Giorno: 15 Ottobre 2016

Le scrivo per sottoporle il caso di 2 persone a me molto care e vicine, le quali, purtroppo, in buona fede e con eccessiva fiducia nei confronti del parente che lo ha loro richiesto dicendo che si trattava di firme che non comportavano nessuna responsabilità, hanno firmato diverse carte in virtù delle quali abbiamo poi scoperto che sono state elette come consiglieri del consiglio di amministrazione di una cooperativa edilizia e sono risultate essere come coobbligati in solido in 2 polizze fideiussorie di cui in seguito darò spiegazioni.
E’ da precisare che non hanno mai percepito nessun tipo di compenso. La cooperativa è in edilizia economica popolare con fini mutualistici.
La vicenda si sta consumando nella provincia di Milano in un Comune dove, per l’edilizia economica popolare, era prevista la stipula della convenzione con il CIMEP, cosa che è regolarmente avvenuta a marzo del 2008 con contestuale emissione delle 2 polizze fideiussorie di cui sopra: una a copertura dell’esatto e completo adempimento di tutti gli obblighi previsti con svincolo progressivo mano a mano che i lavori sarebbero avanzati, mentre l’altra relativa alla concessione del terreno in diritto di superficie e ai relativi oneri ed obblighi.
Nell’estate del 2012 i lavori sono stati ultimati e, l’80% della polizza fideiussoria a garanzia dell’esatto compimento di tutte le opere, è stata svincolata lasciando a copertura il 20% della somma iniziale corrispondente a 93.500 euro. Di 30 appartamenti 29 erano stati prenotati da soci e di conseguenza verso fine 2012 sono iniziati i rogiti.
Fin qui tutto bene ma, arrivati a circa 13 unita abitative rogitate, i soldi che erano stati versati dai soci e che avrebbero dovuto consentire a tutti di andare al rogito sono finiti. Qui c’è da spiegare che l’accesso al conto corrente della cooperativa era consentito, su delega del presidente della cooperativa, all’imprenditore (che non è altri che il figlio del presidente della cooperativa) che, di fatto ha gestito tutta quanta l’operazione immobiliare.
Abbiamo il fortissimo sospetto se non la certezza che, sfruttando la delega ad operare sul conto corrente, abbia sottratto una notevole cifra, probabilmente oltre un milione di euro, che in parte ha dirottato su altre iniziative immobiliari e in parte ha speso per esigenze personali. Le 2 persone a me care hanno firmato, purtroppo nemmeno sapendo di cosa si trattasse, gli ultimi documenti relativi alla cooperativa nel 2008 tra cui le 2 polizze fideiussorie di cui sopra.
Dopo tale data non hanno firmato più niente e non hanno saputo più niente della cooperativa anche perchè è stato detto loro che la loro parte era finita e che ne erano fuori. Invece, a seguito della segnalazione da parte di uno dei 2 avvocati che stanno seguendo i soci che non hanno potuto rogitare, ad aprile 2015 siamo venuti a conoscenza del fatto che circa 15-16 famiglie non erano ancora riuscite a rogitare e che le 2 persone a me care risultavano essere consiglieri del consiglio di amministrazione della cooperativa in carica.
A questo punto ci siamo attivati e siamo stati in camera di commercio per vedere i documenti relativi alla cooperativa. Abbiamo scoperto che nel 2008 e nel 2012 le cariche di consiglieri sono state rinnovate durante le riunioni di assemblea con presenti anche tutti i soci. Le riunioni ovviamente sono avvenute solo su carta e, in camera di commercio, abbiamo trovato solo i verbali firmati digitalmente dal presidente della cooperativa, in cui si attesta la veridicità e la conformità del contenuto all’originale presente negli archivi della cooperativa.
Faccio notare che, le 2 persone a me care, non hanno mai controfirmato per accettazione il rinnovo delle loro cariche e, soprattutto, non hanno potuto partecipare ad assemblee che non si sono mai verificate e delle quali non sono mai state avvisate. Durante la ricerca in camera di commercio abbiamo inoltre trovato alcuni documenti precedenti al 2008 con alcune loro firme falsificate.
C’è da dire che, purtroppo, altre loro firme, fino al 2008 sono originali. Abbiamo comunque sporto denuncia segnalando la situazione e le firme false. Abbiamo poi scoperto che dal 2012 non sono più stati presentati più i bilanci. A luglio 2015 le 2 persone a me care, pur non avendo mai accettato e nemmeno essendo a conoscenza dei 2 precedenti rinnovi delle loro cariche, hanno rassegnato le dimissioni con raccomandata con ricevuta di ritorno e a dicembre 2015 le dimissioni sono finalmente andate a buon fine ed è stato eletto un nuovo consiglio di amministrazione con anche un nuovo presidente.
Arrivando al 2016 la situazione ha cominciato a precipitare. I circa 16 soci che devono ancora rogitare stanno cercando di contrattare con la banca la cifra da corrispondere mentre il comune ha fatto richiesta di escussione del 20% (93.500 euro) della garanzia residua per via del fatto che non tutti i rogiti sono stati effettuati entro 300 giorni dalla fine dei lavori come previsto, anche se non perentoriamente, dalla convenzione col CIMEP.
Si è provato a richiedere al comune una proroga di 120 giorni e ad opporre il fatto che comunque circa la metà dei rogiti erano andati a buon fine e che quindi non poteva essere richiesta l’escussione dell’intera somma ma entrambe le richieste sono state rifiutate. La compagnia di assicurazione ha quindi versato l’intera somma richiesta dal comune e stiamo aspettando di ricevere notizie sulla procedura di regresso che ne seguirà.
Abbiamo anche tentato di coinvolgere gli avvocati che seguono i soci che non hanno rogitato per provare a presentarci davanti al comune e contrattare la cifra richiesta, vista anche la situazione di difficoltà dei soci della cooperativa che di fatto, insieme alle 2 persone a me care, hanno subito una truffa. Però l’avvocato che segue tutti i soci tranne 1 è irreperibile e non è stato possibile avere la sua disponibilità per questo incontro, ma sono venuto a sapere che conta sul fatto che, essendo la cooperativa incapiente non pagherà e potrà lo stesso andare al rogito nel momento in cui verrà trovato un accordo con la banca, cosa che, comunque, speriamo assolutamente anche noi.
Così facendo però le 2 persone a me care rischiano molto seriamente di trovarsi a dover far fronte a tutti i 93.500 euro richiesti dal comune più tutto il resto che potrebbe conseguire da questa situazione. Inutile dire che è una situazione che sta letteralmente rovinando loro la vita e che comunque siamo molto preoccupati per le persone che stanno cercando di andare al rogito e che, per quanto possibile nella loro posizione, stanno cercando di collaborare affinchè tutto si possa risolvere più facilmente.
Purtroppo però, visto la linea che ha deciso di seguire l’avvocato che segue quasi tutti i soci, le 2 persone a me care potrebbero trovarsi nella sgradevolissima situazione di cercare di rivalersi sulla cooperativa per la cifra di cui il comune ha richiesto l’escussione, visto che la cooperativa è la contraente della polizza fideiussoria.
Premesso che la banca ha erogato un mutuo fondiario ed è creditore privilegiato, che cosa potrebbe succedere in caso cercassero di esercitare il diritto di regresso? Il fatto che circa 13 soci su 29 abbiano rogitato sfruttando le giacenze del conto della cooperativa è giusto nei confronti di chi invece si è visto richiedere nuovamente tutti i soldi che aveva già versato? Chi ha già rogitato può essere chiamato a rispondere di qualcosa? Più in generale quali potrebbero essere le altre conseguenze per le 2 persone a me care?

Risposta al quesito:
I due soggetti fideiussori sono certamente esposti alla rivalsa dell’assicurazione  e , pertanto, devono salvaguardare la propria posizione con grande accortezza e tempestività, ovviamente servendosi di assistenza professionale altamente specializzata.
Nonostante la Cooperativa sia strutturata come Società a responsabilità limitata , nel caso di specie sembra ci siano i presupposti per agire anche nei confronti dei soci che hanno già stipulato l’atto pubblico di assegnazione dell’alloggio.
E’, pertanto, consigliabile che, esaminati attentamente gli atti (in particolare il contratto fideiussorio e i contratti di assegnazione degli alloggi) i due fideiussori mettano immediatamente in  mora tanto la Cooperativa, quanto i soci assegnatari e i soci ancora  in attesa di stipulare l’atto pubblico.
Nella prevedibile ipotesi di mancato positivo riscontro, i due fideiussori (se escussi dall’assicurazione) dovranno dare corso all’azione giudiziaria in danno sia della Cooperativa che dei soci (nei confronti di questi ultimi con azione revocatoria).

Premetto di essere un appartenente alle FF.AA., socio assegnatario (oggi proprietario in esclusiva) di un appartamento in una Società Cooperativa Edilizia a r.l. fra appartenenti alle FF.AA. e/o di Polizia.
Detta Cooperativa, inizialmente a “proprietà indivisa”, avendo i Soci saldato in toto il mutuo con l’ente erogante; avendo ottenuta la proprietà del suolo e non avendo più alcun vincolo verso enti terzi e/o amministrazioni dello Stato (ricevendo anche il nulla osta per le procedure di scioglimento da parte del MIT), è stata trasformata in “proprietà individuale” al fine di poter assegnare in via definitiva gli appartamenti ai Soci assegnatari. Nell’imminenza del rogito notarile, contestualmente all’assegnazione definitiva in proprietà individuale dell’alloggio di pertinenza, essendo in regime di “separazione dei beni” con la propria consorte, ho esplicitamente espresso (già ben un anno prima) al Notaio incaricato dalla Cooperativa, la mia volontà di poter cointestare lo stesso con la mia consorte.
Al momento della firma, questi mi comunicava che tale possibilità non era prevista per coloro che vigono in regime di separazione dei beni mentre lo è per i coniugi in regime di comunione.
A questo punto, dovendomi fidare di quanto espresso dal Notaio ho firmato l’atto di acquisto dell’appartamento assegnato solo a me medesimo in quanto, anche a detta del Presidente del CdA della Cooperativa, questa ha l’obbligo di consegnare gli alloggi in proprietà al “legittimo assegnatario” e quindi, secondo la loro interpretazione, “solo” al Socio assegnatario.
Successivamente, sentiti altri “colleghi” delle FF.AA. e FF.OO., anch’essi in regime di separazione dei beni e Soci in altre Cooperative Edilizie di stessa natura, venivo informato che, invece, a loro tale possibilità era stata accolta e che i loro Notai avevano provveduto alla registrazione della cointestazione dell’alloggio assegnato in proprietà anche alla consorte, trascrivendo la volontà del Socio, non ostandovi nelle norme di legge in vigore (R.D. n. 1165/1938 – “Testo Unico delle disposizione sull’edilizia popolare ed economica” e Codice Civile) alcun esplicito divieto, esclusione o limitazione. A questo punto e per quanto sopra, vista la molteplicità di “interpretazione” tra gli stessi Ufficiali preposti alla trattazione dell’atto, volendo contestare l’atto stipulato “controvoglia” (eventualmente anche in sede legale), nell’evidenziare che, quindi, esistono altri atti già ufficializzati/registrati in tal senso (tra l’altro anche lo stesso art. 215 del c.c. dispone “I coniugi POSSONO CONVENIRE che ciascuno di essi conservi la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio”, quindi una possibilitàche non escluderebbe il contrario), Le CHIEDO cosa sia previsto dalle norme di legge in merito sulla possibilità o meno di cointestare l’appartamento in fase di acquisizione dalla Cooperativa anche al coniuge in regime di separazione dei beni.

Risposta al quesito:
Il regime patrimoniale dei coniugi viene determinato in base alla loro  scelta esplicita al momento del matrimonio, ma può essere mutato nel corso del rapporto coniugale con dichiarazione resa innanzi al notaio e trascritta nei Registri dello Stato Civile.
Nel caso di assegnazione di alloggio cooperativo, l’immobile  viene trasferito al socio in base al regime patrimoniale in quel momento vigente, sicché, se l’assegnatario ha preventivamente adeguato il regime medesimo come comunione coniugale, nulla osta al trasferimento della proprietà individuale ad entrambi i coniugi.

Premesso che:
1. La cooperativa XX di Edilizia Residenziale Pubblica, realizzata secondo la Legge 22 ottobre 1971, n. 865 ”Programmi e coordinamento dell’edilizia residenziale pubblica – Norme sull’espropriazione per pubblica utilità – Modifiche ed integrazioni alle leggi 17 agosto 1942, n. 1150; 18 aprile 1962, n. 167; 29 settembre 1964, n. 847″; – Autorizzazione di spesa per gli interventi straordinari nel settore dell’edilizia residenziale, agevolata e convenzionata Legge 18 aprile 1962, n. 167, è a proprietà indivisa ed il socio assume unicamente la veste di conduttore per cui paga un canone d’uso, commisurato al costo di costruzione, per la manutenzione degli immobili sostenuti dalla cooperativa quale corrispettivo del godimento dell’alloggio (per cui l’assegnazione degli alloggi situati con ingressi indipendenti non esclude la partecipazione dei soci assegnatari a contribuire in solido a tutto ciò che concerne la manutenzione ordinaria e straordinaria, nonché l’installazione di ogni miglioria patrimoniale che riguardano l’intera costruzione).
2. Il C.d.A. viene eletto dall’assemblea dei soci al fine di provvedere alla gestione esecutiva del sodalizio in conformità alle norme statutarie e alle disposizioni inderogabili del Codice Civile e delle Leggi Speciali, innanzi menzionate.
3. Il fabbricato di proprietà di questa Cooperativa a tutt’oggi non è dotato da Certificato di Abitabilità e Agibilità, in quanto sono state realizzate opere (chiusura dei balconi, vetrate, ampliamento della superficie calpestabile dei balconi adiacenti i vani cucina degli alloggi posti al piano rialzato, ecc.) in difformità dal progetto depositato presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Brindisi.
4. Per sanare quanto realizzato in difformità l’art. 36 del T.U. dell’Edilizia prevede la cosiddetta doppia conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente, al momento della realizzazione dell’abuso e al momento della richiesta di sanatoria.
5. Visto il D.M. 236/89 che specifica, quanto segue: “negli edifici residenziali dove
l’accesso alla più alta unità immobiliare è posta il terzo livello, ivi compresi eventuali livelli interrato e/ porticato, l’ascensore va comunque installato non ammettendo nessuna deroga”.
La mia domanda è semplicemente questa: a chi spetta l’installazione degli ascensori del fabbricato di proprietà della Soc. Coop. XX, composta da 12 alloggi, di cui 6 ai piani rialzati con ingresso indipendente e 6 alloggi divisi in due scale con alloggi al pino 2° e 3°?
L’intero fabbricato è fornito di n. 12 box alloggiati ai piani seminterrati, comunicanti tra loro attraverso i vani scala, di cui sopra e comunque utilizzabili da ingresso posto sul retro del fabbricato.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a proprietà indivisa, il costo degli edifici deve essere sopportato dalla struttura sociale, salvo l’addebito pro quota ai soci assegnatari in uso.
Occorre, quindi, verificare quale sia il progetto originario dell’edificio, se cioè sia munito di ascensori, perché, in tal caso, sarebbe necessario esaminare lo statuto e/o l’eventuale regolamento della Cooperativa.
In assenza di specifiche determinazioni, infatti, la quota degli ascensori potrebbe essere stata ricompresa nel costo complessivo dell’edificio che potrebbe essere ripartito in parti uguali per tutti i soci.
Una tale scelta, tuttavia, sarebbe illegittima, in quanto violerebbe la parità di trattamento tra i soci, imponendo loro oneri di anticipazione del costo di costruzione senza una uguale fornitura di servizi.

Divento socio di una cooperativa edilizia nel 2007. Nel 2013 stipulo preliminare di assegnazione di alloggio (senza termine).
Parliamo di alloggio su carta, nessuna pratica avviata. Attualmente la cooperativa non ha nemmeno comprato i suoli per edificare a causa di problemi con la cooperativa proprietaria dei suoli e che effettuerà sia l’adeguamento dei terreni sia la costruzione degli alloggi.
Le casse della coop sono vuote, ci sono sol 200.000,00 dati in garanzia alla coop proprietaria dei suoli.
A tutt’oggi ho speso quasi 40.000,00 € e la coop non ha fatto nulla e si parla di un rifinanziamento senza dare certezze.

Risposta al quesito:
Ritenuta l’entità della somma versata, si ritiene che il socio debba urgentemente verificare, mediante adeguata assistenza, i bilanci sociali e i deliberati assembleari.
Successivamente dovrà richiedere agli amministratori la convocazione di un’assemblea per deliberare sul programma costruttivo e sui tempi e modi di realizzo.
In mancanza di riscontro dovrà agire in sede amministrativa e/o  giudiziaria a tutela dei propri diritti.

Sono socio di una cooperativa a proprietà divisa, che gode del contributo a fondo perduto della legge 492/75 esclusivamente per appartenenti alle forze armate.
Sono attualmente assegnatario di un alloggio dal 2009 e volevo sapere se era possibile cedere la mia quota ad un terzo avente i requisiti per appartenere alla cooperativa.
In caso affermativo, volevo inoltre capire quali implicazioni comporterebbe tale cessione, ossia:
– se è necessario un atto presso un notaio o basta un accordo diretto tra le parti con cambio denominazione socio presso il registro soci della cooperativa
– se l’importo per tale cessione sia arbitrario tra le parti o soggetto a restrizioni
– se ci sono imposte, dirette o indirette, da applicarsi nel cambio socio
– se bisogna preventivamente interpellare la banca per il cambio socio o se tale operazione risulti trasparente per la banca, in quanto il pagamento delle rate del mutuo continuerebbero a essere pagate dalla cooperativa.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la disciplina della cessione della quota come espressamente prevista nello Statuto sociale.
In ogni caso, si deve presumere che la Cooperativa deve accettare la cessione, accogliendo la domanda di recesso e la domanda di ammissione dell’aspirante socio.
Il socio che recede ha diritto al rimborso delle somme verste a titolo di anticipazione sul costo di costruzione, mentre la Cooperativa può trattenere le altre somme versate a copertura dei costi d’esercizio e dell’eventuale tassa di ammissione non rimborsabile (se prevista dallo statuto).
Il socio che recede ha diritto di ottenere dal subentrante le eventuali spese di migliorie (autorizzate dalla Cooperativa) al valore di costo.
Se la Cooperativa acconsente, i versamenti eseguiti dal socio receduto possono essere girocontati al socio subentrante, sicché cedente e cessionario possono regolare per scrittura privata i loro debiti e crediti.
Non esiste alcuna imposizione fiscale riguardante la cessione della quota , né alcun obbligo di comunicazione all’Istituto di credito.

Il sottoscritto XX, residente nella provincia di Napoli, socio della Coop. YY dal 2005 per avere in assegnazione alloggio in proprietà, dal 2010 ha visto iniziare la costruzione dei fabbricati e dunque dell’alloggio prenotato.
A stati di avanzamento ha versato quanto stabilito nel suo contratto di prenotazione e prima ancora ha richiesto presso la banca, assieme ad altri soci, solo 24 su 31, il mutuo aedifica ed assieme a tale richiesta si sono accorti successivamente di aver firmato anche una relativa fideiussione. Comunque nel corso della costruzione alcuni soci si sono resi inadempienti e morosi.
Comunque la costruzione è stata ultimata anche se non completate del tutto alcune opere esterne. Il costo degli alloggi è aumentato perchè l’impresa costruttrice ha fermato i lavori perchè non veniva pagata, di conseguenza si sono allungati i tempi e gli interessi bancari sul concesso mutuo; ma sono usciti fuori anche altri costi per opere in variante, di cui l’Assemblea dei soci non ha mai saputo, discusso e tanto meno approvato.
Nemmeno una intrapresa transazione per ridurre i costi delle varianti è andata a buon fine. Comunque proprio per i costi delle varianti il Presidente della Coop. ha preteso e condizionato il rogito di assegnazione al rilascio di cambiali per garantirsi il costo delle medesime che non sono state nemmeno fatturate.
E’ stato eseguito il rogito, sono state rilasciate le cambiali secondo un costo presunto ed inferiore rispetto a quanto richiesto dall’impresa, e nell’atto del notaio abbiamo poi scoperto la clausola che i soci rassegnano le loro dimissioni dalla liquidazione della società che coinciderà con la data dell’ultima assegnazione.
Ordunque poichè solo 19 soci su 31 hanno saldato il tutto ed accollatosi la loro quota di mutuo, capita ora che gli altri 12 non provvedono a regolarizzare il loro dovuto economico, non si sono accollati quella parte di mutuo restante dopo il frazionamento, che è rimasto in capo alla Cooperativa e non si preoccupano di stipulare il rogito. Pertanto chi ha eseguito il rogito si trova comunque ancora facente parte della Cooperativa, verso la quale il’impresa ha ottenuto un Decreto ingiuntivo munito di provvisoria esecutorietà, e legato pare proprio ai debiti della Cooperativa ed alle sue sorti.
Tutti i soci che hanno avuto l’assegnazione del loro alloggio sono preoccupati e vorrebbero sapere come possono uscirsene, senza avere altri danni.
Questo è quanto, un pò in sintesi, la situazione capitata. A tal proposito pongo, quindi, una serie di domande, per ottenere informazioni utili, al fine proprio, di poter essere a questo punto tutelato.
1) Parlando di cooperative edilizie di abitazione a proprietà divisa, in base agli art. 10 (operazioni esenti dall’imposta) e art. 15 (esclusioni dal computo della base imponibile IVA) del DPR 26 ottobre 1972 n. 633, chiedo conferma, della non applicazione e quindi dell’esclusione dal computo della base imponibile IVA delle seguenti voci:
Ripartizione interessi bancari sul concesso mutuo aedifica;
Frazionamento del concesso mutuo aedifica;
Polizza assicurativa sui Fabbricati edificati.
2) In riferimento, alle nuove disposizioni specifiche, ai fini IVA, per le cooperative edilizie di abitazione, sia a proprietà divisa che a proprietà indivisa, per la legge n. 102/09, in sede di conversione del D.L. n. 78/09, che introduce l’art. 4-ter che segnatamente ai co. 4-5 e 6, decorrenza 5 agosto 2009, chiedo, spiegazioni in merito, a tale abrogazione che ha comportato l’assoggettamento ad IVA degli acconti versati dai soci alle cooperative edilizie di abitazione che assegnano gli alloggi in proprietà.
3) In presenza di soci morosi, non fideiussori e che non hanno nessuna intenzione, né di andare a rogito, né di voler mettersi soprattutto in regola e né di dimettersi, per queste situazioni irregolari, come i soci diligenti, cioè regolari nei pagamenti e che già hanno stipulato il loro rogito di assegnazione dell’alloggio, possono invece tutelarsi in ambito di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa?
Possono dimettersi? Possono chiedere l’estinzione della cooperativa?
Inoltre, per causa sempre di soci morosi, come possono tutelarsi i soci diligenti in caso di debiti della cooperativa (costituita ovviamente dagli stessi soci tutti, diligenti e morosi), nei confronti della banca e della stessa impresa costruttrice degli alloggi abitativi?
4) Sono state pretese dal Presidente della Coop. e rilasciategli alla stipula del rogito di assegnazione alloggio in proprietà n. 4 cambiali, non precedute da nessun titolo, che provi e giustifichi la loro esistenza,emesse in pagamento di presunte opere in varianti, che, però, non sono state né discusse in assemblea dei soci e né quindi potute essere o meno approvate. Poiché le opere in variante, ancora da approvare e contabilizzare da parte dell’Assemblea dei soci, non sono comprovate né da fatture emesse dall’Impresa costruttrice e né da altro documento richiesto dalla legge, e, in ultimo, né quindi iscritte nemmeno in bilancio le relative rilasciate cambiali quindi, risultano essere legali od illegali? La detenzione delle predette cambiali da parte del Presidente è legale od illegale?
5) Non approvare il bilancio in sede di assemblea dei soci, in una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, cosa comporta, ai fini di rischio per la cooperativa?
Quali rischi eventuali, possono andare in contro i soci diligenti?
6) In caso di decreto ingiuntivo da parte dell’ impresa costruttrice, creditore, nei confronti di una cooperativa edilizia di abitazione a proprietà divisa, come la stessa può tutelarsi?
E in caso di soci morosi e di soci diligenti, come questi ultimi possono tutelarsi sia nei confronti dell’ impresa costruttrice creditore e sia nei confronti dei soci morosi, a causa dei quali, poi, è sorto il debito della cooperativa?

Risposta al quesito:
1) Ai sensi dell’art. 10, commi 1 e 2, del DPR iva, sono esenti dall’imposta sia gli interessi sul finanziamento ottenuto dalla banca sia l’importo dovuto per il contratto di assicurazione.
Per quanto riguarda, invece, le spese di accollo e di frazionamento, la giurisprudenza sembra essersi assestata nel ritenerle funzionalmente accessorie alla compravendita dell’immobile, con la conseguenza che le stesse sono considerate imponibili ai fini iva e scontano la medesima aliquota dell’operazione principale( assegnazione alloggio).
2) Relativamente all’assoggettamento ad IVA delle anticipazioni sul costodell’immobile versate dai soci delle cooperative a proprietà divisa successivamente alla data di entrata in vigore della L. 102/2009 (05.08.2009), tali versamenti costituiscono operazioni imponibili per l’intero importo e si considerano perfezionate al momento del pagamento con conseguente emissione della relativa fattura (gli acconti eventualmente già versati, invece, sconteranno l’iva alla data del rogito).
L’aliquota del 4% sarà applicabile agli acconti se il socio, nella richiesta di assegnazione, dichiari che al momento del rogito sarà in possesso dei requisiti per fruire dell’agevolazione “prima casa” (circostanza implicita nelle Cooperative a finanziamento pubblico ovvero agevolate da zone PEEP).
In sede di rogito la Cooperativa emetterà la fattura con iva decurtando dall’imponibile l’importo corrispondente agli acconti.
3) Se i soci adempienti hanno stipulato il rogito, si sono messi al sicuro relativamente alle azioni dei terzi sugli immobili.
Occorre, tuttavia, esaminare l’atto di assegnazione per verificare eventuali dichiarazione di accollo da parte del socio assegnatario.
I soci adempienti, viceversa, restano esposti per le spese generali ovvero altre spese che dovessero essere deliberate in sede assembleare.
Per ovviare all’inconveniente, previo attento esame dei deliberati e dell’atto di assegnazione, i predetti soci possono chiedere di recedere ovvero rivolgere istanza in sede amministrativa per la messa in liquidazione coatta della Società.
4) I titoli cambiari hanno efficacia cartolare e, pertanto, possono circolare anche in assenza di un rapporto sottostante.
Se, tuttavia, un tale rapporto non esiste ovvero è illecito, in tal caso il debitore virtuale può proporre opposizione, qualora il creditore dovesse dare corso all’esecuzione.
5) La mancata approvazione del bilancio sociale può dare corso a diverse ipotesi:
Il commissariamento della Cooperativa da parte dell’Ufficio Ministeriale di Vigilanza, la messa in Liquidazione Coatta Amministrativa, la nomina di un Commissario Giudiziale.
I soci che hanno interesse possono agire in ragione della loro specifica convenienza, che può essere individuata a seguito dell’attento esame della situazione generale della Cooperativa.
6) L’opposizione a decreto ingiuntivo può basarsi su circostanze di fatto ( ad es. inesistenza del credito o credito da compensare, etc…) ovvero di diritto (improcedibilità della richiesta monitoria, inesigibilità del credito, etc…).
Nel caso di impresa di costruzione occorre verificare se sussiste un credito della Cooperativa per eventuali vizi o difetti costruttivi.
I soci adempienti che abbiano stipulato il rogito di assegnazione non dovrebbero avere nulla da temere, in quanto l’impresa creditrice aggredirà solamente gli immobili di proprietà della Cooperativa (va, tuttavia, valutato quanto già detto precedentmente).