Cooperative: casi e soluzioni

In data 27/02/2007 ho prenotato due box (da cooperativa) in costruzione nel Comune di Milano.
La prenotazione e quindi l’’acquisto dei box è consentito esclusivamente ai residenti nel bacino d’’appartenenza secondo una convenzione stabilita dal Comune di Milano.
Le chiavi dei box, quindi l’’assegnazione e l’’utilizzo degli stessi avviene in data 13/04/2010 sebbene i box non siano rogitati.
Per vari problemi il rogito viene rimandato più volte.
In data gennaio 2012 avendo cambiato residenza comunico alla cooperativa di non essere più in possesso del requisito di residenza, in aprile 2014 mia madre vende l’’appartamento ubicato nel bacino stabilito dalla convenzione con il Comune di Milano e quindi perdo completamente tutti i requisiti per rogitare detti box (sia la residenza che la proprietà).
Nel novembre 2014 la cooperativa invia comunicazione che i box possono essere rogitati.
Nel mese di dicembre 2014 la cooperativa invia ai soci una mail seguita da una messa in mora dove si intima di ultimare i pagamenti e presentarsi al rogito.
Non potendo rogitare per assenza dei requisiti fondamentali, la Cooperativa riferisce che la sola possibilità per non perdere le quote è quella di trovare un socio che mi sostituisca e che sia ovviamente in possesso dei requisiti per andare al rogito.
Avendo trovato un potenziale socio entrante, vorrei trovare una tutela inerente i seguenti passaggi:
Il socio entrante deve versare alla cooperativa l’’intero importo per il subentro, l’’importo dovrà essere versato dal socio entrante esclusivamente tramite bonifico bancario che sembra il solo metodo di pagamento per ottenere poi dallo stesso socio entrante le agevolazioni fiscali di detrazione al 50% vincolando i box come pertinenziali all’’appartamento.
Solo successivamente la Cooperativa mi farà un bonifico delle mie quote già interamente versate.
Di seguito le mie due domande:
Avendo perso i requisiti per andare a rogito la Cooperativa non ha nessun obbligo alla restituzione delle somme? Devo effettivamente essere io a trovare un socio che possa sostituirmi?
Nell’’ipotesi che il socio entrante esegua il bonifico, io che tutela ho rispetto al fatto che la Cooperativa mi restituisca le somme versate? Visto che la restituzione delle somme avverrà esclusivamente dopo che il nuovo socio avrà eseguito il pagamento?
Non vorrei trovarmi nella situazione di non essere più socio, di avere un credito e che le mie somme non mi siano immediatamente o mai più restituite.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie esistono due tipi di contribuzione dei soci: quelle riguardanti il rapporto sociale (spese generali di amministrazione, tassa di ammissione etc.) e quelle inerenti le anticipazioni sul prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Normalmente (ma occorre verificare le disposizioni statutarie) solamente le prime possono essere trattenute dalla Cooperativa in caso di scioglimento del rapporto sociale, mentre le seconde devono essere restituite per intero al socio receduto o escluso.
Lo Statuto della Cooperativa può prevedere l’obbligo del socio di segnalare il subentrante, ma l’eventuale inadempienza non può determinare in assoluto il diritto della Cooperativa a trattenere definitivamente l’intera somma ricevuta a titolo di anticipazione del prezzo di assegnazione dell’alloggio.
Se, ad esempio, la Cooperativa trova autonomamente il socio subentrante, in tal caso il socio uscente risponderebbe esclusivamente per l’eventuale danno causato alla Società per il ritardo nell’assunzione del nuovo socio (ma una tale circostanza va valutata in base al caso concreto da approfondire).

Debito coop con ditta costruttrice per stato avanzamento lavori non corrisposto, il resto del contratto onorato con suddivisione millesimale, come va suddiviso ora questo debito tra i soci?

Risposta al quesito:
Se l’intero prezzo d’appalto fino ad ora pagato è stato suddiviso tra i soci per quote millesimali, si deve presumere che esista un deliberato in tal senso e, pertanto, anche il debito residuo deve scontare il medesimo criterio.
In via generale, va osservato che, se la Cooperativa è a proprietà divisa, la suddivisione deve osservare il criterio millesimale (a meno che non vi sia un diverso deliberato assembleare di natura contrattuale tra i soci); se viceversa la Cooperativa è a proprietà indivisa, potrebbe essere osservato indifferentemente tanto l’uno quanto l’altro criterio, posto che il canone d’uso verrebbe adeguato in proporzione al beneficio ottenuto dal socio assegnatario (tenuto conto del criterio adottato per la suddivisione del costo).

Nel 2005 ho acquistato un appartamento, il vecchio proprietario era socio della cooperativa istituita nel 1984/85 con contributi regionali, nella compravendita vi è solo il passaggio di proprietà e non vi è menzionata nessuna cooperativa o subentro soci, ma solo ed esclusivamente l’acquisto dell’appartamento, a distanza di quasi dieci anni, mi arriva una raccomandata dove io devo delle somme alla coop. (coop. tuttora in vita).
Soldi che sarebbero di un recupero edilizio dove la coop. era in causa con il costruttore da una ventina di anni, e che alla fine il costruttore ha vinto la causa, adesso li vogliono da me.
Mi chiedo se non ho mai aderito ad essere socio, non ho mai presenziato una riunione e nemmeno sapevo che esisteva la coop., possono rivalersi su di me?
Perché non chiederli al vecchio proprietario, visto che lui era socio e che io no sono mai subentrato?

Risposta al quesito:
Se nell’atto di acquisto non viene menzionato l’accollo degli oneri incombenti sulla Cooperativa, quest’ultima non può vantare alcun diritto di credito verso l’acquirente dell’alloggio.

Sono socio prenotatario con patto di futura vendita di una cooperativa edilizia. La cooperativa dovrebbe farmi sottoscrivere un contratto di locazione e, dopo otto anni, andare al rogito.
Nella mia qualità, sono tenuto a pagare gli interessi di preammortamento del mutuo contratto dalla Cooperativa per la costruzione degli alloggi? Preciso che ho versato una piccola somma e che la parte restante del prezzo la prenderò a mutuo.

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento, come ogni altro onere sociale, grava pro quota sui soci prenotatari.
Nel caso di specie, avendo il socio assunto l’accollo del mutuo, appare certo il suo obbligo di pagare pro quota i predetti interessi di preammortamento.

Sono socio da 3 anni di una Coop. che nel mio paese ha costruito una struttura di 14 appartamenti, dei quali sono stati consegnati solo 7, in quanto mancano le prenotazioni. Chiedo: esiste un numero necessario di soci prenotanti (che hanno impegnato l’appartamento con un determinato pagamento) affinché una Coop. edilizia possa di fatto consegnare gli alloggi?
Un collega ha acquistato una casa in Coop. (10 appartamenti) ed in quel caso la Coop. ha atteso di avere 10 prenotazioni (10 soci paganti) prima di consegnare gli appartamenti, in tal modo evitando la nascita di problematiche quali interessi di preammortamento, costi degli invenduti ecc… ecc…
Infatti sempre nel caso del mio collega alla stipula del contratto di affitto è subito seguito il frazionamento del mutuo, perché la Coop. ha raggiunto il suo scopo sociale. Nello specifico: nel caso del mio collega, quest’ultimo ha prenotato l’alloggio versando un determinato importo, ha atteso circa 10-12 mesi e, solo dopo aver ottenuto 14 prenotazioni, la Coop. ha di fatto consegnato gli appartamenti.
Nel ns. caso, invece, la Coop. dopo le prenotazioni di soli 7 soci, ha consegnato gli appartamenti, generando le problematiche dette poc’anzi.
Desidero avere lumi, anche perché pur sussistendo una ns. responsabilità pro-quota, ci chiedono la copertura di spese di appartamenti invenduti (c.d. extra-quota).

Risposta al quesito:
La consegna degli alloggi può essere effettuata solamente in favore dei soci prenotatari, indipendentemente dal fatto che alcuni alloggi restino nella disponibilità della Cooperativa in attesa di nuove prenotazioni.
Le spese relative ai predetti alloggi, ivi comprese le quote degli interessi di preammortamento, gravano momentaneamente sui soci esistenti, mentre dovranno successivamente essere trasferiti ai nuovi soci prenotatari.
In ragione di quanto precede, gli odierni assegnatari avranno diritto al rimborso pro quota di quanto da loro anticipato relativamente agli alloggi non assegnati.

Siamo soci di una cooperativa edilizia e più di venti anni fa abbiamo costruito le case dove abitiamo. Nel corso degli anni la cooperativa ottiene dal Comune un rimborso che nell’atto pratico verrà effettuato il mese prossimo.
Chiedo alla cooperativa di riavere la mia parte, la cooperativa che ora è in liquidazione mi risponde che oltre al fatto che la mia richiesta non è supportata da documentazione, ma è ovvio che la possiedo (sono un socio fondatore e ho tutti i pagamenti effettuati) sono decaduto dalla facoltà di chiederli.
Mi chiedo cosa c’entri la prescrizione anche perché i soldi dal Comune la Cooperativa non li ha ancora presi (è una vicenda che è andata avanti per più di vent’anni). Solo ora sappiamo che il Comune pagherà.
Ma questi soldi non devono essere suddivisi tra i soci senza alcuna richiesta? E’ lecito che il rappresentante legale se ne voglia impossessare senza redistribuirli tra i soci?

Risposta al quesito:
Il legale rappresentante della Cooperativa, nel caso di specie il liquidatore, è obbligato a gestire le attività con l’obiettivo di ripianare le passività e, in caso di sopravanzo, deve  rimborsare ai soci il capitale versato ovvero le anticipazioni sul costo di costruzione dell’alloggio loro assegnato.
Il predetto obbligo deve trasparire dal bilancio sociale, che, in caso negativo, può essere opposto  da  ciascun socio, il quale può anche agire contro il liquidatore aggredendo il suo  patrimonio personale.