Cooperative: casi e soluzioni

Egr. avvocato, in una Cooperativa edilizia a r.l. gli immobili sono ormai stati assegnati da tempo ma la Cooperativa non è stata sciolta in quanto erano in corso due cause (una contro i proprietari del terreno espropriato dal Comune a suo tempo e l’altra contro il costruttore. Solo la seconda è oggi ancora in essere).
Per il sostentamento delle spese legali nonché degli importi da corrispondere a seguito delle sentenza, tutti i soci si sono fatti carico pro quota di quanto dovuto. Ad oggi qualche socio risulta debitore verso la Cooperativa tanto per la quota “ordinaria” relativa al mantenimento della Cooperativa fino al suo scioglimento, quanto per la quota straordinaria legata alla corresponsione delle somme dovute a seguito di sentenza definitiva (nel caso di specie a favore dei proprietari del terreno). Recentemente un socio moroso ha subito la vendita all’asta del proprio appartamento per debiti personali pregressi.
L’acquirente all’asta (ed in genere ogni acquirente da socio già assegnatario) diviene automaticamente socio della cooperativa (e conseguentemente il venditore non è più socio automaticamente)?
Se così fosse, il debito del socio moroso è automaticamente assorbito dal nuovo acquirente?
Al contrario, se l’acquirente può non considerarsi socio, può la Cooperativa continuare ad agire direttamente sul socio moroso?

Risposta al quesito:
I rapporti intercorrenti tra socio e Cooperativa sono di due tipi: quello sociale che deriva dal contratto societario (atto costitutivo-Statuto) e quello mutualistico attinente alla cessione dell’alloggio da costruire a fronte del prezzo.
Con l’assegnazione definitiva dell’alloggio (rogito notarile), il rapporto mutualistico esaurisce i suoi effetti, mentre permane il contratto di società con tutti i diritti e gli obblighi assunti in sede di ammissione del socio.
Alla luce di quanto precede l’assegnazione dell’alloggio è atto autonomo e indipendente dal rapporto sociale e, pertanto, non determina alcun obbligo sociale in capo all’eventuale acquirente dell’originario assegnatario.
Occorre, però, verificare le eventuali eccezioni, determinate da specifiche clausole nell’atto di trasferimento al nuovo acquirente, che potrebbero accollare a quest’ultimo eventuali obbligazioni residue del socio verso la Cooperativa.
In tal caso, la Cooperativa può surrogarsi al socio moroso e agire direttamente contro il nuovo acquirente in base all’obbligazione enunciata nel rogito.
La Cooperativa creditrice ha sempre il diritto di agire nei confronti del socio moroso anche se non più proprietario dell’alloggio.

Gent.mo avvocato, io, mio fratello e mia madre ci ritroviamo in una situazione surreale dopo che il nostro capofamiglia è venuto a mancare nel 2003; lui era il socio della coop edilizia che attualmente è in liquidazione volontaria (per decisione in assemblea straordinaria dei soci e per scioglimento nel 1996).
Con i miei familiari risultiamo soci eredi, anche se abbiamo venduto la casa in oggetto nel 2007, continuiamo ad essere Soci eredi, senza diritti di voto d’assemblea ecc. ecc.. Ultimamente siamo riusciti, tramite Dottore Commercialista privato, ad avere lo statuto, per il quale da parte dei liquidatori ci veniva sempre negata la richiesta.
L’art. 9 “Recesso del Socio” prevede che “oltre nei casi previsti dalla legge, può recedere il socio: b) che non si trovi più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali” ed ancora “in nessun caso è ammesso il recesso prima che siano stati assolti gli impegni di qualsiasi tipo e natura e gli obblighi assunti con la società… e nei confronti di terzi per conto del socio che intende recedere”.
Abbiamo provato più volte a richiedere la recessione dalla qualità di soci eredi, ma ci è stata sempre negata dai due liquidatori, a loro avviso finché non verranno “perfezionate le cessioni dei giardini ai soci, la definizione della Convenzione con il Comune ed infine recuperate le somme deliberate dovute da parte dei soci morosi”.
Ci sarebbe un qualche modo per recedere dalla facoltà di soci eredi?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa ha fruito di contributi pubblici ovvero ha realizzato l’insediamento in area PEEP, in quanto la disciplina applicabile è diversa, poiché in caso affermativo si applicano le norme del T.U. n. 1165/38 in materia di edilizia popolare.
In linea generale, comunque, lo Statuto dovrebbe prevedere gli adempimenti in caso di subentro degli eredi secondo il diritto civile.
Gli eredi devono, comunque, indicare il loro delegato ai fini dell’esercizio del diritto di voto.
Ciò posto, il recesso non è consentito fino a quando non sia completato il rapporto contrattuale mutualistico, secondo cui devono essere eseguite le reciproche prestazioni.
Se, poi, la Cooperativa è già in Liquidazione volontaria, i soci che hanno ricevuto la prestazione restano obbligati a concorrere alle spese generali sino all’estinzione della Società.
Nel caso di specie, dunque, il problema reale che si pone è la legittimità del ritardo nelle operazioni di Liquidazione, sicché i soci (eredi o meno è indifferente) possono tutelarsi verificando il regolare processo liquidatorio.

Essendo proprietario di un’abitazione a Roma a seguito rogito notarile del 2014 ma ancora iscritto alla Cooperativa militare con contributo trentacinquennale, per diventare socio assegnatario di altra Cooperativa militare in provincia di Viterbo è sufficiente che io venda o doni l’abitazione di Roma a mia moglie (non appartenente alle forze dell’ordine), con la quale siamo in separazione di beni e che mi dimetta come socio dalla Cooperativa di Roma?
Oppure che venda o doni il mio appartamento a mia madre, essendo Lei vedova di militare ma non iscritta ad alcuna Cooperativa. Il contributo che mi viene erogato ogni anno passerebbe al nuovo proprietario o agli attuali soci della Cooperativa di Roma?

Risposta al quesito:
Tra i requisiti soggettivi, che impediscono l’assegnazione dell’alloggio realizzato con il contributo pubblico, è preminente quello di non avere mai fruito di altra agevolazione similare, sicché, nel caso rappresentato, il socio non può ottenere l’assegnazione di altro alloggio finanziato da Enti pubblici.

Spettabile avvocato, Le chiedevo un ulteriore informazione al quesito posto il 28.06.2020, dove la ripartizione delle spese del mutuo e ogni altra spesa dovevano ispirarsi al principio mutualistico e l’eventuale diversa ripartizione sarebbe illegittima per la palese violazione dei principi di proporzionalità della prestazione e di parità di trattamento.
Le chiedevo, il verbale deliberato in violazione di tale principio come si può annullare e quali sono i termini per impugnarlo.

Risposta al quesito:
La ripartizione delle spese si è certamente consolidata nel Bilancio annuale, sicché nell’eventuale opposizione occorre coordinare i due verbali, se assunti in tempi diversi.
Il verbale originario dovrebbe essere nullo (non annullabile) in quanto contrario a norme di legge (disparità di trattamento) sicché non sconta gli ordinari 60 giorni per il giudizio di annullabilità.
Per quanto attiene al verbale di approvazione del Bilancio (in cui viene radicata la ripartizione illecita) esso può essere impugnato per nullità entro tre anni dall’approvazione.
Le informazioni che precedono, comunque, vanno verificate nel caso concreto, soprattutto in ragione del contenuto della deliberazione di ripartizione e delle relative finalità espresse (che potrebbero attenuare la presunta violazione del principio di parità).

Gentilissimo avvocato, di seguito narro quanto accaduto: la Cooperativa per il raggiungimento dello scopo sociale nel 2014 e 2016 ha sottoscritto due mutui distinti. Al momento dell’accollo lo scrivente non ha accollato nessuna parte del mutuo. Prima del rogito mi sono state inviate le spese in quota parte delle spese + interessi, che ho regolarmente pagato.
Si evidenzia che le ripartizioni proposte e pretese dall’amministratore sono state contestate in quanto redatte con dispartita di trattamento tra soci utilizzatori; tuttavia la quota è stata integralmente pagata altrimenti niente rogito. Nell’atto di assegnazione redatto 2018, non vi è alcun riferimento tra i pesi e vincoli inerenti all’argomento mutuo di cooperativa.
Dal 2019, la Cooperativa è in liquidazione e pochi mesi dopo il suo insediamento liquidatore, nonché ex amministratore, in una comunicazione e-mail, riferiva che i conteggi eseguiti alla prima ripartizione erano stati eseguiti non correttamente, avendo rilevato delle disparita di trattamento. Pertanto si riuniva con alcuni soci che avevano già da tempo rogitato e verbalizzavano una nuova tabella con costi aggiuntivi a me addebitati. Verbale e tabella mi sono stati poi inviati per raccomodata il 20.07.2019.
Ho contestato questa tabella scrivendo una pec e una raccomandata quasi immediatamente. Il liquidatore dopo un anno è tornato a chiedermi tramite un avvocato il pagamento di queste cifre aggiuntive che in mancanza avrebbe ricorso in arbitrato.
Chiedo se tutto questo è legittimo e cosa posso fare per difendermi e porre fine a queste pretese? Ci sono speranze di porre fine a queste pretese?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il rogito notarile, al fine di individuare l’esatta portata delle convenzioni.
In linea di massima, va rilevato che la giurisprudenza della Suprema Corte ha sancito la non modificabilità del prezzo di assegnazione enunciato nell’atto notarile del trasferimento della proprietà individuale.
Alla luce di quanto precede, salvi gli esiti dei controlli documentali, il socio assegnatario in via definitiva non dovrebbe avere alcun obbligo di integrazione del prezzo. Le eventuali responsabilità vanno addebitate agli ex amministratori, tenendo presente che l’azione si prescrive dopo cinque anni dalla cessazione della carica.

Mia figlia ha un sesto di casa ereditata a 17 anni per la morte del padre, in caso di assegnazione di una casa da parte della cooperativa agevolata dalla Regione Lazio, lei stessa risulta già proprietaria o può pagare l’imposta al 4%?

Risposta al quesito:
Il quesito presuppone che la Cooperativa consenta l’assegnazione dell’alloggio costruito in regime di edilizia agevolata anche in favore di chi è già proprietario pro quota di un altro immobile.
La socia prenotataria chiede, quindi, se l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa (comportante iva al 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di Euro 200,00) le sia preclusa in ragione della predetta quota in comproprietà.
Occorre innanzitutto distinguere se l’acquisto in via successoria dell’immobile di cui la socia è attualmente proprietaria pro quota sia avvenuto usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Soltanto se così fosse, al fine di beneficiare nuovamente dell’agevolazione, la socia dovrà vendere la quota in comproprietà prima dell’assegnazione dell’alloggio o, comunque, entro un anno dal rogito (in quest’ultimo caso nell’atto pubblico andrà inserito l’impegno alla vendita da parte dell’assegnataria).
Viceversa, se in occasione della successione ereditaria la socia non avesse usufruito del beneficio fiscale, nulla impedirebbe l’applicazione dell’agevolazione al nuovo acquisto, in quanto la normativa fiscale prevede, quali condizioni ostative, soltanto la preesistente titolarità esclusiva ovvero in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile ubicato nello stesso Comune (circostanze non ricorrenti nel caso di specie, trattandosi di comunione ereditaria originata dalla morte del padre della socia assegnataria).