Cooperative: casi e soluzioni

Una cooperativa edilizia a r.l. ha subito una ispezione ministeriale su richiesta di un socio. Gli ispettori hanno messo, per 6 mesi, la cooperativa in amministrazione coatta. Domanda: può la cooperativa, prima della scadenza dei sei mesi, chiedere un arbitrato contro il socio?

Risposta al quesito:
Si deve presumere che gli ispettori hanno riscontrato delle irregolarità nella gestione della Cooperativa e le hanno segnalate all’Autorità di Vigilanza, come per legge.
Conseguentemente, la predetta Autorità Amministrativa ha Commissariato la Cooperativa fissando un termine per eliminare le irregolarità.
Da quanto precede, sembra che gli amministratori siano stati privati dei loro poteri, che presumibilmente sono stati conferiti al Commissario Straordinario.
In tal caso, solamente quest’ultimo, quale legale rappresentante della Cooperativa, sarebbe legittimato ad intraprendere le azioni giudiziarie nell’interesse del Sodalizio, qualora esse dovessero apparire indispensabili anche ai fini della loro tempestività.
Se con il provvedimento di Commissariamento sono rimasti integri i poteri dell’assemblea dei soci, se ne può chiedere al Commissario la convocazione per deliberare sulla azione arbitrale contro il socio.

Vorrei chiedere se nessuno dei soci vuole fare il presidente di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa possono costringermi tramite sorteggio?

Risposta al quesito:
Nel contratto di Società nessuno dei soci si obbliga a rivestire alcuna delle cariche sociali, ma semmai ha diritto ad essere eletto in una di esse.
Se, tuttavia, nessuno dei soci accetta la carica di legale rappresentante, una tale evenienza costituisce causa di scioglimento coattivo della Cooperativa.
In tal caso, se non esiste patrimonio, lo scioglimento potrà essere pronunciato dall’Autorità di Vigilanza ovvero dall’Autorità Giudiziaria, anche senza la nomina di un Commissario Liquidatore.

Sono socio di una cooperativa edilizia che si appresta ad assegnare ai propri soci gli alloggi in proprietà mediante rogito notarile.
Quali sono i costi da sostenere? Dobbiamo pagare anche l’IVA?

Risposta al quesito:
Al socio assegnatario compete il costo del rogito, in particolare quello relativo all’onorario professionale e agli oneri fiscali per la trascrizione dell’atto nei Registri Immobiliari.
In sede di assegnazione, la Cooperativa deve emettere la fattura inerente al prezzo dell’alloggio, maggiorato dell’IVA, che resta interamente a carico dell’assegnatario.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa dovrà poi confrontare l’IVA assolta sugli acquisti (materiali di costruzione, appalto, ed altro) con l’IVA riscossa a seguito dell’emissione delle fatture per l’assegnazione degli alloggi ai soci.
Se la Cooperativa risulterà a credito ( circostanza probabile per l’aliquota agevolata in sede di emissione delle fatture) dovrà riportare l’eccedenza attiva nel bilancio e utilizzarla per altri costi ovvero rimborsarla ai soci assegnatari , a seconda delle esigenze finanziarie e dei deliberati assembleari.

Sono assegnataria in godimento di un alloggio in “proprietà indivisa”.
Ora la Cooperativa mi comunica di aver attivato la procedura di Concordato Preventivo davanti al Tribunale per evitare il fallimento.
Chiedo, qualora non si evitasse il fallimento, quali potrebbero essere le conseguenze a mio carico e se fosse possibile per me perdere l’utilizzo dell’unità immobiliare da me occupata con la mia famiglia.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa si instaura un rapporto mutualistico che ha per oggetto l’uso dell’immobile realizzato anche mediante le risorse finanziarie del socio assegnatario.
L’alloggio assegnato in uso, tuttavia, resta pur sempre nel patrimonio della Società, mentre il socio resta creditore per le anticipazioni sul costo di costruzione.
Da quanto precede deriva che, in caso di insolvenza (fallimento o liquidazione coatta amministrativa) tutto il patrimonio della Cooperativa è destinato a costituire la massa attiva della procedura, che va liquidata (mediante vendita all’asta) per soddisfare i creditori.
Ai sensi dell’art. 72 della legge fallimentare, la Curatela ovvero la Liquidatela possono sciogliersi unilateralmente dal contratto di uso dell’immobile.
In tal caso, il socio perderebbe il diritto di uso dell’immobile e verrebbe ammesso al passivo della Procedura per gli importi anticipati sul costo di costruzione dell’alloggio.
Vi è, tuttavia, il rischio che in sede di distribuzione del ricavato (vendita all’asta degli alloggi) ai creditori, i pagamenti agli ex assegnatari vengano postergati in quanto soci della Cooperativa insolvente (con la conseguenza che vengono prioritariamente soddisfatti i creditori ordinari e, successivamente, con le somme residue, vengono soddisfatti (anche parzialmente) i soci creditori.
Nel caso di specie, dunque, è auspicabile che la Cooperativa ottenga l’omologa del concordato preventivo.
Va, infine, osservato che, anche nell’ipotesi di fallimento o liquidazione coatta, i soci possono ancora formulare la proposta di Concordato di Liquidazione , che potrebbe rivelarsi economicamente  più conveniente del Concordato Preventivo.

Avendo avuto l’assegnazione di un alloggio in una cooperativa a proprietà indivisa da oltre 10 anni ed essendo in regola con il pagamento del mutuo previsto, dovendo risiedere per motivi di salute in altro Comune posso locare/vendere l’alloggio assegnatomi?
Sono in corso le operazioni di passaggio dall’indivisa alla divisa.

Risposta al quesito:
Fino a quando non verrà completata la procedura del passaggio da indivisa a divisa, la Cooperativa resterà proprietaria dell’immobile, che, pertanto, non potrà essere venduto dal socio.
Per quanto attiene alla locazione, potrebbe ipotizzarsi una autorizzazione straordinaria tanto della Cooperativa, quanto dell’Ente finanziatore, giustificata dai gravi motivi di salute.
Altrimenti deve attendersi la stipula dell’atto pubblico di assegnazione in proprietà e far trascorrere i quinquennio per alienare o locare l’immobile.
Dopo l’atto pubblico, tuttavia, è più semplice ottenere dall’Ente finanziatore  l’autorizzazione alla deroga dei termini di legge.

Sono socio di una cooperativa edile, il costruttore ha inviato alla cooperativa richiesta per decreto ingiuntivo che si discuterà davanti al giudice il 10 novembre.
Noi soci non siamo ancora proprietari dell’immobili a cosa andremo incontro? Come possiamo tutelarci?
Mi ha contattato la banca per discutere sul mutuo ma se dovessi riuscire a fare l’atto la mia casa andrebbe nel calderone per soddisfare il debitore?

Risposta al quesito:
Se è stata fissata l’udienza per la discussione sul decreto ingiuntivo, ciò vuol dire che la Cooperativa ha proposto opposizione, presumibilmente sostenendo di non essere debitrice a causa delle inadempienze dell’impresa creditrice.
Occorre, dunque, attendere l’esito dell’udienza, a seguito della quale potrà essere concessa l’esecutorietà del decreto opposto.
Nel caso in cui dovesse essere concessa l’esecutorietà, l’impresa avrebbe titolo per pignorare gli immobili, che in atto sono di proprietà della Cooperativa.
Se, viceversa, dovesse essere negata l’esecutorietà, si deve attendere l’emissione della sentenza, che avverrà tra circa due o tre anni.
Se il socio stipula l’atto pubblico di assegnazione prima che l’impresa entri in possesso del titolo esecutivo, l’immobile assegnato non può essere aggredito dalla creditrice.
Occorre, tuttavia, prevedere che nell’atto di assegnazione gli amministratori della Cooperativa si tuteleranno, imponendo la clausola secondo la quale il socio assegnatario si obbliga pro quota agli eventuali esborsi per costi sopraggiunti.
In tal caso, però, il socio sarebbe esposto esclusivamente pro quota e non per l’intero debito, come sarebbe avvenuto se l’immobile fosse stato ancora nella disponibilità della Cooperativa.