Cooperative: casi e soluzioni

Sono presidente di una coop edilizia ad Ardea in provincia di Roma.
Le scrivo perché non so come mi devo comportare riguardo la seguente situazione che passo a descriverle.
La coop è nata per l’acquisto di un terreno agricolo di circa 2 ettari con l’auspicio che passava edilizio e che si sarebbe potuto lottizzare.
Ciò non è avvenuto, perciò con l’ultimo condono edilizio molti hanno costruito abusivamente ed hanno condonato.
Con questo condono poi siamo riusciti ad andare davanti al notaio e lottizzare tutto il terreno.
Ma subito dopo il condono edilizio usci il condono catastale e chi non aveva fatto il condono edilizio fece quello.
Davanti al notaio scoprimmo che si poteva fare il passaggio di proprietà di tutto meno che di quello che era stato condonato al catasto in quanto abusivo.
Perciò ad oggi la coop rimane proprietaria di 6 pezzetti di terreno fra l’altro interclusi che vanno dai 50 ai 200 mt quadri dove sopra ci sono questi fabbricati abusivi in 6 lotti.
Ora ogni anno spendiamo soldi per il bilancio e ogni 2 anni per l’ispezione.
Noi vogliamo chiudere la coop ma come facciamo con questi pezzetti non assegnati?
L’addetto all’ispezione mi ha detto che se non riesce a fare l’ispezione chiude la coop per ufficio ma poi questi pezzetti di terra che fine fanno?
Se lei ha una strada percorribile ce la può dire?

Risposta al quesito:
Occorre verificare bene la situazione urbanistica, in quanto se è stata concessa la lottizzazione per tutto il terreno si può ancora regolarizzare la situazione degli immobili privi di permesso di costruire.
Se, viceversa, la lottizzazione del terreno esclude l’edificabilità dei lotti in cui insistono gli immobili abusivi, in tal caso non resta che richiedere l’autorizzazione per la demolizione e assegnare i terreni ai soci che hanno condonato ovvero concordare con il Comune l’eventuale realizzazione di opere di urbanizzazione.
Il caso richiede, comunque, l’approfondimento delle documentazione tecnico-amministrativa e della effettiva situazione urbanistica.

Vorrei avere informazioni in merito alla possibilità di vendita di un immobile assegnatomi circa 10 anni fa, epoca in cui la Cooperativa era ancora indivisa.
La cooperativa fruisce di contributo pubblico ex Legge 492/75 erogato dal ministero dei lavori pubblici (cooperativa di personale militare).
Fermo restando i vincoli del prezzo massimo di cessione, in caso di vendita il contributo che fine farebbe?

Risposta al quesito:
Va, innanzitutto, verificato se la Cooperativa da indivisa è stata trasformata “a proprietà divisa”.
Nel secondo caso, l’immobile può essere alienato o locato a terzi dopo che siano trascorsi cinque anni dal trasferimento della proprietà. Il predetto termine può essere anticipato con autorizzazione speciale dell’Ente finanziatore.
Il contributo ex art. 492/75 dovrebbe essere stato concesso sugli interessi del mutuo, sicché ne segue le sorti (restando a favore del mutuatario, che nel caso di specie dovrebbe essere l’acquirente subentrante).

Nel 2004 mia suocera prenotava su carta dalla Cooperativa una unità abitativa in edilizia convenzionata facente parte del comparto C2 Lunghezza, ultimata nel 2009.
Per la stessa corrispondeva globalmente in corso d’opera e a saldo (di cui parte a mezzo accollo del mutuo) euro 290.000 circa più iva e spese. Al momento del rogito, novembre 2010, firmava per un importo di vendita di euro 218 mila circa (esattamente pari all’importo previsto dalla convenzione stipulata con il Comune di Roma). La differenza veniva motivata come spese di migliorie.
Ad oggi ci rendiamo conto che tali maggiori spese non sono affatto lecite in quanto il comparto C2 Lunghezza rientrava nella convenzione con il Comune di Roma che prevedeva un prezzo massimo di vendita per l’immobile e per il singolo alloggio di euro 1740 al mq.
Ovviamente la questione si estende a tutti i condomini dello stesso edificio.
Volevamo sapere se ci sono i presupposti per richiedere l’eventuale somma corrisposta in eccesso e se fosse possibile un’azione collettiva o individuale, nonché se ancora possiamo essere nei termini temporali.

Risposta al quesito:
Nel caso di specie sussistono i presupposti per ripetere quanto è stato versato in eccesso rispetto al prezzo massimo di cessione, posto che non è ancora intervenuta la prescrizione decennale dalla data del rogito.
Ai sensi della recente normativa, però, la parte venditrice può liberarsi dall’obbligo di restituzione curando a propria cura e spese l’affrancazione dal vincolo del prezzo massimo di cessione.
Nel caso che ci occupa, tuttavia, la parte venditrice è una Cooperativa, sicché occorre verificare se sia ancora attiva ovvero sia stata estinta.
Nel primo caso, sussistono le condizioni potenziali per la dell’azione, sia individuale che collettiva; si rende tuttavia necessario l’approfondimento per verificare l’esistenza di tutti i presupposti per l’azione e per l’individuazione di tutti i soggetti effettivamente responsabili (verifica delle cause del sovrapprezzo e delle eventuali delibere assembleari).

Egregio avvocato, vengo a porLe il seguente quesito dopo una breve premessa: 1) ad agosto 2019 ho inviato alla Cooperativa edilizia istanza di recesso da socio con conseguente richiesta di restituzione delle somme versate in conto costruzione, oltre alla quota di capitale sociale; 2) decorsi i 60 gg. previsti dalla legge non ho ricevuto nessuna comunicazione in merito da parte della cooperativa; 3) l’art.8 dello statuto societario sancisce che “Il socio ha diritto alla restituzione delle anticipazioni in conto alloggio solo dopo nuova prenotazione dello stesso alloggio da parte di altro socio”; 4) l’art.10 stabilisce invece che “Il Socio receduto è sostituito nella prenotazione dell’alloggio da altro Socio non prenotatario immediatamente successivo nella graduatoria”.
Alla luce di quanto sopra chiedo se nella fattispecie di recesso vale la regola del silenzio-assenso e se, in assenza di una graduatoria di soci non prenotatari, la Cooperativa è comunque giustificata a trattenere le somme versate in conto costruzione.

Risposta al quesito:
Il mancato riscontro alla domanda di recesso del socio, che si protragga nel tempo, oltre i termini di legge o statutari, comporta il verificarsi della condizione dell’assenso da parte del CdA, come statuito dalla Corte di Cassazione.
Occorre però distinguere il diritto al rimborso delle anticipazioni dal diritto al recesso maturato per il silenzio inadempiente del CdA.
Nel caso di specie, sembra che l’art.8 dello Statuto subordini il rimborso al subentro del nuovo socio, sicché, anche nell’ipotesi di accoglimento implicito del recesso, resta fermo il vincolo statutario in ordine al predetto rimborso.
Il predetto vincolo può venire meno solamente se il socio receduto provi che la Cooperativa è inadempiente nella predisposizione dell’elenco degli aspiranti soci (se previsto dalla legge di finanziamento) ovvero nell’accoglimento delle domande di ammissione.

Sono un appartenente alla Polizia di Stato e socio di una cooperativa edilizia con mutuo agevolato INPDAP. A dicembre 2017 abbiamo terminato di pagare il mutuo ed è in corso l’assegnazione degli alloggi con atto dal notaio per diventare proprietari.
Dopo essere diventati proprietari sarà possibile vendere o affittare l’immobile?

Risposta al quesito:
L’assegnatario di alloggio realizzato con il contributo pubblico e, comunque, in zona PEEP (con convenzione ai sensi della L 865/71) può alienare o locare a terzi l’alloggio dopo che siano trascorsi 5 anni dal rogito.
Per gravi motivi da documentare, l’Ente pubblico finanziatore può autorizzare la vendita o la locazione prima del predetto termine.

In seguito ad una causa col costruttore, la nostra cooperativa ha dovuto pagare una somma al costruttore, oltre interessi legali, così come richiesto dal Giudice.
Si chiede se tale importo deve essere fatturato dall’impresa costruttrice, e se si deve aggiungere l’IVA, oppure possiamo considerare l’importo specificato in sentenza omnicomprensivo del tributo, dato che la sentenza del Giudice non la menziona, ma indica la cifra oltre gli interessi moratori.

Risposta al quesito:
Secondo la normativa fiscale le operazioni imponibili ai fini IVA sono assoggettate alla relativa imposta, il cui pagamento spetta al cessionario del bene o al committente del servizio.
Nel caso descritto, essendo in presenza di una prestazione imponibile, rappresentata dalla realizzazione del plesso edilizio, il corrispettivo dovuto dalla Cooperativa nei confronti della Ditta costruttrice sarà gravato da IVA.
L’assunto che precede rimane confermato anche qualora, come nel caso di specie, il pagamento avvenga all’esito del contenzioso legale intercorso con la Ditta.
Anche in tale ipotesi, infatti, il corrispettivo riconosciuto in sentenza dovrà essere maggiorato della relativa imposta, con conseguente emissione della fattura da parte dell’impresa costruttrice.
A nulla rileva il fatto che la sentenza faccia riferimento esclusivamente alla sorte capitale (con relativi interessi di mora) senza menzionare l’IVA, in quanto l’importo condannatorio trae origine da una prestazione imponibile (quale è, appunto, la costruzione degli alloggi), per cui l’IVA sulla sorte capitale è dovuta in base alla specifica Legge fiscale, di per sé vincolante indipendentemente dall’espressa menzione in sentenza.
Per le medesime ragioni, la Suprema Corte di Cassazione ha chiarito che, nell’ipotesi di prestazione imponibile ai fini IVA, l’applicazione dell’imposta pur in assenza della relativa condanna, non viola il principio dell’intangibilità del giudicato (formatosi sulla sola sorte capitale), trattandosi di un effetto ex lege derivante direttamente dalla normativa fiscale, ossia da una fonte autonoma e parimenti vincolante rispetto al giudicato stesso.