Cooperative: casi e soluzioni

Sono un socio di una cooperativa edilizia a prevalenza mutualistica e assegnatario di uno dei 9 alloggi previsti, tutti assegnati ed in fase avanzata di realizzazione. Per la realizzazione degli alloggi la società cooperativa ha acceso un mutuo che la banca liquidava a stato di avanzamento lavori. Personalmente, all’atto della mia dimostrazione di interesse per l’alloggio in argomento, ho versato, divisa in due tranche, la somma complessiva di
€ 26.500,00 e, allo stato attuale, sul mio singolo alloggio sono stati realizzati e fatturati lavori per un valore complessivo di circa €. 140.000,00. Trovandomi ora nella condizione di dover recedere dagli accordi e di dover cedere ad altro socio l’alloggio in questione, e ipotizzando che la mia richiesta di recesso venga accettata dal Consiglio di Amministrazione, ho la necessità di comprendere: – considerando che non è mai stato richiesto alcun versamento per il pagamento degli interessi maturati, qual’è ora il giusto metodo di calcolo della quota parte di interessi da versare, maturati in funzione dell’accesso ai fondi del mutuo per la somma di €. 113.500,00 (140.000-26.500)?
Dovrò io farmi carico di tali interessi o sono nella condizione di poter chiedere la restituzione di tutte le somme da me versate?
Sarebbe corretto ripartire tale carico tra uscente e subentrante magari chiamando in causa anche la società imputandogli una quota parte di tale importo?

Risposta al quesito:
Gli interessi indicati nel quesito sono quelli di preammortamento, che compensano la Banca delle erogazioni di danaro eseguite prima dell’ammortamento del mutuo, che avviene quando l’opera è completata.
Ciò posto, va osservato che gli interessi di preammortamento vanno inseriti nel costo di costruzione, sicché se in ogni caso devono essere sostenuti dal socio subentrante, il quale beneficia dell’alloggio.
Il socio uscente, dunque, ha diritto al rimborso di quanto versato, con l’esclusione delle sole spese generali o, comunque, di costi non rientranti nelle anticipazioni del prezzo di assegnazione.

Siamo soci assegnatari in godimento di alloggio di una coop indivisa dal 2000, alla quale paghiamo un canone di godimento mensile. Per l’assegnazione dell’alloggio abbiamo versato circa 50 milioni delle vecchie lire. Abbiamo negli anni estinto il mutuo di conto costruzioni ed acquistato il terreno del Comune su cui è edificata la casa (estinguendo così la convenzione attiva al tempo anche con il Comune).
Ogni singolo alloggio sito nella palazzina ha avuto nel 1997 un contributo Regionale di 100 milioni delle vecchie lire e, da convenzione tra Coop e Regione, andrà restituito al 31nesimo anno dall’erogazione del finanziamento. Questa data è fissata per il 2027.
Il nostro desiderio più grande sarebbe quello di riuscire ad ottenere al più presto la garanzia di poter diventare proprietari degli alloggi e svincolarci da Cooperativa e Regione. Come potremmo procedere?
E’ possibile effettuare sin d’ora un accordo (scrittura privata depositata o delibera del CDA…) con la Cooperativa che garantisca il passaggio degli alloggi da proprietà indivisa ad individuale?
Oppure è necessario presentare alla Regione una richiesta di svincolo? E’ fattibile?

Risposta al quesito:
La legge 179/1992 e successive modifiche prevede che le Cooperative possano trasformarsi dalla proprietà indivisa a quella divisa.
La procedura prevede che la trasformazione sia deliberata dall’assemblea e venga rivolta istanza all’Ente finanziatore che la deve autorizzare se ricorrono i presupposti di legge.
Tra i predetti presupposti è ricompreso l’obbligo di rifondere al predetto Ente la differenza tra il contributo previsto per la proprietà divisa e quello minore previsto per la indivisa.

Spett.le Studio legale, nell’anno 2019 ho corrisposto 4.000 €, quale corrispettivo della quota sociale per l’ingresso in una cooperativa al fine di acquistare una delle ville in costruzione (la mia prescelta era già a buon punto). Nel corso di circa un anno ho corrisposto 100.000 € frazionati in 4 trance, a titolo di acconto per l’acquisto della villa del valore totale di € 330.000 compreso I.V.A.
Successivamente, per svariati motivi, ho deciso di recedere. Alla data odierna sono ancora creditore della somma versata, in attesa che la villa da me prescelta abbia un nuovo acquirente.
La cosa assurda è che il rappresentante legale, nell’ultima compravendita, ancora in corso, stia creando ostruzionismo alla vendita, creando una serie di circostanze tali da impedire il buon fine dell’operazione. Infatti, ha aumentato il prezzo ad € 345.000, rifiutando l’offerta di € 330.000. Ed ancora, volendo finire questo ansioso rapporto societario, e recuperare il denaro da me versato, ho proposto al rappresentante di andare incontro alla richiesta degli acquirenti offrendo 5.000 € di tasca mia.
Dopo vari tentativi, il rappresentante legale accettava la richiesta di 330.000 compreso IVA ma con il presupposto che gli acquirenti acquistassero nr. 2 alloggi (soluzione originariamente paventata dagli stessi acquirenti).
Allo stato attuale la compravendita è in corso.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il recesso è stato formulato come previsto nello Statuto e quale esito ha avuto da parte del CdA.
Ciò posto, occorre acquisire la prova dell’ostruzionismo posto in essere dal presidente della Cooperativa e, all’esito, formulare l’adeguata messa in mora.
Permanendo l’inadempienza della Cooperativa, si deve formulare la citazione in giudizio, con richieste anche di carattere cautelare, se ricorrono i presupposti.

Nel 2016 entravo socio in coop. prenotando un appartamento su 2 livelli di 57 mq + 5 mq. sup. utile mansarda, terrazza/lastrico di 50 mq. e garage di 18 mq al prezzo di 165.000 + spese. Consegnato alla coop. 105.000 nel 2016.
Per ritardi dovuti a: fallimento ditta edile, abbandono direzione lavori progettista con tanto di sequestri cautelativi di particelle appartamenti prenotati da noi soci, ulteriori sequestri da vari soggetti.
Il tutto tenuto nascosto a noi soci fino all’ultimo senza possibilità di intervento sul Decreto esecutivo, poi pagati da noi soci ai vari soggetti “sempre ricattati” con lo spauracchio che “altrimenti non andiamo ai rogiti”, ritardi pagamento SAL da parte banche, impiego operai su lotto parallelo al nostro e da noi pagati, della stessa Cooperativa di altri 22 unità (quindi a noi legati ed oggi rogitati senza abitabilità), quindi nuovi ritardi nella consegna. La consegna è stata eseguita nel fine 2018 (con cantiere abbandonato: senza impianti riscaldamento, senza ascensori, rifiuti di ogni genere, è intervenuta ARPAT, con tanto di verbali e denuncia al CdA. Prefinanziamenti presi in aiuto Coop (perchè altrimenti si fermava di nuovo tutto che sarebbero dovuti rientrare in 4 mesi 6 mesi massimo), presi soltanto da 5 soci, sottoscritto però da tutti. Tutto e molto altro denunciato alle varie Autorità.
Per finire a fine 2019 (dopo accordi scritti di fine lavori e prezzi) il Cda dava incarico per la ristrutturazione del debito, a professionista di sua fiducia (già consulente del nostro commercialista!). Soci in pieno accordo? (tranne me e mio figlio, che non abbiamo nè sottoscritto l’incarico nè tantomeno una nuova richiesta di 23.000 ciascuno per presunti interessi su invenduto avanzata guarda caso dalla Banca, in parti uguali indipendentemente dalla superficie e valore unità prenotate, inglobata nel costo finale dai conti fatti a suo modo dal Cda nel giugno 2020, quando il professionista aveva detto che: detta ristrutturazione doveva inderogabilmente partire da fine 2019 lasciando alle spalle tutto il resto.
In parole povere a me viene richiesto 245.000 (oltre le mie spese di 22 mesi affitto, traslochi, interessi su PRF pagati a 530 euro mensili dal 2018). Quindi circa 145.000 euro di mutuo a 68 anni con 1700 euro mensili di pensione?
La domanda è questa: non potendo pagare una cifra così elevata, non avendo altri mezzi e la Banca stessa non può erogarmi una cifra così, non firmando, cosa succederà?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito deve supporsi che la Cooperativa versi in stato di pre-insolvenza, non essendo in grado di affrontare l’entità delle passività iscritte in bilancio.
In ragione di quanto precede, infatti, il CdA ha richiesto al Tribunale Fallimentare di procedere con l’accordo di ristrutturazione dei debiti ai sensi dell’art. 183-bis del R.D. n. 267/42.
Si tratta di una Procedura concorsuale per cui il Tribunale può omologare l’accordo raggiunto dalla Società debitrice con la maggioranza dei creditori, volto a determinare la riduzione dei debiti da soddisfare e i tempi dei pagamenti rateizzati.
Nel caso di mancato accordo ovvero di opposizioni fondate di uno o più creditori, il Tribunale pronuncia il fallimento della Società.
In tale situazione il socio prenotatario dell’alloggio si trova in una duplice posizione:
per un verso è contraente nel contratto pendente di assegnazione, sicché la sua prestazione di pagamento è predefinita nel programma della ristrutturazione sottoposto al vaglio del Tribunale (in tal caso se ha interesse deve pagare l’importo previsto nel “programa”;
per altro verso è creditore delle anticipazioni in conto costruzione, qualora receda dal contratto; in tale ultimo caso, il socio creditore può accettare l’entità del rimborso prevista nella “ristrutturazione” (normalmente il 40% del dovuto) ovvero opporsi rilevando le manchevolezze del Piano di ristrutturazione.
Se il Tribunale rigetta l’opposizione e omologa il Piano, il socio non ha alternative valide e deve accontentarsi del rimborso ridotto.
Nel caso inverso, il Tribunale dichiara il fallimento della Cooperativa e, in tale ipotesi, si applica l’art. 72 della Legge Fallimentare, secondo cui il Curatore si scioglie dal contratto acquisendo la disponibilità dell’immobile e, al contempo, ammette il socio anticipatario al Passivo, per l’intero credito maturato.
In tale ultimo caso il socio viene ammesso al chirografo, sicché partecipa alla distribuzione del ricavato (dopo le operazioni di liquidità del patrimonio, normalmente di lunga durata) in misura proporzionale a tutta la massa creditoria chirografaria e al “ricavato attivo”, reso (eventualmente) disponibile dopo il pieno soddisfacimento dei crediti privilegiati (ad esempio i crediti ipotecari degli Istituti Bancari, che, molto spesso, assorbono l’intero Attivo, senza lasciare alcuno spazio ai crediti chirografari).
In questi casi, il socio prenotatario non ha molti spazi difensivi, in quanto non rilevano le pregresse traversie sociali, che possono eventualmente farsi valere nei confronti degli amministratori inadempienti, soprattutto se, a seguito del fallimento della Cooperativa, interviene la Procura contestando il reato di bancarotta (come spesso accade).
Le nefandezze gestionali o i “torti” subiti, dunque, non possono farsi valere nei confronti del Fallimento o della Liquidazione Coatta Amministrativa, che devono considerarsi Procedure concorsuali terze rispetto alle parti (nella specie soci e Cooperativa).
Il socio prenotatario può trarre vantaggio se prima della declaratoria di fallimento ha dato corso ad azione civile contro la Cooperativa ancora in bonis, trascrivendo la domanda giudiziale nei Registri Immobiliari, posto che, in tal caso, il Curatore non può sciogliersi dal contratto e deve applicare il prezzo originario del preliminare (fatta salva l’ipotesi di deliberati assembleari che ne abbiano aumentato l’entità).
Nel caso di specie, il socio potrebbe dare corso ad una azione con trascrizione della domanda e al contempo opporsi alla Ristrutturazione dei debiti, ciò al fine di tentare una successiva trattativa con il Curatore (agevolata dalla pendenza della lite e dalla trascrizione della domanda), al fine di acquistare l’immobile versando il saldo prezzo legittimo, con lieve maggiorazione rispetto al prezzo originario.
E’ comunque necessario l’adeguato approfondimento della situazione riguardante la Procedura di Ristrutturazione e le condizioni per procedere con l’azione giudiziaria di cui sopra.

Egregio Avvocato, vorrei un parere da un esperto in materia. Sto acquistando una villetta da un privato, che a sua volta ha acquistato essendo socio della Cooperativa che ha costruito in zona PEEP, i villini.
Da premettere che dall’atto stipulato dal venditore nel 2016, si evince diritto di proprietà e non superfice. Visto che tra pochi giorni avrò l’atto di vendita dal notaio, a seguito di richiesta mutuo risultata positiva, mi sono sorti alcuni dubbi: sono venuto a conoscenza che la cooperativa, non ha saldato completamente il debito con il Comune, infatti ho trovato sul web alcune cause intentate tra Comune e Cooperativa per richiesta denaro non ricevuto completamente. Parliamo di circa 700-800 mila euro.
Mi chiedevo, ma qualora io diventassi proprietario della villetta, acquistata da privato, se tra qualche anno il Comune richiederà un risarcimento o qualche forma pagamento, potrei essere chiamato anche io in causa e costretto a risarcire, anche non avendo niente a che fare con la Cooperativa?
Oppure posso stare tranquillo perché ho stipulato l’atto un seguito a tutti i problemi nati tra Comune e Cooperativa?

Risposta al quesito:
E’ improbabile che la cessione dell’area sia avvenuta in proprietà e non mediante concessione del diritto di superficie.
Occorre, in ogni caso, verificare bene l’atto di assegnazione in ordine alla eventuale presenza di riserve in ordine a giudizi pendenti o costi futuri, in quanto potrebbero collegarsi con la menzione della Convenzione ex art35 della L. 865/71 e, quindi, diventare un accollo che si trasmette all’acquirente subentrante.
Ciò posto, se l’area è stata assegnata alla Cooperativa in diritto di superficie (come dovrebbe essere), l’obbligazione degli oneri espropriativi (cioè il canone) grava sull’immobile e, pertanto, il Comune può emettere ingiunzione amministrativa direttamente nei confronti del proprietario subentrante.
Nel caso della cessione in diritto di proprietà non sussistono obblighi del subentrante se l’atto di Convenzione non prevede specifiche riserve in ordine alla quietanza di liberazione.

Ho fatto una proposta di acquisto per un immobile ancora in cooperativa condizionandolo allo scioglimento della cooperativa stessa entro una data. Ho saputo dalla banca che per colpa del mancato scioglimento della cooperativa mi verrà erogato un mutuo ad un taso superiore, volevo sapere se ci sono gli estremi per un risarcimento danni.

Risposta al quesito:
Dalla formulazione del quesito non è comprensibile il significato attribuito al termine “scioglimento”, se cioè si intende l’estinzione della Società ovvero la cessazione del rapporto sociale con l’acquirente dell’alloggio.
Il “tasso superiore” potrebbe essere spiegabile nel caso in cui la Cooperativa non avesse frazionato il mutuo e, pertanto, l’acquirente fosse conseguentemente obbligato a versare gli interessi di preammortamento più elevati di quelli di ammortamento.
Se così fosse, occorre esaminare il testo del contratto preliminare, nonché verificare le cause del mancato frazionamento e, all’esito, potrebbero risultare validi elementi per le richieste risarcitorie a fronte del ritardo “colpevole”.