prezzo di assegnazione.