Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio di una cooperativa edilizia da settembre 2011.
Essendo subentrato ad altro socio, ho da subito dichiarato agli amministratori della cooperativa che avrei pagato l’appartamento in contanti senza fare ricorso ad alcun mutuo. Alla mia domanda sui tempi nei quali effettuare il pagamento non mi è stato dato alcun crono-programma per cui ho effettuato versamenti periodici coprendo interamente il costo dell’intero appartamento nell’arco di circa due anni. Inoltre solo ora scopro di non aver firmato nessun atto di prenotazione dell’alloggio che riporta tra l’altro le modalità e i tempi di pagamento del prezzo dell’appartamento.
Ora la cooperativa mi chiede il pagamento di una somma cospicua a titolo di interessi di preammortamento sulla base del fatto che non avrei rispettato le scadenze dei pagamenti dei costi di costruzione rispetto ai Sal.
Ribadisco che non mi è stato dato alcun crono-programma ne il presidente della cooperativa mi ha mai notificato qualsivoglia sollecito di pagamento. Per non ritardare ulteriormente la stipula degli atti sto valutando l’ipotesi di pagare la somma che mi viene richiesta con animo di ripetizione in quanto non dovuta.
Chiedo se gli omessi solleciti sugli importi da pagare volta per volta rispetto ai Sal unitamente all’inesistenza di un atto di prenotazione dell’alloggio, possano prefigurare una azione di responsabilità di tipo risarcitorio nei confronti degli amministratori della società cooperativa visto che mi stanno procurando un danno ingiusto (pagamento di una quota di interessi che non ci sarebbe stata perché avrei ottemperato a tutte le scadenze di pagamento dei Sal se solo mi fossero state notificate).

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento gravano sula cooperativa e, quindi, pro quota su ciascun socio prenotatario, a meno che non vi sia una specifica convenzione con il socio, in ragione di uno specifico evento che lo riguardi (ad es. pagamento anticipato in unica soluzione degli importi relativi al mutuo).
Nel caso di specie non sembra che vi sia stata una tale convenzione e, pertanto, non emerge alcun titolo di esenzione dall’obbligo di pagamento pro quota delle rate di preammortamento.
In ordine agli ipotizzati inadempimenti degli amministratori, occorrerebbe approfondire la questione soprattutto in riferimento ai deliberati dell’assemblea, inerenti all’approvazione del programma costruttivo e dei singoli bilanci d’esercizio.

Cinque soci di coop. edilizia a proprietà indivisa non hanno partecipato all’acquisto dell’alloggio perché la procedura prevista dalla legge regionale non è stata rispettata nella forma (convocazione dei soci) e rispetto dei contratti originari di prenotazione e assegnazione successiva che prevedeva il preventivo riparto del costo di costruzione con tabella millesimale predisposta e approvata all’unanimità (modificata dopo non all’unanimità) da effettuarsi qualora si decideva il trasferimento in proprietà divisa.
Ora il cda, divenuti proprietari, ha rassegnato le dimissioni ai 5 soci indivisi.
Possono questi nominare il nuovo cda e proseguire l’attività cooperativistica, facendo iscrivere altri soci, e dichiarare nulli tutti gli atti adottati illegittimamente di cui non vogliono assumersi le relative responsabilità di fronte a chi che sia?
E i soci divenuti proprietari possono intervenire in assemblea in contrasto di interesse?

Risposta al quesito:
Il quesito non è chiaramente formulato, ma sembra che la Cooperativa abbia approvato a maggioranza il passaggio a proprietà divisa e siano rimasti esclusivamente 5 soci non aderenti alla nuova struttura.
In realtà la Cooperativa continua con le due forme e, pertanto, i soci con l’atto di assegnazione in proprietà individuale possono chiedere di recedere, essendo stato raggiunto lo scopo sociale relativamente al loro programma costruttivo (salve le spese per i rapporti pendenti).
I 5 soci rimanenti hanno la possibilità di ricostituire la compagine sociale e proseguire con la Cooperativa a proprietà indivisa.
Se i predetti soci non hanno opposto i deliberati sociali del passaggio a proprietà divisa  non dovrebbero avere alcuna ragione di richiedere la nullità degli atti di assegnazione, che siano stati stipulati nel rispetto della legge.

Dovrei subentrare per l assegnazione di un appartamento in cooperativa, ad un socio che rinuncia all’appartamento.
Mi è stato detto che lui ha versato una caparra di 45.000 euro, che si riprenderà nel momento in cui il socio entrante versa la somma, dicendomi che è anche penalizzato in quanto perderà gli anticipi di iva versati. Ma lo Stato può prendersi due volte l’iva sullo stesso immobile?
Inoltre, nel totale dell appartamento ci sono 8.300 euro di interessi scaduti. Se sono scaduti è perché il socio uscente non li ha versati in tempo, perché chiedono a me di accollarmeli? Dovrebbe, stando alla legge, pagarli il socio uscente.

Risposta al quesito:
Il socio uscente ha diritto alla restituzione di quanto versato in conto costruzione, mentre può subire delle decurtazioni, parziali o totali, delle somme versate a titolo di spese generali di amministrazione (secondo le norme statutarie e i deliberati sociali).
I versamenti tra socio e Cooperativa riguardano il singolo rapporto sociale e devono  essere commisurati agli impieghi effettuati per la costruzione dell’alloggio.
Tutti i movimenti contabili devono risultare dal bilancio d’esercizio e, in caso contrario, i versamenti richiesti dalla Cooperativa sarebbero illegittimi.
L’iva pagata dal socio riguarda il rapporto tra lo stesso e la Cooperativa, mentre quest’ultima è tenuta a rispettare il saldo attivo o passivo dell’imposta nei confronti dello Stato.
Se il socio uscente non ha ancora stipulato alcun atto, appare improbabile che egli abbia pagato somme relative all’IVA che non debbano essere a lui restituite.
Gli interessi di preammortamento incidono, comunque, sul costo dell’alloggio e, quindi, anche se non sono stati pagati dal socio uscente, gravano sul subentrante.

Sono un socio di una cooperativa edilizia tempo fa denunciai un irregolarità dei lavori strutturali della cooperativa e irregolarità della gestione della stessa.
E’ stata disposta una delibera di esclusione per morosità nonostante avessi impugnato tutto, io ho ricorso all’arbitro e il mio avvocato mi ha comunicato che è possibile che i venga condannato alle spese processuali qualora io perdessi la causa. E quindi sarei escluso.
Chiedo: c’è una possibilità di essere condannato al pagamento delle spese legali? Cercando giustizia potrei perdere la casa? Vorrei tutelarmi chiedendo il sequestro cautelativo del bene per la restituzione delle somme versate. Si può fare ricorso dopo aver perso la causa?

Risposta al quesito:
Se la delibera di esclusione è stata adottata legittimamente dalla Cooperativa e, comunque, se il socio non riesce a dimostrare le proprie ragioni, è normale che egli venga condannato alle spese di soccombenza, come per legge.

Trattasi di coop arl a scopo di mutualità prevalente.
Il presidente ha provveduto ad inoltrare richiesta all’agenzia dell’entrate dell’iva fin’ora versata tramite il pagamento delle fatture all’impresa di costruzione. Tale iva richiesta vorrebbe utilizzarla per usi impropri, costringendo così i soci assegnatari degli alloggi a doverla pagare per intero al momento dell’atto.
Implicitamente ciò significa che i soci assegnatari rischierebbero di pagarla due volte poiché considerando la gestione economica della coop è alquanto improbabile che tali somme verranno restituite. Per tale richiesta di rimborso non ha convocato l’assemblea e non vi è un verbale in cui i soci sono d’accordo a tale operazione.
Può il presidente decidere quanto sopra descritto senza la preventiva approvazione dei soci assegnatari? Su 24 soci assegnatari solo 2 fanno parte del CdA.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative Edilizie gli amministratori hanno il potere dovere di amministrare le risorse finanziarie nell’interesse sociale, redigendo annualmente il bilancio d’esercizio da sottoporre all’assemblea dei soci.
L’IVA pagata in esubero dalla Cooperativa potrebbe essere compensata con l’imposta dovuta a seguito delle assegnazioni, ma può anche essere rimborsata anticipatamente su richiesta degli amministratori.
La scelta dipende dalle esigenze finanziarie della Cooperativa, che potrebbero essere più immediate rispetto ai tempi della stipula degli atti e della compensazione con l‘IVA in emissione.
In ogni caso, le esigenze finanziarie della Società (debiti sociali) devono essere, comunque, fronteggiate con i versamenti dei soci, i quali, in ragione dei tempi necessari per gli adempimenti, potrebbero avere più interesse al rimborso dell’IVA , proprio per non anticipare le somme necessarie al fabbisogno della Cooperativa.
Sull’impiego delle somme da parte degli amministratori, i soci possono esercitare il controllo richiedendo le debite informazioni e, comunque, impugnando il bilancio sociale, se vengono rilevate irregolarità.
In quest’ultimo caso, gli amministratori rispondono per gli eventuali risarcimenti dei danni subiti dalla compagine sociale.

Sono un socio di cooperativa edilizia. Noi soci stiamo avendo ostruzionismo da parte del costruttore. Dal fine lavori sono passati circa 19 giorni.
Vorrebbe firmare l’ultimo SAL con riserva, così se abbiamo dei problemi con gli alloggi dopo il collaudo lui più benissimo cambiare l’importo del SAL maggiorandolo. Oppure vuole comunicarcelo prossimo alla sua scadenza cosi che, noi soci non riusciremmo a pagarlo in tempo, dato che dall’ emissione avremmo un mese di tempo per raccogliere i soldi e pagarlo, così lui ci spicca un bel decreto ingiuntivo…
E’ legale tutto questo? Come firmare il SAL con riserva? L’ultimo SAL come modalità di pagamento è uguale come tutti gli altri?

Risposta al quesito:
Il costruttore ha diritto a firmare il SAL con riserva, purché esprima a quali problematiche essa è riconducibile.
E’ vero, infatti, che il SAL può essere integrato dalla revisione dei prezzi, applicabile secondo il contratto d’appalto, ovvero dalla eventuale esecuzione di varianti e opere in misura superiore a quella dell’originario contratto d’appalto.
Anche la Cooperativa, unico soggetto interlocutore diretto del costruttore, può firmare il SAL con riserva in ordine ad eventuali vizi o imperfezioni già manifestati, fatta salva la possibilità di tutela per i vizi occulti.
In ragione di quanto precede, all’esito del collaudo ovvero dell’emersione di difetti costruttivi, potranno essere rivisti i conteggi dei debiti e dei crediti tra il costruttore e la Cooperativa, in base alle opere realizzate.
Dai predetti conteggi, restano esclusi i lavori per eventuali migliorie, il cui onere deve essere sopportato da ciascun socio che le ha ordinate, in forza di rapporto contrattuale direttamente instaurato con il costruttore, restando del tutto estranea la Cooperativa.