Cooperative: casi e soluzioni

Ho letto nelle precedenti domande una marea di quesiti di persone che si trovano in difficoltà nell’acquisto di una casa in coop. Non sono riuscito a trovare un caso analogo al mio.
Le spiego, ho prenotato una casa in una cooperativa a proprietà divisa, ho versato una quota e prenotato un appartamento. La casa è con contributo regionale e nella convenzione fatta con il comune (a noi soci mai fatta pervenire e accettare) c’è locazione costruzione con patto di futura vendita. Ci hanno consegnato gli appartamenti e alla richiesta di un contratto d’affitto o patto ci hanno risposto che non era obbligatorio e che comportava solo spese.
Perciò non abbiamo potuto beneficiare degli sgravi fiscali sia per l’affitto e sia per un patto di futura vendita. Ci mandano ogni mese una rata mutuo frazionato in banca (dove hanno tutti i requisiti per accollo). E a fine anno ci mandano un foglio intestato alla coop il totale di interessi passivi e conto capitale.
Dopo otto fatti i conti l’appartamento dai 122mila euro prezzo di convezione ci viene a costare circa 165mila euro. I soldi del contributo l’hanno messo come tassa d’ammissione, hanno pagato l’imu circa 8mila euro spese di gestione del palazzo circa 9mila euro.

Risposta al quesito:
Quanto prospettato non sembra legittimo, posto che la Cooperativa avrebbe dovuto stipulare il contratto di locazione per il numero di anni previsti nella Convenzione stipulata con il Comune.
Il predetto contratto avrebbe dovuto essere stipulato nella forma degli atti pubblici e avrebbe dovuto contenere l’opzione di acquisto dell’alloggio alla scadenza della locazione.
Ed inoltre, il contratto medesimo avrebbe dovuto essere trascritto nei Registri Immobiliari, ciò a garanzia del socio locatario con patto di futura vendita.
Il canone avrebbe dovuto essere determinato nella misura necessaria al fabbisogno finanziario della Cooperativa per la copertura dei costi generali e i costi di manutenzione degli alloggi; mentre le rate di mutuo e i costi di costruzione avrebbero dovuto costituire “anticipazioni” dei soci locatari (ciò anche ai fini dell’eventuale recesso da socio e subentro di altro socio, con il conseguente rimborso delle anticipazioni al socio uscente).
Quanto precede (ma anche la diversa situazione rappresentata) deve essere esposto nei bilanci d’esercizio, in modo che ciascun socio possa verificare la legittimità delle richieste di versamenti formulate nei suoi confronti dagli amministratori.
In caso di irregolarità e inadempienze che arrechino danni al socio, questi può agire giudizialmente a tutela dei propri diritti, anche contro gli amministratori responsabili.

Sono un socio di una cooperativa a proprietà divisa che per motivi vari ha deciso di lasciare l’appartamento a favore di un socio subentrante.
Le chiedo se posso recuperare l’iva versata durante gli anni precedenti dato che il nuovo socio comunque verserà nelle casse della cooperativa l’intero importo più iva.
Naturalmente l’appartamento non mi è stato per mia volontà ancora consegnato.

Risposta al quesito:
Il socio che recede ha diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazioni sul costo di costruzione e, pertanto, sul presupposto che non dovrebbe essere stata emessa alcuna fattura nei di lui confronti, il credito è al lordo di oneri fiscali sostenuti dalla Cooperativa, ivi compresa l’IVA sugli acquisti.
Il socio subentrante è obbligato a versare il sosto di costruzione e gli eventuali costi aggiuntivi per migliorie, sostenuti dal socio uscente.

Cooperativa Edilizia a contributo statale fondata nel 1960, fabbricato sociale realizzato, alloggi consegnati e assegnati ai 12 soci con effetto 01/01/1968, mutuo 35ennale estinto col 31/12/2002.
A cagione di 4 soci sobillatori sono sorti contenziosi e gestione commissariale dal 10/12/1990 tuttora in corso. Il mio alloggio non è stato ancora trasferito in proprietà a seguito di nulla osta al mutuo edilizio individuale richiesto mediante adempimento versamento di £. 450.000 in più del richiesto ma inspiegabilmente negato di fatto a dicembre 1992 – gennaio 1993.
Cortesemente si chiede:
1) Se il Ministero ex LL.PP. ora delle Infrastrutture conservi ancora la titolarità della vigilanza ex art. 125 TU 1165/938 pure col documentato riscatto definitivo del mutuo da circa 13 anni.
2) Se, avendo riscattato per intero il mutuo, è maturato il mio diritto alla proprietà dell’alloggio cooperativo.

Risposta al quesito:
Il nulla osta deve essere rilasciato dall’Ente che ha erogato il finanziamento pubblico (ma nel caso di specie occorrerebbe conoscere il motivo del diniego nel 1992), indipendentemente dall’avvenuta estinzione del mutuo.
Se non sussistono motivi ostativi (requisiti soggettivi: reddito, impossidenza etc.) il diritto è maturato, ma occorre farlo valere.

Si può chiedere il fallimento di una società cooperativa che svolgeva attività commerciale e che è stata sciolta per atto dell’autorità senza farsi luogo a liquidazione?
Non è stata richiesta la nomina del commissario liquidatore nel termine dei 30 gg dalla pubblicazione del decreto nella G.U. e conseguentemente è stata cancellata d’ufficio dal Registro delle Imprese.
Il termine annuale dalla cancellazione previsto per la dichiarazione di fallimento non è scaduto.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa svolgeva attività commerciale, essa è certamente assoggettabile al fallimento, ma è necessario accertarsi se sussistono i presupposti di legge per la declaratoria di fallimento (art. 1 L.F.).

In una cooperativa edilizia alcuni soci hanno avuto in assegnazione (non in proprietà) degli alloggi ed altri (circa il 10% del totale) che si sono iscritti per partecipare ad un progetto edilizio mai partito, non hanno beneficiato di nulla, in pratica lo scopo mutualistico, per essi, non si è mai attivato, anzi, vi è stata una esplicita rinuncia al programma edilizio.
La cooperativa ha avuto delle controversie giudiziarie, tutte legate a fatti strettamente connessi agli alloggi costruiti ed assegnati provvisoriamente in godimento al 90% dei soci (l’altro 10% che non ha goduto di niente, non avendo avuto la possibilità di subentrare in nessun programma edilizio è rimasto sostanzialmente estraneo a queste procedure).
Il Commissario governativo, però, ha chiesto a tutti i soci il pagamento spese generali di amministrazione tre le quali, parrebbe, vi siano anche le spese per giudizi legali (compensi agli avvocati, ai CTU, etc.) imputate alle vicende immobiliari del 90% dei soci.
Il 10% dei soci avrebbe intenzione di pagare solo quelle spese intimamente collegate mantenimento in vita della Società (quali le spese postali per convocazione assemblee, per cancelleria minuta, per compensi agli amministratori, etc…) e non quelle che hanno una rapporto di causalità con vicende che interessano il 90% dei soci assegnatari di fatto degli alloggi.

Risposta al quesito:
Ai soci delle Cooperative possono essere richiesti i versamenti per la copertura delle  spese generali e delle spese che siano loro imputabili in ragione del rapporto mutualistico (cioè assegnazione alloggio).
In assenza del corrispettivo mutualistico, dunque, i soci sono obbligati (salvo diritto di recesso) esclusivamente al pagamento delle spese generali (come nel caso di specie correttamente deciso dal 10% dei soci non prenotatari).

Sono socio dal 2014 di una cooperativa edilizia con mutuo regionale a tasso agevolato.
La banca mutuante ha già da qualche anno erogato il mutuo alla cooperativa per un 70% attraverso stati di avanzamento lavori, facendo pagare di conseguenza gli interessi di preammortamento.
Oggi, con ancora i lavori in corso e nessun accollo all’orizzonte, la cooperativa mi chiede gli interessi di preammortamento per gli anni 2012 e 2013 quando io non risultavo nè socio nè tanto meno assegnatario.
Sono tenuto a corrispondere le somme richieste?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento compensano il costo del danaro concesso a mutuo per la realizzazione edificatoria, nel periodo che va dall’erogazione al contratto definitivo di mutuo con ammortamento delle relative rate.
In ragione di quanto precede, tutte le erogazioni sono state impiegate per la costruzione degli alloggi, ivi compreso quello prenotato dal socio subentrante.
Conseguentemente, quest’ultimo è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento, in quanto essi costituiscono il costo dell’alloggio prenotato (restando indifferente la data dell’effettivo subentro del socio beneficiario dell’assegnazione).