Quesito del 05/03/2014

La cooperativa edile che ha costruito il complesso abitativo con legge 167 è rimasta proprietaria della sala assembleare situata nel condomino.
Quando la cooperativa verrà sciolta che fine faranno questi beni immobili?

Risposta al quesito:
A meno che non vi sia una diversa deliberazione dell’assemblea, l’immobile destinato a sala riunioni dovrebbe essere trasferito pro quota ai soci assegnatari e, quindi, diventare bene condominiale.

Quesito del 03/03/2014

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa che ha realizzato 12 alloggi di cui 6 ubicati a piano terra con ingressi indipendenti e 6 dislocati sui piani 2° e 3°.
La costruzione fu realizzata nel 1994 su progetto del 1986, priva di ascensore ma non di abusi edilizi tali da non avere a tutt’oggi l’agibilità.
Poichè per avere oggi l’abitabilità occorre la doppia conformità, ovvero rispetto della normativa edilizia di allora e di adesso, essendo l’unità abitativa più alta collocata oltre il 4° livello abitativo tale da rendere obbligatoria l’installazione dell’ascensore, è possibile pretendere l’installazione pretendendo le spese ripartite in parti uguali?
Poichè la maggior parte dei soci vuole il passaggio da indivisa a divisa è possibile chiedere una nuova assegnazione degli alloggi?

Risposta al quesito:
Le Cooperative a proprietà indivisa possono ottenere l’autorizzazione alla trasformazione a proprietà divisa e successivamente possono assegnare in proprietà gli alloggi  ai soci aventi diritto.
L’autorizzazione è subordinata a determinati adempimenti, tra i quali il pagamento in favore dell’Ente finanziatore della differenza tra il contributo previsto per le Cooperative a proprietà indivisa e quello previsto per quelle a proprietà divisa.
La richiesta di autorizzazione deve essere deliberata dalla maggioranza dei soci.
In ogni caso la Cooperativa deve regolarizzare tutti gli abusi che impediscono l’ottenimento dell’abitabilità e, stante la sopraggiunta modifica legislativa, deve realizzare l’ascensore a spese di tutti i soci.

Quesito del 03/03/2014

Al presidente di una cooperativa edilizia spa veniva corrisposto un compenso deliberato in assemblea. Per causa di morte viene sostituito da un altro.
Per quest’ultimo è valido lo stesso compenso del deceduto se colui che è subentrato non ha presentato una nuova richiesta di compenso?

Risposta al quesito:
Per le Cooperative non esiste una presunzione di onerosità della carica di amministratore, ma è demandata allo Statuto sociale ovvero all’Assemblea la possibilità di determinare il compenso per l’attività svolta.
Nel caso in specie, sembra che l’Assemblea abbia determinato specificatamente il compenso per l’amministratore poi deceduto, sicchè per l’amministratore sopraggiunto appare necessario un nuovo deliberato.

Quesito del 02/03/2014

Sono socia di una cooperativa indivisa a responsabilità limitata.
Premetto che la cooperativa è costituita da privati per la costruzione di 15 ville a schiera e che non esiste un’assegnazione formale degli appartamenti, se non accordi interni alla cooperativa, per i quali si evince che quell’appartamento è assegnato a quello specifico socio.
Vi scrivo per porvi questo quesito: gli immobili sono quasi completati e io sono in attesa del frazionamento del mutuo da parte della banca, che tuttavia rimanda sempre, in quanto, come riferitomi dall’addetto alla pratica della banca, l’istituto di credito è restio a fare detto frazionamento per la presenza di alcuni soci che non hanno i requisiti per l’accollo del mutuo e pertanto si sente più garantita dalla responsabilità illimitata di tutti i soci.
Può la banca rifiutarsi di fare il frazionamento e tenermi legata per tutta la durata del mutuo alla cooperativa?
Con alcuni soci volevamo staccarci dalla cooperativa e accollarci ognuno la propria parte di mutuo, ma ci dicono che l’assegnazione definitiva può essere fatta solo dopo il frazionamento del mutuo e solo quando tutti i lavori sono completati (specifico che al momento qualche socio moroso è già andato ad abitarci e che di fatto mancano solo piccole lavorazioni degli esterni).
E’ un’informazione corretta?

Risposta al quesito:
Dal caso come prospettato non è dato conoscere se la Cooperativa abbia fruito del contributo pubblico per la realizzazione degli alloggi sociali.
Nell’ipotesi affermativa, l’Istituto di credito non dovrebbe opporre alcun ostacolo al frazionamento del mutuo, posto che gode della garanzia sussidiaria dell’Ente finanziatore.
Nell’ipotesi contraria, l’Istituto di credito tende ad assumere le maggiori garanzie possibili e, quindi, non riduce l’ipoteca imposta su tutti gli alloggi.
In ogni caso, occorre visionare il contratto di mutuo fondiario stipulato dalla Cooperativa per rilevare le facoltà riservate convenzionalmente alla Banca.
Solo successivamente all’esame del contratto di mutuo si può formulare una strategia di tutela dei diritti individuali dei soci assegnatari  disponibili alla stipula del mutuo individuale.
Quanto all’assegnazione definitiva, va confermato che essa può essere eseguita dopo che il mutuo sia frazionato, proprio per consentirne l’accollo dell’assegnatario in quota parte.

Quesito del 02/03/2014

Dal prossimo luglio sono assegnatario di un appartamento di cooperativa che andrò a rogitare nel 2016 (premetto che la casa in questione è del 2005) e che sarà la mia prima casa.
Il mio quesito è: le somme di denaro che verserò come anticipo fino al rogito sono legalmente coperte da garanzie o corro il rischio di veder sparire i miei risparmi?

Risposta al quesito:
L’unica garanzia a sua disposizione riguarda la possibilità di seguire l’attività svolta dalla Cooperativa, partecipando alle assemble sociali e valutando, in termini di costi e di debiti già assunti, il programma messo in opera degli amministratori per la realizzazione finita degli alloggi sociali.
Nella valutazione vanno inclusi i rischi di controversie giudiziarie con l’impresa o con i soci che possono comportare la lievitazione dei costi programmati.

Quesito dell’01/03/2014

Grazie per la gentile risposta al quesito del 27 febbraio relativo alla concessione del contributo.
Volevo precisare che è possibile, una volta divenuti proprietari, vendere l’appartamento anche a chi non è appartenente alla categoria forze dell’ordine.
In questo caso il contributo che fine fa?

Risposta al quesito:
In ordine al vincolo sulla commmerciabilità dell’alloggio realizzato da Cooperativa F.A. occorre esaminare l’atto di assegnazione e la legge di finanziamento.
In linea generale gli alloggi cooperativi possono essere liberamente commerciabili dopo che siano trascorsi cinque anni dal rogito, salva la possibilità di ottenere una autorizzazione dell’Ente finanziatore.
In tale ultimo caso, però, l’acquirente deve possedere i requisiti soggettivi, tra cui quello di appartenente alle F.A..