Cooperative: casi e soluzioni

Cooperativa edilizia di n.12 soci realizza n.3 immobili in cui vi sono 4 appartamenti e 4 unità pertinenziali di ciascun appartamento. Vengono stipulati i rogiti di assegnazione relativi a 12 appartamenti ed i rogiti relativi a soli 11 locali pertinenziali. La cooperativa viene posta in liquidazione e poi cancellata dal R.I..
Il locale pertinenziale non assegnato dopo la cancellazione della cooperativa può affermarsi che ricade nella successione dei soli 4 soci proprietari degli appartamenti che insistono nella palazzina in cui si trova il locale pertinenziale?
E quindi con atto dichiarativo reso innanzi al notaio si può procedere alla trascrizione del titolo di proprietà in favore del socio che non risulta ancora proprietario del locale pertinenziale?

Risposta al quesito:
Nel caso rappresentato non risulta idoneo l’atto notarile, ma è necessario l’intervento giudiziale.
E’ vero, infatti, che a seguito della cancellazione dal Registro Imprese, l’estinzione della Società comporta una specie di “successione” delle situazioni giuridiche in capo agli ex soci.
Occorre, pertanto, verificare le ragioni della mancata assegnazione dell’unità pertinenziale e ottenere il provvedimento giudiziario in ordine al riconoscimento del diritto.
Ovviamente nel giudizio occorre costituire il regolare contraddittorio tra i coloro che sono succeduti alla Società.

Sono socio assegnatario di un alloggio in una Cooperativa edilizia a mutualità prevalente a proprietà divisa. Dopo le dimissioni del precedente C.d.A. nel 2016 il nuovo C.d.A. ha iniziato a suddividere tra i soci le spese per lavori di adeguamento delle parti comuni dello stabile, lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti comuni e le spese della polizza assicurativa dello stabile in parti uguali tra i soci.
In più occasioni ho chiesto spiegazioni circa la suddivisione delle spese al presidente pro tempore senza ottenere alcun chiarimento.
Il quesito è il seguente: come devono essere suddivise le spese per lavori di adeguamento dello stabile, quelle di ordinaria e straordinaria manutenzione delle parti comuni e le spese della polizza assicurativa tra i soci?
Preciso che lo stabile proprietà della cooperativa e su 7 piani con 14 alloggi di ugual superficie ma hanno un costo di costruzione e millesimi diversi uno dall’altro.

Risposta al quesito:
Occorre distinguere costi antecedenti all’assegnazione definitiva e costi sopraggiunti dopo la predetta assegnazione.
Nella fase antecedente l’assegnazione, la Cooperativa suddivide il fabbisogno finanziario a copertura di tutti i costi in parti uguali tra i soci, salvo poi a praticare il prezzo diverso in ragione della diversa dimensione degli alloggi (quindi del singolo costo di costruzione), applicando gli eventuali conguagli.
Nel caso dell’avvenuta assegnazione definitiva, se la Cooperativa resta in esistenza per amministrare il Condominio Speciale (previsto per le Cooperative a contributo pubblico fino all’estinzione del mutuo), in tal caso i costi di manutenzione straordinaria e/o di adeguamento vanno suddivisi in ragione della quota millesimale di proprietà (secondo le regole condominiali).

Sono socio di cooperativa edilizia da dieci anni circa, la cooperativa mi doveva assegnare un alloggio ad ultimazione dei lavori, avvenuta tre anni fa, ma a tutt’oggi non l’ha ancora fatto.
Il presidente della cooperativa mi ha detto che, fino a quando non verrà tolta l’ipoteca sull’immobile, non sarà possibile ottenere l’assegnazione dello stesso. Sta di fatto che io ho pagato la mia quota spettante e mi ritrovo senza l’intestazione della casa e col pensiero che la società di riscossione credito metta all’asta l’immobile per recuperare quanto dovuto dalla cooperativa.
Può fornirmi qualche indicazione in merito? Non penso che a causa di una cattiva gestione del presidente della cooperativa debbano pagare i soci che hanno sempre contribuito alle spese, se pure qualche socio non l’avesse fatto dovrebbe pagare lui le conseguenze.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia è una Società dotata di personalità giuridica, che svolge la sua attività mediante i suoi Organi, secondo le regole del Codice Civile che disciplinano tutte le Società.
Conseguentemente la Cooperativa risponde con il suo patrimonio per le violazioni delle norme e le relative sanzioni , anche nell’ambito fiscale.
I soci che hanno contribuito per la costituzione del patrimonio sociale (gli alloggi non ancora assegnati in via definitiva) restano estranei all’azione dei creditori che aggrediscono i beni della Cooperativa.
Se esistono responsabilità gestionali degli amministratori, i soci danneggiati possono agire in sede giudiziale per ottenere dagli stessi responsabili il risarcimento del danno.

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia dal 2017. Ho avuto l’assegnazione assembleare dell’alloggio con pagamenti a stato avanzamento lavori, per problemi edificativi e richieste comunali, i costi sono notevolmente aumentati rispetto alla cifra iniziale.
In qualità di socio, posso chiedere dettagli e documentazioni attestanti questi costi?
Inoltre per motivi covid19, ci sono stati ritardi nella costruzione degli immobili, con notevoli costi di affitti, noleggio magazzini ecc., posso chiedere il rientro di tali somme? E a chi dovrei chiederle, alla cooperativa o al costruttore?

Risposta al quesito:
Gli aumenti dei costi di costruzione dovrebbero risultare dai Bilanci via via sottoposti all’assemblea per la relativa approvazione.
Ed inoltre, gli aumenti dovrebbero essere descritti e giustificati nelle note integrative allegati ai predetti Bilanci.
Nelle Cooperative il controllo della contabilità è affidato agli organi tecnici (Revisore, Collegio Sindacale), sicché il singolo socio non ha diritto di verificare le singole partite contabili, se non attraverso i predetti Organi.
Alla luce di quanto precede, dunque, le richieste di “controllo” da parte del socio devono essere mirate e circostanziate e devono essere sollevate in sede di approvazione dei Bilanci.
Se i Bilanci sono stati approvati, in tal caso il socio può agire in sede Giudiziaria, ma solamente se è certo della irregolarità e in possesso di elementi probatori adeguati.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a prevalenza mutualistica e assegnatario di uno dei 9 alloggi previsti, tutti assegnati ed in fase avanzata di realizzazione. Per la realizzazione degli alloggi la società cooperativa ha acceso un mutuo che la banca liquidava a stato di avanzamento lavori. Personalmente, all’atto della mia dimostrazione di interesse per l’alloggio in argomento, ho versato, divisa in due tranche, la somma complessiva di
€ 26.500,00 e, allo stato attuale, sul mio singolo alloggio sono stati realizzati e fatturati lavori per un valore complessivo di circa €. 140.000,00. Trovandomi ora nella condizione di dover recedere dagli accordi e di dover cedere ad altro socio l’alloggio in questione, e ipotizzando che la mia richiesta di recesso venga accettata dal Consiglio di Amministrazione, ho la necessità di comprendere: – considerando che non è mai stato richiesto alcun versamento per il pagamento degli interessi maturati, qual’è ora il giusto metodo di calcolo della quota parte di interessi da versare, maturati in funzione dell’accesso ai fondi del mutuo per la somma di €. 113.500,00 (140.000-26.500)?
Dovrò io farmi carico di tali interessi o sono nella condizione di poter chiedere la restituzione di tutte le somme da me versate?
Sarebbe corretto ripartire tale carico tra uscente e subentrante magari chiamando in causa anche la società imputandogli una quota parte di tale importo?

Risposta al quesito:
Gli interessi indicati nel quesito sono quelli di preammortamento, che compensano la Banca delle erogazioni di danaro eseguite prima dell’ammortamento del mutuo, che avviene quando l’opera è completata.
Ciò posto, va osservato che gli interessi di preammortamento vanno inseriti nel costo di costruzione, sicché se in ogni caso devono essere sostenuti dal socio subentrante, il quale beneficia dell’alloggio.
Il socio uscente, dunque, ha diritto al rimborso di quanto versato, con l’esclusione delle sole spese generali o, comunque, di costi non rientranti nelle anticipazioni del prezzo di assegnazione.

Siamo soci assegnatari in godimento di alloggio di una coop indivisa dal 2000, alla quale paghiamo un canone di godimento mensile. Per l’assegnazione dell’alloggio abbiamo versato circa 50 milioni delle vecchie lire. Abbiamo negli anni estinto il mutuo di conto costruzioni ed acquistato il terreno del Comune su cui è edificata la casa (estinguendo così la convenzione attiva al tempo anche con il Comune).
Ogni singolo alloggio sito nella palazzina ha avuto nel 1997 un contributo Regionale di 100 milioni delle vecchie lire e, da convenzione tra Coop e Regione, andrà restituito al 31nesimo anno dall’erogazione del finanziamento. Questa data è fissata per il 2027.
Il nostro desiderio più grande sarebbe quello di riuscire ad ottenere al più presto la garanzia di poter diventare proprietari degli alloggi e svincolarci da Cooperativa e Regione. Come potremmo procedere?
E’ possibile effettuare sin d’ora un accordo (scrittura privata depositata o delibera del CDA…) con la Cooperativa che garantisca il passaggio degli alloggi da proprietà indivisa ad individuale?
Oppure è necessario presentare alla Regione una richiesta di svincolo? E’ fattibile?

Risposta al quesito:
La legge 179/1992 e successive modifiche prevede che le Cooperative possano trasformarsi dalla proprietà indivisa a quella divisa.
La procedura prevede che la trasformazione sia deliberata dall’assemblea e venga rivolta istanza all’Ente finanziatore che la deve autorizzare se ricorrono i presupposti di legge.
Tra i predetti presupposti è ricompreso l’obbligo di rifondere al predetto Ente la differenza tra il contributo previsto per la proprietà divisa e quello minore previsto per la indivisa.