Cooperative: casi e soluzioni

Essendo proprietario di un’abitazione a Roma a seguito rogito notarile del 2014 ma ancora iscritto alla Cooperativa militare con contributo trentacinquennale, per diventare socio assegnatario di altra Cooperativa militare in provincia di Viterbo è sufficiente che io venda o doni l’abitazione di Roma a mia moglie (non appartenente alle forze dell’ordine), con la quale siamo in separazione di beni e che mi dimetta come socio dalla Cooperativa di Roma?
Oppure che venda o doni il mio appartamento a mia madre, essendo Lei vedova di militare ma non iscritta ad alcuna Cooperativa. Il contributo che mi viene erogato ogni anno passerebbe al nuovo proprietario o agli attuali soci della Cooperativa di Roma?

Risposta al quesito:
Tra i requisiti soggettivi, che impediscono l’assegnazione dell’alloggio realizzato con il contributo pubblico, è preminente quello di non avere mai fruito di altra agevolazione similare, sicché, nel caso rappresentato, il socio non può ottenere l’assegnazione di altro alloggio finanziato da Enti pubblici.

Spettabile avvocato, Le chiedevo un ulteriore informazione al quesito posto il 28.06.2020, dove la ripartizione delle spese del mutuo e ogni altra spesa dovevano ispirarsi al principio mutualistico e l’eventuale diversa ripartizione sarebbe illegittima per la palese violazione dei principi di proporzionalità della prestazione e di parità di trattamento.
Le chiedevo, il verbale deliberato in violazione di tale principio come si può annullare e quali sono i termini per impugnarlo.

Risposta al quesito:
La ripartizione delle spese si è certamente consolidata nel Bilancio annuale, sicché nell’eventuale opposizione occorre coordinare i due verbali, se assunti in tempi diversi.
Il verbale originario dovrebbe essere nullo (non annullabile) in quanto contrario a norme di legge (disparità di trattamento) sicché non sconta gli ordinari 60 giorni per il giudizio di annullabilità.
Per quanto attiene al verbale di approvazione del Bilancio (in cui viene radicata la ripartizione illecita) esso può essere impugnato per nullità entro tre anni dall’approvazione.
Le informazioni che precedono, comunque, vanno verificate nel caso concreto, soprattutto in ragione del contenuto della deliberazione di ripartizione e delle relative finalità espresse (che potrebbero attenuare la presunta violazione del principio di parità).

Gentilissimo avvocato, di seguito narro quanto accaduto: la Cooperativa per il raggiungimento dello scopo sociale nel 2014 e 2016 ha sottoscritto due mutui distinti. Al momento dell’accollo lo scrivente non ha accollato nessuna parte del mutuo. Prima del rogito mi sono state inviate le spese in quota parte delle spese + interessi, che ho regolarmente pagato.
Si evidenzia che le ripartizioni proposte e pretese dall’amministratore sono state contestate in quanto redatte con dispartita di trattamento tra soci utilizzatori; tuttavia la quota è stata integralmente pagata altrimenti niente rogito. Nell’atto di assegnazione redatto 2018, non vi è alcun riferimento tra i pesi e vincoli inerenti all’argomento mutuo di cooperativa.
Dal 2019, la Cooperativa è in liquidazione e pochi mesi dopo il suo insediamento liquidatore, nonché ex amministratore, in una comunicazione e-mail, riferiva che i conteggi eseguiti alla prima ripartizione erano stati eseguiti non correttamente, avendo rilevato delle disparita di trattamento. Pertanto si riuniva con alcuni soci che avevano già da tempo rogitato e verbalizzavano una nuova tabella con costi aggiuntivi a me addebitati. Verbale e tabella mi sono stati poi inviati per raccomodata il 20.07.2019.
Ho contestato questa tabella scrivendo una pec e una raccomandata quasi immediatamente. Il liquidatore dopo un anno è tornato a chiedermi tramite un avvocato il pagamento di queste cifre aggiuntive che in mancanza avrebbe ricorso in arbitrato.
Chiedo se tutto questo è legittimo e cosa posso fare per difendermi e porre fine a queste pretese? Ci sono speranze di porre fine a queste pretese?

Risposta al quesito:
Occorre verificare il rogito notarile, al fine di individuare l’esatta portata delle convenzioni.
In linea di massima, va rilevato che la giurisprudenza della Suprema Corte ha sancito la non modificabilità del prezzo di assegnazione enunciato nell’atto notarile del trasferimento della proprietà individuale.
Alla luce di quanto precede, salvi gli esiti dei controlli documentali, il socio assegnatario in via definitiva non dovrebbe avere alcun obbligo di integrazione del prezzo. Le eventuali responsabilità vanno addebitate agli ex amministratori, tenendo presente che l’azione si prescrive dopo cinque anni dalla cessazione della carica.

Mia figlia ha un sesto di casa ereditata a 17 anni per la morte del padre, in caso di assegnazione di una casa da parte della cooperativa agevolata dalla Regione Lazio, lei stessa risulta già proprietaria o può pagare l’imposta al 4%?

Risposta al quesito:
Il quesito presuppone che la Cooperativa consenta l’assegnazione dell’alloggio costruito in regime di edilizia agevolata anche in favore di chi è già proprietario pro quota di un altro immobile.
La socia prenotataria chiede, quindi, se l’agevolazione fiscale prevista per l’acquisto della prima casa (comportante iva al 4%, imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di Euro 200,00) le sia preclusa in ragione della predetta quota in comproprietà.
Occorre innanzitutto distinguere se l’acquisto in via successoria dell’immobile di cui la socia è attualmente proprietaria pro quota sia avvenuto usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
Soltanto se così fosse, al fine di beneficiare nuovamente dell’agevolazione, la socia dovrà vendere la quota in comproprietà prima dell’assegnazione dell’alloggio o, comunque, entro un anno dal rogito (in quest’ultimo caso nell’atto pubblico andrà inserito l’impegno alla vendita da parte dell’assegnataria).
Viceversa, se in occasione della successione ereditaria la socia non avesse usufruito del beneficio fiscale, nulla impedirebbe l’applicazione dell’agevolazione al nuovo acquisto, in quanto la normativa fiscale prevede, quali condizioni ostative, soltanto la preesistente titolarità esclusiva ovvero in comunione con il coniuge del diritto di proprietà, usufrutto, uso o abitazione su altro immobile ubicato nello stesso Comune (circostanze non ricorrenti nel caso di specie, trattandosi di comunione ereditaria originata dalla morte del padre della socia assegnataria).

Sono un Carabiniere in servizio, ho preso una casa a Roma in cooperativa militare indivisa con un contributo di 35 anni, ora siamo a proprietà divisa ma sempre come socio.
Posso prendere una quota di una cooperativa militare a Viterbo?

Risposta al quesito:
La normativa vigente prevede quale requisito essenziale che il socio possa fruire di una sola assegnazione di alloggio realizzato con il contributo pubblico.
Se, pertanto, le Cooperative, come sembra, hanno realizzato in regime di edilizia agevolata, la risposta è negativa.

Buongiorno avvocato, Le espongo subito il mio problema: io assieme ad altri, siamo soci di una Cooperativa Edilizia a proprietà divisa e a mutualità prevalente ed in Convenzione con il Comune nel quale sono stati costruiti gli alloggi a noi assegnati. La Cooperativa nel 2015 è stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa. Dopo avere ultimato gli alloggi a noi assegnati e pagato per intero il loro costo (alloggi prima casa), come da contratto preliminare, la Cooperativa ci ha concesso di entrarne in possesso in attesa di effettuare i rogiti di proprietà che però non hanno mai effettuato a causa, probabilmente, del mancato saldo del mutuo acceso per acquistare l’area sulla quale sono stati costruiti i nostri immobili ma non accollato ai soci assegnatari, e tutt’ora non saldato.
Prima che la Cooperativa sia stata messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, l’abbiamo citata in giudizio chiedendo che ci fosse trasferita, secondo l’art. 2932 c.c., la proprietà libera da ipoteca. Lungo il corso della causa, abbiamo tentato una trattativa con gli attuali “creditori fondiari” (una società di recupero crediti) per cancellare, a seguito di una nostra offerta, l’ipoteca e quindi andare a rogito con il consenso del Commissario che previo parere positivo del MISE, ha già dichiarato che non si opporrebbe. Ma essa non è andata a buon fine… non sappiamo se per l’ offerta ritenuta “non adeguata” o altro!
Nel frattempo è sopraggiunta la sentenza di primo grado che ha accolto la richiesta di prendere atto dei nostri pagamenti ma ha respinto le altre domande relative all’ex art. 2932 c.c. in quanto è vero che retroagisce ecc… ma è possibile attuarlo solo se ci sono le condizioni ecc… per cui considerato che il mutuo non è stato estinto, né frazionato, non è stato possibile, secondo il Giudice, accogliere questa domanda.
Ma alla luce delle nuove “disposizioni sulle procedure esecutive a danno delle Cooperative richiamate nella Legge di Bilancio del 2021“, dell’art. 41 TUB per il quale il “credito fondiario” non può agire in modo individuale ed esecutivo nella Liquidazione Coatta e dell’art. 3 della L. 17 luglio 1975 n. 400, ci sembra di capire che né il Commissario, né il “Credito Fondiario” possono agire sui nostri immobili mettendoli all’asta!
Le risulta vero quanto suddetto? E se fosse veramente così siamo paradossalmente in una situazione di “stallo” in cui nessuno delle parti può agire verso i propri interessi! Cosa ne pensa Lei? E in che modo se ne potrebbe uscire?
Le saremmo veramente grati se Lei ci potesse, intanto, dare la sua opinione.

Risposta al quesito:
La legge di Bilancio 2021 non dispone affatto l’impedimento dell’azione esecutiva da parte della Banca mutuante e l’improcedibilità della L.C.A., ma pone alcuni adempimenti legati alla verifica della legittimità delle procedure.
Secondo la predetta normativa, infatti, sia le procedura esecutive che quelle concorsuali devono essere portate a conoscenza degli Enti finanziatori e dei Comuni che hanno concesso le aree, ciò al fine di tutelare l’interesse pubblicistico che incombe sugli insediamenti produttivi.
Tale prospettazione normativa, però, non significa che gli Enti interessati debbano o possano impedire le azioni dei creditori, ma solamente che gli stessi debbano partecipare per le eventuali conclusioni transattive ove possibili.
Nel caso di specie sembra che il Ministero si sia dichiarato disponibile a supportare una soluzione transattiva, ma l’Istituto mutuante ha rifiutato la proposta, sicché sussistono le condizioni per la prosecuzione dell’attività liquidatoria coattiva.
Si può ipotizzare una remota ipotesi solutoria, cioè che il mutuo non sia regolare, in quanto la medesima legge di Bilancio impone che il rapporto finanziario sia realmente conforme alle leggi speciali sull’edilizia convenzionata.
In tal caso potrebbero sussistere le condizioni per rivedere la direzione della L.C.A..