Cooperative: casi e soluzioni

Ho acquistato una casa con una cooperativa ho versato una caparra dopodiché la cooperativa ha dichiarato fallimento mi è stato riconosciuto dal tribunale che sono creditore, la mia domanda, posso acquistare o fare un offerta ad un prezzo più basso al curatore o chi per lui, visto che gli appartamenti da 165.000 € ora sono all’asta a 45.000 € o non posso?

Risposta al quesito:
A seguito del fallimento della Cooperative si deve presumere che il Curatore si sia sciolto dal contratto di prenotazione, ai sensi dell’art. 72 L.F., sicché il socio prenotatario diviene creditore degli acconti versati (sottoposti alle regole della capienza dell’attivo ricavato, della proporzionalità tra tutti i creditori, della priorità dei crediti privilegiati), mentre l’alloggio prenotato viene venduto all’asta pubblica.
Il socio può partecipare all’asta e concorrere con gli altri offerenti, ma non può pretendere la detrazione di quanto versato in acconto dal prezzo di aggiudicazione.
Il socio può anche formulare offerte extra asta e, se ritenute vantaggiose dal Curatore e dal G.D., può aggiudicarsi l’immobile a trattativa privata.

Egregio avvocato, chiedo il Suo autorevole parere in ordine a quanto sotto esposto: 1) La Cooperativa Edilizia a r.l. in liquidazione è composta di n° 87 Soci per un totale di n° 100 Quote; Villette Bifamiliari costruite in diverse tipologie denominate E, E1, D, F, G , di cui solo le Tipologie “F“ e “G“ computate una Quota e mezza in quanto sviluppano una maggiore volumetria evinta dalla relazione Calcolo Volume Superfice. 2) Alcuni Soci hanno sottoscritto l’acquisto di più quote. 3) Lo Statuto recita: ”Il Socio è obbligato: All’osservanza dello Statuto sociale, dei regolamenti interni e delle deliberazioni legalmente adottate dagli organi sociali. A pagare puntualmente le quote di spese generali e le altre somme derivanti dalle obbligazioni assunte come assegnatario dell’alloggio.
Si pongono le seguenti domande: A) Premesso che trattasi di Società Cooperativa “Libera” senza sovvenzioni dello Stato ed il tutto realizzato su terreno in diritto di proprietà, come devono gli Amministratori della Società computare ai Soci assegnatari di più quote i costi relativi alle spese generali di gestione? B) Qualora la ripartizione di detti costi di Spese Generali fosse stata determinata per n° di Soci e non per n° di Quote possedute, la richiesta di ripristinare le effettive quote di spese Generali dovute dai Soci assegnatari di più Quote da quando si possono far valere? C) La proposta posta all’Ordine del Giorno di sottoporre al voto di Assemblea ordinaria l’approvazione di una tra le due delle Tabelle che ripartiscono i costi di spese generali rispettivamente per: “Versamento X n° di Soci” e “Versamento X n° di quote possedute” risulta legittima? Detta proposta di votazione è in contrasto con quanto prescritto dallo Statuto e richiederebbe quanto meno una convocazione assembleare diversa dall’ordinaria?

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che nelle Cooperative edilizie coesistono due diversi rapporti:
quello sociale, caratterizzato dai vincoli societari e quello mutualistico di natura strettamente contrattuale in cui prevalgono le regole che disciplinano le prestazioni corrispettive.
Occorre, poi, precisare che le Cooperative in generale sono società a scopo mutualistico, normalmente senza alcuna finalità lucrativa.
Nelle predette Società, dunque, la volontà sociale si forma attraverso le assemblee dei soci, i quali, diversamente dalle Società di Capitali esprimono il voto personale, indipendentemente al numero di quote sottoscritte.
Lo Statuto può prevedere la diversa “remunerazione” delle quote di capitale sottoscritto in ragione di eventuali distribuzioni di utile nei limiti consentiti dalla regolamentazione mutualistica.
Occorre, infine, osservare che nelle Cooperative esiste il principio inderogabile della parità di trattamento di tutti i soci, ciò indipendentemente dalle quote sottoscritte.
Ciò posto, si può concludere come segue:
le spese generali sono quelle che riguardano la conduzione amministrativa della Cooperativa (quindi estranee al rapporto mutualistico inerente ai costi dell’alloggio) e normalmente si presuppone siano suddivise in parti uguali tra tutti i soci, in quanto mantengono la struttura amministrativa della Società, il cui costo dovrebbe essere indipendente dalle diverse dimensioni degli alloggi (riguardanti il contratto mutualistico e il prezzo di assegnazione).
Lo Statuto, tuttavia, può prevedere il collegamento tra il numero di quote sottoscritte, necessarie per l’assegnazione di alloggi di maggiori dimensioni, e la proporzionale diversa contribuzione per spese generali o parte di esse, se giustificate da un impegno più intenso.
La predetta clausola statutaria, dunque, deve essere espressamente prevista dallo Statuto e, comunque, deve essere giustificata come sopra detto, altrimenti potrebbe essere dichiarata nulla in quanto lede il principio di parità di trattamento dei soci.

Faccio parte di una cooperativa, per costruzioni villette a schiera. Abbiamo preso una ditta edilizia per costruire le villette complete.
La mia domanda: posso lasciare la mia villetta all’interno grezza? A lavori terminati posso chiamare un’altra ditta edilizia per finire i lavori della mia villetta?

Risposta al quesito:
La villetta è in atto solamente prenotata, sicché la soluzione del problema posto dal quesito compete esclusivamente alla Cooperativa e all’eventuale “accordo”.
La Cooperativa, infatti, è titolare esclusiva del programma costruttivo in quanto intestataria della proprietà e dei permessi di costruire (e altre autorizzazioni).
Nella qualità di socio Lei può convenire con il CDA le diverse modalità realizzative dell’opera, ciò a condizione che l’Organo di gestione esprima il relativo consenso.
Vanno, inoltre, considerate un serie di altri fattori quali:
l’unitarietà del progetto e la fine dei lavori da comunicare al Comune; la procedura di abitabilità-agibilità eventualmente comune a tutte le unità abitative; le eventuali varianti progettuali; il collaudo finale; la garanzia postuma del costruttore etc..
In ragione di quanto precede, l’eventuale “accordo” deve tenere conto di tutti i fattori, ciò anche nell’interesse dello stesso socio assegnatario.

Nel ringraziarLa per le risposte sempre puntuali ed esaustive, volevo porLe un quesito: una cooperativa edilizia agevolata, con il contributo regionale, rientra tra i soggetti che hanno diritto a richiedere il contributo a fondo perduto ai sensi del Decreto legge 22 marzo 2021, n. 41?

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie aventi sede nel territorio dello Stato rientrano in generale tra i soggetti titolari di partita iva che svolgono attività di impresa e sono, quindi, soggette all’IRES, indipendentemente dalle varie agevolazioni eventualmente spettanti.
Occorre, tuttavia, distinguere tra Cooperative edilizie di produzione e lavoro e Cooperative edilizie di abitazione, tra queste ultime poi quelle a contributo pubblico a mutualità pura e quelle libere senza vincoli pubblicistici.
In ragione delle predette diverse caratteristiche, le Cooperative edilizie di produzione e lavoro rientrano certamente tra i soggetti beneficiari del contributo a fondo perduto previsto dal cd. decreto sostegni, citato nel quesito, analogamente a quanto già disposto dal precedente “decreto rilancio”.
Potrebbero anche rientrare nella specifica agevolazione anche le Cooperative di edilizia abitativa c.d. “libere”, a condizione che svolgano una attività di mercato e siano effettivamente soggette alla variabilità del fatturato annuo.
In entrambi i casi, comunque, resta ferma la verifica della sussistenza dei requisiti reddituali stabiliti dalla normativa in termini di soglia massima dei ricavi conseguiti nell’anno di imposta 2019 (10.000.000,00 di Euro) nonché di diminuzione percentuale del fatturato medio mensile relativo all’anno 2020 rispetto a quello del 2019 (minimo 30%).
Nell’ipotesi delle Cooperative di abitazione libere occorre che l’impianto contabile sia in linea con le disposizioni della determinazione dell’imponibile IRES e comprovi l’effettivo calo del fatturato.
Per quanto riguarda le Cooperative di abitazione fruenti del finanziamento pubblico, viceversa, non si ritiene che possano accedere al contributo di cui al decreto sostegni, posto che si tratta di Cooperative a ciclo economico chiuso (assegnazione ai soci) che normalmente non hanno un fatturato annuo, ma un unico fatturato in occasione dell’assegnazione definitiva degli alloggi.
Va anche osservato che le Cooperative fruenti del finanziamento pubblico non hanno normalmente un imponibile determinato dal differenziale tra i costi e i ricavi, ma eccezionalmente da eventuali sopravvenienze, che non comportano il calo di fatturato previsto dalla normativa in esame.
L’eccezione a quanto precede potrebbe essere quella relativa al fatturato (costante) degli acconti versati dai soci, il cui calo potrebbe essere determinato dal recesso di alcuni di loro nell’anno previsto dal decreto. Una tale ipotesi va, tuttavia, approfondita e ben valutata in ordine all’assetto contabile della Società, al fine di non incorrere in errore sanzionabile.

Gent.mo Avvocato, sono socio di cooperativa edilizia indivisa, tra non molto passeremo a propietà divisa, il presidente della cooperativa mi faceva notare che quando mi fu assegnato l’immobile risulta nel libro dei soci anche la mia ex moglie come socio assegnataria.
Le chiedo il socio assegnatario dell’immobile sono io come da assegnazione Regione Puglia, come mai sul libro dei soci sono l’unico ad avere questa anomalia, mentre gli altri sono singoli soci, oltretutto la mia ex moglie dal 2005 non risiede più, alla fine di tutto il Presidente della cooperativa mi obbliga a fare l’atto notarile cointestato con la mia ex.

Risposta al quesito:
In ordine all’assegnazione dell’alloggio, il socio avente diritto è uno solo, mentre il coniuge può essere menzionato in riferimento al regime patrimoniale familiare di “comunione dei beni”.
Occorre, quindi, verificare preliminarmente gli atti di prenotazione, il cui contenuto deve eliminare ogni dubbio, in quanto dovrebbe specificare quale sia il “socio assegnatario” .
Se l’atto di prenotazione menziona il coniuge in ragione del regime di comunione familiare, in tal caso sarà necessario notificare alla Cooperativa l’avvenuta separazione ovvero la cessazione degli effetti civili del matrimonio, chiedendo contestualmente l’annotazione correttiva nel Libro soci.
In ogni caso in sede di assegnazione occorre informare il notaio sulla modifica del regime patrimoniale.
Qualora, viceversa, il Libro dei Soci dovesse riportare entrambi i coniugi come soci, si tratterebbe di un errore di cui va chiesta la correzione.
Il mancato riscontro correttivo può essere tutelato anche giudizialmente.

Intanto La ringrazio per le risposte chiare e sempre puntuali.
Le volevo chiedere nell’eventualità che la cooperativa avendo avuto Nullaosta per rogito e avendo raggiunto oggetto sociale, si presenta il caso che un socio (uno soltanto) sia inerte per motivi vari all’appuntamento per il rogito notarile, la cooperativa non può sciogliersi?
E che cosa può fare la cooperativa nei confronti di questo unico socio che non si decida al Rogito?
Il socio interpellato dichiara che non ha soldi per il pagamento dell’imposta né per l’onorario del notaio. La cooperativa come può agire?

Risposta al quesito:
Il socio che rifiuta di stipulare l’atto pubblico di assegnazione definitiva dell’alloggio può essere escluso ovvero dichiarato decaduto dalla prenotazione.
In tal caso il socio inadempiente è responsabile verso la Cooperativa di tutti i danni dalla stessa subiti, il cui valore può essere detratto dal credito vantato dal socio escluso e/o decaduto.
Nei predetti danni possono i essere inclusi il deprezzamento per l’uso dell’immobile e il minore valore di mercato, che inciderebbero sul nuovo prezzo di assegnazione oggettivamente praticabile verso il socio subentrante.