Cooperative: casi e soluzioni

Grazie mille per il quesito del 22/08 a cui ha subito risposto! Risposta però che mi ha mandata in panico!
Mio marito è socio ed il mio mandato di Presidente è a titolo gratuito! Siamo una cooperativa edilizia per azioni. Nelle casse sociali non c’è nulla da anni ormai! Sto anticipando anche io soldi e sto impazzendo da 8 mesi a studiare sempre a titolo gratuito tutti i faldoni societari di 30 anni ad oggi! Ho accettato l’incarico perché se non lo avessi fatto, saremmo ricorsi al Presidente esterno nominato dal Tribunale con ulteriori aggravi di costi. Con cassa vuota, come mai avremmo fatto?
Ho accettato lavorando gratuitamente perché pensavo che ne saremmo usciti! Non avendo però mai partecipato a riunioni o letto carte sociali non avrei mai immaginato di ritrovarmi intrappolata senza via di fuga. Sono avvocato non però esperto nè in cooperative né materia societaria!
Da avvocato pensavo di riuscire a gestire il tutto perché abbiamo sempre pensato che riuscendo ad assegnare l’ultimo appartamento avremmo risolto. Ho cercato di trovare un socio per assegnare ultimo immobile ma in 6 mesi nessuno!
Ora ricorrendo ad agenzia, come detto c’è una proposta che tiene conto però del mercato e non del prezzo originario! Qui tutti vogliono vendere l’ultimo immobile che ormai è finito e sta qui da 7 anni di cui noi paghiamo spese! Solo così potremmo far cassa e quanto ai soci morosi-esclusi, si è sempre parlato di “danni da loro arrecati”.
Io per prima però non so a chi far quantificare danni e come! Un ingegnere? Un avvocato esperto in cooperative? Chi e come? È evidente che se avessero rogitato con atto definitivo, mai oggi avremmo dovuto vendere!
Ora però dalla Sua risposta leggo che vendendo sarei responsabile io di dismettere il patrimonio sociale con responsabilità personale!? E come dovremmo mai fare? Se non io con l’avallo di cda e soci, chi quindi può vendere questo ultimo appartamento il cui prezzo originario di assegnazione è irrecuperabile per il mercato attuale?
Inoltre c’è anche un preavviso di iscrizione ipotecaria che dipende dal 1 ricorso pendente in Commissione tributaria! In pratica se perdiamo ricorso iscrivono anche ipoteca! Inoltre ci sono anche problemi con gli espropri!
Cosa devo fare per non rispondere io che mai ho toccato 1 euro e sto da 8 mesi impazzendo a titolo gratuito facendo salti mortali e facendo da tuttofare? E dovrei anche rimetterci a titolo personale?
Non vendere quindi fino a quando non si sono quantificati i danni dei morosi? E se nel frattempo iscrivono ipoteca sull’immobile e giungono anche a pignoramento qualora arrivassero ulteriori richieste di pagamenti? I soci morosi a quel punto non avrebbero proprio nulla! Come tutelare me stessa per prima, ma anche i soci (compresi i morosi!)?
Siamo una società cooperativa edilizia per azioni. Dei debiti sociali non risponde solo la cooperativa? E se non si riesce a far fronte a tutti debiti e a risolvere questione dei morosi come fare? Chi risponde dei debiti che sorgeranno? Rifiutare quindi la vendita in attesa di risolvere prima coi morosi? E come? Senza vendere non abbiamo 1 euro! Un incubo!

Risposta al quesito:
Occorre certamente regolarizzare l’attività sociale secondo la normativa speciale e quella del codice civile, a cominciare dai Bilanci, sia pregressi sia in corso.
Questa attività è ex lege affidata al Consiglio di amministrazione il quale deve poi sottoporre il proprio operato all’assemblea dei soci.
Nello svolgimento della propria attività il CdA può (deve!) essere supportato da professionisti esperti del settore.
Ciò posto, nel caso di specie sembra prioritaria la vicenda dei soci morosi, verso i quali il CdA ha il dovere di intervenire con le azioni giudiziarie per il recupero delle somme a credito della Cooperativa.
La vendita dell’immobile residuo deve essere autorizzata dall’assemblea, soprattutto se al prezzo inferiore a quello di costo, ma deve essere effettuato solamente dopo il deliberato assembleare di cui si dirà.
Occorre, quindi, elaborare un programma economico finanziario, in forza del quale è possibile ripianare tutte le passività, ivi compresa quella derivante dalla vendita sottocosto.
Il predetto programma deve essere approvato dall’assemblea dei soci, i quali (a garanzia dei componenti del CdA) devono assumere la responsabilità pro quota dell’ eventuale superamento delle passività previste.
Non ottenendo l’approvazione del programma economico-finanziario e dell’assunzione di responsabilità da parte dei soci, gli amministratori devono chiedere la Liquidazione coatta ovvero il fallimento della Cooperativa, ciò al fine di esonerarsi da ogni responsabilità.

Sono a richiederLe gentilmente un parere circa la situazione che si è creata tra mio figlio e la cooperativa edilizia di cui peraltro è anche vice-presidente.
Dunque, egli è assegnatario di un alloggio che è stato pagato in parte con permuta derivante dal valore del terreno su cui è costruita la struttura ed in parte con versamenti personali effettuati un pò alla volta. Ovviamente il suo appartamento non era ancora terminato a differenza degli altri che sono già abitati e rogitati. Nel mese di giugno u.s. ha provveduto al saldo del costo dell’alloggio e al pagamento dell’IVA. Ad oggi nulla deve alla cooperativa che quindi avrebbe dovuto finirlo (mancano solo la posa del marmo nelle scalette interne e la finitura e messa in funzione dell’impianto elettrico e poche cose).
Occorre far rilevare però che su tutto l’immobile (sono 12 appartamenti di cui 3 invenduti) grava una ipoteca derivante da c/c ipotecario il cui residuo è spalmato sugli alloggi. Sull’alloggio di mio figlio residua una somma di mutuo di circa 60.000 euro.
Abbiamo chiesto alla banca erogatrice l’accollo di tale somma, ma ha risposto che non è possibile l’accollo trattandosi di c/c ipotecario, nel contempo non gli eroga il mutuo in quanto egli era un insegnante precario ed io troppo anziana per prestare la fidejussione. Per fortuna ha superato le prove del concorsone della scuola e nei prossimi mesi passerà da insegnante precario a insegnante di ruolo e la banca potrà rivedere la sua posizione.
In attesa di ciò la cooperativa non sta ultimando i lavori dell’appartamento restando di fatto inagibile (anche se ha già il certificato di agibilità), mentre se finito potrebbe essere arredato e messo a reddito il che faciliterebbe ulteriormente l’accesso al credito. Noi saremmo anche disponibili a fare tali opere per conto nostro.
Può la cooperativa comportarsi in quel modo a fronte di un alloggio interamente pagato e sul quale è già stata pagata anche la somma relativa all’IVA?Come possiamo intervenire?

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito sembra che il socio abbia versato quanto dovuto alla Cooperativa, ma non è chiara la prospettazione di una quota di mutuo da erogare in relazione all’alloggio prenotato dal socio.
La disponibilità all’accollo sembra formalmente diretta all’Istituto di credito, ma sostanzialmente permane il diritto al rimborso verso la Cooperativa, che avrebbe già incamerato l’intero prezzo di assegnazione dell’immobile.
La Cooperativa deve garantire la parità di trattamento dei soci, sicché non può ultimare solo alcuni alloggi, penalizzando altri per mancanza di liquidità.
Qualora gli amministratori eseguissero le assegnazioni definitive in favore dei soci prenotatari degli alloggi finiti, senza acquisire preventivamente le risorse finanziarie per ultimare anche gli altri alloggi, in tal caso risponderebbero con il proprio patrimonio personale.
Se la Banca accoglie l’istanza di accollo (accertando preventivamente la solvibilità) è necessario che il socio si garantisca con scrittura privata regolarmente approvata dal CdA, possibilmente da trascrivere nei Registri Immobiliari.
Se, ultimati e catastati gli alloggi  dovesse permanere l’inadempienza della Cooperativa e il rifiuto dell’Istituo di credito ad accettare l’accollo, il socio deve citare in giudizio l’una e l’altro per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile e il risarcimento del danno.

Sono purtroppo diventata Presidente di una cooperativa edilizia! Gli atti di prenotazione degli immobili sono del 2007, gli immobili sono stati finiti nel 2009 e le assegnazioni sono iniziate nel 2010.
Al momento dell’invito formulato dalla cooperativa a rogitare, sono iniziati i problemi! Il costo di assegnazione degli immobili è salito per diversi motivi di molto e su 26 appartamenti solo 23 sono stati assegnati! Un socio ha promosso azione giudiziaria e altri 2 diffidati più volte mai hanno rogitato tanto che l’anno scorso si è provveduto alle delibere di esclusione per morosità! Delibere non impugnate dagli stessi!
Il problema fondamentale è che a causa della crisi immobiliare il prezzo originario unito alle migliorie ordinate dal socio escluso è diventato ormai irrecuperabile! Ad oggi, un solo appartamento dei 2 è stato assegnato!
Si è trovato un socio interessato all’acquistato, ma a questi poco è importato del prezzo di assegnazione originario! Ha fatto domanda di socio di riserva ed ha poi fatto offerta di acquisto tenendo conto del valore di mercato dell’immobile! La vendita è stata comunque fatta e con il ricavato si è finalmente riusciti ad estinguere l’originario mutuo fondiario della banca sgravando così da ipoteca tutti gli immobili della cooperativa (Appartamento venduto, appartamento per il quale pende azione giudiziaria, appartamento ancora da assegnare e 2 garage)!
Sono state inoltre pagate delle cartelle Equitalia e si sono sanati ulteriori debiti! In tutto ciò però ai due soci esclusi non è stato rimborsato nulla! Ora c’è un altro possibile acquirente interessato all’ultimo immobile disponibile ma anche qui non solo l’offerta è di molto inferiore al prezzo originario, ma l’acquirente trovato da agenzia immobiliare, non ha voluto fare la previa domanda di ammissione socio ma solo proposta di acquisto dell’immobile subordinata all’approvazione mutuo! Accettata proposta ed avuto mutuo vorrà entrare come socio!
Inoltre la cooperativa ha, nelle more di questa proposta di acquisto, ricevuto pure un preavviso di iscrizione ipotecaria per una ingiunzione fiscale impugnata ma ancora pendente!
Ora vero è che socio receduto-escluso ha diritto agli acconti costruzione e migliorie fatte nell’appartamento; ma come potremo mai rimborsare i soci esclusi se gli appartamenti sono stati venduti o si venderanno a prezzi di molto inferiori rispetto ai prezzi originari?
Esempio concreto: se prezzo originario era 180.000 e si è venduto a 150.000 chi risponde dei 30.000 euro di danni subiti dalla cooperativa?
Il socio escluso per suo inadempimento contrattuale non ha mai provveduto a stipula atto di assegnazione tanto che di fatti è stato escluso o il presidente e il cda che hanno acconsentito a vendere ad un prezzo diverso dall’originario per far fronte ai debiti sociali?
Il socio escluso può contestare la vendita appartamento a prezzo mercato? E come si può dare al socio escluso l’importo totale dei suoi versamenti se il prezzo finale di vendita non è lo stesso? Avrebbe avuto diritto all’esatto importo versato se al suo posto fosse subentrato un socio che avesse acquistato alle medesime condizioni!
Ma dopo 7 anni dalle assegnazioni degli altri immobili e con la crisi generale del mercato è una condizione impossibile da realizzare! Come fare per limitare il più possibile i danni per tutti? E soprattutto soci esclusi o anche gli altri soci della cooperativa possono muovere obiezioni alcune al presidente e cda?
Spero di essere stata chiara, infine assegnato ultimo immobile come muoversi per estinzione, fermo restando che ci sono pendenze giudiziarie e che addirittura c’è un ulteriore piano costruttivo mai partito, che mai partirà e di cui una parte di soci sono sempre stati convocati ma altri risultano sconosciuti!

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre osservare che la vicenda rappresentata contiene una serie di fatti e circostanze diversi, tutti giuridicamente rilevanti e tra di essi concatenati in modo da condizionare il raggiungimento dello scopo sociale, nonché determinare gravi responsabilità in capo agli amministratori.
Alla luce di quanto precede, risulta necessario l’approfondito esame di tutti i predetti fatti rilevanti, in modo da potere formulare l’adeguata strategia di tutela nel dovuto rispetto dei vincoli normativi.
In via del tutto generale si può subito rilevare che, nell’ipotesi di fondatezza delle ragioni dei soci esclusi insorgerebbe la responsabilità personale degli amministratori per avere dismesso gli alloggi sociali in dispregio dei diritti dei soci creditori.
Appare, quindi, necessario individuare correttamente  le responsabilità dei soci esclusi perla morosità, in modo da addebitare agli stessi tutti i danni subiti dalla Cooperativa a seguito della loro conclamata inadempienza.
Occorre, altresì, predisporre i sostegni probatori in ordine al prezzo di vendita degli appartamenti residui, per dimostrare l’impossibilità di eguagliare il costo di costruzione.
In ogni caso, appare determinante l’esito dei giudizi in corso con i soci esclusi.

Le scrivo per richiederLe una consulenza in merito alla procedura di subentro come socio di mia madre in  una cooperativa edilizia situata a Catania.
La cooperativa in questione nasce come cooperativa a proprietà indivisa ed alcuni mesi prima della morte del socio assegnatario in godimento (mio padre), la Regione Siciliana ha emesso un  decreto di trasferimento di proprietà allo stesso.
A seguito della morte di mio padre in Giugno e su suggerimento di uno dei membri del consiglio di amministrazione della cooperativa, io e mio fratello abbiamo nominato mia madre a rappresentarci chiedendo che l’immobile venisse a lei assegnato.
Successivamente ci è stato richiesto dallo stesso membro del consiglio di amministrazione di produrre una autocertificazione dei requisiti  del socio subentrante.
Facendo riferimento al decreto regionale del 16-12-2015 ed in riferimento alla legge n. 457 del 1978, il nucleo familiare a cui mia madre appartiene potrebbe non  rispettare i requisiti in termini  di limite di reddito. Uso il condizionale perchè non sappiamo sotto quale comma dell’articolo 1 rientra la cooperativa in oggetto e non sono riuscito a ricavare l’informazione dai membri della cooperativa con cui sono in contatto.
Non abbiamo ancora inviato l’autocertificazione dei requisiti al  consiglio di amministrazione.
Abbiamo suggerito di inviare una richiesta di subentro alla Regione Siciliana del nuovo socio mortis causa riservandoci di produrre ulteriore documentazione  in seguito.
Le mie domande sono:
Cosa succede se inviando l’autocertificazione viene appurato che il socio non possiede i requisiti per l’assegnazione?
Dove è possibile evincere i dati di cui all’articolo 1 del decreto regionale?
Come suggerisce di procedere?
Mi faccia sapere come è possibile procedere per ricevere una Sua consulenza ed i relativi costi.

Risposta al quesito:
Premesso che appare necessario esaminare la documentazione per dare una risposta esaustiva.
In generale va rammentato che i redditi da lavoro dipendente sono abbattuti del 40% ai fini del calcolo del requisito soggettivo per l’assegnazione di alloggio fruente di finanziamento pubblico.
Occorre, quindi, verificare nel caso concreto l’effettiva composizione del nucleo familiare e controllare la sommatoria dei redditi imponibili (al netto degli oneri deducibili!) alla luce del predetto abbattimento.

Una coop edilizia con contratto di locazione a termine di otto anni, a proprietà indivisa, ha usufruito dalla Regione Lazio di un contributo a fondo perduto, il mutuo preso in banca è intestato alla coop e frazionato su gli appartamenti.
Volendo fare i rogiti, i soci per diventare proprietari, visto che sono passati gli otto anni, devono chiedere il permesso alla Regione Lazio? O meglio se mi può spiegare tutta la procedura da seguire.

Risposta al quesito:
L’Ente finanziatore (Regione Lazio) deve rilasciare il nulla osta in base all’esistenza dei requisiti oggettivi (conformità alloggi) e soggettivi (reddito, impossidenza etc. di ciascun socio) come previsto per legge.
In ragione del nulla osta, l’Istituto di credito accerta il requisito della solvibilità e, quindi, procede all’accollo della quota parte del mutuo al socio assegnatario in via definitiva.

La contatto da Avellino. Nel 2014 sono entrato all’interno di una cooperativa edilizia della zona, dopo un anno e mezzo all’interno dell’immobile si sono formate evidenti macchie di muffa. Inoltre ho la fogna del palazzo sovrastante la mia casa che spesso scarica liquami vicino all’immobile nel quale risiedo.
In varie occasioni ho sollecitato la ditta esecutrice dei lavori e il presidente della cooperativa ma ad oggi non ho risolto il problema. All’inizio del corrente anno ho fatto fare dei sopralluoghi da parte dell’ASL di Avellino i quali mi hanno riconosciuto l’insalubrità degli ambienti.
Le scrivo perchè sono spaventato dal fatto che in casa ho un bambino di 10 mesi. In questo momento io alla cooperativa sto pagando un canone di locazione che la cooperativa gira alla banca alla quale loro ci hanno fatto accendere il mutuo.
Vorrei sapere se posso in qualche modo per avvicinarli a risolvermi i problemi a non pagare questo canone oppure se ci sono altre soluzioni. Al momento io sono il locatario dell’immobile con patto di futura vendita.

Risposta al quesito:
La Cooperativa risponde dei vizi e difetti costruttivi, sicché il socio danneggiato può intraprendere azione di tutela verso il Sodalizio inadempiente.
Nel caso di specie ricorrono i presupposti di fatto e di diritto per agire in via d’urgenza ex art. 700 cpc.
Accertato giudizialmente il fatto, il socio danneggiato può sospendere i pagamenti del canone nel caso di permanenza dell’inadempienza.