Cooperative: casi e soluzioni

In una coop edilizia a proprietà indivisa, composta da due lotti fatti in anni differenti, con contributo Regione Lazio a fondo perduto e con locazione a termine di otto anni, il primo lotto scaduti nel 2012 gli otto anni, hanno fatto il rogito, sono diventati proprietari e usciti dalla cooperativa, tutto questo senza cambiare lo statuto per la proprietà divisa, perché il secondo lotto è ancora a proprietà indivisa.
E’ legale tutto ciò?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto il contributo regionale con il vincolo della locazione per otto anni, appare consequenziale che lo Statuto prevedesse la proprietà divisa (altrimenti sembra improbabile l’emissione del provvedimento amministrativo agevolativo).
D’altra parte lo stesso notaio non avrebbe redatto l’atto, che sarebbe stato affetto da nullità in assenza della specifica previsione statutaria.

Nel 2014 era in corso una ispezione a seguito di un esposto di 5 soci su 32 a prop. indivisa circa la illegittimità del procedimento di vendita di 27 alloggi su 32; durante l’ispezione gli atti di vendita sono stati formalizzati; le risultanze della ispezione dava ragione delle irregolarità e pertanto veniva proposto al ministero la nomina di un commissario (evidentemente il cda non ha ottemperato a quanto disposto dalla vigilanza), nel contempo i 27 soci divenuti proprietari si sono cancellati da soci essendo divenuti prop., consegnando la coop. ai cinque soci residuati nel mentre veniva nominato il commissario.
Dopo dodici mesi di commissariamento viene restituita la coop. a 5 soci e liquidato un compenso al commissario di 20.000 euro calcolato sulla base dei 32 originari. Chi dovrà pagare questo compenso?
Il commissario dice la coop., che ora sono 5 soci, e del resto non se ne importa nulla. Nonostante questo problema sia stato segnalato in corso di commissariamento dai 5 soci sia al ministero sia la commissario perché ne facesse conto nel preventivo di esercizio e provvedesse a far pagare chi di dovere quale costo di gestione dell’esercizio in corso.
Poi vedremo di chiedere un parere scritto su altri aspetti più complessi che si stanno rivelando.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie non sussiste il recesso automatico del socio il quale abbia ottenuto l’assegnazione dell’alloggio, anzi tutti i soci, ivi compresi gli assegnatari, hanno l’obbligo di contribuzione alle spese generali sin alla effettiva cessazione della Società.
Gli amministratori, tuttavia possono (per svariate ragioni) accogliere il recesso dei soci e, in tal caso, questi ultimi non hanno alcun obbligo di contribuzione.
Se, dunque, nel caso di specie il recesso dei soci è stato accettato e, quindi, si è realmente perfezionato, il debito della Cooperativa incombe al sodalizio composto dai soci rimasti in forza.
Va, tuttavia, osservato che la Cooperativa è una società a responsabilità limitata, sicché i soci, a meno che non vi sia un loro determinato diretto coinvolgimento (deliberati assembleari vincolanti), non rispondono personalmente dei debiti sociali.
Or, poiché sembra che le spese del Commissario non riguardino l’estinzione della Società, potrebbe anche accadere che i soci rimasti (ovvero tutti i soci) rifiutino di versare la loro quota di debito e, in tal caso la Cooperativa verrebbe posta in Liquidazione Coatta Amministrativa.
La Liquidatela potrebbe, quindi, agire esclusivamente con l’azione di responsabilità verso ex amministratori e sindaci, ove sussistano loro inadempienze (ma anche nei confronti dei soci, solamente se sussistano specifici obblighi nascenti da contratti, ad esempio di assegnazione, ovvero da deliberati assembleari).

Quali sono i requisiti per far parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, che usufruisce dal contributo pubblico per costruire, e una persona già socio amministratore di una piccola società, può far parte della coop edilizia, per poi essere assegnatario di un appartamento.

Risposta al quesito:
Le Cooperative che fruiscono di contributo pubblico possono assegnare gli alloggi esclusivamente ai soci i quali abbiano gli specifici requisiti soggettivi, imposti dal Bando di finanziamento (possono variare in riferimento all’Autorità emanante il provvedimento agevolativo).
In generale i requisiti sono:
. l’impossidenza di alloggi idonei da parte di ciascun componente il nucleo familiare del prenotatario;
. il reddito non superiore ai limiti previsti nel Bando (per le Coop. a prop. indivisa di massima € 25.000,00), riferito all’imponibile di tutti i   componenti il nucleo familiare; con la possibilità di detrarre € 1.000,00 per ogni familiare a carico se reddito dipendente;
. il non avere ricevuto altre assegnazioni agevolate ovvero acquistato immobili con contributo pubblico (riferito a tutti i componenti il nucleo familiare);
. residenza nel luogo dell’intervento (si può anche dimostrare il trasferimento della residenza al momento dell’assegnazione).
Rispettati i requisiti richiesti dal Bando, non sussistono limitazioni in ordine all’amministratore di società (se non quella del reddito).

Facevo parte di una coop edilizia a proprietà indivisa, 5 anni fa ho dato le dimissioni, ma mi devono ancora liquidare, sto in causa, la mia residenza sta ancora nell’appartamento della coop, che io non ho mai abitato, mancano luce e gas mai allacciati, ma il Comune pretende il pagamento della bolletta rifiuti, che del resto ho sempre pagato, perché il Comune con una delibera dice che si è obbligati a pagare per il solo fatto di essere residenti nel Comune.
Io posso togliere la residenza dal Comune ho devo aspettare la fine della causa contro la cooperativa?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative a proprietà indivisa gli alloggi vengono  assegnati in uso ai soci, mentre la proprietà resta intestata al Sodalizio.
Nel caso di recesso il socio ha diritto al rimborso delle somme versate a titolo di anticipazione del costo di costruzione, mentre non ha diritto a quanto pagato a titolo di canone d’uso.
Alla luce di quanto precede, nel caso prospettato, il socio ha tutto l’interesse a togliere la residenza fissata nell’alloggio, posto che il giudizio non verte sul diritto all’assegnazione, ma piuttosto al rimborso delle somme versate.
In quest’ottica, il mantenimento della residenza nel predetto alloggio, non solo non è utile per il socio receduto, ma potrebbe essere addirittura dannoso.

Mio suocero nel 1993 è diventato socio di una cooperativa edile, nel 1994 la cooperativa ha acquistato il suolo per edificare per lire 40.000.000 e quindi è diventato assegnatario di un alloggio fino al 2012 dove ha dato le dimissioni per l’alloggio e quindi è rimasto socio solo per il terreno, adesso due soci dimissionari chiedono i soldi versati e quindi il presidente della cooperativa chiede 715,00 € a socio, sia assegnatari di alloggio sia soci proprietari del terreno per liquidare i dimissionari.
La mia domanda è la seguente: visto che mio suocero non è più assegnatario dell’alloggio e vuole uscirne (da premettere che tutti gli alloggi di vecchi soci dimissionari sono stati nuovamente riassegnati a nuovi soci) deve comunque pagare questa quota o gli conviene dare le dimissioni?
A mio suocero gli è stato detto che se resta fino alla realizzazione degli alloggi gli verrà restituita la somma versata più il guadagno realizzato dalla vendita del terreno alla società che dovrà costruire; questo è possibile?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente accertare se i soci dimissionari appartengono al programma costruttivo in cui sono stati già assegnati gli alloggi.
In tal caso i rimborsi sono dovuti esclusivamente dai soci assegnatari subentranti ai dimissionari.
Se, viceversa, i dimissionari rientrano nel programma ancora da realizzare, in tal caso il rimborso è pro quota a carico degli appartenenti a quel programma.
Occorre, inoltre, esaminare lo Statuto sociale, le cui disposizioni potrebbero prevedere che il rimborso ai soci receduti o esclusi avviene a seguito di subentro di altri soci, tenuti al pagamento della loro quota.

Sono socia assegnataria di un appartamento nel quale già abito. Ho versato l’acconto, come stabilito nel compromesso, ma non ci è stato finora possibile rogitare a causa di una ipoteca di terzo grado che è stata posta su tutti i beni della cooperativa.
La cooperativa entro fine mese sarà messa in liquidazione da ConfCooperative e subentrerà un liquidatore.
Come si comporterà il liquidatore nel nostro caso? Ci verrà proposto l’acquisto dell’appartamento? E l’acconto versato?

Risposta al quesito:
La Confcooperative è un Organismo di tutela del Movimento Cooperativo e non dispone di poteri diretti per la messa in liquidazione delle Cooperative aderenti.
E’ probabile che la predetta Organizzazione sia stata interpellata dall’Ufficio di Vigilanza e abbia espresso il parere di messa in liquidazione coatta amministrativa della Cooperativa.
Il competente Ufficio di Vigilanza procederà con la messa in L.C.A., sottoponendo quindi la Cooperativa alla procedura concorsuale prevista dalla Legge Fallimentare.
Con l’instaurazione della procedura verrà nominato un Liquidatore il quale potrà confermare il contratto di assegnazione ovvero sciogliersi ai sensi dell’art. 72 bis L.F.. In tale ultimo caso gli immobili verranno venduti all’asta e i soci diverranno creditori della massa attiva.
In ragione delle diverse possibili ipotesi, i soci assumeranno le strategie di tutela in conformità alle disposizioni di legge.