Cooperative: casi e soluzioni

Sono un socio di una cooperativa edile a proprietà divisa, siamo in 13 soci abbiamo il mutuo e la costruzione è al 60%.
2 dei soci a causa di forti difficoltà economiche non versano più quote né per il mutuo né per il lavori, cosa si può fare in questi casi?

Risposta al quesito:
E’ probabile che lo Statuto regoli l’ipotesi della morosità dei soci, ma in mancanza sono applicabili le regole generali in materia di inadempimento contrattuale, sicché i soci inadempienti possono essere esclusi con la decadenza dal diritto all’assegnazione.

La ns cooperativa ha iniziato i lavori nel 2011, poi l’impresa si è fermata per mancanza di soldi perchè i soci hanno chiesto il mutuo e abbiamo aspettato un anno per averlo. L’impresa nel frattempo ci ha chiesto delle somme in più: interessi per i sal maturati, fermo cantiere di un anno e opere per lavori di migliorie non richiesti ne autorizzati da noi, aumento dei prezzi.
Siamo tenuti a darglieli questi soldi?
Sono 10 appartamenti e ha chiesto 150.000 € che diviso 10 fanno 15.000 € a testa.

Risposta al quesito:
Se nel contratto di appalto non è prevista l’ipotesi del fermo lavori, l’impresa ha diritto alla revisione prezzi ovvero alla risoluzione del contratto e al risarcimento del danno.
La quantificazione del danno non può essere approssimativa, in quanto  richiede l’attento esame della documentazione contrattuale e il calcolo della reale tempistica.

Sono socia di una cooperativa finanziata dalla Regione (legge 79/75).
La banca che deve concedere il mutuo ha richiesto la fideiussione di tutti i soci, io non voglio sottoscriverla, la cooperativa può escludermi dai soci prenotatari?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se la fideiussione richiesta riguarda indistintamente l’intero mutuo ovvero la quota parte destinata ad essere accollata dal socio.
Nel primo caso, poi, occorre distinguere se il rilascio della fideiussione sia stato oggetto o meno di una delibera assembleare.
In tale ultimo caso, se la delibera non è stata opposta per illiceità dell’oggetto, essa deve ritenersi esecutiva (salva la tardiva opposizione per nullità, qualora ve ne siano i presupposti da riscontrare all’esito dell’esame del contratto di mutuo) e, pertanto, il socio non può sottrarsi alle relative statuizioni.
Nel caso in cui la fideiussione sia determinata in base alla quota di mutuo accollata dal socio, essa si appalesa pienamente legittima e deve essere accettata dal socio.

Sto valutando se aderire ad una cooperativa edilizia che a breve si appresta a costruire.
Mi chiedono di sottoscrivere prima possibile il loro regolamento e piano finanziario con cui farò fronte al pagamento delle tranche di avanzamento lavori ed interessi passivi. A fine lavori ci sarà poi il frazionamento del mutuo edilizio.
Premesso che data la mia condizione lavorativa potrei non far fronte ad un accollo del mutuo a fine lavori, a cosa vado incontro?
Se a fine lavori non riuscirò ad accollarmi il mutuo continuerò a pagare interessi passivi senza avere diritto all’abitazione o sarò da subito moroso nei confronti della banca per la mia quota o altro?

Risposta al quesito:
Con la sottoscrizione del regolamento e del piano finanziario il socio assume gli obblighi imposti nei predetti atti.
In caso di mancata osservanza dei predetti obblighi ,in particolare delle scadenze di pagamento presumibilmente inserite nel piano finanziario, il socio diviene moroso e, quindi, inadempiente.
Le conseguenze possibili sono previste dallo Statuto e dal regolamento e, molto probabilmente, possono arrivare anche allo scioglimento del rapporto sociale.

La ns. cooperativa ha chiesto il mutuo che ed ad oggi non lo ha ottenuto per intero trattenendosi 20% al frazionamento del mutuo dato che i tempi in banca sono molti lunghi l’impresa costruttrice avanza ancora il 9 e 10 sal.
Ha fatto decreto ingiuntivo per questi 2 sal che non ha ottenuto, ora che rischi abbiamo, come dobbiamo procedere?
Anche perchè noi non abbiamo colpe in merito è la banca che non ha dato ancora questi soldi.
Risposta al quesito:
Nel contratto di mutuo possono essere previste le trattenute a garanzia del completamento dell’opera (soprattutto se il mutuo gode di finanziamento pubblico).
In ragione delle predette trattenute, solo una parte dei pagamenti dovuti a fronte dei SAL è garantita dalle erogazioni del mutuo, mentre la parte residua deve essere sostenuta dai versamenti dei soci.
Se l’impresa è in regola con i lavori effettuati, ha pieno diritto a ricevere per intero i pagamenti dovuti dalla Cooperativa e, pertanto, l’eventuale opposizione al decreto ingiuntivo sarebbe inutile e avrebbe l’unico effetto di aumentare i costi per i soci.
Quanto all’Istituto mutuante occorre verificare la regolarità dell’attività posta in essere e, nel caso di violazioni di legge o di norme contrattuali, dare corso al contenzioso.
Va tuttavia osservato che sarebbe preferibile differire il contenzioso, posto che la Cooperativa ha in corso la costruzione degli alloggi, la cui sospensione arrecherebbe ulteriori e irrimediabili danni.
In tale situazione, ci si deve augurare che gli amministratori siano competenti e che siano assistiti da professionisti altrettanto competenti.

Sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa, da poco ho scoperto che l’area d’acquistare, è stata opzionata, per il tramite di un compromesso, da una srl.
Il ruolo di tale società sarebbe quello di “garantire” che il prezzo di costruzione delle case non aumenti, per contro ho scoperto che il prezzo dell’area è lievitato di 1,5 volte rispetto al loro compromesso. Questo 50% in più è ovviamente il loro guadagno, se non succede nulla.
La domanda: se la srl garantisce l’intervento per quanto guadagna, che senso ha tale figura di “valorizzatore”, al socio aumentano di fatto i costi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società mutualistiche, che solitamente non consentono speculazioni finanziarie di tipo capitalistico.
Nel caso rappresentato non è comprensibile la reale funzione della Società che dovrebbe garantire la stabilizzazione dei costi degli alloggi.
Ma la garanzia chi l’ha chiesta? E a favore di chi è prestata? Che valore contrattuale ha?L’operazione finanziaria rappresentata non sembra affatto trasparente.