Cooperative: casi e soluzioni

Grazie alla risposta al quesito del 29/01/2021 ho capito che sono nel giusto e che prima la cooperativa e adesso il commissario liquidatore ostacolano un percorso positivo della faccenda.
Il commissario liquidatore dopo aver fatto lo stato passivo e un incontro con il parere positivo del MISE per trovare una soluzione, ci chiedeva il versamento di una cifra alquanto discutibile visto che negli importi c’erano circa 13mila euro di Imu.
Ribadisco che non avevamo nessun titolo per occupare l’immobile ma solo un verbale del CdA della cooperativa che consegnava e assegnava l’immobile. Nessun contratto d’affitto ed ogni mese dovevamo versare un tot. come conto costo alloggio. Noi siamo 6 soci e abbiamo ribadito la nostra intenzione di fare il rogito. Adesso ci scrive che lui vuole sciogliersi dai contratti con l’art. 72.
Ora cosa devo aspettarmi che la casa un giorno va all’asta?

Risposta al quesito:
La liquidazione coatta è una procedura concorsuale assimilabile al Fallimento, sicché viene regolamentata dalla Legge Fallimentare (R.D. n. 267/42).
L’art. 72 della succitata normativa prevede che il Curatore/Commissario Liq. possa sciogliersi o subentrare nel contratto pendente (assegnazione alloggio prenotato) in ragione dell’interesse della massa creditoria.
La legge, inoltre, prevede dei casi in cui il Curatore /Commissario non possa sciogliersi.
Con l’ultima legge di Bilancio (Dicembre 20) sono stati previsti degli adempimenti che riguardano le procedure concorsuali delle Cooperative di edilizia agevolata/convenzionata.
Occorre, pertanto, verificare se sussistono le condizioni per opporsi alle pretese del Commissario Liquidatore in ragione della oggettiva situazione della Cooperativa e del programma costruttivo dalla stessa realizzato.
Nel caso di sussistenza delle condizioni è necessario intervenire sollecitamente in sede giudiziale e amministrativa.

Premesso che l’alloggio è stato costruito da una società di cooperativa edilizia S.r.l. in virtù di una convenzione stipulata con il Comune nel 1986, ai sensi dell’art. 35 della legge n° 865/71. La stessa cooperativa dichiarava di avere tutti i requisiti previsti dalla legge 865/71 e dalla legge 891/80. La convenzione prevedeva la cessione di alcuni appezzamenti di terreno, zona 167, alcuni in diritto di proprietà, altri in diritto di superficie. Gli alloggi venivano costruiti sul terreno con il diritto di proprietà. La convenzione prevedeva dei limiti tra cui il divieto di essere alienati, locati e tutti i divieti previsti dall’art. 35 della legge 865/71. Nella stessa veniva riportato che tutti gli atti compiuti in violazione erano nulli.
Gli edifici venivano edificati con delle precise prescrizioni previste per la costruzione degli alloggi agevolati in convenzione. Con atto notarile la Cooperativa stipulava un mutuo condizionato di Credito Fondiario nel 1986 con iscrizione di due ipoteche. Nel 1989 gli alloggi venivano assegnati e in parte trasferiti con una scrittura privata autenticata dal notaio. L’assegnazione prevedeva un corrispettivo, da versare in parte nelle casse sociali e in parte mediante accollo del mutuo non frazionato. Le parti assegnatarie dichiaravano di avere specifici requisiti previsti dalla legge per l’assegnazione di alloggi agevolati e la cooperativa era in possesso di tutti i requisiti previsti per le cooperative a contributo erariale. La limitazione dei cinque anni per il divieto di alienazione e di ogni altro diritto reale di godimento veniva poi trascritto.
Successivamente, il 6 giugno 1992, veniva trascritto un verbale di pignoramento immobili contro la Cooperativa e a favore della Banca che aveva concesso il mutuo non frazionato. A quella data gli immobili non risultavano al Catasto Urbano e venivano dichiarati ancora in corso di costruzione.
Gli immobili sono stati oggetto di un procedimento di esecuzione immobiliare promosso dalla banca contro la Cooperativa edilizia. In questi atti il C.T.U. riporta gli immobili come proprietà della Cooperativa edilizia, cosi come riportato anche nell’atto di pignoramento e al Catasto.
Nel 2005 con scrittura privata con sottoscrizione accertata giudizialmente davanti al notaio la banca ha dato l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca per ogni immobile, via via che i singoli soci provvedevano a versare singolarmente.
Alla luce di quanto sopra si chiede:
1) Quando effettivamente il socio è diventato proprietario.
2) Se nel nostro caso il momento rilevante, al fine di stabilire l’acquisto della titolarità dell’immobile e, quindi, di verificare se esso ricada o meno nella comunione legale, va individuato in quello della stipulazione, da parte del socio, del contratto di “mutuo individuale” (cioè quando il singolo socio ha provveduto a saldare singolarmente nel 2005) oppure in quello della scrittura privata autenticata dal notaio di assegnazione dell’alloggio (anno 1989).
3) Il decesso del coniuge del socio, in comunione legale, avvenuto nel periodo della limitazione dei cinque anni, cosa determina ai fini della successione?

Risposta al quesito:
La scrittura privata di assegnazione dell’immobile, ancorché il notaio abbia autenticate le firme, non è sufficiente a comportare il trasferimento della proprietà individuale al socio prenotatario dell’alloggio.
Del pari insufficiente allo scopo, si appalesa il frazionamento del mutuo e il pagamento direttamente eseguito dal socio interessato.
Affinché si determini il passaggio di proprietà dell’alloggio è necessario che venga stipulato l’atto di assegnazione definitiva tra la Cooperativa e il socio prenotatario, a condizione che l’atto medesimo sia curato dal notaio rogante e venga trascritto nei Registri Immobiliari, curati dalla locale Conservatoria (Ufficio diverso dal Catasto).
Occorre, pertanto, verificare in che stato si trovi la Cooperativa e se sia ancora in grado di assicurare il trasferimento della proprietà dell’immobile.
L’alternativa a quanto precede (nel caso di contenzioso con la Cooperativa ovvero di oggettiva impossibilità per le condizioni della struttura societaria) è possibile ottenere l’effetto dell’atto notarile attraverso l’azione giudiziaria e la conseguente sentenza.
In tale ultimo caso è necessario verificare se sussistano le condizioni di diritto e formulare le domande giudiziali adeguandole alla situazione oggettiva della Società.

Gent.mo Avvocato, sono socia di cooperativa edilizia abitativa e sono già passati 5 anni dall’atto di assegnazione dell’immobile tramite notaio. Per me, come per gli altri soci assegnatari, lo scopo sociale è stato raggiunto, ma ci siamo visti “negare” il diritto di recesso in quanto lo statuto prevede. “Art. 9 (Recesso del socio). Oltre che nei casi previsti dalla legge, può recedere il socio: a) che abbia perduto i requisiti per l’ammissione; b) che non si trovi più in grado di partecipare al raggiungimento degli scopi sociali; c) che si trasferisca in altra località. Spetta al Consiglio di Amministrazione constatare se ricorrono motivi, anche a norma del presente Statuto e della legge, che legittimano il recesso ed a provvedere in conseguenza all’interesse della società. In nessun caso è ammesso il recesso prima che siano stati assolti gli impegni di qualsiasi tipo e natura assunti con la Società e comunque prima che siano stati assolti tutti gli obblighi che la stessa Società ha assunto nei confronti di terzi per conto del socio che intende recedere. Il socio che rinuncia alla prenotazione di alloggio viene sostituito da altro socio non prenotatario di alloggio e assume nella graduatoria della cooperativa una nuova posizione alla data della rinuncia”.
E’ doveroso sottolineare che negli anni precedenti l’assegnazione, il CdA pro-tempore aveva fatto lievitare il costo totale dell’immobile ben oltre il valore di mercato, ma nonostante ciò in assemblea, pur di mettere fine a questa odissea, i soci aveva approvato i nuovi conteggi finali e pertanto ognuno ha saldato, al momento del rogito, quanto deliberato. Orbene, subito dopo l’assegnazione il suddetto CdA veniva sfiduciato (con successiva azione di responsabilità, a cui seguiva sentenza arbitrale di condanna per mala-gestio: sentenza non impugnata).
Infatti, la cooperativa è, ad oggi, indebitata per vari milioni di euro (iva-erario-fornitori-ex soci), e per questo motivo il nuovo CdA respinge le richieste di recesso, perché a suo parere i debiti a bilancio sono riferibili, anche, al progetto costruttivo degli immobili già assegnati.
Le chiedo: 1) a cosa i soci potrebbero andare incontro, permanendo questa situazione; 2) se è giusto che il CdA tenga “in ostaggio” per gli anni a venire dei soci che hanno raggiunto lo scopo sociale, che hanno pagato tutto quanto richiesto e che non hanno alcuna colpa della mala-gestio dei vecchi amministratori.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché per i debiti sociali rispondono esclusivamente con il proprio patrimonio sociale.
Nel caso di completamento del programma costruttivo e di assegnazione degli alloggi ai soci, questi ultimi rispondono esclusivamente delle quote relative alle spese generali fino all’estinzione della Società.
Nel caso di specie, pertanto, occorre verificare se i debiti sociali incombono esclusivamente sulla Cooperativa ovvero esistano deliberati o vincoli di altro genere che coinvolgano i soci assegnatari.
Nel primo caso la Cooperativa insolvente lascerebbe indenne i soci, nel secondo caso accadrebbe il contrario.
Se sussistono gli eventi di mala gestio e non sono trascorsi cinque anni dalla cessazione degli amministratori responsabili, i soci o la Cooperativa posso agire in sede risarcitoria contro questi ultimi.

Ho acquistato un appartamento con edilizia agevolata nel marzo 2006 tramite assegnazione e regolare rogito notarile. Nel 2007 sono stato svincolato da socio della cooperativa. Nell’ottobre 2014 la cooperativa mi ha chiesto di saldare i diritti di superficie richiesti dal Comune e le opere di urbanizzazione non eseguite. La cooperativa dichiara che non potevo essere dimesso da socio in quanto le opere di urbanizzazione non erano state compiute e nella convenzione era espressamente riportato questo vincolo.
Nel mio atto notarile è riportata la convenzione di riferimento, ma nell’articolo successivo è anche riportato che alla data della stipula gli alloggi non erano terminati e che la cooperativa si sarebbe impegnata a terminarli a sue spese entro 6 mesi (cosa che è avvenuta almeno a livello di costruzione).
Ci sono margini per opporsi a questa richiesta? Siamo a quasi 7 anni e continuo a ricevere questa richiesta.

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene gli atti in questione, in particolare il riferimento dei lavori da finire emergente nell’atto pubblico di assegnazione.
Se la Cooperativa ha rilasciato ampia quietanza sul costo alloggio e non ha imposto all’assegnatario accolli di costi futuri, in tal caso quest’ultimo nulla deve alla Società.
L’eventuale pretesa in base alla Convenzione può, semmai, essere attivata dal Comune, nel caso di inadempienza della Cooperativa.

Ex legale coop sociale, ceduta coop a nuovi soci, subentrati soci fondatori in assemblea nel 2016. Nel 2018 sono state notificate dalle Entrare quote a ruolo, il nuovo amministratore ha rottamato e rateizzato il tutto per circa 20.000 Euro.
La domanda è questa: sono io in qualità di ex Amministratore a rispondere come preteso o i nuovi hanno assunto oneri e onori?
Su questa questione gradirei una consulenza anche onerosa.

Risposta al quesito:
In materia fiscale gli amministratori rispondono in proprio per i pagamenti non effettuati all’Erario, nonostante la sussistenza delle risorse economiche nelle casse sociali (ad es.: dirottamento verso altri creditori privati).
Gli amministratori, inoltre, rispondono in proprio per le eventuali inosservanze degli obblighi loro incombenti nell’esercizio delle funzioni svolte nell’interesse della Società.
Nel caso di specie, dunque, risponde l’amministratore uscente per gli atti direttamente a lui riconducibili, mentre per i pagamenti a seguito della dilazione, rispondono gli amministratori che li devono eseguire.

Stiamo per definire con notaio atto per intestazione individuale degli appartamenti di una cooperativa.
La domanda è come funziona il Catasto? Nell’ipotesi di cessione di quote tra soci antecedente all’associazione definitiva, al Catasto cosa risulta? E cosa si deve fare ad ogni cessione quota di un nuovo socio?

Risposta al quesito:
Il Catasto è curato dall’Agenzia del Territorio e contiene l’elenco di tutti gli immobili siti nel Distretto di competenza, con tutti i riferimenti riguardanti la composizione logistica, l’estensione della superfice, le particelle identificative, le rendite fiscali, i soggetti proprietari.
Il Catasto è collegato alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, la cui funzione è diversa, in quanto custodisce tutti gli atti pubblici costitutivi della proprietà dei beni immobili.
Il Catasto assolve prevalentemente alla funzione fiscale, mentre i Registri Immobiliari costituiscono lo strumento necessario della pubblicità degli atti, di modo che la relativa trascrizione sia valida verso chiunque, anche coloro che non hanno preso parte agli atti medesimi.
Ciò posto, le vicende riguardanti la prenotazione dell’alloggio e della sua gestione, antecedenti all’atto pubblico non vengono rilevati né nel Catasto, né nei Registri Immobiliari.
Solamente con l’atto di assegnazione innanzi al notaio si verifica il passaggio di proprietà, che, se trascritto nei Registri è opponibile a chiunque.
Le cessioni delle quote, dunque, rilevano esclusivamente nei rapporti obbligatori tra socio uscente, socio entrante e Cooperativa, mentre l’immobile riconducibile alla “quota” resta sempre nella disponibilità ufficiale della Società sin alla stipula dell’atto pubblico di assegnazione definitiva.