Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, in una cooperativa edilizia viene presentata la contabilità finale e le tabelle millesimali, da ciò vengono suddivisi anche i costi extra sostenuti per ultimare le opere, viene dato però un valore uguale a pertinenze costruite in maniera differente e ad alloggi con differenze negli impianti idraulici ed elettrici, è corretto secondo Lei questo modo di agire?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative in generale vige il principio di parità di trattamento dei soci, sicché ciascuno di loro deve sopportare gli oneri in ragione dei servizi che riceve, in modo che non si verifichi un vantaggio di alcuni a discapito di altri.
Nelle Cooperative edilizie, inoltre, il principio mutualistico si basa sue prestazioni corrispettive, le une consistenti nel prezzo pagato dal socio, le altre inerenti all’assegnazione dell’alloggio da parte della Cooperativa.
Alla luce dei principi che precedono, ciascun socio assegnatario deve versare il prezzo in proporzione del valore dell’alloggio ricevuto, altrimenti alcuni soci verrebbero avvantaggiati e altri danneggiati. Tale disparità è vietata dalla legge.

Avrei bisogno di un parere per capire come agire.
Sono socio di una cooperativa dal 2011 a cui è stato assegnato un lotto misto (sotto la palazzina ci saranno dei locali commerciali). La cooperativa è andata in trattativa con il costruttore assegnatario dei locali commerciali perchè era auspicabile che la casa fosse costruita dallo stesso, ma quest’ultimo ha sparato cifre esagerate per la costruzione. Di li si è entrati in una sorta di contenzioso e si è chiesto al Comune di intervenire per regolare la situazione.
Sono stati versati dai soci nelle casse del Comune cifre considerevoli pari a 25.000 € a socio per le opere di urbanizzazione dell’area in cui sorgerà la palazzina (area con 21 cooperative) ma non c’è stato il formale passaggio di convenzionamento pertanto la cooperativa non è ancora proprietaria del lotto assegnato.
Noi come soci, vista la situazione di stallo, abbiamo prodotto formale lettera di recesso dalla cooperativa e oramai sono trascorsi due anni. Vorremmo ora però rientrare in possesso di quei 25.000 € in quanto stiamo acquistando casa, come possiamo fare? Abbiamo diritto ad avere questi soldi indietro o dobbiamo aspettare che la situazione si sblocchi anche se ci vorranno anni?

Risposta al quesito:
Quanto esposto nel quesito non sembra puntuale, posto che il versamento di somme al Comune, nell’entità dichiarata, presuppone che sia stata stipulata la Convenzione per l’assegnazione del terreno e che sia stata pagata l’indennità di esproprio.
Il rapporto tra Cooperativa e Comune, tuttavia, resta estraneo alla situazione dei soci receduti, i quali hanno diritto al rimborso delle somme versate a titolo di anticipazione dei costi di costruzione, mentre dal Sodalizio possono essere trattenute le spese generali e la tassa di ammissione (ove prevista dallo Statuto).
Si deve presumere che il Consiglio di amministrazione non ha rigettato la domanda di recesso o, comunque, che l’abbia accolta implicitamente per mancato riscontro.
Occorre, poi, che con la domanda di recesso il socio abbia anche formulato la richiesta di rimborso, in assenza della quale potrebbe essere decaduto dal diritto (se previsto dallo Statuto).
Sul presupposto della regolarità del recesso, il socio interessato deve immediatamente dare corso all’azione giudiziaria per la condanna della Cooperativa alla restituzione delle somme, formulando in corso di giudizio la domanda cautelare di sequestro conservativo del patrimonio sociale.
Occorre, infine, verificare se ricorrono anche le responsabilità degli amministratori per atti illeciti o illegittimi, in ragione dei quali essi stessi potrebbero rispondere personalmente verso i soci danneggiati.

Sono socio di una cooperativa di alloggi dove quasi tutti i soci hanno fatto l’atto notarile, ma per colpa di pochi che hanno dei difetti agli alloggi e non trovano accordo con il costruttore non hanno intenzione di fare l’atto.
Il presidente ha specificato che la cooperativa si può sciogliere solo quando tutti i soci hanno firmato l’atto e sembra che non si riesca a sciogliere. Questo significa che tutti i soci stanno continuando ad affrontare tutte le spese della cooperativa mensili e annuali.
Volevo chiedere se i soci che hanno provveduto a tutte le spese possono ritenersi danneggiati da quelli che si ostinano a non provvedere all’atto, chiedendo a loro di provvedere alle spese per tenere la cooperativa aperta, la quale non si può chiudere per loro colpa.

Risposta al quesito:
Il rapporto mutualistico è a prestazioni corrispettive, sicché il socio prenotatario è obbligato a versare il prezzo e la Cooperativa è obbligata all’assegnazione dell’alloggio realizzato a regola d’arte.
In presenza di vizi e difetti costruttivi i soci prenotari hanno diritto a rifiutare la stipula dell’atto di assegnazione definitiva, a condizione che coltivino l’azione nei confronti della Cooperativa, la quale deve chiamare in garanzia il costruttore.
Le spese generali che si producono nelle more del giudizio possono essere oggetto di separato giudizio risarcitorio, i cui effetti di condanna si riversano sui soggetti di cui verrà accertata la responsabilità (costruttore in presenza di vizi, soci in assenza dei vizi).
Occorre però che la Cooperativa ponga in essere le adeguate intimazioni, mettendo in mora sia i soci (in ordine alla puntuale e tempestiva denuncia dei vizi), sia il costruttore (in ordine alla eliminazione dei vizi medesimi). Verso entrambi i soggetti la Cooperative deve riservarsi il risarcimento dei danni subiti.

Egr. avvocato, nel ringraziarLa per la risposta relativa al mio precedente quesito, Le porgo la seguente ulteriore domanda: quale provvedimento deve fare il Dirigente del personale di un Ente pubblico locale qualora viene a conoscenza che un dipendente ha svolto da anni e continua a svolgere l’incarico di Presidente del consiglio di amministrazione di una società cooperativa edilizia per azioni senza che lo stesso sia stato autorizzato?

Risposta al quesito:
Al socio può essere richiesta la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, con cui attesti di svolgere la predetta attività quale socio del sodalizio e senza percepire alcuna retribuzione.

Sono amministratore di una cooperativa edilizia a rl a proprietà divisa e disciplinata secondo il principio della mutualità senza fini di speculazione.
Si è proceduto alla realizzazione di alloggi ad edilizia convenzionata con il supporto di mutuo bancario.Tutti gli alloggi edificati sono stati assegnati regolarmente nel 2015 (contestualmente tutti i soci sono receduti) ad eccezione di uno, con il quale nel 2016 si è aperto un contenzioso e che, dopo aver firmato nel luglio del 2014 il preliminare di assegnazione e versato parte della somma necessaria alla realizzazione dell’immobile stesso, ha smesso di effettuare versamenti nonostante i solleciti e non fornendo risposte esaustive agli stessi.
Lo stesso socio è stato anche più volte contattato per la stipula dell’atto definitivo di assegnazione innanzi al notaio, ma anche tali inviti sono risultati vani. Si è quindi proceduto legalmente per ottenere le somme dovute e per effettuare l’assegnazione dell’immobile. Il socio in giudizio ha richiesto la nullità dell’accordo di prenotazione dell’immobile per mancanza della polizza fideussoria. Effettivamente la stessa polizza non è stata stipulata ( per volontà del socio, non formalizzata) poiché gli immobili alla data d’ingresso dello stesso in cooperativa (luglio del 2014) erano già ultimati ed hanno ottenuto rilascio di agibilità a settembre dello stesso anno.
Oggi il Giudice si è espresso accogliendo la richiesta di nullità del contratto per mancanza della polizza fideussoria e stabilendo che la cooperativa deve provvedere alla restituzione delle somme versate al socio.
E’ giusto ritenere l’accordo di prenotazione nullo in questo caso? Come occorre procedere per tutelare gli interessi della cooperativa?
Visto che la cooperativa ha un debito per la parte di mutuo non estinta e legata all’immobile, un debito aperto con uno dei costruttori a cui occorre ancora pagare parte delle fatture per le somme a cui il socio non ha fatto fronte, nessun’altra somma disponibile e come unico bene l’immobile non assegnato (già oggetto di ipoteca bancaria).

Risposta al quesito:
Per dare una corretta risposta occorrerebbe esaminare il contenuto della sentenza.
Da quanto esposto non sembra che sia necessaria la fideiussione, in quanto prevista dalla legge esclusivamente per gli immobili in corso di costruzione, mentre nel caso di specie sembra che la cessione dell’immobile sia stata convenuta quando esso era già realizzato. Sarebbe, tuttavia, comunque necessaria la polizza assicurativa per la garanzia postuma del costruttore (i cui onere incombe a quest’ultimo).
Se dunque la sentenza non è impugnabile in base al contenuto corretto (da verificare), la Cooperativa è tenuta a rimborsare il prezzo anticipato dal socio, trattenendo le perdite subite nel corso del rapporto sociale, qualora il socio medesimo si rifiuti di proseguirlo.
Il diritto di ritenzione della Cooperativa si fonda sulla circostanza che il socio non ha richiesto la fideiussione e, pertanto, non può pretendere alcun risarcimento, sicché si applica la disciplina del recesso con il rimborso delle anticipazioni.
E’ presumibile che una tale ipotesi non sia conveniente per il socio, il quale riceverebbe il rimborso maggiorato dei soli interessi legali (almeno fino alla domanda giudiziale).

Egr. avvocato, Le scrivo per un chiarimento perché con il cambio di normativa ho informazioni diverse da diversi commercialisti. A giorni andrò dal notaio per costituire una cooperativa sociale che fornirà servizi socio assistenziali a domicilio. Ora, ci sarà il registro del III settore, ma quello che non mi è chiaro è il tipo di responsabilità che avrò, limitata o illimitata.
È lasciato decidere a me? È trattata come una società di persone che risponde col patrimonio dei soci? I soci sono sempre minimo 3? E il regime fiscale cambierà?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sociali, che a seguito della recente riforma (Legge n. 106/2016 e successivi tre Decreti attuativi) sono Enti del terzo settore in ragione delle specifiche finalità, si distinguono in due tipologie:
Quelle di Tipo A, che hanno come scopo lo svolgimento di servizi socio-sanitari ed educativi che devono essere finalizzati alla promozione umana e all’integrazione sociale dei cittadini, quale interesse generale della comunità. Questa funzione può essere svolta dai servizi sociali e assistenziali scolastici di base e di formazione professionale, sanitaria di base e a elevata integrazione socio-sanitaria, tutti di rilevanza costituzionale. I destinatari dei servizi sono persone bisognose di intervento sociale a causa dell’età, della condizione personale o familiare o in base alla condizione sociale. Le cooperative sociali di tipo A devono essere iscritte nell’apposita sezione dell’albo informativo e prevedono due tipologie di soci: soci ordinari; soci volontari (per i quali non è previsto il versamento contributivo ma solo l’assicurazione Inail sulla base di retribuzioni convenzionali).
Quelle di Tipo B, che hanno come scopo l’inserimento lavorativo di persone svantaggiate appartenenti alle categorie indicate dall’art. 4 L. 381/1991:  invalidi fisici, psichici e sensoriali; ex degenti di istituti psichiatrici; soggetti in trattamento psichiatrico; tossicodipendenti e alcolisti; minori in età lavorativa in situazioni di difficoltà familiare; condannati ammessi alle misure alternative alla detenzione. Le persone svantaggiate devono costituire almeno il 30% del numero complessivo dei lavoratori che svolgono attività lavorativa nella cooperativa (con esclusione dei soci volontari e svantaggiati) e, con interpello n. 4/2008, il Ministro del Lavoro ha stabilito che la percentuale deve essere calcolata con riferimento a un arco temporale di 12 mesi. Le cooperative sociali di tipo B prevedono tre tipologie di soci: soci ordinari; soci volontari; lavoratori svantaggiati (per i quali è previsto l’esonero totale dei contributi previdenziali purché raggiungano il 30% della forza lavoro della cooperativa).
Tutte le Cooperative sociali hanno acquisito la qualifica di imprese sociali, la cui normativa è stata revisionata a seguito dell’entrata in vigore del D. Lgs. 112/2017, attuativo della riforma del terzo settore.
La struttura della Società non muta in ragione della riforma e, pertanto, rimane inalterato il regime della responsabilità limitata in capo ai soci, come restano immutate le responsabilità degli amministratori per gli atti dagli stessi compiuti in violazione della legge.
In ambito fiscale, le principali novità a regime sono quelle connesse alla distribuzione degli utili, nonché alle agevolazioni in favore dei soci.
In particolare, gli utili non costituiranno reddito imponibile ai fini ires a patto che, nel bilancio dell’esercizio in cui sono stati conseguiti, vengano destinati ad apposita riserva indivisibile in sospensione d’imposta, nonché siano destinati, entro il secondo anno successivo alla chiusura dell’esercizio in cui sono maturati, ad uno dei seguenti scopi: svolgimento dell’attività statutaria; incremento del patrimonio; versamento del contributo per l’attività ispettiva.
Non concorreranno alla determinazione del reddito, relativamente al periodo in cui sono stati prodotti, nemmeno gli utili impiegati ai fini dell’aumento gratuito del capitale sociale sottoscritto e versato dai soci nei limiti dell’indice dei prezzi al consumo calcolato dall’ISTAT.
Per quanto riguarda la partecipazione al capitale, i soci soggetti irpef potranno detrarre il 30% della somma investita, fino al terzo anno di imposta successivo, nei limiti di euro 1.000.000 per ciascun anno.
L’importo investito e portato in detrazione non potrà essere ceduto, nemmeno parzialmente, per almeno tre anni, pena l’obbligo di restituzione con maggiorazione degli interessi.
I soci soggetti ires potranno, invece, dedurre dal reddito il 30% della somma investita nel capitale sociale, nei limiti di euro 1.800.000 in ciascun periodo d’imposta, fermo restando l’anzidetto vincolo triennale.
Le altre novità fiscali previste dalla riforma sono rappresentate da alcune agevolazioni in tema di imposte indirette, nonché
dalla possibilità di usufruire di credito di imposta, detrazioni e deduzioni relativamente alle erogazioni liberali in favore delle Cooperative sociali.
Rimangono ferme le agevolazioni previste dal MISE per la realizzazione di programmi di investimento finalizzati alla creazione o allo sviluppo di Cooperative sociali, consistenti nell’erogazione di un finanziamento agevolato della durata massima di 15 anni, comprensiva di un periodo di preammortamento di non oltre 4 anni.