Cooperative: casi e soluzioni

Gent.mo Avvocato, siamo 70 soci di cooperativa edilizia abitativa e sono già passati 6 anni dall’atto di assegnazione degli immobili, tramite atto notarile. Per noi soci assegnatari, lo scopo sociale è stato raggiunto, ma ci viene negato il diritto di recesso in quanto la Cooperativa è piena di debiti verso terzi. Occorre specificare che i debiti di cui sopra incombono esclusivamente sulla Cooperativa, mentre per quanto riguarda i soci, ci facciamo carico annualmente del contributo – non indifferente – di gestione della stessa. In virtù di questi debiti e di alcuni terreni della coop non assegnati, facenti parte del patrimonio, il CdA respinge le richieste di recesso, perché a suo parere i debiti a bilancio sono riferibili, anche, al progetto costruttivo.
Da sottolineare che i soci hanno pagato tutto quanto – e anche di più – deliberato nell’assemblea soci propedeutica alla assegnazione notarile.
Le chiedo: 1) a cosa i soci potrebbero andare incontro, permanendo questa situazione; 2) cosa noi soci possiamo fare per uscire da questo incubo.

Risposta al quesito:
La Cooperativa che segue più programmi costruttivi non può pretendere che i soci i quali abbiano concluso il rapporto mutualistico, restino vincolati alla Società fino allo svolgimento di tutte le attività riguardanti gli altri soci interessati ai predetti programmi.
Alla luce di quanto precede, dunque, i soci che hanno esaurito il loro rapporto mutualistico hanno diritto al recesso, purché si dichiarino disponibili alla contribuzione una tantum per le spese di estinzione della Società, da calcolarsi pro quota in base alle spese necessarie per la chiusura, ma indipendentemente dai tempi relativi alla realizzazione degli altri programmi costruttivi.
Se, tuttavia, il rapporto mutualistico non si è concluso per la pendenza di controversie che incidano sul prezzo degli alloggi, in tal caso i soci sono obbligati all’attesa per la risoluzione delle predette controversie.
E’, però, necessario che le controversie siano espressamente menzionate nei rogiti ovvero nei verbali assembleari che impongono i versamenti aggiuntivi al prezzo di assegnazione.
Occorre, quindi, verificare i rogiti di assegnazione e i deliberati assembleari, posto che in assenza di vincoli contrattuali, la Cooperativa non può modificare il pezzo di assegnazione degli alloggi.

Spett.le Studio Legale, vorrei sapere come funziona una Cooperativa edilizia chiusa dal M.I.S.E. con atto d’autorità e nomina del Commissario liquidatore.
Questa Cooperativa ha una causa in corso con un socio dimissionario mai liquidato, il Commissario può vendere gli appartamenti nonostante la causa in corso e se si gli appartamenti vanno all’asta o si può incaricare un’agenzia immobiliare?

Risposta al quesito:
La procedura della Liquidazione Coatta Amministrativa è regolata dalla Legge Fallimentare, le cui disposizioni prevedono l’assoluta prevalenza del recupero dell’attivo da parte della medesima Procedura concorsuale.
Quanto precede comporta che tutti i creditori non possano proseguire le azioni individuali e devono essere ammessi allo Stato Passivo, secondo la gradazione dei loro crediti.
Il Commissario Liquidatore può sciogliersi dai contratti pendenti (con alcune eccezioni per gli alloggi prima casa o con preliminari trascritti) e vendere gli alloggi con o senza incanto, previa autorizzazione dell’Autorità di Vigilanza.
Nulla osta che Agenzie immobiliari pubblicizzino le predette aste pubbliche.

Spett.le Studio Legale, anni fa ho dato le dimissioni dalla Cooperativa edilizia che non mi ha mai liquidato, ho chiesto al Tribunale il sequestro cautelativo dell’appartamento che mi era stato assegnato e che non ho mai abitato, il Tribunale ha accolto la mia richiesta e nella motivazione ha scritto che ho fatto bene a chiedere il sequestro dell’appartamento, perché la Cooperativa stava dismettendo tutto il patrimonio immobiliare, io mi sono tenuto le chiavi ma la Cooperativa le rivuole, a me sembra giusto tenerle finché non mi liquidano, come funziona?

Risposta al quesito:
La procedura di sequestro è cautelare rispetto al giudizio di merito, sicché ottenuto il provvedimento occorre eseguirlo e poi dare corso al giudizio di merito.
Da quanto esposto nel quesito nulla emerge in ordine alla predetta procedura e sembra che al provvedimento cautelare non siano seguiti la relativa esecuzione e il giudizio di merito.
Se così fosse sarebbe spiegabile la richiesta della Cooperativa di restituzione delle chiavi dell’alloggio assegnato provvisoriamente.
Occorre, pertanto, verificare l’effettivo stato della procedura di sequestro e l’attuale situazione giuridica del rapporto intercorrente tra il socio receduto e la Cooperativa, ponendo attenzione all’eventuale pretesa di quest’ultima in ordine alla detenzione dell’alloggio senza titolo.

Egregio avvocato Cannavò, mi rivolgo a Lei con riferimento alla Sua cortese risposta del 7 Luglio 2019.
Ciascuno dei miei due figli ha prenotato un alloggio con garage in qualità di socio di una società cooperativa a r.l. a mutualità prevalente, facente parte di Legacoop, posta in Liquidazione coatta amministrativa con Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico in data 31 maggio 2016. Il rapporto mutualistico tra i soci e la Cooperativa si è concretizzato con la “domanda di assegnazione” (che individua, a mezzo di allegate planimetrie e capitolato d’appalto, la tipologia e le caratteristiche dell’alloggio e relativo garage, ne stabilisce il prezzo, le somme da versare in acconto e le relative scadenze) e con la specifica delibera del Consiglio di amministrazione della Cooperativa che “assegna gli alloggi ai soci prenotatari…, abitabili, con relativi accessori e box pertinenziale”.
Alcuni soci, tra i quali i miei figli, hanno versato consistenti acconti alle scadenze prestabilite, il cui importo complessivo è purtroppo superiore al valore del costruito, arrestatosi al grezzo del solaio di copertura del piano terreno, cioè a circa il 25% del totale. La Cooperativa ha emesso regolari fatture sugli acconti versati, applicando l’Iva al 4% per i benefici “prima casa”. Gli alloggi fanno parte del comparto C2 di edilizia convenzionata (33 alloggi) originato dal ridimensionamento di un Piano per l’Edilizia Economica e Popolare approvato dal Consiglio Comunale, che ha disposto di destinare parte della volumetria residua del P.E.E.P. ad edilizia convenzionata ai sensi degli artt. 7 e 8 della legge n.10/1977. Tale comparto ricade su area di proprietà della Cooperativa posta in LCA, circostanza prevista dall’art. 35, comma 11, della legge 865/1971.
I rapporti tra Comune e cooperativa sono regolamentati da un “atto unilaterale d’obbligo ai sensi degli artt. 17 e 18 D.P.R. 380/2001 (ex artt. 7 e 8 legge n.10/1977), sottoscritto dal presidente della cooperativa così come previsto dall’art.18 D.P.R. 380/2001, che ha recepito integralmente il contenuto della convenzione tipo per l’edilizia convenzionata approvata dai competenti organi comunali e regionali. Tale atto unilaterale d’obbligo, rogitato da un notaio, è stato regolarmente registrato e trascritto il 7 giugno 2011. Da notare che in esso si richiamano, pur genericamente, i soci, gli alloggi prenotati e gli acconti corrisposti, essendo tale atto prodotto “allo scopo di evitare ulteriori oneri finanziari ed iniziare nel contempo la edificazione del lotto C2, al fine di soddisfare le esigenze abitative dei soci che hanno prenotato gli alloggi e che hanno versato degli anticipi”.
I soci sono stati inseriti come creditori chirografari nello stato passivo. A tal proposito, è stato rappresentato al Commissario che i soci sono
“…assegnatari di immobili…in forza di rapporti tuttora pendenti…a cui si auspica la procedura voglia dare regolare esecuzione…”, per cui “non si comprende a che titolo siano stati inseriti nello stato passivo, quando, invece, attendono e chiedono l’esecuzione dei contratti in essere”.
E’ evidente che anche in questo caso, come Lei ha più volte specificato, l’esercizio del potere di scioglimento dai contratti da parte del Commissario causerebbe un grave danno economico ai soci con la totale perdita degli acconti versati. Tanto che i soci che hanno versato acconti più ingenti (12 sui 24 prenotatari) hanno l’interesse a dare esecuzione ai contratti e quindi a versare (pur con enormi sacrifici) il residuo saldo del prezzo convenuto nel 2009, anche se esso è superiore di almeno il 30% agli attuali valori di mercato. In proposito, è bene sottolineare che, a causa della prevalenza degli acconti corrisposti sullo stato di avanzamento dei lavori, l’importo a saldo dei prezzi convenuti non è sufficiente a coprire le spese per ultimare gli alloggi. Da qui la comprensibile difficoltà per il Commissario di dare esecuzione ai contratti in essere.
A tutt’oggi, il Commissario non ha dato inizio a procedure di liquidazione dei beni di proprietà della cooperativa in LCA.
Gentile avvocato, in merito a quanto sopra chiedo se a Suo parere l’avvenuta trascrizione dell’atto unilaterale d’obbligo, nel quale sono richiamate, pur in forma generica, le prenotazioni degli alloggi e gli acconti versati, può determinare per il Commissario il divieto di scioglimento dai contratti di cui al comma 8 dell’art.72 L.F., anche in considerazione del preminente interesse pubblico rappresentato dalla natura sociale dell’intervento ed alla luce della forma di tutela prevista dall’art. 47 della Costituzione nei confronti del promissario acquirente di immobile destinato ad abitazione principale.
Le chiedo, inoltre, se a Suo avviso ricorrano le condizioni per consentire la vendita del bene a trattativa privata ad un gruppo di soci che presentassero un’offerta irrevocabile di acquisto valutata accettabile, previa autorizzazione della Autorità di Vigilanza, o se, in caso di asta pubblica, il bando debba contenere forme di tutela per i soci “assegnatari”, prevedendo l’obbligo per l’acquirente di dare esecuzione ai contratti in essere e quindi di completare gli alloggi per i soci che ne facciano richiesta, dietro corresponsione dei saldi dei prezzi contrattuali.

Risposta al quesito:
In ragione della trascrizione dell’atto d’obbligo, contenente l’indicazione dei soci prenotatari, nonché in ragione delle disposizioni della Legge di Bilancio 2021, deve ritenersi impedito lo scioglimento dal contratto pendente da parte del Commissario Liquidatore.
Quanto precede viene ancora più avvalorato dalla circostanza che gli alloggi di cui trattasi costituiscono la prima casa per i soci prenotatari.
Nel caso rappresentato, tuttavia, insorge la problematica della mancata finitura delle opere, sicché, in linea generale deve ritenersi la sussistenza di due ipotesi solutorie:
la prima che il Commissario Liquidatore chieda e ottenga dall’Autorità tutoria (Ministero) l’autorizzazione all’esercizio provvisorio per il completamento delle opere, concordando con i prenotatari i versamenti da effettuare per la necessaria provvista finanziaria;
la seconda che il Commissario Liquidatore chieda e ottenga, sempre dall’Autorità tutoria (Ministero) l’autorizzazione per la cessione dei fabbricati nello stato di fatto in cui si trovano affinché i legittimi prenotatari possano provvedere al relativo completamento.
In tale seconda ipotesi, tuttavia, i prenotatari dovrebbero trovare l’accordo per costituire un’unica entità giuridica che possa gestire la cessione in blocco del complesso immobiliare.
In entrambe le ipotesi è necessaria la trattativa privata con il Commissario, senza trascurare in parallelo tutti i “mezzi di tutela” (ad es. ricorsi amministrativi all’Autorità tutoria ovvero azioni giudiziarie innanzi al Tribunale Fallimentare, funzionalmente competente).

Sono socio di una Cooperativa edilizia per la realizzazione di box pertinenziali sotterranei. I box realizzati sono stati in parte rogitati ed in parte sono ancora in carico alla Cooperativa. Il mio box è stato rogitato. Il box però ha delle infiltrazioni evidenti di acqua.
Attraverso una scrittura privata la Cooperativa si è impegnata a riparare il box ma a distanza ormai di 8 anni non ha ancora provveduto.
Come posso esigere che tale riparazione venga effettuata?
Come posso proteggermi da una eventuale chiusura della Cooperativa?
Se l’insieme dei proprietari si costituisce in condominio posso agire contro il condominio per la riparazione?

Risposta al quesito:
Con la scrittura privata (comunque da verificare nell’esatto contenuto) si sono interrotti i termini di decadenza e prescrizione per l’azione proponibile dall’acquirente a seguito dei vizi costruttivi.
Nel caso di specie sembra che il vizio costruttivo sia di particolare gravità (infiltrazioni che compromettono le strutture armate), sicché l’azione è proponibile ai sensi dell’art. 1169 c.c..
La predetta azione va inoltrata contro la Cooperativa, il prima possibile e comunque non oltre dieci anni dalla stipula della scrittura (potrebbe verificarsi l’evento prescrizionale).
Nel caso di fallimento della Cooperativa, quanto già ottenuto nel corso del giudizio può essere riversato contro il Condominio.
Se il Condominio è, comunque, già sorto (nel caso di più rogiti si forma ex lege il Condominio tra gli acquirenti e la Cooperativa) occorre citare ab initio entrambi i soggetti, prestando attenzione alla formulazione delle domande.

Spettabile avvocato, sono socio di una Cooperativa in Liquidazione ed ho effettuato il rogito nell’anno 2018. Nel medesimo non ci sono pesi o impegni relativi al mutuo della Cooperativa di cui lo scrivente non ha accollato, ma utilizzato delle piccole quote di cui sono stato chiamato a saldare prima del rogito. Dai bilanci societari ogni impegno con la banca risulta essere cessata.
Lo scorso anno il Liquidatore (stimolato da qualche socio/condomino) ha rielaborato i conteggi della precedente amministrazione, riferendo che vi erano delle inesattezze sulla ripartizione. Quindi si è riunito con alcuni soci/condomini ed hanno elaborato una nuova ripartizione, che è in palese violazione con i criteri mutualistici, in quanto non tutti i soci vengono chiamanti al pagamento delle spese (notaio perizia ecc.). Però allo scrivente sono state chiese somme aggiuntive.
Di quanto operato hanno trovato naturalmente la mia opposizione, con
e-mail e raccomandate (non ho impugnato la delibera). Da allora è trascorso oltre un anno. Di recente ho ricevuto un nuovo sollecito dal Liquidatore, che riferisce di adire alle vie legali e in arbitrato; ritengo di essere adempiente allo Statuto e agli impegni presi con la cooperativa.
Chiedevo: può un deliberato successivo al rogito costituire un obbligo per il socio che subisce un aggravio di spese attraverso un riparto in violazione alla legge e al contratto mutualistico?
E inoltre secondo la Sentenza della Cassazione n. 470 del 10 gennaio 2019, in tema di condominio, ha accolto il ricorso del cittadino, ritenendo che “sono da considerare nulle per impossibilità dell’oggetto, e non meramente annullabili, e perciò impugnabili indipendentemente dall’osservanza del termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137, comma 2, c.c., tutte le deliberazioni dell’assemblea adottate in violazione dei criteri normativi o regolamentari di ripartizione delle spese, non potendo la maggioranza dei partecipanti incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini fissata per legge o per contratto”. Chiedevo, se tale principio e tale sentenza possono trovare riferimento e applicazione in tema di società cooperative , con il vincolo del principio mutualistico, laddove tale principio risulta violato.

Risposta al quesito:
Da quanto viene rappresentato si è verificata la violazione del principio di parità di trattamento dei soci, ciò relativamente ad una nuova ripartizione delle spese.
Se così fosse, la predetta violazione, essendo contro legge, comporta la nullità della relativa delibera assembleare.
In tal caso non si applica il termine dei 60 giorni per l’annullabilità, ma occorre verificare se la ripartizione è stata assorbita nel Bilancio sociale, in quanto, se così fosse, ci sarebbe il termine triennale anche per i casi di nullità.
Alla luce di quanto precede, dunque, il socio può agire per la declaratoria di nullità, previa verifica delle condizioni di diritto da approfondire con l’esame documentale e la valutazione dell’esatto contenuto dei deliberati.