Cooperative: casi e soluzioni

Sono socia di una cooperativa edilizia a rl, priva di liquidità ma proprietaria di 5 appartamenti e 3 locali commerciali.
Poiché era scaduto il mandato del cda e nessuno si era proposto (abbiamo molte cause in corso, con il costruttore, l’ex presidente, ex soci,ecc…), é stato deliberato lo scioglimento della cooperativa e l’avvio dello stato di liquidazione. Indetta successiva assemblea la maggioranza revocava lo scioglimento della società e lo stato di liquidazione, con voto contrario mio e di un altro socio.
Vorrei esercitare diritto di recesso in quanto dissenziente alla revoca dello stato di liquidazione (alcuna iscrizione nel registro delle imprese è stata fatta circa la liquidazione). É possibile applicare questo recesso? In quali responsabilità, rischi e conseguenze incorro? E’ praticamente stato eretto un muro tra il cda, che ha ampissimi poteri e i soci di minoranza… sono distrutta moralmente e non solo.

Risposta al quesito:
La delibera di messa in liquidazione comporta un mutamento radicale dell’ordinario andamento sociale, sicché la sua revoca determina la giusta causa di recesso per il socio dissenziente.
Nel caso in cui il CdA dovesse accogliere la domanda di recesso, la Cooperativa sarebbe obbligata a rimborsare i versamenti effettuati in conto anticipazioni per la realizzazione dell’alloggio, se non vi è stata assegnazione.
Nell’ipotesi contraria, il socio receduto ha diritto a ricevere la quota di capitale sociale e gli eventuali avanzi di gestione, a lui spettanti pro quota.
In ogni caso, la Cooperativa ha diritto a trattenere le quote versate a titolo di spese generali.
Se il CdA dovesse rigettare la domanda di recesso, occorre che il socio proponga opposizione innanzi all’Autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 2532 del codice civile.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata retta dai principi della mutualità prevalente, fruente del finanziamento legge 492\1975 ss. mm. e composta 10 soci, i quali con i propri versamenti hanno provveduto a finanziare la totale cifra per sostenere le spese e il mutuo (ancora in corso) per la costruzione di una palazzina con 10 alloggi per assegnarne uno a socio.
La coop. in argomento nel 2005 modifica lo statuto del 1988 (che prevedeva la proprietà indivisa da concedere in uso esclusivo dei soci) integrando l’oggetto sociale con la previsione della possibilità che la cooperativa possa assegnare case anche in proprietà individuale ovvero le possa concedere in locazione con patto di futura vendita.
La costruzione inizia nel 2003 e termina nel 2008 e nel 2013 si ottiene l’agibilità. Alla fine del 2014 si ottiene, su richiesta dei soci, da parte del provveditorato delle infrastrutture la ripartizione millesimale dello stabile tra i singoli soci.
Preciso che i predetti millesimi solo nel 2013 sono stati stilati dal collaudatore e poi approvati a e dal provveditorato poi nel 2014. Dal predetto documento si è evidenziata una differenza millesimale tra i vari alloggi (in alcuni casi anche notevole) a causa delle diverse caratteristiche degli stessi, non solo dovuto al piano e all’esposizione ma anche per la presenza del giardino in alcuni alloggi o le dimensioni maggiori degli appartamenti e dei box per altri.
Nel 2015 si ottiene, su richiesta dei soci, l’autorizzazione da parte del provveditorato delle infrastrutture al passaggio in proprietà individuale e dopo qualche mese l’autorizzazione alla stipula del mutuo individuale.
Premesso ciò, passo all’aspetto economico da cui scaturisce il mio quesito. Dall’ingresso in cooperativa (2002) alla data del passaggio a proprietà individuale (febbraio 2015) tutti i soci hanno fronteggiato a tutte le spese della coop. (mutuo, ammortamento, collaudi…) dividendole in parti uguali, senza tener conto della tabella millesimale non ancora stata stilata.
Solo la prima rata del mutuo del 2015 (ancora in capo alla società) è stato pagato dai soci in proporzione ai millesimi di pertinenza di ognuno e al momento la banca sta provvedendo a frazionare tra i soci il mutuo della cooperativa sulla base dei millesimi dell’alloggio assegnato.
Nel caso di assenza di delibere assembleari che prevedano il pagamento delle spese in maniera uguale fra i soci fino alla formalizzazione dei millesimi di loro pertinenza si chiede se:
1.- le somme versate in parti uguali tra i soci dal 2002 fino a febbraio 2015 vadano conguagliate in base ai millesimi ed eventualmente da quale data e quali spese;
2.- se la riflessione di uno dei soci e’ riconducibile al caso nostro cioè che le quote versate durante il periodo della proprietà indivisa sono somme versate a norma di legge per l’affitto dell’alloggio anche se servivano per pagare il mutuo per la costruzione dello stabile (infatti le richieste delle quote ai soci precisavano che tali quote servivano per il pagamento della costruzione prima e del mutuo poi);
3.- se l’eventuale il conguaglio deve avvenire prima o dopo il frazionamento del mutuo; 4. come comportarsi nel caso in cui il conguaglio sia dovuto ma ci sia ostruzionismo da parte di qualche socio.

Risposta al quesito:
Le Cooperative Edilizie sono caratterizzate dalla coesistenza di due tipi di rapporti giuridici: il rapporto sociale e il rapporto mutualistico.
Il primo riguarda il contratto di società, che si concretizza nello Statuto sociale e negli eventuali regolamenti attuativi, questi ultimi approvati dall’Assemblea ne corso della vita sociale.
In ragione del contratto sociale, tutti i soci devono contribuire in pari quota (salve rare eccezioni, giustificate da particolari situazioni riscontrabili nello Statuto) alle spese generali, che attengono il mantenimento in vita della struttura sociale, sino alla sua estinzione.
Il secondo rapporto riguarda il contratto di prenotazione e assegnazione dell’alloggio, in forza del quale il socio paga il corrispettivo al fine di ottenere l’assegnazione in uso ovvero in proprietà dell’alloggio sociale.
Nel corso della realizzazione degli edifici, la Cooperativa può imporre i versamenti necessari alla copertura finanziaria per sostenere i relativi costi.
Tali versamenti costituiscono delle anticipazioni sul prezzo di assegnazione che dovrà, sostanzialmente, rispecchiare il costo-valore dell’alloggio da assegnare al socio.
Da quanto precede, consegue che, in assenza di diverse statuizioni statutarie ovvero derivanti da deliberati assembleari, il prezzo di assegnazione sarà diverso a seconda della consistenza effettiva dell’alloggio.
Appare, dunque, pacifico che, nel caso di specie, se non sussistono le predette deroghe, in sede di assegnazione definitiva in proprietà, ciascun assegnatario dovrà il prezzo del proprio alloggio, eseguendo gli eventuali conguagli rispetto ai versamenti già eseguiti.

Sono socio di una coop. edil. che non ha usufruito dei contributi regionali e comunitari.
Quando sono entrato il presidente mi ha assicurato la consegna dell’immobile entro il mese di aprile, visto che già all’epoca dovevo lasciare la casa in cui abitavo.
Il fine lavori è stato dato il 15/7. Intanto a giugno, senza preavviso mi si dice che devo pagare circa € 10.ooo come costi aggiuntivi per adeguamento alle normative e migliorie sostenute rispetto alle previsioni di capitolato (trattasi di solare/termico e opere connesse condotto fumario secondo le ultime disposizioni).
Premetto che avevo più volte chiesto, viste le agevolazioni che ho come dipendente, di usufruire del prefinanziamento, ma il presidente mi ha sempre risposto: ma io cosa ci guadagno?
Oggi non avrei pagato interessi di pre-ammortamento visto l’euribor a 3 mesi.
Sono tutte queste somme dovute anche se mai notificate, e visto che nel preliminare sono escluse ulteriori spese? Sono somme che devo pagare (solare e interessi preammortamento)? Come posso arrivare all’atto senza perdere ulteriore tempo visto che finalmente la situazione si è forse sbloccata e che dal 1/10 sono ospite dei miei genitori, e non pagando somme non dovute?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare il reale tenore del “preliminare” (cioè atto di prenotazione), per rilevare se esso preveda la definitività dei costi ovvero enuncia il loro ammontare alla data dell’atto.
Occorre, poi, verificare se successivamente alla data dell’atto di prenotazione si sono tenute delle assemblee dei soci che hanno autorizzato l’esecuzione di ulteriori lavori, che giustificano l’aumento dei costi.
Se all’esito della verifica delle predette circostanze e di altre che si dovessero rendere conseguentemente necessarie, dovesse risultare illegittimo l’aumento dei costi, il socio può instaurare giudizio chiedendo il trasferimento coattivo dell’alloggio, curando di trascrivere la domanda nei Registri Immobiliari.

Sono proprietario di un appartamento in cooperativa sorta nel 2008 con contributo governativo. Per ragioni di lavoro mi trovo all’estero e non credo di rientrare in Italia almeno per altri 10 anni.
Per quanti anni non posso affittare questo appartamento?

Risposta al quesito:
Va preliminarmente osservato che nelle Cooperative a contributo pubblico i soci assegnatari hanno l’obbligo di occupare l’alloggio loro assegnato entro trenta giorni dall’atto di assegnazione, salva la specifica autorizzazione (ministeriale o regionale) a differire tale adempimento per particolari motivi che ne impediscano momentaneamente l’esecuzione.
Allorquando il socio assegnatario ha adempito all’onere di occupare l’alloggio, da quel momento sono necessari cinque anni per far decorrere il diritto a locare l’alloggio a terzi.

Sono socio da più di 12 mesi di una cooperativa edile di Roma per l’assegnazione di alloggi inerenti un piano di zona.
Vorrei uscire da questa cooperativa in quanto dopo tutto questo tempo non solo non solo iniziati i lavori ma non è stata ancora firmata nessuna convenzione con il Comune di Roma. Tutto ciò a completa insaputa di noi soci. Sono venuto a conoscenza di tale situazione solamente a luglio in occasione della prima assemblea dei Soci.
Volevo sapere se posso dimettermi da socio e soprattutto se posso avere la restituzione delle quote versate che ammontano a più di € 20.000,00.

Risposta al quesito:
Il socio che recede ha diritto al rimborso di quanto ha versato a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre la quota di spese generali e l’eventuale tassa di ammissione (come determinata al momento dell’ingresso in Cooperativa, tenuto conto delle norme statutarie e del regolamento societario) vengono trattenute dalla Società.
Occorre, pertanto, verificare a che titolo sono stati eseguiti i versamenti per desumere l’entità del rimborso a cui si ha diritto.

Mio padre era socio di una società cooperativa di edilizia popolare a r.l. da cui ha avuto in assegnazione in proprietà un alloggio con rogito del 2006.
Mio padre è morto nel 2012 e noi eredi abbiamo accettato l’eredità in cui faceva parte l’immobile di cui sopra. Dunque oggi siamo gli attuali proprietari.
Siamo diventati per questo anche soci della cooperativa? In altri termini la qualità di socio in questo caso si eredità?

Risposta al quesito:
Gli eredi del socio hanno certamente l’onere di estinguere gli eventuali debiti del loro dante causa verso la Cooperativa e ciò come principio generale di diritto delle obbligazioni.
In ogni caso, sul presupposto che l’alloggio è stato già assegnato e, pertanto, restano i costi di gestione della Società sino alla chiusura, gli eredi del socio che intendano tutelare la loro posizione debitoria possono designare uno di loro ad acquisire la qualità di socio (così acquisendo anche i diritti di verifica e controllo dei costi ancora da sostenere per l’estinzione della Cooperativa).
In tal caso la Cooperativa è obbligata  ad annotare il subentro dell’erede designato nella qualità di socio.