Cooperative: casi e soluzioni

Descrivo brevemente la mia situazione, nel 2008 ho firmato un atto di assegnazione per un appartamento con una cooperativa di Prato, nel 2010 mi sono state consegnate le case e avendo la possibilità ho saldato tutta la cifra pattuita in attesa del rogito che la cooperativa si era impegnata a fare entro 2 anni dalla consegna.
Dopo mille rinvii vengo a sapere che la cooperativa è senza liquidità e non posso rogitare perché sulla casa c’è un’ipoteca mai estinta.
I quesiti che gentilmente formulo sono 2, quanto è tutelata la famiglia nei confronti della banca che impugna l’ipoteca, rischio di pagare 2 volte?
Se la cooperativa fallisce quali sono i tempi di risoluzione delle controversie, sono destinato a non vendere la casa per i prossimi 10/20 anni?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura giuridica dell’ipoteca in questione al fine di potere valutare la strategia di tutela dei diritti del socio assegnatario.
Se, infatti, come è presumibile l’ipoteca riguarda il mutuo originario, in tal caso il socio può opporre alla banca il contratto di assegnazione stipulato con la Cooperativa, in forza del quale ha pagato l’intero prezzo dell’alloggio senza accollo di mutuo.
In tal caso il socio può ottenere dal giudice l’ordine di frazionamento del mutuo, con la conseguente esclusione del proprio alloggio dall’ipoteca (caso analogo risolto da questo Studio innanzi al Tribunale di Roma, il resoconto del giudizio si trova nella pagina di “diritto civile e commerciale” del sito).

Sono socio di una cooperativa edilizia. Mutuo individuale ormai fatto da anni.
A causa di un dissesto finanziario ho subito decreto ingiuntivo per spese condominiali arretrate. Decidendo di vendere l’immobile scopro che per negligenza non è mai stata richiesta abitabilità ed ora il Comune non intende rilasciarla in quanto persiste una causa fra la cooperativa ed il Comune stesso relativa ad un contenzioso sulle parti comuni mai cedute al comune come da convenzione.
Posso bloccare decreto ingiuntivo e rivalermi in qualche modo sugli organi amministrativi per la mancata vendita?
Premetto che avevo un potenziale acquirente tiratori indietro per questo motivo.

Risposta al quesito:
Si deve presumere che  sia stato già stipulato l’atto pubblico di assegnazione  dell’alloggio in questione.
Ne deriva, pertanto, che dovrebbe essere sorto il Condominio quale soggetto nuovo rispetto alla Cooperativa assegnante.
Da quanto precede, discende che il Condominio può pretendere il pagamento del proprio credito, indipendentemente dalle vicende intercorse con la Cooperativa.
L’ingiunto, tuttavia, può citare in giudizio la Cooperativa e/o gli amministratori in relazione alla mancata concessione dell’abitabilità e ai relativi danni subiti.
Occorre, però, verificare i termini di prescrizione, che vanno rilevati dopo l’adeguata verifica di tutte le circostanze riguardanti il caso concreto.

Vorrei acquistare un appartamento in cooperativa accollandomi una quota di mutuo già esistente e rogitare a frazionamento avvenuto, però senza fare voltura a mio nome del mutuo, in quanto non ho tutti i requisiti per la banca per ottenere un mutuo.
La mia domanda è: può una cooperativa fare un operazione del genere?
Ovviamente, sarei sempre io a pagare la rata mensile di un mutuo che rimarrebbe per un periodo di tempo intestato alla cooperativa.

Risposta al quesito:
Con l’atto pubblico di assegnazione, il socio deve accollarsi personalmente la quota di mutuo gravante pro quota sull’immobile a lui assegnato.
L’assenza del requisito della solvibilità, richiesto dall’Istituto di credito, può essere superato con l’intervento di un terzo fideiussore che garantisca l’assolvimento dell’obbligazione.

Ho firmato l’impegnativa di prenotazione immobiliare nel 2014 e quindi sono diventata socia di una Società Cooperativa, costituitasi al fine della realizzazione di un fabbricato residenziale di 21 appartamenti.
Tutti gli appartamenti sono stati assegnati ed entro fine mese ci sarà la consegna delle chiavi.
Tramite mail ci hanno comunicato che è stata quantificata una maggior spesa come imprevisti: recinzione a confine e altre opere impreviste, a carico della Cooperativa, la quale è stata imputata a noi soci in quota millesimale, tale importo non era previsto nel piano finanziario firmato, a mio avviso non necessaria in quanto la recinzione non ha subito nessun deterioramento dall’inizio lavori.
In qualità di socio sono obbligata a pagare questa somma?

Risposta al quesito:
Stante l’esistenza di un piano finanziario, presumibilmente approvato dall’assemblea e, comunque, firmato dalle parti (Cooperativa e socio prenotatario), non è consentito l’aumento dei costi dell’alloggio, a meno che non vi sia una successiva assemblea dei soci che, preso atto della necessità della spesa aggiuntiva, ne deliberi l’imposizione pro quota a ciascun socio.
Qualora gli amministratori non osservassero le norme di legge ovvero quelle statutarie, sarebbero responsabili della loro attività illegittima, ma sarebbe necessaria l’azione giudiziaria da parte del socio, il quale sarebbe costretto a provare il danno subito e il nesso eziologico con il comportamento degli amministratori.

Io come tante altre persone, siamo soci della cooperativa “Nuova urbanistica” con sede a Varese; a novembre 2013 la cooperativa ha adottato provvedimenti urgenti “per contrastare la crisi” e, relativamente ai soci prestatori, ha bloccato la possibilità di effettuare versamenti e prelievi sui depositi individuati, sino ad allora utilizzati dai soci che già hanno avuto assegnato l’alloggio (quindi già pagato e in piena proprietà), a fronte di incoraggiamento della cooperativa, sia come forma di risparmio, sia come deposito da cui attingere per il pagamento delle fatture relative alle spese condominiali.
Solo col passare dei mesi è stata resa nota la crescente difficoltà economica della cooperativa, debiti, ecc. sino a gennaio 2015 quando è stato accolto dal Tribunale di Varese la richiesta di concordato preventivo, con la nomina di un commissario giudiziale.
Il presidente della cooperativa ha anticipato che proporranno ai soci prestatori (che a suo dire non hanno tutela, essendo privilegiati altri creditori, tipo banche, consorzi, fornitori, ecc) una sorta di “soluzione” da votare (tra l’altro questo accordo è già stato sottoposto al vaglio delle banche e sembrerebbe che il voto dei soci sarebbe pure ininfluente): la cooperativa si impegnerebbe a rimborsare ai soci il 10% dei loro depositi nei prossimi 3 anni e il 50% nei successivi 15 anni, con evidente anticipata rinuncia del 40%.
Il dubbio che a me è venuto è che si voglia l’avallo dei soci per mantenere in piedi una struttura che solo ipoteticamente potrà far fronte agli impegni che prende con i soci, mentre garantirebbe stipendi a presidente, cda, ecc.
Tuttavia, il mio quesito è volto a sapere se in fattispecie simili per i soci prestatori ci possano essere possibilità di rivalsa verso chi è stato ed è responsabile per la gestione rovinosa che ha portato a questo punto, reso noto pure con notevole ritardo visto che i problemi sono stati taciuti sino all’ultimo.

Risposta al quesito:
La mala gestio degli amministratori può essere oggetto di azione giudiziaria da parte dei soci danneggiati.
Le azioni possibili sono di due tipi: quella votata dall’assemblea e instaurata dalla Cooperativa e quella proposta individualmente dai soci; nella prima è necessario che il danno sia stato inflitto alla Società, mentre nella seconda è necessario che il danno sia stato effettivamente subito dai soci proponenti.
In entrambe le azioni è necessario che sia provato, oltre al danno, anche il nesso di causalità tra l’operato degli amministratori e l’evento dannoso.
L’azione si prescrive in cinque anni dalla cessazione della carica degli amministratori  colpevoli.
Nel proporre l’azione è prioritario l’esame degli aspetti probatori, anche in riferimento alle determinazioni delle assemblee assunte nel tempo in cui sono stati in carica gli amministratori colpevoli.
Contro gli amministratori sono, inoltre, proponibili azioni penali per i reati dagli stessi compiuti in violazione delle norme societarie.

Una cooperativa a prevalenza mutualistica che non presenta il bilancio per due anni consecutivi, può presentare separatamente i due bilanci? Es. 2013 e successivamente 2014. Faccio presente che la cooperativa ha presentato istanza di essere ammesso al concordato preventivo.

Risposta al quesito:
La mancata presentazione del bilancio per due anni consecutivi  può comportare lo scioglimento della Cooperativa da parte dell’Autorità di controllo.
Se, nel caso di specie non è intervenuto alcun provvedimento di scioglimento coattivo, la Cooperativa può depositare entrambi i bilanci. Tale adempimento deve essere, comunque, eseguito, posto che la Cooperativa ha proposto la domanda di ammissione al concordato preventivo.