Autore: Studio

Sono socio assegnatario di alloggio in coop. proprietà indivisa dal 1988, ora la coop vuole cedere gli alloggi di alcuni stabili, compreso il mio in proprietà individuale, il presidente durante l’assemblea per la modifica dello statuto ha affermato che gli appartamenti verranno venduti a prezzo di mercato e ai soci assegnatari non verrà dedotto nulla.
E’ legale?

Risposta al quesito:
La Cooperativa a proprietà indivisa può trasformarsi e assegnare gli alloggi in proprietà individuale, ma ciò deve avvenire senza alcuna speculazione di tipo commerciale.
Se, infatti, il socio assegnatario in uso ha già sostenuto il costo per la costruzione dell’alloggio non appare legittimo che egli sostenga nuovamente i costo dell’ alloggio medesimo, allorquando esso gli venga assegnato in proprietà.
Alla luce di quanto precede, la prospettazione del presidente della Cooperativa si appalesa illegittima.

Oltre 16 anni fa ho chiesto un mutuo a tasso agevolato con la Regione Sicilia ai sensi della legge 458/78, per l’acquisto della prima casa.
A seguito dell’estinzione del mutuo, pagato regolarmente ho chiesto alla banca la cancellazione dell’ipoteca posta a suo tempo. Dopo alcuni giorni la Banca mi comunicava che l’ipoteca non poteva essere cancellata, in quanto la Regione Sicilia, non aveva provveduto a corrispondere alla stessa le somme concernenti i contributi.
Come posso risolvere tale problema e a chi mi devo rivolgere.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie sembra che la Regione Sicilia sia responsabile della mancata cancellazione dell’ipoteca in questione.
Si possono percorre due strade  di tutela giudiziaria, l’una innanzi al TAR, culminante nella richiesta di nomina  di un Commissario ad acta che provveda al compimento delle attività necessarie alla definizione dell’originario atto amministrativo, ivi compreso il pagamento dell’importo dovuto all’Istituto bancario; l’altra di tipo risarcitorio innanzi al Giudice ordinario al fine di ottenere il risarcimento del danno, pari all’importo sostitutivo pagato alla Banca per ottenere la cancellazione dell’ipoteca.

Sono presidente di una cooperativa che stava costruendo 14 alloggi, purtroppo a valle del nostro terreno si è verificata una frana e il comune ha sospeso la concessione edilizia; ora alcuni soci si sono dimessi e vorrebbero avere restituite le quote versate, che però sono state utilizzate per comprare il terreno e cominciare i lavori; un socio addirittura che si è dimesso mi ha denunciato in Tribunale chiedendo il fallimento o la insolvibilità della coop. I soci in questo caso hanno il diritto ad essere rimborsati?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se le dimissioni dei soci son state accolte dal CdA, poiché solamente in caso affermativo gli stessi avrebbero diritto al rimborso delle somme, anche in presenza di disavanzo di bilancio.
Se, viceversa, il CdA non ha accolto il recesso dei soci, questi ultimi possono solamente opporsi al rigetto con un giudizio innanzi al Tribunale, nel corso del quale la Cooperativa può sostenere le proprie ragioni in ordine all’impiego delle somme, ai relativi deliberati e alla loro vincolatività.
Non sembra che vi siano i presupposti per  l’eventuale declaratoria di fallimento della Cooperativa, la quale dovrebbe essere esclusa dalla predetta procedura concorsuale.

Rispondendo al mio quesito del 27.03.2015 scrivete, tra parentesi, in ordine agli interessi di preammortamento: “questi ultimi (dovuti) almeno fino a quando sia stato versato l’intero prezzo di assegnazione”.
Ma io l’intero prezzo di assegnazione l’ho versato solo 2 giorni dopo aver firmato (il 22 luglio 2014) l’atto di prenotazione di alloggio, ossia il 24 luglio 2013; dopo essere subentrato ad un altro socio (socio dal 2011).
Quindi: avendo versato subito l’intero prezzo di assegnazione devo pagare solo i costi di frazionamento e gli eventuali interessi di preammortamento non pagati dal precedente socio o devo pagare anche gli interessi di preammortamento successivi al 24 luglio 2014 (data in cui ho versato l’intero prezzo del mio alloggio)?
Per “intero prezzo di assegnazione”, intendete quello del singolo o la somma del prezzo di assegnazione di tutti i soci?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito il mutuo non è stato ancora frazionato e, pertanto, vigono gli interessi di preammortamento, destinati a remunerare il capitale originariamente erogato e impiegato nella costruzione degli alloggi.
Da quanto precede, discende che tutti i soci devono sostenere l’onere dei predetti interessi, posto che il capitale impiegato ha soddisfatto il loro singolo fabbisogno.
Se, tuttavia, il socio subentrante ad altro socio ha versato alla Cooperativa per intero il prezzo dell’assegnazione senza richiedere alcun mutuo, la quota parte degli interessi di preammortamento è dovuta sino alla data del predetto pagamento a saldo.
Non è, infatti, legittima l’eventuale richiesta di remunerare un il capitale preso a mutuo se è stata rimborsata per intero la quota parte del capitale medesimo.

Mio marito è diventato socio di una cooperativa edilizia di 12 case negli anni 80: il terreno comunale, il grezzo costruito dalla stessa ditta, gli interni realizzati dai vari soci, nessun mutuo.
Dal 1985, anno del matrimonio al 2005, io e mio marito e la famiglia abbiamo vissuto in tale casa. I nostri figli anche per qualche anno successivamente.
Nel 2013 è stato fatto atto di proprietà da indivisa a divisa. valore 41.000 euro circa.
Quest’anno abbiamo deciso di vendere l’immobile per il prezzo stabilito dal Comune di circa 160.000 euro.
Ci è stata fatta pagare una plusvalenza di 22.000 euro. Tale tassa era dovuta? Possiamo chiedere rimborso alla Agenzia delle entrate previo interpello?

Risposta al quesito:
Dalle informazioni fornite nel quesito, la plusvalenza applicata sembra essere legittima, in quanto la vendita dell’immobile è stata effettuata nel 2015, cioè prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, avvenuto nel 2013.
Né sembrerebbe che nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita il suddetto immobile sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari, il che escluderebbe la tassazione della plusvalenza.

Nel 2013 sono entrato a far parte di una coop. edilizia formatasi nel 2011, subentrando ad un altro socio. Il 22 luglio 2013 ho firmato l’atto di prenotazione di alloggio economico-popolare. Il 24 luglio (dopo due giorni) ho pagato, tramite bonifico, interamente il costo del mio appartamento + box; anzi: ho addirittura pagato circa 8 mila euro in più del costo dell’appartamento poi definitivamente ricalcolato e stabilito.
Adesso mi chiedono di pagare le spese di frazionamento e gli interessi di preammortamento ammontanti a circa 6 mila euro e che il mancato pagamento degli stessi mi impedirebbe di “andare” a rogito per stipulare l’atto di assegnazione.
Il quesito è: devo pagare le spese di frazionamento e gli interessi di preammortamento anche se non ho contratto alcun mutuo, avendo pagato tutto subito e tramite bonifico?
E ancora: se sono dovuti tali interessi di preammortamento perché non mi fanno compensare con il credito che vanto nei loro confronti? E mi rispondono che non possono restituirmi quanto pagato in più, tutt’al più dovrei acquistare cantinole o simili?

Risposta al quesito:
Il mutuo è stato contratto dalla Cooperativa per impiegare le relative somme nella costruzione degli alloggi, tra i quali è ricompreso anche quello assegnato al socio che ha pagato per intero l’alloggio.
Da quanto precede consegue che della erogazione del mutuo ha beneficiato anche il socio che poi ha pagato per intero l’alloggio assegnatogli e da ciò deriva che anche il predetto socio deve sostenere pro quota i costi di frazionamento e degli interessi di preammortamento (questi ultimi almeno fino a quando sia stato versato l’intero prezzo di assegnazione).
Non è, viceversa, fondata la pretesa della Cooperativa in ordine alla restituzione delle somme pagate in esubero, posto che il credito del socio è già liquido ed esigibile (e, quindi, potrebbe essere compensato con il credito vantato dalla Cooperativa).