Cooperative: casi e soluzioni

Siamo una cooperativa divisa di abitanti, che sta per acquistare e ristrutturare un immobile, al fine di costituire un cohousing. Vorremmo sottoporLe i seguenti quesiti:
1. Come cooperativa pagheremo la tassa di registro all’acquisto sul valore commerciale, che verrà riportato sull’atto, o sul valore catastale?
2. Nel Dpr n. 380 del 6 giugno si dice che un privato, acquistando un appartamento da cooperativa o impresa edile, che abbia ristrutturato un intero immobile, gode della detrazione fiscale per ristrutturazioni del 50%, su di un valore forfettario del 25% del costo d’acquisto dell’immobile. Potremmo quindi anche noi soci, al momento dell’acquisto del nostro appartamento, quindi dell’assegnazione, usufruire di questa disposizione? 3. Eventuali lavori legati al risparmio energetico ed energie rinnovabili, che hanno detrazione al 65 %, rientrerebbero nel valore forfettario del 25% dell’immobile o usufruirebbero di una detrazione a parte? Se sì, quale?
4. Lo stesso dicasi per lavori che riguardano gli spazi condominiali (che nel cohousing sono notevoli), che hanno altre detrazioni, rientrerebbero sempre nel valore forfettario del 25%?
5. Se un socio acquista usufruendo di queste detrazioni, potrebbe in seguito usufruire di ulteriori agevolazioni su altre ristrutturazioni e/o impianti a risparmio energetico o sull’acquisto di mobili ed elettrodomestici performanti?
6. Stessa domanda, questo vale anche nel caso in cui dovessimo costituire un condominio?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie, trattandosi di acquisto effettuato da parte della Società Cooperativa, le relative imposte dovranno essere applicate sul prezzo di vendita indicato nell’atto pubblico. Occorrerà poi verificare se l’atto sconterà l’imposta di registro in misura proporzionale o l’IVA, in base alle caratteristiche del venditore (privato o impresa costruttrice) nonché al tempo trascorso dal completamento della costruzione (prima o dopo i cinque anni).
Se la Cooperativa, dopo aver ristrutturato il fabbricato, procederà nei successivi 18 mesi alle assegnazioni degli immobili in favore dei soci, ciascuno di loro avrà diritto alla detrazione fiscale pari al 50% dell’importo quantificato forfettariamente nel 25% del prezzo di assegnazione, fino ad un massimo di 96.000,00 Euro, da ripartire in dieci quote annuali di pari importo.
Qualora l’assegnazione avverrà entro i sei mesi dall’ultimazione dei lavori di ristrutturazione, i soci avranno diritto anche al “bonus mobili e grandi elettrodomestici” per l’arredo dell’alloggio (50% sull’importo limite di 10.000,00 Euro). Se la ristrutturazione avesse ad oggetto esclusivamente le parti comuni, la detrazione sarà applicata pro quota soltanto relativamente all’acquisto dei mobili finalizzati all’arredo delle stesse parti.
Successivamente all’assegnazione (anche in via provvisoria), gli eventuali ulteriori lavori di ristrutturazione eseguiti dal singolo socio nel corso del 2020, gli garantiranno il diritto alla detrazione per il 50% dell’importo sostenuto fino alla concorrenza di 96.000,00 Euro (secondo la ripartizione di cui sopra). Anche il tal caso sarebbe possibile usufruire del “bonus mobili e grandi elettrodomestici”.
Quanto agli eventuali interventi finalizzati all’efficienza energetica la misura della detrazione per il 2020 sarà pari al 50% o al 65% dell’importo sostenuto, a seconda del tipo di impianto installato.
A tal proposito, va precisato che se la tipologia di lavori effettuati fosse in concreto inquadrabile sia negli interventi di recupero edilizio sia in quelli di efficientamento energetico, il socio potrà usufruire, per le medesime spese, alternativamente dell’uno o dell’altro beneficio fiscale, senza poterli cumulare.
Infine, qualora l’intervento (a prescindere dalla tipologia) riguardasse le parti comuni, l’agevolazione competerebbe con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte della Cooperativa (da parte del condominio qualora l’assegnazione definitiva sia già avvenuta) ed il singolo socio ne usufruirebbe nel limite della quota di spesa a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata versata alla Società (al condominio nel caso di cui sopra) entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Se in una cooperativa indivisa i soci non pagano l’assicurazione fideussionica o meglio pagano soci si e soci no, l’assicurazione può procedere legalmente al pignoramento di un appartamento in maniera casuale col rischio di pignorare anche chi ha pagato tutte le quote?

Risposta al quesito:
In mancanza di specifiche clausole contrattuali, l’assicurazione è creditrice della Cooperativa, che è ancora proprietaria degli alloggi, di cui i soci sono solo prenotatari; sicché l’assicurazione creditrice può pignorare indistintamente il patrimonio sociale; i soci eventualmente danneggiati possono intimare l’intervento agli amministratori e, eventualmente, agire in loro danno.

Sono un socio di una cooperativa edilizia in regime di edilizia agevolata e convenzionata sottoposta a termine iniziale e risolutiva, abbiamo già fatto l’atto di assegnazione, gli alloggi sono stati assegnati in uso e godimento per un periodo non inferiore a gli 8 anni, proprietà differita.
2 mesi fa un Socio assegnatario è venuto a mancare, il coniuge non intende essere iscritta sul libro Soci, è andata via con i due figli minorenni in attesa di poter vendere l’alloggio sottoposto al vincolo di prezzo prima cessione stabilito in convenzione dal Comune.
La mia domanda era, può il coniuge rifiutare di essere iscritta come Socia? In qualità di cosa fa parte della cooperativa? Può vendere l’alloggio senza un atto di successione e con due figli minorenni?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto sembra che sia stato stipulato l’atto di locazione dell’alloggio, ma non ancora l’atto di proprietà definitiva, sicchè la Cooperativa è tuttora proprietaria dell’immobile.
Gli eredi del socio defunto subentrano nella posizione di soci ex lege, sicché, in caso di rifiuto, la Cooperativa deve  prenderne atto e gestire direttamente l’immobile.
In tal caso gli amministratori devono sciogliersi dal contratto mediante atto giudiziario e trascrivere la sentenza. Successivamente devono riassegnare l’alloggio, provvedendo a rimborsare quanto dovuto agli eredi del socio receduto, tenendo conto anche dei danni dagli stessi provocati.
Gli eredi del socio non possono cedere l’alloggio a terzi senza il consenso della Cooperativa.

Faccio parte insieme a 28 soci di una cooperativa edilizia al momento debitrice nei confronti del consorzio e di altri creditori. Si stava valutando la possibilità di nominare un liquidatore per gestire la situazione attuale considerando che la cooperativa è anche proprietaria di immobili e che vanta di crediti da poter compensare.
Se la vendita dei beni e l’eventuale compensazione non dovessero bastare per far fronte al pagamento dei debiti, i soci potrebbero essere intaccati personalmente?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società a responsabilità limitata, sicché rispondono delle obbligazioni sociali esclusivamente con il Patrimonio sociale.
I soci rispondono nei limiti della quota sottoscritta ovvero in ragione di deliberati assembleari che hanno previsto loro versamenti non ancora eseguiti.
In sintesi i soci possono essere aggrediti dai creditori sociali nei limiti delle quote di capitale non versate ovvero delle obbligazioni da loro assunte espressamente , anche a mezzo deliberati assembleari approvate ovvero non opposti giudizialmente.

Egregio Avv.to, la presente per richiederLe il seguente quesito: ho prenotato un appartamento in edilizia convenzionata con una cooperativa di cui sono socia. E’ stato effettuato un cambiamento dei serramenti esterni in corso di costruzione, richiesto e approvato solo da 3 soci acquirenti.
Ora al momento del rogito richiedono il pagamento per questo intervento, di cui non ho avuto nè approvato preventivo.
Possono impormi il pagamento? Inoltre il prezzo di acquisto a metro quadro dell’immobile, deve essere uguale per tutti i soci o sono consentite trattative?

Risposta al quesito:
I versamenti a copertura dei costi devono essere deliberati dagli amministratori, i quali sono poi obbligati a riferire il consuntivo sulla cui legittimità si deve pronunciare l’assemblea dei soci.
Il rapporto mutualistico deve rispettare la parità di trattamento dei soci ai sensi dell’art. 2516 del codice civile.

Mio padre è proprietario di un appartamento precedentemente acquistato come socio di una cooperativa edilizia. Nel 1995 tale cooperativa è stata sciolta dal Ministero del Lavoro e i 10 appartamenti, assegnati in proprietà ai soci, sono entrati a far parte di un condominio.
Faceva parte della proprietà un altro pezzo di terreno che al catasto risulta ancora di proprietà di quella cooperativa e non dei singoli contrariamente a quanto avvenuto per gli appartamenti e corte condominiale. La proprietà al catasto risulta divisa in due perché vi passano nel mezzo le tubature dell’acquedotto comunale.
Mio padre sta vendendo l’appartamento ma non può ricomprendere nell’atto il restante terreno perché al catasto risulta ancora proprietà della disciolta cooperativa.
Cosa si deve fare per far tornare il terreno nella disponibilità dei soci e dei successivi aventi diritto?

Risposta al quesito:
Con l’assegnazione degli alloggi si deve supporre che siano state ricomprese tutte le parti comuni, quindi anche il terreno in questione, ancorchè non regolarizzato in sede catastale.
Per procedere alla “regolarizzazione” è necessario un provvedimento giudiziale che può ottenersi instaurando un giudizio innanzi al Tribunale territorialmente competente, con la contestuale presenza dei condomini ex assegnatari.
In alternativa lo stesso notaio che ha stipulato l’atto, se ancora attivo, potrebbe stipulare un atto di rettifica.