Cooperative: casi e soluzioni

Ad aprile 2020 io e il mio compagno abbiamo prenotato un appartamento da una cooperativa divisa (su 14 appartamenti, 7 sono destinati alle forze dell’ordine e 7 no). Nel contratto firmato dall’agenzia la consegna sarebbe dovuta avvenire a marzo 2022. Abbiamo pagato alla cooperativa il 20% e il 2% all’agenzia.
Ad oggi non è neanche cominciato il primo scavo perché hanno sempre posticipato, prendendo tempo ed inventando scuse, tanto che alla firma del contratto di prenotazione alloggio ci avevano assicurato che non serviva un minimo di appartamenti venduti per cominciare i lavori per poi dirci che ne servivano 10 e di venduti ce ne erano 7.
Nel frattempo però tutti gli annunci sono spariti dai portali immobiliari (cosa che ci fa dubitare del fatto che stiano continuando a cercare nuovi acquirenti). Non è ancora stata fatta la fideiussione (dicevano che si sarebbe fatta all’inizio lavori). Qualche giorno fa avremmo dovuto avere il primo incontro di mediazione ma hanno chiesto un posticipo.
Secondo Lei abbiamo i presupposti per avere indietro i nostri soldi?

Risposta al quesito:
I rapporti giuridici non si basano sulle impressioni emotive, ma richiedono la verifica degli obblighi e dei diritti effettivamente assunti dalle parti contraenti.
Le predette verifiche esigono l’esame dei contratti scritti stipulati dalle parti, non essendo sufficienti le assicurazioni verbali degli amministratori.
Nel caso di specie sembra che sussistano gravi inadempienze degli amministratori della Cooperativa, sicché occorre verificarne l’effettiva portata per poi formulare i percorsi di tutela in base alle vigenti normative e alle ipotizzate violazioni di diritto da parte della Cooperativa.
Sulla possibilità di ottenere il rimborso ai soci receduti va rilevato che essa deve essere commisurata alla capienza della Cooperativa attraverso l’esame del Bilancio, nonché allo stato del Programma Costruttivo ravvisabile nella costruzione fino ad oggi effettuata.

Egr. avvocato, sono una collega e vorrei avere lumi e dritte su argomenti per me nuovi e mai trattati in precedenza.
In breve i fatti: mio marito, militare, nell’ottobre del 2003 diventa socio di una società Cooperativa edilizia a contributo pubblico trentacinquennale a proprietà indivisa. Nel maggio 2006 entra nel godimento dell’alloggio e, prima dell’immissione, effettua un saldo richiesto dalla Cooperativa (aprile 2006) dove, tra le varie voci, compaiono IVA al 4% per la costruzione e varianti (varianti mai richieste e di conseguenza mai effettuate), IVA al 20% per servizi generali, prestazioni professionali e forniture extra capitolo, IVA al 10% per oneri di urbanizzazione.
Premetto che l’alloggio, prenotato prima e assegnato poi dalla Cooperativa edilizia, è stato costruito su area in diritto di superficie. Su richiesta dei soci e dopo tutti i nulla osta degli Enti preposti la Cooperativa si trasforma da proprietà indivisa a proprietà individuale. Nell’ottobre 2012 mio marito e gli altri soci prenotatari con atto notarile divengono assegnatari dell’alloggio e dimessi da soci.
Il rogito (nell’art. corrispettivo – modalità di pagamento) testualmente recita: “Il corrispettivo della presente assegnazione è stato determinato in complessivi Euro … oltre IVA in misura del 4%”, ci tengo a precisare che non viene rilasciata alcuna fattura rispetto a quanto già pagato in precedenza sia in termini di IVA che di costo dell’immobile. In realtà gli ex soci non si sono curati di quest’aspetto perché sapevano di aver già pagato l’IVA e difatti la cooperativa non l’ha mai richiesta, fino al 2021.
A questo punto è necessaria un’ulteriore disamina in quanto si interseca con la vicenda poc’anzi illustrata. Fino al 2016 gli ex soci ricevono il contributo pubblico così come previsto dalla legge. Nel 2017, a seguito della mancata erogazione dello stesso e attraverso un accesso agli atti, si rendono conto che l’Agenzia delle Entrate aveva effettuato un pignoramento verso terzi (Provveditorato OO.PP.) per un ammontare di circa 100.000,00 Euro per mancati versamenti di tasse e tributi da parte della Cooperativa. Vi è di più, già nel 2016 l’A.d.E. aveva eseguito un accertamento circa il mancato versamento dell’imposta intimando la Cooperativa a pagare, intimazione rimasta priva di riscontro e seguita poi da una esecuzione presso terzi da parte dell’ente riscossore. Pertanto l’erario al fine di sanare il debito ha aggredito il contributo pubblico in possesso della cooperativa (che sarebbe dovuto esser ripartito tra gli ex soci).
Consapevoli del fatto che non avrebbero più percepito quel contributo a causa della discutibile gestione della società cooperativa gli ex soci archiviano la questione. Nel 2019 mio marito vende l’immobile assegnato. Nel giugno 2020 la Cooperativa viene commissariata.
A marzo 2021 tutti gli ex soci, mio marito compreso, ricevono un atto stragiudiziale da parte del Commissario Governativo il quale chiede il corrispettivo per il mancato versamento dell’IVA al 4% sul trasferimento dell’immobile (come da rogito del 2012) calcolando la stessa IVA sull’intero valore dell’immobile, costruito su area in diritto di superficie. Il Commissario è stato tempestivamente reso edotto di tutta la situazione fino ad ora illustrata, producendo anche idonea documentazione, ma, nell’agosto 2021 mio marito riceve un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo per mancato versamento dell’IVA alla Cooperativa.
Premetto che è stata già fatta un’opposizione, i quesiti sono i seguenti: secondo Lei, in questa situazione posso innanzitutto eccepire un difetto di legittimazione passiva avendo venduto l’immobile nel 2019 ed eventualmente essere chiamato in causa dal nuovo acquirente?
A mio avviso la richiesta dell’IVA al 4% avanzata dal Commissario governativo nel 2021 a fronte di un’IVA già pagata dai soci nel 2006 previa immissione nel diritto di godimento dell’immobile è priva di giustificazione, Lei cosa ne pensa?
E soprattutto è altrettanto priva di giustificazione un’IVA al 4% calcolata sul valore dell’intero immobile senza considerare che lo stesso si trova su area in diritto di superficie?

Risposta al quesito:
Con l’entrata in vigore della Legge n. 102/2009 di conversione del D.L. n. 78/2009, avvenuta il 05.08.2009, la normativa iva sulle assegnazioni degli immobili da parte delle Cooperative edilizie ha subito rilevanti modifiche.
In particolare, la corresponsione degli acconti in conto costruzione in favore della Cooperativa è divenuta un’operazione imponibile, con tutti i conseguenti adempimenti, tra cui la relativa fatturazione.
E’, inoltre, mutata la base imponibile sulla quale applicare l’imposta, che è diventata pari all’intero prezzo di acquisto (indipendentemente se l’assegnazione abbia ad oggetto il diritto di proprietà ovvero di superficie).
Nel caso di specie, il pagamento del prezzo è avvenuto in occasione dell’assegnazione provvisoria (anno 2006) sotto la vigenza della precedente normativa, la quale considerava l’operazione effettuata ai fini iva soltanto al momento della cessione del diritto reale sull’alloggio mediante il rogito notarile. Conseguentemente, a tale data il socio assegnatario avrebbe dovuto corrispondere alla Cooperativa l’importo dovuto a titolo di iva sull’intero prezzo, non essendo gli eventuali pagamenti precedenti assoggettati ad iva.
A sua volta, la Società avrebbe dovuto versare all’Erario l’imposta ricevuta dai Soci, al netto delle detrazioni eventualmente spettanti.
In linea generale, quindi, appare corretta la pretesa del Commissario governativo, il quale ha agito nei confronti degli assegnatari per recuperare l’iva nella misura dagli stessi dovuta alla Società alla data di acquisto del diritto di superficie.
Per quanto riguarda il complessivo importo pagato dal socio alla Cooperativa al momento dell’assegnazione provvisoria (che non dovrebbe aver incluso l’iva per le ragioni di cui sopra), è presumibile che le voci descritte nel quesito come “iva per costruzione, varianti, costi generali ecc.” fossero riferite al rimborso dell’imposta pagata dalla Cooperativa stessa ai rispettivi fornitori (trattandosi in tal caso del relativo riaddebito sul socio, secondo l’ordinario meccanismo della rivalsa) e non all’iva dovuta sul prezzo di cessione dell’alloggio (da corrispondersi, secondo la normativa allora vigente, integralmente al momento dell’atto pubblico).
Rimane, comunque, necessario l’esame documentale affidato al Legale patrocinatore del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, ciò anche in ragione degli aspetti strettamente civilistici che potrebbero stravolgere la questione e addirittura vanificare la pretesa del Commissario.

Abbiamo deciso marito e moglie di entrare come soci in un cooperativa, motivo comprare la quota 50 e 50 di un socio che vuol uscire e noi di comprare la casa di lui, che ha ancora 23.000,00 euro di mutuo da pagare.
E’ possibile che io fra un anno passo la mia quota a mia moglie con la cooperativa senza andare dal notaio?

Risposta al quesito:
La quota sociale è cosa diversa dal preliminare di assegnazione dell’alloggio.
Se i coniugi sono in comunione dei beni è indifferente che sia uno solo ad acquisire la quota, in quanto al momento dell’assegnazione l’immobile sarà ex lege intestato ad entrambi.
Se i coniugi sono in regime di separazione dei beni, in tal caso possono acquisire entrambi la qualità di socio, ma convenendo con la Cooperativa che la quota è unica (come un solo socio ai fini delle spese).
In tal caso occorrerà precisare che in sede di atto notarile di assegnazione l’immobile dovrà essere intestato ad entrambi i coniugi per il valore del 50%.
Se poi i coniugi dovessero nelle more cambiare idea, di comune accordo possono rivedere gli accordi con la Cooperativa e in tal caso non ci sarebbe necessità di atto notarile.

Ho letto nel sito alcune risposte ai quesiti in ordine a cooperative edilizie.
Prima di intraprendere per vie legali un contenzioso con una cooperativa edilizia, vorrei chiederLe se ne vale la pena nel senso che la cooperativa di costruzione era in possesso di una somma totale di Euro 6.200,00 circa ricevuta in attesa di inizio lavori suddivisa in quote sociali versate annualmente per euro 1.500,00 circa 2008-2013 mentre due assegni da 2.750,00 e 1.500,00 richiesti con motivazioni varie.
Nel 2014 ho lasciato la cooperativa ufficialmente con documentazione controfirmata dal presidente, il quale mi assicurava che mi avrebbe restituito la somma dovuta entro il successivo bilancio di esercizio. Dal 2014 ad oggi, nonostante varie rassicurazioni, il presidente ancora non mi restituisce la somma ancora in suo possesso nonostante siano subentrate altre persone al mio posto.
Vorrei solo sapere gentilmente cosa posso fare e a quale ente rivolgermi per denunciare tale personaggio.

Risposta al quesito:
Il socio receduto ha diritto al rimborso di quanto versato in acconto prezzo.
Se il recesso è stato accolto e il socio è in possesso delle ricevute di versamento con la specificazione della relativa causale può dare corso all’azione giudiziaria per il recupero del credito.
Quanto alla “convenienza” occorre verificare se la Cooperativa ha la capienza finanziaria e rapportarla all’importo dalla stessa dovuto in restituzione.
Il socio può anche formulare un esposto all’Autorità di Vigilanza sulle Cooperative richiedendo un’ispezione straordinaria per la gestione illegittima dei rimborsi dovuti ai soci receduti.

Abito da 25 anni in un immobile concessomi in godimento da una Cooperativa edilizia a proprietà indivisa di cui sono socio e pago mensilmente la quota a me spettante come specificato nello Statuto.
I due quesiti per cui gentilmente La contatto e sottopongo alla Sua attenzione sono i seguenti.
La Cooperativa ha deliberato nel 2018 i lavori per l’adeguamento delle canne fumarie in modo da permettere l’istallazione di caldaie a condensazione, utilizzando i fondi appositi presenti in Cooperativa, nati da versamenti mensili di tutti i soci che provvediamo a versare in aggiunta alla nostra quota di competenza. Ad oggi il lavoro non è mai stato eseguito.
Premetto che noi soci non abbiamo mai visto il verbale in cui fu deliberato l’intervento, mi chiedo però se non debba essere presente nel verbale una data entro la quale venga fissato il termine della realizzazione dei lavori o se non specificato se giuridicamente vi è un termine entro il quale i lavori deliberati debbano essere realizzati. Inoltre non potranno mai appellarsi alla mancanza dei fondi come potrebbe accadere ad un amministratore di un condominio normale in cui magari potrebbe mancare il fondo cassa, non è assolutamente questo il caso per i motivi già specificati. Personalmente ho necessità di sostituire la caldaia, ma non essendo stati eseguiti i lavori di adeguamento delle canne fumarie dovrei optare per lo scarico in facciata per il quale però l’installatore necessita dell’autorizzazione dell’amministratore o della Cooperativa, la quale mi è stata negata in uno scambio di email con l’amministratore.
In seguito al lavoro eseguito all’ultimo piano del palazzo in cui abito con lo scarico in facciata, ho inviato una pec in cui chiedevo spiegazioni in merito e richiedevo in maniera specifica l’autorizzazione a procedere anche io alla sostituzione della caldaia con scarico in facciata. Non mi hanno mai risposto!
Dopo 60 giorni potrei avvalermi del silenzio assenso? Oppure giuridicamente il silenzio potrebbe anche essere considerato diniego?

Risposta al quesito:
Il CdA deve eseguirei deliberati assembleari, soprattutto quelli relativi ai lavori di urgenza quali l’installazione delle canne fumarie per il funzionamento delle caldaie.
Qualora l’assemblea dei soci non abbia previsto un termine specifico, deve ritenersi che esso sia quello richiesto dal tipo di intervento da eseguirsi con la diligenza del buon padre di famiglia (tempi ordinari).
Il caso in esame riguarda diritti dei soci e la gestione della Cooperativa, sicché non è applicabile la disciplina del silenzio assenso ovvero del silenzio rifiuto, che attiene ai soli rapporti con la Pubblica Amministrazione, regolati dal diritto amministrativo.
Nel caso di specie si tratta di diritti soggettivi tutelabili innanzi all’Autorità Giudiziaria Ordinaria, sicché il socio potrà tutelarsi instaurando un giudizio, dopo avere messo in mora gli amministratori e avere valutato l’esistenza dei loro gravi inadempimenti.

A dicembre 2019 con atto notarile di frazionamento siamo passati a proprietà divisa. Dal 2020 chiediamo alla banca l’accollo del mutuo per ognuno dei vecchi soci; ad oggi la banca dopo vari solleciti e dopo aver avuto qualche incontro non ha fatto nessun rogito. Molti ex soci hanno già estinto il mutuo.
Chiedo se possiamo fare delle azioni contro la banca; se le nuove condizioni sono le stesse del vecchio mutuo, allora 15 anni fa al 6% di interesse, sapendo che oggi gli interessi sono molto minori ed essendo un nuovo mutuo applicare nuovi interessi. Loro da un primo incontro vogliono applicare il vecchio interesse, siamo obbligati?
Siccome sono passati due anni possiamo chiedere un risarcimento?

Risposta al quesito:
Il quesito non è completo in quanto non si comprende come alcuni soci abbiano estinto il mutuo se non esiste il frazionamento.
Se la Banca ha contrattato solo con alcuni soci eseguendo la restrizione, in tal caso occorre verificare quali siano le condizioni applicate e quale sia stato il ruolo della Cooperativa, che dovrebbe ancora essere la mutuataria.
La Cooperativa e la stessa Banca non possono applicare condizioni diverse, ma devono attenersi alla parità di trattamento di tutti i soci.
Per quanto riguarda il tasso di interesse occorre verificare il contratto di mutuo per esaminare le relative previsioni.
La Cooperativa quale mutuataria dovrebbe richiedere all’Istituto di credito la rinegoziazione del contratto di mutuo, individuando le relative clausole contrattuali che regolano gli effetti dei cambi dei tassi, ciò anche in ragione della eventuale estinzione del mutuo in base alla vigente normativa.
I soci potrebbero agire e contrattare in proprio sia con la Cooperativa che con la stessa Banca, previo adeguato approfondimento sulle clausole contrattuali e sulla relativa esecuzione.