Cooperative: casi e soluzioni

Una coop edilizia a proprietà indivisa, non iscritta all’albo nazionale presso il ministero dello sviluppo economico, è soggetta ad un controllo dei bilanci da qualcuno o non li controlla nessuno?

Risposta al quesito:
Le Cooperative che perseguono la finalità mutualistica hanno l’obbligo di iscrizione all’Albo Nazionale delle Cooperative.
In ogni caso tutte le Società Cooperative sono soggette alla Vigilanza  degli Uffici preposti per legge.
Non esiste il “controllo” sistematico dei bilanci, ma, ricorrendo determinati presupposti, l’Ufficio di Vigilanza può disporre l’ispezione straordinaria. Le Cooperative, inoltre, sono soggette alla Revisione ordinaria, che viene eseguita periodicamente dai revisori nominati dall’Associazione di Tutela del Movimento Cooperativo cui la Società aderisce ovvero, in mancanza di adesione, dall’Ufficio di Vigilanza.
Va osservato, comunque, che le revisioni ordinarie sono orientate agli accertamenti formali amministrativi e, se non esiste una precisa denuncia, raramente riescono a centrare autonomamente le problematiche inerenti alle violazioni privatistiche.

Sono un socio-abitante di una cooperativa edilizia di Piacenza ora in concordato preventivo con termine della procedura nel Luglio 2017.
La suddetta coop costruisce (o meglio, costruiva) alloggi con la formula mista, divisa e indivisa. Io abito in un alloggio a formula indivisa, a mio tempo avevo anticipato una quota di circa 13000 euro, dopo di che per vent’anni ho sempre pagato un canone annuale. All’epoca della stipula del contratto ci avevano assicurato (parlo al plurale perchè il problema riguarda quasi tutti i condomini) che dopo 20 anni, all’estinzione dei mutui, il canone si sarebbe notevolmente ridotto oppure se la maggioranza degli inquilini era d’accordo si poteva anche entrarne in possesso con regolare rogito con una cifra ‘ragionevole’.
Ora passati i 20 anni sembra tutto cambiato, probabilmente anche per evitare il fallimento. All’atto del concordato preventivo la coop è stata scorporata in due rami, un ‘ramo continuità’ relativo alle attività conto terzi e alla gestione degli alloggi in locazione, un ‘ramo concordato’ che, mediante scissione, gli viene conferito tutto il patrimonio immobiliare. Alcuni creditori verranno risarciti dal ‘ramo concordato’ mentre altri dal ‘ramo continuità’ secondo le ‘classi’ a cui appartengono.
Ora, passati oltre vent’anni, il nuovo canone richiestoci dal CdA è pressochè uguale a quello che abbiamo pagato fino ad ora, strano visto che i mutui sono estinti. Per avvalorare ciò, ci hanno presentato un foglio (tipo excel) con varie voci, tra cui il 60% circa (15000 euro annuali) riguarda le manutenzioni straordinarie (l’immobile non ne ha ancora di bisogno, almeno per ora, e soprattutto per quella cifra), secondo loro mantenerlo costerebbe circa 30 euro al mq. se ho capito bene.
La richiesta ufficiale è avvenuta con delibera del CdA, è corretto tutto ciò visto che la convenzione stipulata a suo tempo tra il Comune di PC e la Cooperativa per la concessione del terreno (in diritto di superficie), dice testualmente che il canone va concordato di comune intesa tra l’amministrazione comunale e l’assemblea dei soci della cooperativa concessionaria (non il CdA) e che suddetto canone andrebbe revisionato con cadenza biennale, sempre di comune intesa. Oltretutto è possibile chiedere tanto denaro per immaginarie manutenzioni future, mai precisate. La coop ci ha fatto anche una proposta (ufficiosa) di vendita dell’alloggio ma la cifra richiesta è alta, pressapoco quella di mercato.
Noi per ora non paghiamo nulla tranne, naturalmente, le spese condominiali. Il problema va avanti ormai da 4-5 anni, per 2/3 anni non ci hanno chiesto ufficialmente nulla, ora ci chiedono anche gli arretrati. Oltre alla determina dei nuovi canoni che riteniamo errati, abbiamo anche paura che, se pagassimo, il nostro denaro va solo a risarcire i vari creditori e quando sarà ora di fare delle vere manutenzioni straordinarie dovremo tirar fuori altri soldi.
Oltretutto la cooperativa nel frattempo ha affittato diversi alloggi che si erano liberati con recesso dei soci, non chiedendo l’anticipo che invece noi avevamo versato ma solo tre mensilità di cauzione, è possibile fare questo? Sul loro sito web dicono che la legge glielo permette in quanto ai sensi dell’art. 1, comma 5 del D.M. 30 dicembre 2002, rientra nei “detentori di grandi proprietà immobiliari” e avrebbero firmato un accordo con le organizzazioni sindacali (non specificate), ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 431/1998.
Visto la situazione parecchio complicata come meglio dovremmo comportarci? Pagare comunque per evitare un eventuale sfratto, non pagare e aspettare gli eventi, fare noi causa al CdA, fare intervenire il Comune di PC che è proprietario del terreno …
E poi, alla fine del concordato la coop può comunque fallire? Se sì, i nostri alloggi che fine fanno? Lo statuto della nostra coop dice che gli alloggi vanno al patrimonio pubblico Iacp e simili, è veritiero? Il tempo per uno sfratto esecutivo da parte della cooperativa di quanto può essere? Qualche mese o qualche anno?
Infine per un ulteriore chiarimento abbiamo interpellato anche l’ufficio politiche abitative della regione Emilia-Romagna in quanto concessionario dei contributi per la erogazione del mutuo agevolato, che ci conferma che il canone d’uso deve essere determinato in applicazione e conformità a quanto stabilito nella convenzione tra la Cooperativa e il Comune.

Risposta al quesito:
Il caso richiede l’adeguato approfondimento, mediante l’attento esame della documentazione e lo studio delle circostanze di fatto e di diritto.
Ciò posto si può genericamente rispondere ai quesiti multipli come segue:
1) L’atto di Convenzione governa il criterio di determinazione del canone locativo, stante la vincolatività contrattuale, ispirata al prevalente interesse pubblico della politica sociale abitativa; sicché, nel caso di specie, la determinazione del canone deve essere concordata tra il Comune concedente e la Cooperativa ,previa approvazione dell’assemblea dei soci;
2) Si ritiene che nel caso di specie non sia applicabile il DM citato, in quanto è prevalente la disciplina mutualistica e, in ogni caso, la decisione spetta sempre all’assemblea dei soci;
3) Per il comportamento da adottare occorre che esso sia inserito in una più ampia strategia di tutela dei diritti; si potrebbe ipotizzare che i soci paghino esclusivamente quanto risulta legittimo secondo i criteri di calcolo della Convenzione e, in tal caso aspettare la reazione della Cooperativa, opponendosi alle eventuali azioni giudiziarie con le adeguate argomentazioni (legittimità del canone);
4) Nel caso di fallimento o liquidazione coatta amministrativa, il patrimonio immobiliare sarebbe gestito dalla procedura; i soci occupanti potrebbero formulare l’istanza di concordato fallimentare ovvero di concordato di liquidazione, acquistando gli alloggi ad uso abitativo; una tale ipotesi potrebbe essere sottoposta anche al Comune, il quale potrebbe assumere il ruolo di assuntore (cioè acquistare il patrimonio immobiliare al prezzo abbattuto dalla percentuale stabilita dal Concordato);
5) Se i soci sanano la morosità pregressa e versano il canone legittimo (soluzione sopra indicata) per il rilascio dell’immobile occorre tenere in considerazione il periodo di vigenza della locazione e, solo successivamente, si porrebbe il problema del rilascio (con tempi supplementari).

Il socio receduto di una cooperativa indivisa srl può successivamente, prima della sua liquidazione delle somme dovute, chiedere di consultare i libri sociali?

Risposta al quesito:
A seguito del recesso si risolve il rapporto sociale, sicché il socio receduto non gode dei suoi pregressi diritti e, conseguentemente, non ha accesso  ordinario a tutte le informazioni sociali.
Se, tuttavia, il socio receduto instaura giudizio contro la Cooperativa, può ottenere dal giudice la consulenza tecnica d’ufficio sui libri contabili ovvero l’esibizione dei medesimi da parte della Società convenuta.
E’ evidente che il provvedimento giudiziale è condizionato al tipo di domanda formulata dall’ex socio, che deve essere causalmente connessa con l’esame dei libri contabili.

Sono socio e di recente presidente di una Coop. edilizia per la quale non vi è ancora stata l’assegnazione degli alloggi ai soci. Come tutti i soci ho firmato una fideiussione con la banca.
Ora la coop ha un debito con la banca di più di un milione di euro e gli appartamenti non sono ancora finiti. C’è la probabilità concreta che la cooperativa venga messa in liquidazione coatta.
Sono proprietario di un altro immobile. Poiché non voglio rischiare di perderlo voglio venderlo a terzi prima della l.c.a. dato che ho firmato la fideiussione con la banca e pertanto rischio di rimetterci anche il patrimonio personale oltre ai soldi che ho già versato per la coop..
Se vendo l’immobile di cui sono proprietario in altro Comune rischio la revocatoria della vendita? O comunque che rischio?

Risposta al quesito:
L’atto di vendita può essere soggetto all’azione revocatoria, entro cinque anni dal suo compimento, se ricorrono le condizioni di cui all’art. 2901 del codice civile (a titolo esemplificativo: conoscenza e/o preordinazione del pregiudizio arrecato al creditore, con intento doloso; conoscenza da parte dell’acquirente del pregiudizio arrecato al creditore).
L’amministratore della Cooperativa che sia prossima alla declaratoria di insolvenza deve limitarsi a compiere le operazioni di ordinaria amministrazione e non compiere atti di dismissione o distrazione patrimoniale, altrimenti rischia l’azione di responsabilità e risponde con il proprio patrimonio personale, oltre che per eventuali reati fallimentari.

In riferimento al quesito del 28/10/2016, il consenso del coniuge alla proprietà esclusiva deve essere espressa nell’atto pubblico di assegnazione alloggio?
Qualora questa affermazione comparisse in un atto di separazione tra i due coniugi avvenuta molti anni dopo, avrebbe lo stesso significato?

Risposta al quesito:
Se i coniugi hanno acquistato in comunione, possono certamente regolare successivamente i loro rapporti mediante atto pubblico, che costituirebbe un nuovo atto con valore autonomo e con specifico trattamento fiscale.

Sono socio prenotatario di un alloggio di una Cooperativa edilizia a r.l. che ha ottenuto un finanziamento agevolato dalla Regione Lazio concesso ai sensi della Legge 493/93, per cui gli alloggi dovranno essere dati in locazione per un periodo non inferiore a otto anni, con concessione in proprietà degli alloggi stessi al termine del periodo di locazione, secondo le disposizioni di cui ai commi da 3 a 8 dell’articolo 8 della Legge 17 febbraio 1992, n. 179 .
In aggiunta al prezzo convenzionale dell’immobile, sono stati già versati ulteriori soldi che corrispondono, oltre alle migliorie dell’immobile, anche all’intero canone di locazione per gli otto anni in cui noi soci abbiamo la figura di locatari. Ora dovremmo fare l’atto dal notaio per l’assegnazione degli alloggi.
Il problema è che non tutti i soci concordano sul tipo di atto:
1. alcuni soci si attengono a eseguire la convenzione alla lettera e intendono fare un contratto di locazione con canone mensile da dare alla Cooperativa;
2. altri, come me, vorrebbero registrare un contratto di uso e godimento – locazione con il canone già versato nel momento della costruzione.
Qual è, secondo Lei, l’iter migliore da seguire? E soprattutto: se vengono fatti due atti notarili diversi, cosa cambia alla Cooperativa a livello fiscale – tributario considerando che mensilmente vi è un’entrata relativa al canone di locazione dei soci che hanno optato per la prima opzione?

Risposta al quesito:
Il canone di locazione deve essere commisurato ai costi sopportati dalla Cooperativa per la gestione degli immobili, nonché alla copertura necessaria del fabbisogno finanziario indispensabile per le spese generali amministrative.
Ciò posto, nel caso di specie può essere accaduto che i soci abbiano versato delle somme in esubero a titolo di anticipazioni costi di costruzione e, pertanto, abbiano in bilancio un credito verso la Cooperativa.
In tale ottica, la Cooperativa emetterà la fattura relativa al canone di locazione, con il dovuto trattamento fiscale e, al contempo, compenserà contabilmente pro quota con il credito del socio, il quale non effettuerà alcun versamento materiale.
Sotto diversi profili, non è  consigliabile che la Cooperativa adotti un procedimento diverso da quello appena enunciato.