Cooperative: casi e soluzioni

Sono diventato socio della Cooperativa edilizia nel 2009, ho di recente venduto la mia casa anche se la cooperativa non ha assegnato ancora tutte le case disponibili:
1) ho perso la qualifica di socio o lo sono ancora? Se ho perso la qualifica di socio ho diritto alla restituzione di quanto anticipato da subito (lo statuto su questo non prevede alcuna norma)?
2) se sono ancora socio, poiché ho chiesto a più riprese per iscritto la possibilità di vedere le vecchie delibere assembleari e i registri contabili, se dovessero continuare nel non rispondermi alle lettere manifestando un comportamento omissivo, devo fare un decreto ingiuntivo per avere la possibilità di consultare le delibere ed i registri contabili o c’è altro rimedio?

Risposta al quesito:
Se il socio ha venduto l’appartamento a lui assegnato, ciò vuol dire che ne ha acquisito la proprietà con atto pubblico versando il prezzo di assegnazione.
In tal caso, il socio non ha diritto ad alcun rimborso per quanto già versato, ma mantiene il vincolo sociale sino alla definitiva estinzione della società, restando obbligato al versamento delle spese generali di amministrazione (pro quota).
Se, viceversa, il socio ha ceduto al subentrante l’alloggio con il consenso della Cooperativa, rescindendo la propria posizione sociale, occorre verificare la disciplina statutaria in caso di recesso.
Al socio receduto, comunque, sono dovute tutte le somme dallo stesso versate a titolo di anticipazione sul costo di costruzione (ovviamente se non ha fruito dell’assegnazione definitiva), mentre gli possono essere trattenute le somme relative al capitale sociale ovvero alla tassa di ammissione , ciò secondo la disciplina statutaria.

Sono un socio di cooperativa edilizia dal 1994 ho terminato di pagarlo con relativo mutuo tre anni fa e ho chiesto al presidente della cooperativa di adoperasi per farci avere il certificato di abitabilità, ma trova sempre scuse come posso obbligarlo a chiedere la cooperativa e farmi avere il certificato di abitabilità?

Risposta al quesito:
Preliminarmente si deve mettere in mora per iscritto il Consiglio di Amministrazione della Società, riservandosi l’azione di responsabilità individuale in caso di inadempienza.
Non ottenendo positivo riscontro, occorre verificare (attraverso un tecnico professionista) la situazione dell’edificio sociale e rilevare se sussistono impedimenti al rilascio del certificato di abitabilità (ciò al fine di valutare la percorribilità dell’azione da intraprendere, anche sotto l’aspetto della convenienza).
Ciò posto il socio potrà dare corso all’azione giudiziaria, anche in chiave risarcitoria in relazione a tutti i danni sopportati, ivi compresi quelli inerenti ai costi tecnici per gli accertamenti preventivi.

Sono socio cooperativa “proprietà divisa” con contributo regionale, è legittimo richiedermi altri soldi di “migliorie” che di fatto sono la differenza contabile tra il costo effettivo dell’alloggio e quello ottenuto dal calcolo con il prezzo di massima cessione provvisorio in attesa di quello della Regione per il rogito definitivo?
Inoltre, ad integrazione di quanto già richiesto vorrei sapere, come socio, quale atto notarile sarà redatto, come coop a proprietà divisa, al momento dell’assegnazione definitiva, essendo il terreno in concessione comunale.

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve rispettare il prezzo massimo di cessione, come imposto dalla Convenzione con il Comune ovvero dalla Legge di finanziamento.
Occorre, pertanto, verificare in cosa consistono le così dette migliorie, il cui costo deve, comunque, rientrare nel prezzo di cessione, a meno che esse non siano richieste da ciascun socio all’impresa costruttrice e a questa direttamente pagate dal socio medesimo.
In tale ultimo caso, che, però, non deve essere un trucco per eludere la norma, dal prezzo di assegnazione può essere scorporato il costo delle “migliorie”.
E’ accaduto che la Cooperativa, per incapacità di programmazione degli amministratori, abbia effettivamente superato con i costi sopportati il prezzo di cessione e, in tal caso, essa può incorrere in sanzioni di vario genere (ad esempio, perdita delle agevolazioni finanziarie etc…).
I soci, che non siano coinvolti nelle decisioni (ad esempio con assemblee) possono intentare l’azione di responsabilità contro gli amministratori.
In ogni caso l’atto pubblico di assegnazione dovrà menzionare l’atto di convenzione con il Comune e trasferirà con l’immobile anche il diritto di superficie (rinnovabile alle condizioni convenzionali).

Nel 1986 mi assegnano appartamento in coop. indivisa, verso lire 10 milioni in conto costruzione infruttiferi. Ora, 30 anni dopo, la coop. è divisa, comprerò l appartamento, mi ridanno i 10 milioni.
Domanda: la somma va attualizzata o no?

Risposta al quesito:
La Cooperativa che da indivisa di trasforma in divisa deve riconteggiare tutti i versamenti effettuati nel tempo dai soci e, sul presupposto del principio di parità di trattamento ad essa imposto per legge, deve determinare il prezzo di assegnazione in proprietà degli alloggi agli assegnatari.
Ciascun socio, pertanto, dovrà pagare la differenza, risultante necessaria per coprire l’eventuale fabbisogno finanziario per il trasferimento della proprietà dell’alloggio (ad esempio: la differenza di contributo pubblico da versa oggi all’Ente finanziatore, nel caso di Cooperativa a contributo pubblico).
Alla luce di quanto precede appare improbabile che ci siano i presupposti per il rimborso al socio di somme da lui versate e in esubero nonostante l’assegnazione in proprietà individuale.
In ogni caso tutti i costi sostenuti dalla Cooperativa  devono potersi rinvenire nei bilanci sociali e, pertanto, si può verificare la esatta determinazione del prezzo di assegnazione (costi sostenuti + spese generali: numero di assegnatari = prezzo individuale di assegnazione).

Coop. indivisa, legge Botta viene trasformata in divisa, per vendere gli alloggi serve certificato di abitabilità, chi deve pagare il certificato di rispondenza? La coop o l’assegnatario ora acquirente?

Risposta al quesito:
La Cooperativa che assegna gli alloggi è tenuta ad acquisire tutti i certificati riguardanti gli immobili (ivi compreso quello di agibilità) sopportandone le relative spese.
Si deve, però, precisare che tutti i costi sono sostenuti dalla Società avvalendosi dell’apporto finanziario dei soci.
Occorre, pertanto, verificare se, nel caso di specie, esistono già le risorse finanziarie o avrebbero dovuto esistere e, quindi, procedere in danno degli amministratori in caso di inadempienza.

Sono da poco presidente di una Coop, edilizia a cui resta da assegnare ai soci, dopo alcuni lavori di definizione, i box interrati.
I box in questione sono 42, di cui 41 prenotati da soci ed 1 da un non socio. Tale soggetto, receduto nel lontano 1989 dopo l’assegnazione dell’alloggio, nel 1998 ha ottenuto la prenotazione di un box in costruzione (senza essere reiscritto come socio), pagandolo per intero ed ottenendo dall’impresa le chiavi, seppure i lavori non erano stati definiti (carenza impianto deflusso acque piovane, mancata certificazione impianto elettrico, assenza impianto antincendio).
Nel 2013 la Protezione civile ha posto sotto sequestro i box proprio per la mancanza di tali lavori. Il nuoco CdA ha ripreso in mano la situazione ed ha ottenuto dall’Assemblea l’approvazione dei lavori ed il finanziamento degli stessi da parte dei soci prenotatari dei box.
Il soggetto di cui sopra, messo al corrente di tale deliberazione e della necessità di reiscriversi a partecipare al costo dei lavori, ha risposto che non ne ha nessuna intenzione e pretende l’assegnazione del box senza contribuire pro quota al costo dei lavori.
Come risolvere il caso, ovviamente addebitabile alle passate gestioni, ma che mi trovo sul groppone?
E’ superfluo sottolineare che lo statuto prevede l’assegnazione degli immobili ai soci.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia può vendere il bene realizzato anche a soggetto che non ha la qualità di socio, almeno che lo statuto preveda espressamente il contrario.
Nel caso di specie, occorre preliminarmente esaminare l’atto di “prenotazione“ (ovvero contratto preliminare) a suo tempo stipulato tra la Cooperativa  e il soggetto privo della qualità di socio.
Se tale atto ha la natura di “prenotazione” e lo Statuto prevede l’assegnazione dei beni esclusivamente ai soci, in tal caso sussiste la seguente alternativa: o il soggetto prenotatario  accetta di diventare socio (e, quindi, di pagare quanto deliberato dalla Società) ovvero il contratto si deve rescindere per mancanza dei requisiti del promissario acquirente.
In quest’ultima ipotesi, a seguito della risoluzione del contratto preliminare si deve ricostituire  l’originario sinallagma e, pertanto, la Cooperativa deve rimborsare quanto versato dal promissario acquirente e, ritenuta la presunta conoscenza dello Statuto sociale da parte di quest’ultimo, allo stesso deve esclusivamente la maggiorazione degli interessi legali, senza alcun risarcimento dei danni.
Se, viceversa, lo Statuto non impedisce la vendita a terzi ovvero se l’assemblea deroga all’unanimità alla disposizione statutaria, occorre verificare se il preliminare di vendita ha determinato il prezzo definitivo.
In tale ultimo caso la Cooperativa sarebbe tenuta a stipulare il definitivo e sopportare la differenza sopraggiunta.
In ordine alle responsabilità, occorre verificare se sussistano ancora le condizioni per proporre la relativa azione, tenuto conto che nei confronti degli ex amministratori essa si prescrive in cinque anni e contro l’impresa in dieci anni (salvo interruzioni, rappresentate da diffide o messe in mora).