Giorno: 15 Ottobre 2016

Nel 2014 ho sottoscritto con una Cooperativa di costruzioni un preliminare per l’acquisto di una villetta da costruire con pagamento in stato avanzamenti lavori.
La vigente normativa prevede che la Cooperativa ad ogni versamento effettuato dai soci rilasci una fidejussione. Il Presidente della cooperativa di costruzioni ha rilasciato una prima fidejussione con una società non iscritta nelle liste della Banca d’Italia per il rilascio di garanzie.
Al Presidente è stato fatto notare per iscritto che questa Società non poteva emettere fidejussione. Nel secondo SAL ha utilizzato la stessa società a rilasciare una nuova fidejussione. Al successivo SAL parziale è stata rilasciata una nuova fidejussione da altra società anch’essa non autorizzata al rilascio delle fidejussioni.
Ho portato nuovamente a conoscenza il Presidente della cooperativa di questa nuova situazione e lo stesso mi ha assicurato che la società può emettere fidejussioni. A questo punto o inviato delle e-mail chiedendo allo stesso di inviarmi l’iscrizione alla banca data della Banca d’Italia della società che ha emesso la fidejussione senza fino ad ora aver ricevuto un ricontro ed io non ho effettuato il saldo del terzo SAL.
Nel corso dell’esecuzioni dei lavori ci sono stati molteplici difformità di costruzione tra i progetti iniziali e l’esecuzione delle opere effettuate che puntualmente sono state portate a conoscenza sia del Presidente della Cooperativa che di tutti i responsabili (Architetto, Direttore dei Lavori, Impresa Costruttrice) chiedendo che i lavori fossero effettuati come da progetto iniziale.
Allo stato attuale non risulta rispettato il progetto iniziale con evidenti difformità. Successivamente sono venuto in possesso delle planimetrie di tutte e quattro gli alloggi e mi sono accorto che il prezzo a mq degli alloggi sono diversi per tutti e quattro i soci nonostante gli alloggi hanno le stesse caratteristiche costruttive.
Premetto che la cooperativa è a mutualità prevalente e che gli alloggi sono stati costruiti in un’area PEEP con convenzione con il Comune.
Per quanto sopra, Le pongo i seguenti questi:
1) Quali sono le responsabilità del Presidente della cooperativa che si è avvalso ripetutamente di diverse società che non possono emettere fidejussioni, nonostante fosse stato portato a conoscenza di tale circostanza? Le responsabilità sono solo di tipo amministrativo oppure in considerazione del comportamento sicuramente non conforme alla norma ci possono essere responsabilità penali?
2) E’ possibile che tra soci della cooperativa ci sia disparità di trattamento nella determinazione del prezzo di vendita a mq degli alloggi che hanno le stesse caratteristiche tecniche costruttive compreso i materiali?
3) E’ possibile favorire un socio inserendo nel suo preliminare delle migliorie (maggiori KW per fotovoltaico rispetto alla norma di riferimento) a costo zero per un solo socio e inserito nel preliminare sottoscritto successivamente al nostro?
4) Cosa posso fare se nell’esecuzione dei lavori sono state realizzate difformità costruttivi rispetto alle planimetrie sottoscritte davanti al notaio e la cooperativa e l’impresa non vogliono sanarle perchè allo stato attuale dei lavori dicono che non possono più essere realizzate?
5) Se il Presidente non vuole aprire un contenzioso per difformità nell’esecuzione delle opere nei confronti dei responsabili, cosa posso fare io nei loro confronti?
6) Posso agire anche nei confronti del Presidente per non aver fatto eseguire i lavori come da progetto? Il Presidente risponde anche con il proprio patrimonio anche se la cooperativa è una società A.R.L. Tutto questo deve essere fatto prima del rogito oppure la richiesta di risarcimento danni può essere esercitata anche dopo?

Risposta al quesito:
Il quesito è molto articolato e richiede un adeguato approfondimento, sicché l’odierna risposta non può che essere a carattere generale.
Il presidente, ma anche i consiglieri di amministrazione rispondono personalmente:
a) Dei danni causati alla Cooperativa e in tal caso va azionata l’azione di responsabilità sociale a seguito di delibera assembleare, ma anche di delibera di almeno un quinto dei soci;
b) Dei danni causati al socio, il quale può agire con azione individuale di responsabilità. In tal caso, però, i danni devono essere causati direttamente alla sfera patrimoniale personale del socio.
Nel caso di specie occorre, quindi, individuare il tipo di azione, in quanto sembra che sussistano sia i danni sociali che quelli individuali.
Nel caso di specie si potrebbe configurare anche una sorta di responsabilità penale, in quanto gli amministratori hanno erogato somme a pagamento delle fideiussioni “inutili” così assicurando un ingiusto profitto alla Società assicuratrice e raggirando i soci sulle garanzie.
Nelle società Cooperative, soprattutto in quelle a mutualità prevalente vige il principio inderogabile della parità di trattamento dei soci, la cui violazione può essere denunciata sia in sede amministrativa (ispezione straordinaria, commissariamento, etc..) sia in sede di giurisdizione ordinaria civile.
La presenza di vizi costruttivi nell’alloggio prenotato consente l’azione per l’eliminazione dei vizi medesimi  e per il  risarcimento o di riduzione del prezzo; tale azione può essere esercitata dal socio prenotatario sia prima che dopo la stipula del rogito (in quest’ultimo caso però a condizione che nell’atto vengano espresse le riserve). L’azione può essere esercitata anche nei confronti dell’impresa esecutrice dei lavori.
E però necessario che vi sia un invito formale alla stipula , rivolto alla Cooperativa, con successiva azione ex art. 2932 c.c. (esecuzione specifica degli obblighi di fare) e contestuale trascrizione della domanda nei Registri Immobiliari.

Un’impresa edile o un libero professionista che risulta essere titolare di una società e che inoltre è anche socio di una cooperativa indivisa può regolarmente avere rapporti di lavoro con la Cooperativa con relativa fattura, e, concludendo, se non vi è conflitto d’interessi può anche partecipare alle adunanze con voto?

Risposta al quesito:
Nella Cooperativa a proprietà indivisa il rapporto mutualistico è intrattenuto esclusivamente con soggetti persone fisiche, destinatarie del diritto di uso degli alloggi sociali.
In tal caso, gli stessi assegnatari  possono intrattenere rapporti di lavoro nel rispetto delle regole Statutarie e dei regolamenti interni.
Se lo Statuto sociale lo prevede, anche una impresa può detenere una quota della Cooperativa, a condizione che venga rispettata la finalità sociale e quella mutualistica.

Recentemente ho venduto una casa acquistata con finanziamento agevolato regionale (Sicilia) L. 5/8/1978 n. 457 e vorrei entrare in una cooperativa edilizia per acquistare un alloggio in un comune diverso.
Considerato che la cooperativa usufruirà dei benefici di cui alla legge 79/75, gradirei sapere se possiedo i requisiti per entrare come socio.

Risposta al quesito:
Tra i requisiti soggettivi necessari per ottenere l’assegnazione dell’alloggio realizzato con il contributo pubblico, viene annoverato quello di non avere già fruito di assegnazione agevolata.
In ragione di quanto precede, dunque, non ha diritto all’assegnazione del nuovo alloggio, a meno che la Cooperativa realizzi l’immobile in assenza da assegnare  di contributo pubblico.

Dal 1991 socio di coop ex L. 166/75 e L. 167. Diritto di superficie 99 anni.
Tutti i 42 soci abbiamo pagato tutto. Con decreto del M.I.S.E. del 15.02.2012 viene messa in liquidazione ed il liquidatore chiede altre somme, circa 200,000,00 €, per fare l’atto di proprietà. E’ corretto? E non sappiamo nemmeno perchè dobbiamo questa cifra.

Risposta al quesito:
Si può presumere che la Cooperativa abbia concordato con il Comune concedente un nuovo atto modificativo della Convenzione con cui è stato concesso il terreno in diritto di superficie.
La modificazione riguarda evidentemente l’acquisizione del diritto di proprietà del terreno da parte della Cooperativa, con conseguente conguaglio del prezzo in favore del Comune, come previsto per legge.
Tali circostanze dovrebbero essere note ai soci, posto che esse sono rese possibili solamente a seguito di delibera assembleare.
La quantificazione dell’importo dovuto al Comune può essere verificato attraverso l’anali del bilancio della Società, ma anche mediante accesso agli atti amministrativi dell’Ente locale.

La contatto per avere delle delucidazioni in merito alla mia attuale situazione! Sono in affitto presso una casa in cooperativa ed il proprietario di casa non vuole farmi il regolare contratto in quanto evince che non può farlo prima dei 5 anni… Lui oltre questo mantiene la residenza presso la mia attuale abitazione… come posso tutelarmi o agire nei suoi confronti?

Risposta al quesito:
Il regime locatizio è in gran parte di tipo vincolistico, cioè soggetto a determinate norme imposte ex lege e non sostituibili per volontà delle parti.
Sicché il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto, altrimenti esso non ha valore.
In assenza di contratto si instaura un rapporto di fatto, normalmente più conveniente per l’inquilino che non per il proprietario (basti pensare che quest’ultimo non può attivare i procedimenti speciali di sfratto e in caso di controversia deve instaurare un giudizio ordinario di lunga durata).
Se, comunque, l’inquilino ha interesse a ottenere un atto scritto con valore ai fini locativi, in tal caso deve mettere in mora il proprietario e, nell’ipotesi di mancato riscontro, deve notificargli un contratto di locazione contenente le disposizioni del codice civile e provvedere alla relativa registrazione (il cui costo deve essere detratto dal canone nella misura del 50%).
Con l’accettazione del canone, il proprietario manifesta implicitamente il consenso contrattuale, sicché l’atto si perfezione ai fini di legge.

Ho trovato casualmente una quota di lire 500 di una società a responsabilità limitata che è denominata “società cooperativa agricola XX” del 26 aprile 1945, titolo nominativo n. 215 omologata dal Tribunale di Agrigento con durata della società di cento anni.
Ho il sospetto che si tratti di una quota di una società costituita con la famosa legge “Gullo” sulle cooperative agricole; era di un mio zio adesso deceduto, da cui ho ereditato essendo esso senza prole.
Chiedo se è possibile di sapere se questa quota azionaria possa avere un valore, se è eventualmente possibile riscattarla, e che itinerario e che costi si avrebbero per un eventuale riscatto; sempre che riscattarla possa fruttare qualcosa e sia dunque conveniente.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se la Cooperativa è tuttora esistente, ciò mediante la visura presso il Registro delle Imprese, tenuto dalla Camera di commercio territorialmente competente.
Nell’ipotesi di riscontro positivo, occorre verificare i bilanci della Società e solamente se essi risultano più che attivi, varrebbe la pena di procedere oltre per verificare lo Statuto sociale, ciò al fine di comprendere lo scopo sociale e l’effettiva attività svolta a scopo mutualistico.
All’esito di tutte le predette verifiche (presumibilmente costose in quanto eseguite da professionista specializzato) si potrebbe valutare concretamente la eventuale convenienza a richiedere la liquidazione della quota.
Or, poiché trattasi di Cooperativa agricola e di conseguente rapporto mutualistico, ma soprattutto in ragione della presumibile lunga assenza del socio (tenuto anche ai prevedibili versamenti sociali), tutto lascia  supporre l’inesistente valore della quota sociale in questione e, comunque, la mancata convenienza ad accertarlo.