Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia indivisa e sovvenzionata. Seguito causa sono stati pignorati alcuni immobili (tra cui quello a me assegnato). Se non saldato il debito andranno all’asta.
Non tutti i soci sono disponibili al versamento della quota. Non vorrei attendere passivamente l’esito e poi rifarmi sulla Cooperativa, ma esplorare la possibilità di intimare azioni al Presidente e ai soci.
Sono diponibilissimo ad una consulenza a pagamento, magari di persona.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare la natura e la ragione del debito sociale per cui è stato eseguito il pignoramento.
Se sussistono responsabilità gestionali degli amministratori si può ipotizzare anche l’azione risarcitoria nei lor confronti, ciò al fine di sollecitarli ad intervenire per estinguere la procedura esecutiva.
Si può anche ipotizzare l’azione nei confronti della Società, la cui condanna si riverserebbe sugli altri alloggi non pignorati, ciò per indurre i soci a versare le loro quote.
In alternativa vanno rassegnate le dimissioni per giusta causa e va dato corso all’azione in danno della Cooperativa per il rimborso delle quote versate e il risarcimento del danno.

Vorrei acquistare una villa a schiera da cooperativa edilizia, i soci ormai in 10 circa su 80, con il loro presidente si sono messi in liquidazione nominando un liquidatore (gli sono rimaste circa 6 unita libere). Costruzioni del 2013, nella fattispecie l’immobile che mi interessa non é stato mai abitato ed ha un ipoteca volontaria di mutuo, mi hanno detto che per acquistare devo accollarmi o trasferirmi un mutuo che questa costruzione ha con bnl di 155.000 (85+32+33+5) ma la cooperativa mi chiede altri 12.000 euro che non so per cosa servono.
E’ fattibile o sconsigliabile, quali sono i rischi di acquistate da una cooperativa in liquidazione e le procedure e gli enti che posso rivolgermi per tutti i controlli (ad esempio appena farò l’atto mi arrivano carte dal tribunale per rivalse di creditori, quali rischi ci sono e che controlli devo fare)?
Non entrerei come socio ma acquisterei direttamente da cooperativa, vorrei un primo consiglio e magari chiederLe una consulenza. Sopratutto vorrei sapere se esiste un modo per tutelarmi da ogni pericolo o se ci sono rischi irreparabili come ad esempio il fallimento della cooperativa, sono un padre di 3 bambini, capisca la preoccupazione.

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto verificare il Bilancio della Società, per rilevare la situazione debitoria esposta.
Ciò posto, occorre verificare la situazione tecnico-amministrativa della costruzione, controllando le autorizzazioni ottenute e la conformità della realizzazione edilizia.
Occorre effettuare la visura ipotecaria per controllare l’atto di provenienza del terreno e l’eventuale esistenza di pesi gravanti sull’immobile.
Occorre, infine, verificare tutti gli obblighi imposti all’acquirente con il preliminare di acquisto dell’alloggio.
All’esito dei controlli si può valutare l’opportunità dell’acquisto.

Gent.le avvocato, qualche anno fa con mio padre e mia madre ho costituito una coop. il cui amministratore è mio padre ed io il procuratore speciale.
La coop. non l’ho mai attivata perchè non siamo riusciti a trovare le giuste opportunità. La coop. è quindi vergine, né ha mai fatturato. Ora si è presentata l’occasione di poterla cedere ad altre persone che la vorrebbero…
Come devo fare? Devo andare da un notaio? devo fare un atto di vendita?

Risposta al quesito:
E’ sufficiente che i cessionari vengano ammessi come soci e si proceda al rinnovo delle cariche sociali, nominando i secondi come amministratori.
La nomina del nuovo cda deve essere trascritta nel Registro delle Imprese.
E’ bene che l’intera operazione sia preceduta da una scrittura privata che regola gli aspetti patrimoniali.

Egregio avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia la quale ha realizzato uno stabile in diritto di superficie.
Dopo la prenotazione dell’alloggio e assegnazione con verbale del cda manca un atto di assegnazione formale della cooperativa (di locazione con patto di futura vendita). Ad oggi manca il fine lavori e i costi di costruzione continuano a lievitare.
Da ultimo il cda della cooperativa ha costituito un condominio di gestione pur appunto, in assenza del fine lavori e formale assegnazione degli stessi. Posso oppormi in qualche modo?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, comprendere a che cosa opporsi e poi decidere come.
Le Cooperative sono soggette alle regole del Bilancio, sicché i costi di costruzione devono essere vagliati attraverso il documento contabile che, può essere opposto se ne ricorrono i motivi.
Il condominio di gestione presuppone che ci siano gli alloggi già abitabili e, per se stesso, è un elemento neutro, in quanto ciò che rileva sono i costi della gestione medesima.
Anche questi costi, in assenza di assegnazione definitiva degli alloggi, devono essere rilevati in Bilancio, sicché anche per essi valgono le regole sopra accennate.

Spett. avvocato, sono socio di una cooperativa edilizia in liquidazione.
Di recente è stato fissato il giorno dell’approvazione del bilancio, con allegato il bilancio e la nota integrativa. Da un controllo al Catasto mi sono accorto che la cooperativa è proprietaria ancora di terreni. Ma al rigo II (immobilizzazioni materiali) del bilancio e nella nota integrativa detti terreni non compaiono.
Da informazioni, detti terreni sarebbero residui dei lotti edificati da consegnare al Comune. Mentre, vi è un lotto edificabile, acquistato nel 2015, sconosciuto ai soci, quote assegnate a un solo socio (componente del CDA). Tale anomalia, ossia la mancata indicazione dei terreni in questione, nel bilancio, viene riscontrata in tutti i bilanci sino ad oggi approvati, ossia dal 2013, al 2017
Inoltre, anche al rigo III del bilancio (immobilizzazioni finanziare, non vengono riportati alcuni crediti quali: Crediti per imposte comunali; Erario, credito c/iva; erario credito Ires Rimborso.
Personalmente penso che qualcosa non torna.
Quindi un bilancio così presentato è da ritenersi corretto? Mentre i crediti indicati, vanno restituiti ai soci? E come possono pretendere e blindare tale richiesta?

Risposta al quesito:
Il Bilancio delle Cooperative deve possedere i caratteri della chiarezza, della competenza e della veridicità come statuito dagli artt. 2423 e seguenti del codice civile.
L’alterazione della attività e delle passività comporta la nullità dei Bilanci sociali, ancorché approvati dall’assemblea dei soci.
Il termine per opporre i Bilanci nulli è di tre anni dall’approvazione, ma i Bilanci successivi, se mancano di veridicità in ordine ad eventi amministrativi ancora riportati in Bilancio, sono rilevabili indipendentemente dalle pregresse operazioni, stante la falsità delle rappresentazioni contabili.
I soci o i creditori in generale possono ottenere la rettifica giudiziale dei Bilanci falsi, ma possono anche agire con l’azione di responsabilità verso gli amministratori, chiedendo il risarcimento del danno.
La predetta azione si prescrive nei cinque anni successivi alla cessazione degli amministratori dalla carica.

Volevo fare una proposta acquisto ad una cooperativa per acquistare una villa a schiera A/2, la cooperativa è in liquidazione con un solo socio che la rappresenta (tutti dimessi) che è il presidente e liquidatore (gli sono rimaste circa 6 unità libere).
Costruzione del 2013 mai abitata con un ipoteca volontaria di mutuo, mi hanno detto che per acquistare devo accollarmi o trasferirmi un mutuo che questa costruzione ha con la banca di 155.000 euro (85+32+33+5) ma la cooperativa mi chiede altri 10.000 euro che non so per cosa servono.
E’ fattibile o sconsigliabile, quali sono i rischi di acquistate da una cooperativa in liquidazione e le procedure e gli enti che posso rivolgermi per tutti i controlli (ad esempio se il costruttore è fallito e la cooperativa è in liquidazione quali rischi ci sono e che controlli devo fare)?
Non entrerei come socio ma acquisterei direttamente da cooperativa ma se fallisce posso perdere tutto?

Risposta al quesito:
La situazione prospettata si appalesa anomala in quanto non può esistere una Cooperativa con socio unico, ancorché in Liquidazione volontaria, come nel caso di specie.
L’altra anomalia è rappresentata dalla circostanza che la Cooperativa ha ancora diverse unità abitative, ma non ha gli soci prenotatari, sicché non appare comprensibile come e chi paghi il mutuo incombente sui predetti immobili.
Una tale situazione deve essere attentamente valutata, in quanto l’atto di trasferimento dell’immobile potrebbe essere assoggettato a revocatoria in caso di fallimento della Società, stanti i segnali di situazione prefallimentare facilmente ravvisabili.