Cooperative: casi e soluzioni

Ancora una volta mi rivolgo al Suo Studio sempre sensibile ai problemi che vi vengono rappresentati e risolti  con competenza e sollecitudine
La nostra cooperativa (edilizia) è composta da due fabbricati realizati in due Comuni diversi. Essa  comprende 18 soci (12 a Follonica e 6 a Massa Marittima), il presidente ed il Consiglio di Amministrazione è unico. Domanda: possiamo chiedere la scissione in modo da staccarsi e formare due cooperative? Quale iter dovremmo seguite per realizzare il tutto? Per notizia gli appartamenti sono stati assegnati da anni a tutti i soci i quali siamo titolari godono di mutuo individuale.
Nel ringraziare per la rituale e cortese disponibilità, formulo ringraziamenti anche a nome dei 12 soci di Follonica.

Risposta al quesito:
Se lo Statuto sociale non regola esplicitamente l’ipotesi della scissione, si applicano le regole del Codice Civile, che, in sintesi, dispongono:
– La scissione deve essere deliberata dall’assemblea dei soci con la maggioranza qualificata per le modifiche statutarie ; nella valutazione del voto non incide l’appartenenza a diversi programmi costruttivi ;la delibera deve essere depositata presso il Registro delle Imprese;
– Effettuata la deliberazione, il Cda deve redigere un piano economico – finanziario, certificato da Revisori iscritti all’albo, che deve essere depositato presso il Registro Delle Imprese;
– Si deve costituire la nuova Società e trascorsi 60 gg dal deposito del progetto nel Registro Delle Imprese, in assenza di opposizioni, la scissione diviene operativa in ordine all’autonomia delle due Società, con le regole precostituite inerenti ai trasferimenti patrimoniali e alle conseguenti quote del debito sociale.
Va osservato che, nel caso prospettato, sembra che gli alloggi siano stati tutti assegnati e, pertanto, più che di scissione andrebbe valutata la Liquidazione e successive estinzione della Cooperativa (come per legge).

La morte del de cuius è avvenuta prima dell’assegnazione dell’alloggio in cooperativa. Sempre prima dell’assegnazione, gli eredi (coniuge e tre figli) hanno rinunciato all’eredità mai posseduta in favore di altro erede (quarto figlio).
Quesito: l’alloggio successivamente assegnato al figlio, sposato in comunione dei beni, può essere considerato bene in comune con il coniuge al 50% o deve essere ritenuto bene proveniente da eredità e quindi escluso dalla comunione?

Risposta al quesito:
In caso di morte del socio prenotatario, gli eredi devono designare chi tra di loro entra formalmente nella compagine sociale.
Nel caso di specie, sembra che gli eredi abbiano addirittura rinunciato alla quota parte ereditaria.
Alla luce di quanto precede il socio subentrante al de cuius può acquistare individualmente, anche se il regime patrimoniale dei coniugi è quello della comunione dei beni.

Dopo averle provate tutte sembra che la proprietà differita sia la soluzione migliore per poter stipulare l’atto pubblico con la cooperativa.
Restano le perplessità su chi deve fiscalmente dichiarare la proprietà dell’alloggio con i connessi successivi oneri a cui mi dicono dovrei provvedere io in quanto già alla stipula dell’atto la proprietà risulterà mia. E’ veramente cosi o no?

Risposta al quesito:
Nel caso di locazione con patto di futura vendita, la Cooperativa rimane proprietaria dell’alloggio fin al verificarsi della condizione del perfezionamento della vendita.
Nel predetto periodo tutti gli oneri fiscali incombono sulla Cooperativa quale proprietaria dell’alloggio.
Nella determinazione del canone  di locazione (risorsa della Società) la Cooperativa deve prevedere tutti gli oneri, ivi compresi quelli di natura fiscale.
Cessata la locazione e ottenuta la proprietà dell’alloggio, al socio competeranno tutti i relativi oneri decorrenti da quella data.

Sono socio di Cooperativa edilizia a proprietà individuale libera, composta da 9 soci, avente come unico programma costruttivo la realizzazione di 9 unità abitative, tramite la sottoscrizione di un mutuo (circa 892.000 Euro) integrato per quanto necessario da anticipazioni di capitale da parte dei soci.
Scaduti i tempi per l’ammortamento del mutuo, la realizzazione di tali unità era incompleta, poiché alcuni soci hanno rifiutato di anticipare i capitali ancora occorrenti per il completamento del programma. La Cooperativa di conseguenza non ha proceduto all’assegnazione con rogito dei singoli alloggi e all’accollo delle quote del mutuo ai singoli soci. Sta comunque pagando le rate del mutuo rivalendosi sui soci. Le unità abitative incomplete sono state di fatto consegnate (senza rogito e senza verbali di sorta) ciascuna al socio pre-assegnatario.
Alcuni soci hanno successivamente completato le rispettive unità a proprie spese, ottenendo l’agibilità e di fatto vi abitano. Gli stessi intenderebbero ottenere dalla Cooperativa l’assegnazione in proprietà delle rispettive unità con rogito notarile di “compravendita”, previa restrizione dell’ipoteca e ripartizione della propria quota di mutuo da parte della banca.
Chiedo, vista l’atipicità della situazione e trattandosi di alienazione di parte di una proprietà comune, se per tale atto notarile occorre l’approvazione all’unanimità dei soci o, in caso contrario, quale maggioranza dell’Assemblea dei soci debba approvarla. Chiedo inoltre, se i soci che ottenessero la proprietà dell’alloggio sono vincolati a restare soci della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va rilevato che l’Istituto di credito ha l’obbligo di procedere al frazionamento del mutuo se tutte le unità immobiliari siano già ultimate e catastate.
Ciò posto, va rilevato che lo scopo della Cooperativa è quello di assegnare gli alloggi realizzati ai soci prenotatari, sicché, nel caso di specie, non occorrono maggioranze speciali.
Occorre, viceversa, informare l’assemblea sui particolari del contratto di assegnazione, soprattutto se sussistono deroghe in ragione dei lavori eseguiti direttamente dai soci.
Gli amministratori dovranno, quindi, verificare i termini contrattuali, curando che permanga l’interesse della Cooperativa, in mancanza del quale potrebbero, comunque, essere chiamati a rispondere dei danni, ancorché ci sia un deliberato assembleare.
Ex lege, i soci che ottengano l’assegnazione restano, comunque, obbligati a rifondere le spese di amministrazione e generali sino all’estinzione della Società.
La predetta regolo è, in ogni caso, derogabile con apposita delibera assembleare autorizzativa dello scioglimento anticipato del rapporto sociale.

Gentile avvocato, Le scrivo per avere alcune delucidazioni riguardo una situazione abbastanza complicata.
Sono socia di una cooperativa edilizia. Questa cooperativa ha avuto un contributo regionale per la costruzione di alloggi da concedere in locazione a termine di 15 anni con patto di futura vendita. Mio marito ed io abbiamo fatto un contratto di prenotazione (2013) per uno di questi alloggi, versando una cospicua somma come anticipo e il restante come mutuo.
Innanzitutto, nel contratto di prenotazione la parola locazione non compare mai, infatti mio marito ed io pensavamo di aver fatto una normale compravendita, cosa che nella realtà non è, per cui ci siamo trovati di fronte ad un’ amara realtà, cioè quello di aver pagato ( e non poco) per intero una casa che diventerà nostra tra 15 anni, e che per questo lungo periodo è di fatto proprietà della cooperativa,con tutti i rischi che si potrebbero verificare.
Inoltre il mutuo che paghiamo è una quota di mutuo frazionata della cooperativa, per cui noi versiamo la rata di mutuo alla cooperativa che mensilmente lo gira alla banca (il mutuo non è intestato a noi ma alla cooperativa), per cui non possiamo scalare gli interessi passivi e siamo vincolati dal passaggio socio-cooperativa con i rischi che ne potrebbero derivare se un bel giorno la cooperativa decide per esempio di prendersi i soldi e non pagare la banca.
Preoccupati, e non poco da questa situazione, abbiamo deciso di recedere dalla cooperativa ed abbiamo presentato verso fine 2015 una lettera di recesso dalla cooperativa con restituzione di tutte le somme versate per motivi personali, descrivendo tutte le problematiche di cui eravamo venuti a conoscenza e che non ci erano state prospettate prima. La cooperativa ci ha risposto dopo un mese dicendo che non c’erano gli estremi per un nostro eventuale recesso (di fatto loro ci hanno detto che solo se dovesse subentrare un altro socio a prenotare il nostro alloggio potremo recedere, cosa che non è descritta nello statuto della cooperativa che prevede il recesso del socio e la restituzione delle somme versate).
In effetti le soluzioni che noi avevamo prospettato loro erano due: o il recesso, con restituzione dei soldi o la cessione in proprietà prima della scadenza del vincolo dei 15 anni. Come è possibile realizzare l’una o l’ altra soluzione?

Risposta al quesito:
Nell’ambito dell’edilizia agevolata-convenzionata non è possibile derogare alle norme di legge che regolano la realizzazione dei programmi edilizi (come ad esempio il termine della locazione preventiva al trasferimento della proprietà).
Quanto al recesso sembra che esso sia stato rigettato dal CdA e tale rigetto non sia stato opposto innanzi all’Autorità Giudiziaria, come per legge.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono i presupposti per esercitare il diritto di recesso senza dovere affrontare la problematica del “risarcimento dei danni” (per superare detta problematica la Cooperativa chiede di essere garantita da un subentro che eviti i danni).
Sembra che si possa ipotizzare il vizio del consenso, posto che nell’atto di prenotazione non è menzionata la locazione con patto di futura vendita e, pervia verifica della reale situazione contrattuale, su tale base potrebbe ipotizzarsi una nuova domanda di recesso.
Resta ferma l’ipotesi di praticare altri percorsi fondati su eventuali inadempienze oggettive della Cooperativa, tali da supportare il diritto di recesso del socio.

Dopo quattro degli otto anni previsti di locazione non ho ancora stipulato nessun tipo di atto/contratto colpa frazionamento del mutuo della cooperativa con banca e vari cambi di CDA.
Premetto che il mio alloggio è escluso da ipoteca perché non ho richiesto mutuo e ho saldato l’intero costo di costruzione quindi la parte di locazione sarebbe a questo punto solo formale come tra l’altro era previsto fin dal primo momento della prenotazione.
Che tipo di atto/contratto potrei fare per non perdere il tempo già passato, avendo già di fatto iniziato il periodo di locazione nello stesso alloggio da quattro anni?

Risposta al quesito:
Ai fini della decorrenza degli otto anni locativi è necessaria la stipula del contratto di locazione, che deve preferibilmente essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, anche in ragione del patto di futura vendita.
Se la Cooperativa è inadempiente la migliore tutela è quella in sede giurisdizionale, mediante atto di citazione ai sensi dell’art. 2932 del codice civile, che prevede l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre.
In tal caso verrebbe trascritta la domanda giudiziale, che garantirebbe la decorrenza degli otto anni (anche per il periodo già trascorso) e salvaguarderebbe il socio prenotatario da eventuali diritti di terzi insorti nel periodo.