Cooperative: casi e soluzioni

In una cooperativa edilizia alcuni soci hanno avuto in assegnazione (non in proprietà) degli alloggi ed altri (circa il 10% del totale) che si sono iscritti per partecipare ad un progetto edilizio mai partito, non hanno beneficiato di nulla, in pratica lo scopo mutualistico, per essi, non si è mai attivato, anzi, vi è stata una esplicita rinuncia al programma edilizio.
La cooperativa ha avuto delle controversie giudiziarie, tutte legate a fatti strettamente connessi agli alloggi costruiti ed assegnati provvisoriamente in godimento al 90% dei soci (l’altro 10% che non ha goduto di niente, non avendo avuto la possibilità di subentrare in nessun programma edilizio è rimasto sostanzialmente estraneo a queste procedure).
Il Commissario governativo, però, ha chiesto a tutti i soci il pagamento spese generali di amministrazione tre le quali, parrebbe, vi siano anche le spese per giudizi legali (compensi agli avvocati, ai CTU, etc.) imputate alle vicende immobiliari del 90% dei soci.
Il 10% dei soci avrebbe intenzione di pagare solo quelle spese intimamente collegate mantenimento in vita della Società (quali le spese postali per convocazione assemblee, per cancelleria minuta, per compensi agli amministratori, etc…) e non quelle che hanno una rapporto di causalità con vicende che interessano il 90% dei soci assegnatari di fatto degli alloggi.

Risposta al quesito:
Ai soci delle Cooperative possono essere richiesti i versamenti per la copertura delle  spese generali e delle spese che siano loro imputabili in ragione del rapporto mutualistico (cioè assegnazione alloggio).
In assenza del corrispettivo mutualistico, dunque, i soci sono obbligati (salvo diritto di recesso) esclusivamente al pagamento delle spese generali (come nel caso di specie correttamente deciso dal 10% dei soci non prenotatari).

Sono socio dal 2014 di una cooperativa edilizia con mutuo regionale a tasso agevolato.
La banca mutuante ha già da qualche anno erogato il mutuo alla cooperativa per un 70% attraverso stati di avanzamento lavori, facendo pagare di conseguenza gli interessi di preammortamento.
Oggi, con ancora i lavori in corso e nessun accollo all’orizzonte, la cooperativa mi chiede gli interessi di preammortamento per gli anni 2012 e 2013 quando io non risultavo nè socio nè tanto meno assegnatario.
Sono tenuto a corrispondere le somme richieste?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano il costo del danaro concesso a mutuo per la realizzazione edificatoria, nel periodo che va dall’erogazione al contratto definitivo di mutuo con ammortamento delle relative rate.
In ragione di quanto precede, tutte le erogazioni sono state impiegate per la costruzione degli alloggi, ivi compreso quello prenotato dal socio subentrante.
Conseguentemente, quest’ultimo è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento, in quanto essi costituiscono il costo dell’alloggio prenotato (restando indifferente la data dell’effettivo subentro del socio beneficiario dell’assegnazione).

Sono socia assegnataria di alloggio in coop. a proprietà indivisa, ho ricevuto l’alloggio circa 4/5 anni fa alloggi degli anni 2000 circa, in questo alloggio ho continui problemi
(segnalati e mai risolti dalla cooperativa) relativi ad infiltrazioni di acqua dal soffitto
(abito al III ed ultimo piano) muffa nelle stanze, infissi in legno piegati e rovinati dal tempo che soprattutto in inverno fanno passare vento e pioggia in casa anche tenendoli chiusi… piastrelle della sala che si stanno sollevando ed attualmente non consentono l’apertura totale della porta di ingresso, tapparelle che continuano a perdere pezzi per strada, rubinetteria da bagno ormai vetusta con perdite ovunque… caldaia sostituita a spese mie perché la vecchia era morta… insomma il tutto per circa 420 euro al mese… dicono che il tutto andrebbe ripristinato a spese mie… in quanto ci abito io… ma la domanda che nasce spontanea è: mica sono proprietaria?
Il tutto era già usato da più di 10 anni quando sono subentrata io mica era nuovo!!
Posso fare qualcosa per non ristrutturare il loro appartamento a mie spese? 

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve provvedere alla manutenzione straordinaria degli alloggi assegnati in uso ai soci e i relativi costi dei lavori necessari vanno ripartiti sui soci medesimi in egual misura (cioè indipendentemente dal fatto che un alloggio abbia necessità di un più consistente intervento rispetto ad un altro).
Quanto precede trova fondamento nella circostanza che è proprio la Cooperativa la proprietaria di tutti gli alloggi , mentre i soci devono contribuire in egual misura ( anche attraverso il canone) alla copertura del fabbisogno finanziario della Società.

Socio cooperativa edil. divisa paga s.a.l. in contanti altri soci con richiesta accollo mutuo.
A breve dovremo frazionare mutuo, e relativo accollo e rogito.
Pagando in contanti (insieme ad altri soci) vorremmo essere esonerati da tutte le spese che altresì gravano sui mutuatari, (interessi preammortamento, perizia, sopralluogo, istruttoria ecc.) come e cosa dovremmo fare, per ottenere l’esonero di questi oneri che non ci competono e che ammontano ad alcune centinaia di migliaia di euro?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se i pagamenti in contanti effettuati dal socio riguardino anche il mutuo, le cui erogazioni coprono solo una parte del fabbisogno finanziario per la costruzione.
Occorre, inoltre, verificare se il mutuo è stato chiesto solamente per quei soci che non hanno pagato in contanti il costo degli alloggi.
Nell’ipotesi affermativa il socio deve essere esonerato dai costi inerenti al mutuo.
Dopo avere messo in mora il Consiglio di Amministrazione, motivando la richiesta di esonero dall’addebito dei predetti costi, si deve procedere in sede giudiziaria, anche mediante l’impugnativa di bilancio.

Sono un ex socio di una cooperativa edilizia per costruzione di alloggi da intestare ai soci a conclusione dei lavori (cooperativa formata da 15 soci per futuro intervento di 15 abitazioni).
A marzo 2014 ho ricevuto la lettera che il consiglio di amministrazione della cooperativa accettava la mia uscita. Io sono rimasto in cooperativa dall’anno 2008 all’anno 2014 e in questo lasso di tempo è stata versata una piccola quota per il “capitale sociale” e negli anni a seguire (essendo esauriti i soldi del capitale sociale suppongo) ulteriori due bonifici bancari con causale “versamento infruttifero” che dovrebbe equivalere a un prestito sociale (perché non c’era causale di assegnazione alloggio).
Fino a marzo 2014 non sono mai stati fatti bonifici direttamente sull’abitazione ma la cooperativa aveva solamente acquistato/rogitato l’acquisto del terreno per fare l’intervento di costruzione.
Di seguito riporto i quesiti:
1-Il capitale sociale versato è a perdere all’uscita dalla cooperativa del socio e i versamenti infruttiferi equivalgono realmente a un prestito sociale che integra il capitale sociale?
2-E’ corretto che ora mi vengano rimborsati i soldi versati decurtati della mia quota (15 soci = 15 quote identiche) di spese amministrative e gestionali della cooperativa degli anni 2008-2014?
3-E’ corretto avere le spese gestionali amministrative imputate fino a dicembre 2014 (chiusura bilancio) anche se ho ricevuto raccomandata di risposta uscita a marzo 2014?
4-Essendo subito subentrato un nuovo socio al mio posto, queste spese amministrative/gestionali potrebbero essere imputate a lui subito o magari alla chiusura della cooperativa quando verranno intestati gli alloggi ai 15 soci rimasti?
5-In queste spese amministrative gestionali è stata inserita anche quota IMU e TASI annue (2014/2013/2012) del terreno acquistato per fare intervento, questo è corretto? Non dovrebbero essere a carico del socio che poi effettivamente avrà l’abitazione costruita su questo terreno? Anche perché il soldi versati per l’acquisto del terreno (costo terreno,notaio ecc.) non sono stati trattenuti dalla cooperativa ma mi vengono rimborsati. Lo statuto della cooperativa è molto generico e non compaiono le risposte a questi quesiti, perciò generalmente come ci si comporta?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie di abitazione sussistono due tipi di rapporto giuridico, l’uno denominato rapporto sociale, l’altro denominato rapporto mutualistico.
Il rapporto sociale è diretta conseguenza del contratto stipulato dal socio con l’accettazione dello Statuto, in cui sono statuiti  gli obblighi verso la Società.
In questi obblighi rientrano i versamenti dovuti pro quota da ciascun socio per le spese generali di amministrazione, che riguardano l’attività sociale e il mantenimento in vita della Società (es: postali per convocazione assemblee, fitto locali, cancelleria minuta, rimborsi spese agli amministratori, etc…).
Il rapporto mutualistico è diretta conseguenza della prenotazione dell’alloggio e, pertanto, ha natura corrispettiva, impegnando da un lato la Cooperativa alla realizzazione dell’alloggio e dall’altro il socio a versare il prezzo dell’assegnazione dell’immobile prenotato.
Nel caso di recesso anticipato, cioè senza ricevere il trasferimento dell’alloggio, il socio ha diritto al rimborso di tutte le somme versate a titolo di anticipazione del prezzo dell’assegnazione dell’immobile, ivi comprese quelle attinenti all’acquisto del terreno e ai relativi oneri fiscali (IMU etc.).
Il socio receduto, non ha diritto al rimborso delle spese versate per la copertura dei costi generali di amministrazione, sostenuti dalla Cooperativa sino all’accoglimento della domanda di recesso.
La quota di capitale sociale va restituita al netto di eventuali perdite subite nel corso della vita sociale e sempre che le perdite medesime siano state coperte mediante l’utilizzo del capitale medesimo.

Un immobile sito in un edificio costruito da società cooperativa è occupato di fatto da anni da un promissario acquirente assegnatario dell’immobile senza che quest’ultimo però, al contrario degli altri divenuti proprietari, abbia mai potuto stipulare un contratto di compravendita a causa del fallimento della cooperativa stessa.
Da mesi il promissario acquirente si rifiuta di pagare le spese condominiali (è stato infatti costituito un condominio) assumendo di non essere proprietario e inoltre in questi giorni è in procinto di trasferirsi altrove.
L’amministratore del condominio a chi ha diritto di richiedere il pagamento delle spese condominiali scadute, insolute e non corrisposte dal promissario acquirente insolvente? A quest’ultimo o al fallimento?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente individuare la tipologia di spesa condominiale, se ordinaria ovvero straordinaria.
Le spese del primo tipo devono essere sostenute dall’inquilino ovvero, come nel caso di specie, dall’occupante sprovvisto del titolo di proprietà.
Le spese del secondo tipo devono essere sostenute esclusivamente dal proprietario e, quindi, nel caso di specie, dalla Curatela.
In tale ultimo caso, il Condominio ha diritto alla prededuzione per le spese successive alla declaratoria di fallimento; mentre per le spese antecedenti partecipa con gli altri creditori.
Va rilevato che, in ogni caso, per le spese del primo tipo vi è, comunque, solidarietà tra l’occupante e la Curatela.
L’amministratore del Condominio deve rivolgere specifica istanza alla Curatela.