Cooperative: casi e soluzioni

Gentile Avvocato, sono il presidente della cooperativa edilizia, abbiamo usufruito dell’agevolazione 493/93 (siamo assegnatari del diritto, si diventa proprietari dopo 8 anni).
Un socio è venuto prematuramente a mancare e il coniuge vuole a cedere le quote. L’immobile è stato consegnato nel maggio 2015 e l’atto di assegnazione del socio è stato stipulato nel febbraio 2018. L’abitazione al socio è costata in totale euro 300 di cui: Euro 31 sono 8 annualità versate anticipatamente a titolo di locazione uso godimento; Euro 18 sono gli interessi del preammortamento mutuo; Euro 20 Rimborsi effettuati dalla cooperativa (di cui euro 19.100 Contributo Regione e Euro 900.000 Iva).
Mi chiedo come deve essere calcolato l’importo che deve versare il nuovo socio e di conseguenza quanto deve essere restituito al socio uscente. Devono essere scalati al socio uscente i canoni a titolo di locazione dal maggio 2015, fino a quanto viene ceduto l’immobile?
Gli interessi di preammortamento, versati quando il mutuo era ancora indiviso in capo alla cooperativa spetta addebitarli al nuovo socio?
Il contributo della Regione viene scalato direttamente al nuovo socio? Alcuni, interessati all’acquisto, dicono che deve essere venduto al prezzo di prima cessione, circa 200 euro. Il prezzo di prima cessione dovrebbe essere applicato nel caso di vendita, qui la cooperativa assegna l’immobile ad un altro socio.
Vorrei qualche consiglio su come determinare il giusto prezzo di vendita dell’immobile sia per l’acquirente che per il venditore, tenendo conto che è stato utilizzato per quattro anni e mezzo.

Risposta al quesito:
Occorre verificare, innanzitutto, la composizione del canone di locazione.
Se il canone è composto di una parte a copertura di spese generali e manutenzione degli immobili e di un’altra parte che riguarda interessi di  preammortamento ovvero costi di costruzione, ai fini del rimborso al socio uscente occorre distinguere: la prima parte non è soggetta a rimborso, riguardando i costi sociali e le condizioni d’uso degli immobili; la seconda parte, viceversa, deve essere ricompresa nel rimborso di quanto dovuto al socio uscente, trattandosi sostanzialmente di costi di costruzione inerenti al rapporto mutualistico interrotto e “anticipati” dal socio medesimo.
L’importo di vendita deve essere calcolato al costo riportato in bilancio, ma non deve, comunque, superare il prezzo di prima cessione con gli aggiornamenti maturati nel frattempo.

Sono socio di una cooperativa divisa che ha costruito in zona peep.
In fase di prenotazione di alloggio + box decidevo di versare il 50% in contanti e il restante importo con mutuo richiesto dalla Cooperativa che poi avrebbe girato al socio al momento del rogito. Durante la fase costruttiva sono riuscito a versare più del concordato al fine di pagare meno interessi e quindi di ridurre la quota di mutuo.
A fine costruzione la Cooperativa mi vuole addebitare gli interessi sulla tutta la parte di mutuo annotato al momento della prenotazione circa il 50% e non su quanto effettivamente sulla somma presa per il mio immobile. Infatti ho versato più del concordato/prenotato e la Cooperativa non tenendo conto di questo calcolo gli interessi sulla cifra prenotata inizialmente.
Spero di essere stato chiaro nell’esposizione riassuntiva

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare di quali interessi di tratta. Gli interessi di preammortamento sono quelli che decorrono dalla erogazione fino alla ultimazione dell’edificio e alla messa in ammortamento del mutuo.
Normalmente con il frazionamento del mutuo si procede al rogito di assegnazione e al conseguente accollo individuale della quota gravante sul socio assegnatario.
Dalla data dell’accollo il socio assegnatario assumerà l’onere del rimborso delle rate di mutuo con gli interessi (decorrenti dall’ammortamento).
Se nel corso della vita sociale il socio ha eseguito versamenti in misura maggiore del dovuto, in tal caso può richiedere la riduzione del mutuo ovvero la restituzione delle somme in esubero; a fronte della richiesta la Cooperativa provvederà secondo le disponibilità finanziarie, nonché in ragione delle convenzioni con l’Istituto mutuante.
In assenza di riscontro della Cooperativa non può che insorgere la controversia giudiziaria (previo esame approfondito della situazione effettiva)

Sono socio di una cooperativa edilizia divisa e libera che ha iniziato a costruire pochi mesi fa la prevista palazzina, non avendo più interesse all’acquisto ho trovato una persona interessata a subentrare al mio posto per l’acquisto dell’appartamento.
Al fine di un corretto perfezionamento del subentro e della liquidazione al sottoscritto delle somme già versate alla cooperativa in conto anticipazione lavori vorrei sapere quali sono le formalità da redigere a mia tutela e garanzia tra il sottoscritto, il nuovo socio subentrante e la stessa cooperativa.

Risposta al quesito:
Il recesso e le condizioni di recesso sono regolati dallo Statuto e, in mancanza, dal codice civile.
Il socio della Cooperativa edilizia che recede ha normalmente diritto al rimborso di quanto versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre il capitale sociale versato è soggetto alla decurtazione del valore pro quota delle perdite sociali; l’eventuale tassa di ammissione non è generalmente rimborsabile.
Nel caso di specie, quindi, il socio deve formulare la domanda di recesso, mentre l’aspirante socio deve inoltrare domanda di ammissione.
La Cooperativa provvederà a termini di Statuto alla richiesta dei versamenti al socio entrante e al rimborso di quanto dovuto al socio receduto.
Trattandosi di Cooperativa libera, lo Statuto potrebbe contemplare la possibilità di cessione della quota.
In tal caso il socio uscente potrebbe concordare con il socio entrante il pagamento del sovrapprezzo della quota, mentre il rimborso delle anticipazioni potrebbe essere eseguito direttamente in favore del primo, sempreché lo Statuto sociale lo preveda.

La ringrazio per la risposta al mio precedente quesito. Si tratta comunque di una indicazione, anche se necessariamente non esaustiva per le informazioni incomplete da me fornite per motivi di brevità.
Sostanzialmente, nella risposta si parla di false dichiarazioni da parte dei soci; in realtà al momento dell’ammissione a socio della cooperativa, tutti i documenti richiesti e le dichiarazioni rilasciate erano assolutamente veritieri; solo quando sono stati presentati all’ufficio competente su sollecitazione dello stesso e a distanza di circa 15 anni dall’assegnazione degli appartamenti, è pervenuta la comunicazione che, da verifiche effettuate sui documenti inviati era risultato che un certo numero di assegnatari non erano in possesso già al momento della domanda, dei requisiti per diventare soci e tantomeno assegnatari di appartamento.
Il mutuo agevolato veniva revocato, tanto che le ultime 3 rate venivano pagate a tasso intero mentre tutte le precedenti rate erano state saldate da tutti i soci con il tasso stabilito dall’agevolazione utilizzata dalla coop per la costruzione degli appartamenti.
Alla luce di quanto sopra torno a chiedere, come vanno ripartite le responsabilità e di conseguenza le sanzioni, sono cosciente che la situazione è alquanto complicata specie per il tempo trascorso e per le circostanza riguardo ai singoli soci notevolmente cambiate nel coso degli anni; tuttavia prima di conferire un’eventuale incarico professionale avrei piacere di sapere se ci sono dei principi generali che regolano le circostanze sopra esposte.

Risposta al quesito:
Va ribadito che gli amministratori  avrebbero dovuto conoscere il bando di concessione dell’agevolazione, sicché avrebbero dovuto verificare la documentazione a sostegno dei requisiti soggettivi dei soci assegnatari.
In ragione del mancato possesso dei requisiti di alcuni soci l’Ente finanziatore ha revocato il contributo agevolativo del mutuo.
Da quanto esposto nel quesito, sembra che la Cooperativa abbia resistito alla revoca, sicché deve ritenersi che l’intera compagine sociale abbia condiviso il comportamento degli amministratori (occorrerebbe, comunque, conoscere i motivi di ricorso).
Se così fosse non ci sarebbe alcuna possibilità di azione risarcitoria; se, viceversa, i soci sono rimasti estranei all’attività posta in essere dagli amministratori (non ci sono, quindi, assemblee di condivisione), in tal caso i soci medesimi ovvero la Cooperativa con il nuovo CdA, potrebbero intentare l’azione di responsabilità verso gli amministratori responsabili della revoca dell’agevolazione.

Gentile avv. Cannavò, nel 2017, parafrasandone lo Statuto, ho “chiesto” a mezzo PEC di recedere da una cooperativa edilizia in fase di liquidazione, con rogiti ultimati. L’amministrazione non mi ha mai risposto ma alcuni mi hanno obiettato che la mia richiesta poteva essere non-chiara.
Il 1° agosto u.s ho nuovamente scritto con la formula: “Chiedo di recedere –come di fatto recedo- dal rapporto societario…” . Il 6 agosto u.s. l’Amm. mi ha risposto: “Preso atto della sua richiesta, la stessa verrà esaminata nei modi e nei tempi previsti”. Ad oggi, 100 giorni dopo, non ho ricevuto alcuna comunicazione nè di opposizione nè di accoglimento del recesso.
Non conosco la legge ma rilevo che, se da una parte il recesso è un atto “unilaterale”, sindacabile solo in modo formale e argomentata; dall’altra si parla di “richiesta del socio” ed “accoglimento della amministrazione”: qualcosa non mi è chiara.
Ho letto alcune sentenze di Cassazione che confermano che il recesso è legittimo e completo anche con la forma del silenzio-assenso ma anche che un Giudice potrà emettere una sentenza sostitutiva della decisione degli amministratori a seguito di una valutazione del le motivazioni del recesso. Ma non era già suggellato dal silenzio-assenso?
La mia domanda ora è: cosa mi conviene (o magari devo) fare? C’è fretta di rivolgersi al Giudice?
Rimetterei in discussione l’assenso datomi con il silenzio? Devo (è possibile?) rivolgermi alla Camera di Commercio, allo scopo dare forza al recesso?
Preciso che è una Coop con amministratore unico.
Aspetto a vedere cosa succede ed, eventualmente, impugnerò eventuali richieste della cooperativa? Contatto nuovamente la cooperativa per chiedere di completare la cosa e comunicarmi l’ormai ineluttabile accoglimento della mia richiesta di recesso per sopraggiunti termini di scadenza?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata non è chiara in ordine alla prima domanda di recesso. Ritengo, comunque, che sia stato un errore la nuova formulazione della domanda.
Il CdA deve riscontrare la domanda di recesso entro il termine di sessanta giorni e il socio può impugnare la decisione nei sessanta giorni successivi alla notifica della decisione.
Ciò posto, la Cassazione ha statuito che l’inerzia degli amministratori, se protratta nel tempo, determina automaticamente il verificarsi della condizione dell’accettazione, sicché il recesso deve ritenersi accolto.
Va, tuttavia, osservato che la domanda di recesso deve essere tale, cioè seguire le disposizioni dello Statuto e, quindi, deve enunciare i motivi che inducono il socio ad risolvere il contratto di Società.
Se la domanda di recesso non è conforme alle norme statutarie, potrebbe essere considerata “atto inesistente” e, quindi, non generare effetti giuridici, ivi compreso quello impropriamente chiamato “silenzio assenzo”.

Le scrivo giusto per capire se c’è la possibilità di intervenire, ed eventualmente chiederLe anche un preventivo di spesa per un Suo intervento professionale.
La questione riguarda un mutuo, per il quale non e’ stato fatto l’accollo di mutuo ipotecario concesso dall’Istituto bancario. Di seguito i dettagli.
Il rogito è stato stipulato il 30/04/2013. La prima rata del mutuo è stata pagata il 14/01/2014. La seconda rata del mutuo è stata pagata il 30/06/2014. La terza rata del mutuo è stata pagata il 31/12/2014. Il 30/06/ 2015 era arrivato in Banca il pagamento del mutuo della quarta rata, ma non essendoci abbastanza fondi, e’ stato stornato.
A partire da quest’ultima data il pagamento del mutuo non è più arrivato in automatico sul conto corrente. Premetto che il mutuo era intestato a nome di una cooperativa che è fallita, e dal momento che l’accollo al tempo non era stato effettuato, il mutuo era rimasto a nome della cooperativa. Il suddetto mutuo sofferente in posizione di rate semestrali, in virtù di tale sofferenza la gestione veniva trasferita alla competenza di Roma, essendo la filiale di Varese non più di competenza del Territorio di Milano e Provincia. Di seguito degli ulteriori dettagli.
In data 18/07/2016 dovrebbe essere stata presentata da un avvocato che poi si è rivelato tutt’altro (con il quale da poco si è in combutta) un’istanza per rata semestrale in sofferenza del 30/06/2016 per pagamento mutuo. Purtroppo appunto in mano non si ha alcuna ricevuta del pagamento dell’offerta reale presentata nella suddetta data, 18/07/2016. In data 02/05/2017 dovrebbe essere stata presentata (idem come sopra) un’istanza
per rata semestrale in sofferenza del 31/12/2016 per pagamento mutuo. Purtroppo appunto in mano non si ha alcuna ricevuta del pagamento dell’offerta reale presentata nella suddetta data, 02/05/2017.
In data 01/08/2017 dovrebbe essere stata presentata (idem come sopra) un’istanza per rata semestrale in sofferenza del 31/12/2017 per pagamento mutuo. Purtroppo appunto in mano non si ha alcuna ricevuta del pagamento dell’offerta reale presentata nella suddetta data, 01/08/2017.
In data 29/12/2017 dovrebbe essere stata presentata (idem come sopra) un’istanza per rata semestrale in sofferenza del 30/16/2017 per pagamento mutuo. Purtroppo appunto in mano non si ha alcuna ricevuta del pagamento dell’offerta reale presentata nella suddetta data, 29/12/2017 Purtroppo sembra essere complicato, perlomeno a chi è stato chiesto, di venirne a capo per riuscire a capire qual’è l’esatta situazione in merito a questo mutuo.
Volevo quindi chiederLe un Suo parere da professionista.

Risposta al quesito:
Dalla rappresentazione enunciata nel quesito non si può trarre alcuna informazione logicamente coerente, sicché, allo stato, non è possibile formulare alcuna risposta, neppure di carattere generale.
Va osservato, comunque, che, se la Cooperativa è fallita e risulta essere il soggetto intestatario del mutuo, non si pone alcun problema di accollo, in quanto, se così fosse, la Banca diventa creditrice privilegiata della massa attiva della Procedura fallimentare e la curatela procederà alla vendita degli immobili all’asta, ripartendo il ricavato tra i creditori secondo il grado del loro credito.
Sarà la procedura concorsuale a cancellare le ipoteche a garanzia del mutuo, come previsto dalla legge.