Cooperative: casi e soluzioni

Sono un socio di una cooperativa. Dopo anni di attesa per il completamento delle opere primarie (tra l’altro non ancora concluse, quali allaccio in fogna e acqua potabile) siamo riusciti, con spese extra (per realizzazione di una fossa imhoff e di un pozzo per sopperire alle carenze) ad entrare in possesso degli alloggi assegnati.
Nel momento della consegna delle chiavi il costruttore mi ha detto che dovevo pagare una certa somma per la realizzazione delle modifiche interne all’appartamento. Era la prima volta che sentivo parlare di queste spese e tra l’altro si riferivano a modifiche espressamente richieste dal precedente socio assegnatario.
Al momento del mio subentro nessuno mi ha riferito di tali spese che tra l’altro hanno modificato uno dei bagni dell’alloggio rendendolo invivibile e che mi costringeranno ad affrontare spese per il ripristino allo stato iniziale.
Devo pagare io le spese per suddette modifiche? Al momento della firma la piantina che ho firmato era priva delle modifiche effettuate!

Risposta al quesito:
Successivamente alla prenotazione ciascun socio può trattare direttamente con il costruttore l’apporto di eventuali modifiche che non comportino la necessità di una variante ai fini urbanistici.
In tal caso si parla di “migliorie”, la cui obbligazione di pagamento grava esclusivamente sul socio che le ha concordate con il costruttore, restando del tutto estranea la Cooperativa.
Allorquando al socio subentri altro socio ,gli importi relative alle migliorie devono essere direttamente rimborsate dal secondo al primo, sul presupposto che quest’ultimo le abbia già pagate  al costruttore.
Se il pagamento non è avvenuto, avendo il costruttore stipulato il contratto (verbale o non) con il vecchio socio, solamente nei confronti di quest’ultimo resta creditore, restando del tutto estraneo il socio subentrante.
Sullo stato costruttivo dell’alloggio dopo le modifiche, il  nuovo socio non può pretendere alcun ripristino né dal costruttore, né dalla Cooperativa, in quanto avrebbe dovuto contrattare ogni relativa vicenda con il socio uscente, unico interlocutore del subentrante.

Antefatto: -cooperativa edilizia a.r.l. a proprietà divisa -conseguimento scopo sociale anno 2008 – debiti cooperativa più rilevanti: circa 35.000 euro verso costruttore; circa 10.000 euro dovuti per I.V.A. non versata -crediti verso i soci: vari, alcuni intorno a 9.000 euro (sono state vendute le abitazioni a soci che non avevano ancora versato tutto quanto dovuto) -nuova amministrazione in carica da fine ottobre 2014.
Cosa conviene fare? Attivare la procedura di scioglimento della Cooperativa visto il conseguimento dell’oggetto sociale ( art. 2484 c.c.)? Presentare le dimissioni del C.d.A e chiedere il Commissariamento della Cooperativa? Intimare con decreti ingiuntivi ai soci morosi i pagamenti dovuti, rischiando opposizioni, lungaggini e magari ritorsioni per possibili irregolarità nella precedente amministrazione?
In ultimo: Ha validità un accordo scritto con il costruttore secondo il quale egli rinuncia ai suoi crediti verso la Cooperativa e tutti i soci rinunciano al risarcimento per sempre dei danni avuti nelle costruzioni e già opposti al costruttore?
Il Presidente in carica della Cooperativa.

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare il contenuto dell’atto pubblico di assegnazione, in particolare se esso contenga l’accollo dell’assegnatario per i debiti sociali ancora non estinti; occorre, inoltre, controllare i bilanci sociali e i relativi verbali di approvazione, verificando se essi contengono l’imposizione ai soci dei versamenti tuttora dovuti.
Nell’ipotesi in cui traspaia qualche inadempienza dei vecchi amministratori, è necessario che il CdA li metta in mora, anche a mezzo di una generica richiesta restitutoria e risarcitoria, posto che, in assenza di tale adempimento, i nuovi amministratori potrebbero incorrere nella responsabilità per avere omesso di interrompere i termini prescrizionali.
Il CdA farebbe bene a proporre all’assemblea la possibile transazione con il costruttore ovvero le azioni giudiziarie da intraprendere in modo da esonerarsi da qualunque responsabilità sociale.
Quanto al debito per IVA non versata, esso desta perplessità, in quanto la Cooperativa edilizia dovrebbe essere normalmente a credito d’imposta.
Se, tuttavia, il debito è reale, gli attuali amministratori devono compiere tutte le attività possibili per il recupero delle somme, ivi comprese quelle di tipo giudiziario in danno dei soci (decreti ingiuntivi, se possibili), posto che l’Agenzia delle Entrate potrebbe agire direttamente nei loro confronti.
Qualora, dopo l’esatto compimento  di tutte le attività amministrative che precedono, dovesse risultare ancora impossibile il recupero delle somme, in tal caso si renderebbe necessaria la richiesta d’insolvenza e/o di liquidazione coatta, che dovrebbe essere inoltrata dagli stessi amministratori (così liberati da responsabilità).

Chiedo quale è la corretta determinazione dei canoni di godimento o d’uso, di cooperativa edilizia abitativa indivisa a contributo erariale nata nel 1901.
Ha 11 edifici di cui 3 in diritto di superficie con convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune avvalendosi delle leggi ERP, 865/1971 e 457/1978. So che per i tre edifici dovrebbe essere il Comune o la Regione Lombardia a darci le tabelle dei canoni, mentre per il resto degli edifici in diritto di proprietà della cooperativa, vale il Testo Unico n. 1165/1938 per la parte ancora in vigore.
Tuttavia non è chiaro come determinare il canone. Io ho inteso che non può superare il 4% al mq. del valore di costo dell’alloggio. A mio avviso, tale valore dovrebbe essere effettuato da un Collaudatore iscritto all’Albo ecc.
L’edificio dove abito, è stato finito di costruire nel 1954, quando siamo entrati ad abitare e come anche tutti gli altri 11 edifici seppure in epoche diverse, sono completamente ammortizzati e la Cooperativa ha già ricevuto il denaro dei costi costruzione.
Gli attuali consiglieri, in carica da un decennio, emettono canoni di godimento a più di 65 Euro al mq. ai nuovi soci assegnatari, a loro insindacabile giudizio. Inoltre inseriscono dentro il canone i costi della nuova ristrutturazione alloggio, che deve pagare il nuovo assegnatario; invece di distinguerla con altra voce di costo, da pagare ratealmente fino ad estinzione.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dovrebbe essere generalmente a mutualità prevalente se non a mutualità pura.
Quanto precede comporta che l’attività sociale non può in nessun caso avere scopo lucrativo di alcun genere, sia esso esplicito che occulto.
Il canone dell’alloggio assegnato al socio, dunque, deve essere commisurato all’effettivo fabbisogno finanziario della Società, commisurato alla sola esigenza di pareggiare i costi con i ricavi.
Sulla scorta del predetto principio, i soci possono esporre i rilievi in sede di bilancio annuale ed eventualmente proporre opposizione innanzi al Tribunale, previo preventivo accertamento delle effettive inadempienze da parte degli amministratori.

Può una Società cooperativa a proprietà indivisa, avendo raggiunto il suo scopo sociale, affidare esclusivamente la gestione delle parti comuni dell’edificio e dei servizi ad un Amministratore di condominio esterno, trasferendogli tutte le responsabilità attinenti l’argomento?
Dobbiamo eventualmente modificare lo statuto? Possiamo considerare che il mandato all’amministratore sia assimilabile ad un incarico rivolto ad un Institore, Direttore generale, Procuratore speciale, Figure previste nello Statuto?

Risposta al quesito:
Le Cooperative possono costituire un condominio di gestione degli alloggi, affidandone l’amministrazione ad un professionista esterno e, se lo Statuto lo prevede ad un amministratore delegato ovvero ad un direttore con mandato specifico ed anche ad un procuratore speciale.

1) Abbiamo riscontrato importi diversi tra quelli indicati sul Qte consegnato a firma del presidente della cooperativa alla Regione e la scheda tecnica all’atto di assegnazione in godimento dell’appartamento.
2) Il Fip 97 è più alto sulla scheda tecnica e ci viene ancora addebitato superati i dieci anni di finanziamento.
3) Il finanziamento l.r. Piemonte 28/76 smi e anche questo più alto della scheda tecnica e ci viene calcolato il 2,5% in contrasto con il criterio dell’articolo 9 comma 7 a a b c della stessa legge.
4) La terza voce del calcolo del canone non prevista dalla l.r. 28/76 smi art.9 comma 7 a b c è l’importo del versamento che ci è stato richiesto a titolo di mutualità corrisposto sul quale viene calcolato il 3% che ci viene addebitato e poi a fine anno scalano 1/99 e ci restituiscono il 3% più basso di anno in anno a quanto noi paghiamo.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che occorre verificare tutte le presunte irregolarità ipotizzate, in quanto non sembra che tutti i rilievi prospettati costituiscano delle violazioni di legge.
Nelle Cooperative, infatti, può accadere che vi sia una differenza tra il QTE e l’effettiva contabilizzazione dei costi, ciò sul presupposto che il primo è un documento di programmazione esposto ai fini dell’ammissione al finanziamento agevolato, mentre la seconda riporta fedelmente quanto è stato realmente speso per la realizzazione costruttiva.
Va, poi, precisato, che nelle Cooperative a proprietà indivisa il canone deve essere limitato esclusivamente a coprire l’effettivo fabbisogno finanziario della Società (costi di manutenzione, di amministrazione delle parti comuni, di mantenimento della struttura sociale etc…).
Da quanto precede, consegue che tutte le anomalie contabili devono essere rilevate dai soci in sede di approvazione del bilancio sociale, che, in caso di loro dissenso, può essere dagli stessi opposto nei termini di legge innanzi all’Autorità Giudiziaria.

Può il mancato pagamento corretto delle imposte essere causa di non approvazione, da parte di alcuni soci, del bilancio annuale in una cooperativa a proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Il bilancio delle Società in generale, ivi compreso quello delle Cooperative, deve essere ispirato ai principi di correttezza e trasparenza contabile, sicché, anche il mancato pagamento delle imposte, risultante dal documento contabile, rappresenta una violazione del principi di legalità.
La predetta violazione costituisce, certamente, giusta causa per l’impugnazione del bilancio, che deve essere effettuata entro 60 giorni dall’adunanza per l’approvazione, innanzi al Tribunale, Sezione imprese, territorialmente competente.