Cooperative: casi e soluzioni

Illustrissimo avvocato Cannavò, il sottoscritto Le pone questi quesiti per avere dei chiarimenti in merito a:
1. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, dove si presenta una situazione nella quale dei 31 alloggi costruiti 28 sono andati a rogito, ogni singolo socio cooperatore dei 28 alloggi firmatari dei rogiti, può presentare al Consiglio di Amministrazione una lettera di recesso, con questa motivazione? “RICHIESTA DI RECESSO IMMEDIATATO DELLA QUALITA’ DI SOCIO COOPERATORE DELLA X Scarl PER GIUSTA CAUSA, IN SEGUITO CIOE’ AL CONSEGUIMENTO DELL’OGGETTO SOCIALE DELLA SOCIETA’ COOPERATIVA”. Inoltre ogni singolo socio cooperatore può presentarla, facendo leva sul fatto di non essere d’accordo con l’approvazione del prossimo bilancio? Vantaggi e svantaggi del recesso per il socio cooperatore.
2. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, ogni singolo socio cooperatore può chiedere l’accesso agli atti della cooperativa? Lo scopo è quello di visionare le scritture contabili in forma analitica della società, in modo tale da prendere diretta conoscenza delle operazioni contabili effettuate dalla cooperativa nel corso degli esercizi amministrativi. Tale richiesta è individuale, di ogni singolo socio oppure collettiva in ambito della compagine sociale? E come può essere la richiesta? Qual’ è la legge di riferimento?
3. In una Società Cooperativa edilizia di abitazione a proprietà individuale o divisa, come avviene la richiesta di messa in stato di liquidazione della società? Una società cooperativa costituita da 100 soci cooperatori circa, divisa però in tre programmi edilizi, con ciascuno di 31 soci circa, i soci di uno solo di questi programmi, quello portato a termine, cioè concluso dal fatto di aver conseguito l’oggetto sociale, possono chiedere la messa in stato di liquidazione del solo limitato programma concluso? Oppure la liquidazione riguarda comunque per legge tutta la compagine sociale e quindi l’intera cooperativa, e aspettare quindi per forza anche la conclusione degli altri programmi edilizi? Se può riguardare anche solo uno dei tre programmi, quanti soci su 31 devono presentare domanda di liquidazione?
Vantaggi e svantaggi dello stato di liquidazione per il singolo socio cooperatore.

Risposta al quesito:
1)L’assegnazione degli alloggi rappresenta generalmente la fase conclusiva del rapporto mutualistico (prestazione contrattuale), mentre resta vigente il rapporto sociale sino alla definitiva estinzione della Cooperativa (attraverso la procedura di legge), con l’obbligo dei soci (anche se assegnatari) di contribuire a tutte le spese generali attinenti alla predetta procedura.
2)Le Cooperative edilizie hanno normalmente la forma delle spa, ma è prevista la deroga a determinate condizioni che consentono l’assunzione della srl. Nel primo caso i soci hanno diritto esclusivamente all’accesso a determinati libri (assemblee, soci), mentre nel secondo caso possono accedere su richiesta anche alla contabilità. In ogni caso, se sussistono gravi sospetti di irregolarità, i soci possono promuovere il controllo giudiziario, richiedendo l’ispezione della contabilità; gli stessi soci, inoltre, possono richiedere l’Ispezione Straordinaria in sede amministrativa (Ufficio Vigilanza del Ministero) esponendo le gravi irregolarità sospettate ovvero riscontrate. Per espletare le predette attività di tutela è necessario il preventivo esame dei bilanci sociali, nonché l’attività preparatoria con richieste informative inviate agli amministratori. I soci con le maggioranze previste nel codice civile possono richiedere la convocazione dell’assemblea indicando l’ordine del giorno (che può anche prevedere la revoca del mandato agli amministratori). Se gli amministratori non provvedono, i soci possono ricorrere al Presidente del Tribunale che dispone la convocazione dell’Assemblea.
3)La messa in liquidazione riguarda tutta la Società, mentre alla conclusione di uno dei programmi, i soci possono richiedere il recesso per il raggiungimento dello scopo sociale limitato al programma, ma dichiarandosi disponibile a versare le somme ritenute necessarie per le spese di estinzione della Cooperativa (pro quota). Se il recesso viene rigettato dagli amministratori, i soci interessati possono ricorrere al Tribunale per sentire pronunciare il riconoscimento del loro diritto.

Sono socio in una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Sarei grato sapere se la tassa di ammissione va contabilizzata a patrimonio netto o a ricavo quale prestazione di servizi da fatturare.
Quale somma complessiva può raggiungere in media tale tassa e per quali servizi può essere richiesta? Se possibile sapere anche il momento in cui la tassa deve essere richiesta e pagata da parte del socio.

Risposta al quesito:
La tassa di ammissione dovrebbe essere remunerativa delle spese generali, soprattutto di impianto, sostenute dalla Cooperativa fino all’entrata del nuovo socio.
In tal caso essa non è soggetta all’imposizione fiscale e dovrebbe essere patrimonializzata (ad esempio nelle riserve utilizzabili in caso di perdita per spese generali).
Se, tuttavia, per norma statutaria ovvero per legittimo deliberato del CdA la predetta tassa è destinata a remunerare costi del rapporto mutualistico (spese tecniche, lavori, terreno etc…) in tal caso il versamento è soggetto all’imposizione fiscale e va fatturato con iva.
L’importo può indifferentemente contabilizzato come ricavi ovvero patrimonializzato nei costi delle opere in corso di realizzazione (ciò a seconda del criterio scelto per la redazione del bilancio).
Lo Statuto indica il momento in cui l tassa deve essere versata dal socio neo ammesso, ma normalmente è successiva la deliberato del CdA e ne condiziona l’efficacia.

Sono entrata anni fa in una coop edilizia a proprietà indivisa, abbiamo preso un mutuo che è stato frazionato su gli appartamenti, però come soci assegnatari abbiamo firmato una fideiussione in banca, lo scorso anno ho dato le dimissioni, il consiglio di amministrazione mi ha escluso dalla cooperativa, però la banca mi chiede di pagare le rate del mutuo, non mi sembra normale, se la coop ha ratificato le mie dimissioni, e se non ha trovato un nuovo socio, saranno problemi della coop non certo miei.

Risposta al quesito:
La fideiussione è stata stipulata tra il socio e la Banca e, pertanto, è vigente tra le parti (anche se occorre verificarne il tenore letterale), sicché nel caso di specie il socio fideiussore, escluso della Cooperativa, può eccepire l’inefficacia del rapporto fideiussorio per la cessazione del rapporto principale ovvero chiamare in garanzia  la Cooperativa, unica obbligata al pagamento del mutuo.

Ad integrazione del quesito del 16/02/2017, Le chiedo un parere preciso su un aspetto: la legge che consente la vendita di alloggi a proprietà indivisa in proprietà, richiede l’impegno a assicurare la gestione degli alloggi residui; cosa che il presidente pro-tempore ha dichiarato anche negli atti di assegnazione in proprietà; poi si sono dimessi sia da amministratori sia da soci; potevano farlo e la predetta dichiarazione non li impegnava a sopportare le spese di amministrazione della coop e poi della cessazione della stessa una volta completate le assegnazioni in prop. di tutti gli alloggi;
anche perchè la responsabilità della mancata vendita dei 5 residuati non era dei soci interessati, che oggi sono rimasti a costituire la coop.

Risposta al quesito:
Le dimissioni dei soci, ancorché assegnatari di alloggi, devono essere accettate dagli amministratori in carica, altrimenti non hanno efficacia (almeno che non intercorra un lungo lasso di tempo senza riscontro alla relativa domanda).
In ogni caso, gli amministratori, ancorché dimissionari, restano in carica sino all’elezione dei nuovi e al passaggio delle consegne, con la conseguente necessaria iscrizione nel registro delle imprese.
Orbene, nel caso di specie, non è chiaro se i pregressi amministratori si siano dimessi eseguendo le consegne ai nuovi amministratori. Nel caso affermativo questi ultimi avrebbero dovuto rifiutare le dimissioni da soci, posto che questi ultimi, anche se assegnatari degli alloggi in via definitiva, rispondono delle spese generali per l’estinzione della Società (nel caso di specie limitatamente alla gestione sino all’accettazione delle dimissioni).
Nel caso negativo, i soci rimasti devono eleggere i nuovi amministratori e procedere giudiziariamente al recupero di tutte le somme dovute dai soci, le cui dimissioni devono essere rigettate.

Sono un socio di una cooperativa edilizia scpa dal 2007, nel 2009 otteniamo il permesso a costruire e finalmente nel 2012 si completano i lavori.
Nel 2013 veniamo messi in possesso con relativo atto firmato tra il presidente e i soci, premesso che ho pagato gli interessi di preammortamento alla cooperativa dal 2009 al 2013, altresì, premetto che sin dal 2011 in fase di costruzione ho fatto presente al CDA che l’alloggio a me assegnato era pieno di vizi di costruzione compresa una copiosa infiltrazione dal terrazzo che sfociava in camera da letto.
Il CDA non ha mai risolto i vizi da me lamentati fino a che mi sono rivolto al mio legale è ho denunciato la cooperativa. Ancora tutt’oggi con una causa in corso, con tutte le perizie fatte dai vari CTU sia di parte che della cooperativa sono a mio favore si ostinano ancora a non intervenire.
Ora viene il bello!! La cooperativa continua a chiedermi gli interessi di preammortamento che ho interrotto nel 2014 perché scoprendo le carte, i progetti per cui è stato rilasciato il permesso a costruire era sia scaduto ma soprattutto non conforme alle convenzioni progettuali.
Il Comune aveva intimato la presidenza della cooperativa a presentare nel lontano 2011 nuovo progetto cosa che non è stato mai fatto dal CDA, nel 2014 partono i controlli dall’ufficio tecnico scoprendo una serie di abusivismi del lotto. Nel 2015 sia il presidente che l’impresa e il direttore dei lavori vengono denunciati dallo stesso ufficio tecnico alla procura della repubblica. Oggi del vecchio CDA naturalmente dimessosi non si ha più tracce ma il nuovo continua ancora a non sistemare o regolarizzare la situazione trovando mille scuse.
La mia domanda è la seguente: io socio devo continuare a pagare tutti questi interessi di preammortamento dopo aver scoperto la mala fede e gestione del vecchio CDA che ci ha portato ad non avere ancora i certificati utili per accollarsi il mutuo? Ma soprattutto cosa posso fare per avere giustizia considerato che il vecchio presidente, l’impresa esecutrice e il direttore dei lavori erano tutti consenzienti perché fratelli e cugini?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere i vizi costruttivi da eventuali altri danni subiti a seguito degli errori compiuti dagli amministratori.
Sui vizi costruttivi deciderà il Giudice già adito e, pertanto, solo dopo la sentenza potrà ottenersi un titolo esecutivo definitivo da potere opporre ai crediti della Cooperativa per versamenti dovuti a seguito di deliberati sociali.
Sugli altri danni, come ad esempio l’abusivismo, occorre verificare se esistono specifici deliberati che impegnano i soci ai relativi rimedi, posto che, in caso affermativo, occorre onorane il deliberato che non sia stato opposto.
In ogni caso, i soci danneggiati possono intraprendere azione di responsabilità contro gli ex amministratori (nel termine di cinque anni dalla loro cessazione), ma anche l’azione risarcitoria verso il direttore dei lavori e la stessa impresa esecutrice dei lavori.

Sono socio di una coop. edilizia, a breve dovremmo fare gli atti di compravendita delle case con relativo frazionamento e accollo.
Il Presidente della cooperativa afferma che il Notaio può stipulare gli atti di compravendita con suddivisione del mutuo fondiario e relativo accollo, e poi comunicarlo alla banca, senza il consenso della stessa.
Tutto questo è possibile?

Risposta al quesito:
Il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca gravante sugli alloggi è atto contrattuale, sicché deve essere consentito dalla Banca mutuante (ciò anche a termini del contratto di mutuo).
L’art.39 TUB, tuttavia, obbliga la Banca al frazionamento, allorquando gli alloggi sono ultimati e catastati, ma, in caso di rifiuto dell’Istituto di credito resta pur sempre necessario un provvedimento del Presidente del Tribunale che ordina il frazionamento coattivo mediante l’ausilio di un notaio all’uopo nominato.
Il notaio può rogitare gli atti anche senza la partecipazione della Banca, ma in tal caso l’accollo del mutuo da parte dei soci è di tipo interno, sicché resta la responsabilità solidale di ciascun assegnatario, il quale garantisce per l’intero.
Conclusivamente, nel caso prospettato, senza il provvedimento del Giudice, il rogito del notaio non risolve la problematica della responsabilità di ciascun assegnatario per l’ipoteca che resta indivisa.