Cooperative: casi e soluzioni

Ho venduto quest’anno un appartamento acquistato poco più di 5 anni fa con le agevolazioni prima casa.
Quando potrò fare il rogito per l’acquisto di una villetta in cooperativa?

Risposta al quesito:
Per non decadere dall’agevolazione fiscale inerente l’acquisto della prima casa devono trascorrere almeno cinque anni dall’atto pubblico, mentre per potere fruire nuovamente della medesima agevolazione occorre che il nuovo immobile sia acquistato entro un anno dalla vendita del vecchio e, inoltre, abbia i requisiti oggettivi previsti dalla legge.
Nel caso prospettato, stante il tempo trascorso non sembra potersi verificare comunque alcuna decadenza dal beneficio avuto, mentre il nuovo acquisto può fruire nuovamente dell’agevolazione fiscale purché siano rispettati i termini sopra citati.

Sono socio di una cooperativa edilizia dal febbraio 2013, la cooperativa ha già liberato dalla ipoteca gli immobili e sono in attesa di rogitare, gli interessi passivi di avanzamento lavori li devo pagare dal momento in cui sono diventato socio (febbraio 2013) o dal 2011 data mutuo stipulato dalla cooperativa?

Risposta al quesito:
Occorre distinguere il caso in cui ci sia stato il subentro ad altro socio e il caso in cui l’alloggio sia stato prenotato per la prima volta.
Nel primo caso si deve verificare se il subentrante ha versato al socio uscente tutti gli importi di costo dell’alloggio, ivi compresi gli interessi di preammortamento già scaduti; nel caso affermativo è chiaro che il subentrante è tenuto al pagamento degli interessi esclusivamente dalla data di decorrenza successiva alla propria ammissione.
Se, viceversa, il socio è primo prenotatario dell’alloggio, in tal caso egli è tenuto al pagamento degli interessi di preammortamento sin dalla loro decorrenza iniziale.

Mia moglie anni fa ha acquistato una casa in cooperativa, successivamente, dopo cinque anni ha venduto casa, chiedendo il recesso.
La cooperativa aveva un contenzioso con il Comune, che ha perso recentemente.
Poichè la cooperativa è stata estinta da non molto, il Comune ha mandato a tutti i soci una lettera di diffida al pagamento di quanto gli è dovuto, ovviamente frazionando il credito tra tutti i soci.
La domanda è: mia moglie deve pagare queste somme anche se ha venduto parecchi anni fa il suo immobile?

Risposta al quesito:
Di norma le Cooperative sono società a responsabilità limitata, il che significa che i soci rispondono esclusivamente in base alle azioni sottoscritte (capitale sociale).
Nel caso di specie, dunque, deve presumersi che il Comune abbia un titolo in forza del quale ciascun socio si è obbligato a sostenere pro quota gli oneri del giudizio in cui la Cooperativa è stata parte soccombente.
In tal caso, l’obbligazione assunta dal socio è assolutamente indipendente dall’alloggio, nel senso che la vendita dello stesso risulta ininfluente  sul debito gravante sul socio medesimo.

Sto acquistando, tramite una cooperativa di inquilini all’uopo costituita, il mio appartamento.
La cooperativa ha acquistato l’intero immobile ed ha provveduto a frazionare i prezzi.
Al mio appartamento è stato assegnato un costo più elevato degli altri (il tecnico ha assegnato a mio parere erroneamente un elevato valore al giardino).
Esistono regole definite di frazionamento dei prezzi in tali occasioni?

Risposta al quesito:
La Cooperativa di inquilini è sostanzialmente assimilabile al gruppo di acquisto di beni con l’obiettivo di ottenere un prezzo vantaggioso, in forza della quantità acquistata (nel caso in specie l’intero edificio acquisito dalla Cooperativa).
La determinazione del prezzo di assegnazione al singolo socio, poi, è determinato secondo le norme statutarie e i regolamenti interni approvati dall’assemblea dei soci.
Occorre, pertanto, verificare le statuizioni statutarie e regolamentari e, nell’ipotesi di errore nella quantificazione del prezzo, tutelare i diritti dell’assegnatario in sede giudiziaria, dimostrando la violazione dei vincoli contrattuali.

Vorrei acquistare un appartamento che è ora di una cooperativa edilizia.
Ho parlato col socio assegnatario, il quale deve ancora rogitare l’atto di assegnazione, e mi ha detto che al momento del rogito deve pagare un indennizzo (previsto dallo statuto) in favore dei soci che hanno avuto in assegnazione appartamenti più piccoli.
Ora tale socio non ha la possibilità economica di sostenere le spese di acquisto più indennizzo, e mi ha proposto la vendita della sua quota.
Io non voglio entrare nella cooperativa, e chiedo se sia possibile da parte mia sostenere economicamente il socio: ovviamente tutto riportato in atto pubblico, in cui si manifesta a questo punto un mio diritto di prelazione ed il futuro prezzo di acquisto della casa, che sarà non più pieno ma scontato (es. valore della casa 200.000 €, acquisto a 130.000€).
C’è questa possibilità?

Risposta al quesito:
La risposta è affermativa, in quanto è possibile che il notaio stipuli contestualmente i due atti, quello di assegnazione al socio e il preliminare di vendita tra socio e promissario acquirente.
E’ importante, però, che quest’ultimo contratto venga trascritto nei registri immobiliari, di modo che possa rappresentare una garanzia per il promissario acquirente che ha versato l’acconto.

Sono l’amministratore unico di una cooperativa di abitazione che ha realizzato un programma costruttivo di 20 alloggi ammessi al contributo regionale a fondo perduto per la prima casa.
I soci prenotatari hanno sottoscritto un preliminnare per l’assegnazione in attesa dell’erogazione del mutuo e dell’assegnazione in proprietà individuale degli alloggi. Tra i soci ve n’è uno che, sebbene ripetutamente diffidato, persevera nel non versare i ratei previsti dal preliminare.
Lo statuto prevede in caso di morosità la possibilità di dichiarare la decadenza dall’assegnazione.
La domanda a questo punto è: mi conviene notificargli il provvedimento di decadenza o quello di esclusione dalla cooperativa? Avverso il provvedimento cosa potrebbe fare il socio dichiarato decaduto o escluso? Una volta notificato il provvedimento posso procedere a stipulare un altro preliminare per il subentro di altro socio?

Risposta al quesito:
La morosità, se grave e persistente, è una causa di inadempienza sociale che consente l’esclusione da socio.
La Cooperativa ha certamente maggiore utilità alla esclusione del socio inadempiente, posto che lo stesso perde tutti i diritti di socio, che può riacquisire solamente se ottiene giudizialmente l’annullamento della delibera di esclusione.
Per ottenere un tale risultato il socio dovrebbe dimostrare che la sua inadempienza non esiste ovvero è giustificata da una qualche ragione.
La delibera di esclusione è esecutiva e, pertanto, consente la stipula del nuovo atto di assegnazione al socio subentrante. Restano, però, salvi gli eventuali diritti risarcitori nel caso di annullamento del provvedimento espulsivo.
In ragione di quanto precede appare prudente aspettare che il socio esponga le sue ragioni nell’eventuale ricorso e che il giudice si pronunci sull’eventuale istanza di sospensiva dell’esecutività del deliberato.