Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una Cooperativa a proprietà divisa, da poco ho scoperto che l’area d’acquistare, è stata opzionata, per il tramite di un compromesso, da una srl.
Il ruolo di tale società sarebbe quello di “garantire” che il prezzo di costruzione delle case non aumenti, per contro ho scoperto che il prezzo dell’area è lievitato di 1,5 volte rispetto al loro compromesso. Questo 50% in più è ovviamente il loro guadagno, se non succede nulla.
La domanda: se la srl garantisce l’intervento per quanto guadagna, che senso ha tale figura di “valorizzatore”, al socio aumentano di fatto i costi.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società mutualistiche, che solitamente non consentono speculazioni finanziarie di tipo capitalistico.
Nel caso rappresentato non è comprensibile la reale funzione della Società che dovrebbe garantire la stabilizzazione dei costi degli alloggi.
Ma la garanzia chi l’ha chiesta? E a favore di chi è prestata? Che valore contrattuale ha?L’operazione finanziaria rappresentata non sembra affatto trasparente.

In una coop edilizia di 24 alloggi, il cui computo metrico prevede per 6 immobili siti con giardini alcune caratteristiche aggiuntive e difformi rispetto agli altri alloggi (cancellate di sicurezza, impianto di illuminazione e idrico, muro di recinzione e ringhiere elevate, cancello di ingresso) si chiede se, in mancanza di delibere assembleari, il costo di costruzione vada ripartito in base ai millesimi solo sulla parte comune, dopo aver detratto e individuato esattamente il costo di costruzione di queste caratteristiche aggiuntive e imputato ai soli beneficiari, per il principio di parità di trattamento dei soci.
Inoltre in caso affermativo, quali sono tra queste caratteristiche quelle che non possono essere imputate agli stessi (muri recinzione del giardino di proprietà).

Risposta al quesito:
Può accadere che gli alloggi realizzati abbiano caratteristiche e costi di costruzione diversi l’uno dagli altri.
In tal caso, in assenza di regolamento approvato dai soci, il prezzo di assegnazione deve tenere conto del diverso costo di costruzione da addebitare al socio assegnatario.
Occorre, tuttavia, verificare caso per caso quali siano i costi che differenziano gli alloggi, individuando le opere poste ad esclusivo servizio di ciascuno di essi.
Si deve rilevare, inoltre, se le opere in questione siano in ogni caso realizzate nell’interesse comune, come può accadere per i muri perimetrali di recinzione (in quanto delimitano anche le aree condominiali) ovvero le cancellate (in quanto realizzate a salvaguardia dell’intrusione di terzi nel complesso).

Ho acquistato un appartamento in una cooperativa. A breve avrò il possesso della casa, nel contratto di assegnazione ho espresso richiesta di accollarmi mutuo tra un anno circa.
La cooperativa farà frazionamento entro dicembre 2015 -gennaio 2016.
Nel frazionamento anche la fetta del mio mutuo sarà frazionata anche se l accollo non lo effettuerò subito a frazionamento avvenuto? In teoria dovrebbe essere intestato alla cooperativa sino a quando non procedo con il mio accollo e quindi si procederà con la voltura del mutuo a mio nome?
In quanto dopo il frazionamento la cooperativa mi obbliga a versare le quote di ammortamento. La voltura viene effettuata dopo il rogito o prima?

Risposta al quesito:
L’Istituto mutuante può frazionare il mutuo concesso alla Cooperativa in tempi differiti, solitamente al completamento degli alloggi e alla ratifica delle assegnazioni da parte dell’Ente pubblico finanziatore, se è stata concessa l’agevolazione.
Con il frazionamento viene suddivisa per ciascun alloggio l’ipoteca e l’importo da rimborsare all’Istituto bancario, in modo che si possa procedere alla stipula dei contratti di assegnazione e contestuale accollo del mutuo gravante pro quota sull’immobile oggetto del contratto.
Avvenuto il frazionamento ,che  viene effettuato prima dell’assegnazione dei singoli alloggi, il mutuo viene messo in ammortamento e sarà la Cooperativa che pagherà le relative rate sino al trasferimento della proprietà individuale e il contestuale accollo da parte dei soci assegnatari.

Sono socio di una coop che 2 anni fa avrebbe dovuto iniziare dei lavori di edilizia convenzionata, ma che – prima per problemi burocratici con il Comune, poi per supposti intralci da parte dei cittadini del quartiere – ad oggi non hanno ancora iniziato i lavori.
A febbraio di quest’anno mi era stata inviata una lettera in cui si diceva che tutta la documentazione era stata reperita e che nel giro di 2 settimane la ditta appaltatrice avrebbe finalmente iniziato i lavori.
Io ho urgente bisogno di acquistare casa e francamente ho perso fiducia sulle reali capacità di realizzazione dei lavori.
So che il diritto di recesso per i soci di coop edilizia ha delle regole ben precise (e sfavorevoli per i soci), ma vorrei capire se esistono dei limiti imposti dalla legge (al di là di quanto riportato nello Statuto) oltrepassati i quali il socio possa avanzare il diritto di essere risarcito di tutte le somme versate senza che gli vengano trattenute delle “spese generali a titolo forfettario” (stiamo parlando di 5.000€ che non ritengo giustificabili in nessun modo, considerando tra l’altro che in tutto questo la parte lesa sono io).

Risposta al quesito:
Il recesso del socio è regolato dall’art. 2532 del codice civile  e dalle norme dello Statuto sociale.
Quest’ultimo deve essere  considerato un contratto che non può essere contravvenuto dal socio, il quale resta obbligato all’osservanza di tutte le clausole, ivi comprese quelle inerenti alla tassa di ammissione e alla contribuzione delle spese generali.
Se, dunque, nel caso di specie lo Statuto della Cooperativa statuisce la tassa di ammissione in misura forfettaria di € 5.000,00, riconducendola alle spese generali, una tale imposizione appare del tutto legittima.
In ogni caso, il socio che recede ha diritto al rimborso integrale di tutte le anticipazioni inerenti al costo di costruzione dell’alloggio prenotato.

Sono un socio assegnatario di una cooperativa edilizia a proprietà divisa con patto di futura vendita a 8 anni fatto dal notaio.
Vorrei sapere se posso portare in detrazione gli interessi del mutuo che sto pagando.

Risposta al quesito:
La Cooperativa deve rilasciare al socio la certificazione della quota parte di interessi pagata all’Istituto mutuante e, sulla base della attestazione, il socio può detrarre gli interessi in sede di dichiarazione fiscale.

Sono socia di una cooperativa edilizia. Ancora non c’è stata un’assegnazione definitiva degli alloggi dal notaio. Su concessione del presidente però alcuni di noi già risiedono nell’edificio.
Da alcuni mesi ho notato che per uno degli infissi presenti nel mio appartamento all’interno del doppio vetro si è formata una macchia che va sempre più ad aumentare, probabilmente dovuta ad infiltrazione d’acqua per cattivo montaggio.
Pur essendo il vetro e l’infisso assicurati, nessuno fino ad ora ha provveduto alla sostituzione. L’impresa costruttrice ha dichiarato fallimento, il consiglio d’amministrazione della cooperativa non vuole accollarsi la spesa.
Chi è tenuto a cambiarmi il vetro?

Risposta al quesito:
La Cooperativa è tenuta a garantire il socio assegnatario per i vizi e difetti costruttivi occulti, che si sono manifestati dopo la consegna dell’alloggio.
In tal caso occorre mettere immediatamente in mora la Cooperativa con lettera racc.ta e non oltre l’anno dalla denuncia convenirla in giudizio per il risarcimento.