Cooperative: casi e soluzioni

Spett.le Studio Legale, vorrei sapere se un socio di una coop edilizia a proprietà indivisa, con patto di futura vendita è un socio consumatore.

Risposta al quesito:
Al socio della Cooperativa edilizia si applicano le norme che regolano i rapporti sociali e mutualistici del codice civile e delle leggi speciali.
Le predette norme prevalgono sul codice del consumo se incompatibili.

Gentile Avvocato, sono un amministratore di una società cooperativa a proprietà indivisa, per circa 37 anni le assemblee dei soci sono state convocate dai consigli di amministrazione che si sono succeduti, affiggendo sul portone di ingresso del palazzo o introducendo nella buca delle lettere la comunicazione di convocazione dell’assemblea, per tutto questo tempo nessuno dei soci ha obbiettato alcunché.
Oggi un socio intende annullare la delibera perché sostiene di non aver ricevuto la comunicazione, preciso che il nostro statuto prevede che la stessa comunicazione venga consegnata con raccomandata a mano o con RR.
Le chiedo, la prassi utilizzato fino ad oggi la si può considerare come pratica acquisita? Il socio è nel giusto, se chiede di annullare la delibera?

Risposta al quesito:
La risposta è negativa, in quanto la prova della ricezione dell’avviso di convocazione è assolutamente necessaria per garantire la validità dell’assemblea.
Per le assemblee pregresse è accaduto che i soci convocati fossero presenti ovvero non hanno sollevato alcun problema, sicché deve presumersi che siano stati comunque informati della convocazione.
Se oggi un socio dichiara di non avere avuto contezza della convocazione e il CdA non ha la prova della comunicazione tempestiva, in tal caso il deliberato assembleare è nullo.

Il quesito che voglio sottoporre è il seguente: io socio di una cooperativa edilizia per la costruzione di n.10 alloggi, la cui realizzazione ha richiesto 15 anni, dopo i versamenti effettuati per la costruzione, a seguito di situazioni che si sono verificate nel corso degli anni, la quota richiesta è aumentata in modo esagerato, ho chiesto spiegazioni di tutto ciò, ma non soddisfatta delle risposte, sia io che altri 4 soci abbiamo deciso di chiedere, mediante l’ausilio di un professionista specializzato, il controllo di tutte le operazioni contabili che hanno portato al costo di costruzione chiedendo anche copia di tutte le fatture e di quant’altro consenta di poter risalire a questi costi, mi è stato negato di poter prendere visione se non in sede del contabile e senza avere alcuna copia delle fatture.
Ora quello che chiedo, è un mio diritto avere la copia di tutta la documentazione contabile che ha portato alla determinazione del costo di costruzione e di conseguenza a determinare la mia quota di acquisto, oppure non ho questa facoltà?
Un’ultima precisazione, purtroppo a seguito delle somme eccessive richieste ho avuto difficoltà a pagare puntualmente, per cui ho dei problemi di morosità.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative non è consentito ai soci il controllo contabile diretto sull’amministrazione contabile.
Il controllo generale viene esercitato dai soci in sede di approvazione del Bilancio d’esercizio, della cui redazione sono incaricati gli amministratori, i quali devono osservare i criteri stabiliti dagli articoli 2423 e seguenti del codice civile.
Se dall’esame dei conti esposti in Bilancio (eseguita da un tecnico) emergono sospetti di irregolarità o falsità nella relativa redazione, i soci possono dare corso alle azioni giudiziarie civili e penali, ovvero amministrative.
Quanto a queste ultime, i soci interessati possono formulare esposto – denuncia all’Ufficio Vigilanza (MISE ovvero Assessorato competente per le Regioni a Statuto sociale) che, ai sensi della L. 220/2002 può disporre l’ispezione straordinaria.

Gentile avvocato, sono socia assegnataria di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa. La cooperativa ha assolto al pagamento del primo mutuo agevolato e da anni si discuteva di diventare a proprietà divisa, ma tre anni fa, poiché i tre stabili costituiti da 10 appartamenti ciascuno circa, si trovavano in condizioni pietose, in assemblea abbiamo deciso di accedere ad un mutuo per ristrutturazione di dieci anni con la banca locale. Anche con il summenzionato mutuo, potrebbero sorgere nuove problematiche, dovute alla volontà di alcuni del consiglio di ridurre la rata attuale del mutuo, ma senza aver ancora esplicitato chiarimenti ed/o eventuali conseguenze.
Tra l’altro recentemente hanno chiuso il contratto con il gestore della corrente elettrica della luce delle scala del mio edificio, attivando un nuovo gestore e senza aver dato relativa comunicazione o un qualche avviso, a parte lasciare in bacheca una copia della bolletta elettrica con il nuovo gestore e pure scaduta.
Il mio attuale problema più urgente, che richiede eventualmente la Sua assistenza è costituito da carente se non assente gestione ed amministrazione della cooperativa.
Da qualche anno il Comune ha aderito alla raccolta differenziata. La cooperativa ad oggi non ha mai indetto una formale assemblea per decidere dove sistemare i cassonetti della spazzatura. Io non voglio che questi siano sistemati sotto al balcone della mia cucina ed ho richiesto di farli sistemare vicino ad uno dei tre cancelli mai usati dalla cooperativa, poiché nel tempo il comune pur lasciando i nostri tre cancelli, con il suolo del demanio al di fuori della recinzione della cooperativa ha costruito un parco giochi e da lì le macchine e le persone non passano più. Da diverso tempo i cinque secchi vagano da quel luogo a sotto il mio balcone perché alcuni operatori ecologici ed un vicino. Hanno deciso altrimenti la loro sistemazione. Secondo questo vicino si troverebbero troppo esposti alla vista dei suoi locali.
L’amministratore ed il consiglio non hanno voluto prendere alcuna iniziativa e sono totalmente assenti, anzi si rifiutano di farlo, perché hanno deciso che i tre stabili debbano avere tre condomini veri e propri e che il presidente di questa cooperativa non ha nulla a che fare con la gestione della nostra scala. Condominio che non ha altro codice fiscale che quello della stessa cooperativa e che quindi è senza alcuna gestione attuale.
Il 02/12/2019 ho avuto una forte discussione sia con l’operatore ecologico del comune che con il vicino della cooperativa, con la sua auto è entrato nella cooperativa, grazie a qualche altro socio evidentemente, per dar man forte all’operatore ecologico e con la forza usando violenza verbale a tratti sfociata in violenza fisica, che comunque non ha portato alcun danno, hanno con la forza e l’intimidazione di futuri danni personali hanno sistemato i secchi sotto al mio balcone.
Pochi minuti dopo io sono andata alla tenenza dei carabinieri per denunciare, i due individui, tra i cinque presenti che hanno effettivamente agito con tale violenza. E l’amministrazione è ancora assente.
Ho bisogno di assistenza legale affinché questa incresciosa faccenda segua il suo giusto corso ed io ritengo che l’amministrazione che lascia ad individui palesemente non limpidi e non appartenenti ai soci della cooperativa, la possibilità di agire tal modo abbia delle palesi responsabilità.
Per inciso il presidente e gli altri soci pur presenti sono virtualmente assenti.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa non esistono i Condomini, in quanto le proprietà immobiliari risultano intestate alle Società.
Da quanto precede consegue che alla gestione degli immobili si applicano le regole societarie, ivi comprese quelle delle relative maggioranze per l’assunzione dei deliberati e delle eventuali conseguenti opposizioni.
I soci hanno il diritto di uso degli immobili assegnati, sicché la Cooperativa deve loro assicurare il godimento nel rispetto di tutte le normative, ivi comprese le disposizioni igienico sanitarie e le immissioni dannose.
La Cooperativa deve, inoltre, osservare il principio della parità di trattamento dei soci assegnatari in uso degli alloggi.
Nel caso di inosservanza delle regole, i soci possono agire giudiziariamente a tutela dei propri diritti, previa attenta valutazione della presupposta violazione normativa.

Gentile Avvocato, Le sottopongo un quesito che riguarda la cooperativa edilizia di cui sono socio, che ha realizzato in Roma una palazzina con 12 appartamenti per i 12 soci che la costituiscono.
Si tratta di una cooperativa edilizia che gode di contributo pubblico per agevolazione degli interessi sul mutuo contratto per la realizzazione dell’edificio sociale (ex. art. 72 legge 865/1971). Estinto il mutuo con la banca, alcuni anni fa abbiamo seguito tutto l’iter richiesto e siamo arrivati a dividere la proprietà tra i soci con rogito notarile, e adesso ciascun socio è proprietario dell’unità immobiliare che gli era stata assegnata a suo tempo. La cooperativa ha iniziato ad incassare i contributi dal 2008. Ad una prima tranche di arretrati sono seguiti versamenti regolari con cadenza annuale, che termineranno tra 6 anni quando il contributo sarà esaurito.
Come detto più sopra, il contributo viene rilasciato a titolo di agevolazione sugli interessi del mutuo, mutuo ormai estinto e le cui rate, inclusi gli interessi, sono stati pagati integralmente dai soci che, pertanto, non hanno goduto dell’atteso beneficio dei contributi assegnati alla cooperativa.
Ad oggi, la cooperativa non possiede nessun patrimonio e nessuna attività di nessun tipo; è intestataria del conto corrente in cui confluiscono tali contributi con cadenza annuale.
Nel corso dell’ultima assemblea dei soci è sorto un dilemma, in quanto nella redazione del bilancio tali contributi sono stati considerati come utili della cooperativa, e pertanto una quota di essi è stata assegnata alle riserve indivisibili previste dalla legge.
A parere di altri, incluso lo scrivente, è errato considerare i contributi come utili, poiché essi sono stati assegnati alla cooperativa a titolo di rimborso parziale delle quote interessi del mutuo. Quote interessi che, ripeto, sono state pagate dalla cooperativa (quindi dai soci) integralmente, ovvero senza godere dell’atteso beneficio dell’agevolazione.
In altre parole, allo scrivente sembra che, poiché la cooperativa non ha né patrimonio né profitti di alcun genere e poiché i contributi sono da considerarsi un rimborso su interessi già pagati, non è necessaria la costituzione di nessuna riserva e i contributi possono essere divisi tra i soci. Il quesito che intendevo sottoporre verte a sapere se le conclusioni dello scrivente sono, a Suo parere, corrette oppure se ha ragione chi sostiene che i contributi statali sono da considerarsi come utili e è obbligatoria la costituzione di riserve legali.
Spero di essere riuscito a chiarire il quesito.

Risposta al quesito:
La tassazione degli “utili” delle Società, ivi comprese le Cooperative, viene eseguita in ragione dei saldi di bilancio.
Nel caso di specie, i soci hanno anticipato il costo di costruzione, ricomprendendo anche gli interessi del mutuo.
Occorre, quindi, verificare se nel rogito il prezzo dell’immobile è stato calcolato al costo effettivo dell’alloggio, cioè senza la quota di interessi oggetto del contributo pubblico.
Se così fosse, nulla quaestio, in quanto i contributi percepiti dalla Cooperativa devono essere rimborsati ai soci assegnatari, in base al loro credito esposto in bilancio per le anticipazioni eseguite.
Sicché, alla luce di quanto precede, non esiste alcun utile tassabile, in quanto l’operazione di rimborso ha natura finanziaria.
Se, viceversa, il prezzo di cessione è stato (erroneamente) determinato calcolando il totale degli interessi, in tal caso i “contributi” rappresenterebbero una sopravvenienza attiva e sarebbero, quindi, soggetti a tassazione.
Occorre, pertanto, verificare la reale situazione di bilancio e, trovare la soluzione fiscale, anche in considerazione della natura del contributo pubblico, normalmente privo di rilevanza ai fini del reddito tassabile.

Gentile Avvocato, siamo soci di una cooperativa a proprietà indivisa Le vorremo porre questo quesito.
Attualmente deteniamo una polizza di assicurazione generale per l’intero edificio che contempla incendio, responsabilità civile verso terzi, e danni provocati da perdite d’acqua dalle tubazioni esistenti.I soci riuniti in assemblea, hanno deciso di sottoscrivere una polizza individuale chiamata casa e servizi per far fronte ad eventuali danni all’appartamento assegnato in uso e godimento onde evitare l’utilizzo della polizza generale con troppa frequenza, riservando l’uso di quest’ultima solo per interventi alle parti comuni dell’edificio. Non tutti i soci hanno sottoscritto questa polizza, solo 20 su 22, specifichiamo che il costo di queste polizze vengono pagate con il canone mensile che ogni socio versa per l’uso e godimento dell’immobile.
Il problema che ci poniamo è il seguente: se il danno si verificasse nell’appartamento del socio scoperto di assicurazione individuale, la cooperativa può addebitargli il costo dell’intervento o necessariamente deve fare ricorso all’assicurazione generale (pagata da tutti i 22 soci)? Tenuto conto che l’assemblea aveva deliberato a maggioranza, che per coloro fossero scoperti di questa polizza, la Cooperativa avrebbe provveduto alla riparazione del danno ma il costo della relativa fattura sarebbe stato addebitato allo stesso socio.
E’ corretta questa procedura?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto, sembra che l’assemblea abbia deliberato di limitare la polizza assicurativa esclusivamente alle parti comuni, lasciando liberi i singoli soci di stipulare la polizza individuale per i danni agli alloggi assegnati in uso.
L’assemblea ha altresì deliberato che, nel caso di danni agli alloggi sarebbe intervenuta con rivalsa verso il socio che non avesse stipulato la polizza individuale.
Il deliberato è ineccepibile, ma va osservato che se il socio è incapiente, l’intervento manutentivo resta a carico della Società, con conseguente danno per i soci adempienti.
Sarebbe stato più corretto deliberare l’obbligo per tutti i soci di munirsi di polizza individuale, in modo da garantire l’intera compagine sociale.