Cooperative: casi e soluzioni

Egregio avvocato, sono qui a porLe un quesito che mi assilla.
Ho prenotato un appartamento, garage e commerciale in quanto socio di cooperativa edilizia divisa. Nelle more dell’atto di assegnazione definitiva, ho subaffittato il locale commerciale ad una ragazza madre che era incinta (che in teoria non poteva avere la residenza in un immobile c1, ma se il Comune l’ha data… va bene per lui e quindi va bene per tutti). Qualche tecnico mi ha detto che si poteva fare perché il commerciale non segue la normativa di vincolo ventennale o quinquennale prevista per la casa di abitazione per vendita o affitto.
Volevo chiederLe se è così oppure rischio di perdere la casa (anche se l’atto definitivo di assegnazione è stato rogato nel 2019 e quindi l’immobile è accatastato a nome mio come area superficiaria da tale data).
C’è un termine di prescrizione di tale infrazione oppure se il Comune che ha accertato la residenza ha già sanato tale vizio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare se il locale “commerciale” è pertinenza dell’immobile, in quanto in tal caso la relativa qualificazione non risulterebbe comprensibile.
Se il locale costituisce pertinenza (ad esempio cantina), in tal caso esso rientra nella disciplina vincolistica che pone il divieto di alienazione o locazione prima dei cinque anni dall’assegnazione.
Se, viceversa, il locale è autonomo dall’alloggio ed è stato assegnato al socio per l’esercizio della propria attività lavorativa, in tal caso non rientra nella disciplina vincolistica.
L’operato del Comune non è legittimo e non ha sanato l’eventuale violazione. In ogni caso va osservato che non si verificherebbe un’ipotesi di revoca dell’alloggio.

Cooperativa a proprietà indivisa costituita nel 1921 proprietaria di 18 alloggi. Non ha mai ottenuto né all’atto della costituzione né successivamente alcun tipo di finanziamento o mutuo. Terreno acquistato nel 1921 dal Comune, alloggi costruiti con mezzi propri e ristrutturati con i mezzi dei soci assegnatari. Allo stato non ha debiti o obbligazioni di alcun genere verso terzi.
In caso di liquidazione volontaria, previa trasformazione da indivisa a divisa con delibera assembleare, come si calcola il valore di “riscatto” dei singoli alloggi? Si segue una normativa particolare? Si acquistano a valore di ultimo bilancio approvato? Si stabiliscono autonomi criteri? Si devono seguire le quotazioni del mercato?
Lo Statuto prevede che, in caso di liquidazione, le somme introitate vanno versate alla Confcooperative.

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società non lucrative, sicché, nel caso di specie, i soci sono obbligati a sopportare esclusivamente gli oneri delle spese generali del passaggio da indivisa a divisa e dei costi notarili dell’assegnazione in proprietà, nonché i costi per l’estinzione della Società.
Se nel Bilancio non sono esposti crediti versoi soci, gli stessi non devono sopportare altri costi per il trasferimento della proprietà individuale degli alloggi, nel tempo già pagati.

Spett.le Studio Legale, già Vi ho scritto in passato e ringrazio per le risposte, la storia è che una cooperativa edilizia dopo il mio recesso non mi ha mai restituito i soldi dati, sto in causa da dieci anni, in questo tempo dopo anni i Giudici di Velletri si sono accorti che la competenza era del Tribunale delle Imprese di Roma, meno male che una cosa l’hanno fatta, accolto la mia richiesta di sequestro conservativo dell’appartamento e annullato un loro decreto ingiuntivo dove chiedevano delle rate di mutuo e oneri condominiali.
Le rate del mutuo non me le chiedono più, ma l’amministratore di condominio insiste nel richiedere gli oneri condominiali solo perché io detengo le chiavi dell’appartamento, e la Cooperativa non ha mai promosso nessuna azione legale per ritornate in possesso, è giusta la pretesa dell’amministratore di condominio?

Risposta al quesito:
In atto il socio è detentore qualificato dell’immobile, sicché nei rapporti con il Condominio è equiparabile al locatario.
I rapporti tra il socio e la Cooperativa sono controversi e si presume che il Giudizio sia stato trasferito innanzi al Tribunale delle imprese di Roma.
Se il predetto Tribunale dovesse accogliere la domanda del socio in ordine al diritto all’assegnazione dell’alloggio controverso, verrebbero meno le problematiche condominiali, in quanto il socio sarebbe obbligato a versare le relative quote, sia come detentore (locatario) sia come assegnatario (proprietario).
Nel caso inverso il socio detentore sarebbe comunque obbligato a versare le quote condominiali di spettanza del locatario, mentre la Cooperativa dovrebbe versare quelle di spettanza del proprietario dell’alloggio.
Va però osservato che in questo caso la Cooperativa potrebbe pretendere il pagamento del canone di locazione a titolo risarcitorio per l’illegittima detenzione dell’alloggio da parte del socio soccombente in giudizio.

La Cooperativa, alla quale ho dato il solo acconto per l’acquisto futuro a 8 anni dell’immobile con edilizia agevolata, è fallita, cosa mi attende? Vendita all’asta? Perderò l’acconto?
La banca non ha mai ricevuto nulla nel rimborso mutuo.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se il contratto di locazione è stato o meno trascritto nei Registri immobiliari.
In caso affermativo, si può pretendere il subentro nel contratto della Liquidatela, la quale sarà obbligata a riconoscere quanto versato e a pretendere il solo saldo prezzo originariamente convenuto.
In assenza di trascrizione la Liquidatela potrebbe sciogliersi dal contratto, vendere l’alloggio all’asta e ammettere il socio al Passivo della Procedura.
In tal caso le probabilità di ottenere in restituzione anche una parte del versato sarebbero quasi nulle, in quanto l’Istituto di Bancario ha il credito privilegiato, la cui entità assorbirà presumibilmente l’intero attivo ricavabile dalla vendita all’asta dell’Edificio sociale.
Il socio può tentare di resistere alla pretesa della Liquidatela rilevando che il Liquidatore non può sciogliersi dalla Convenzione stipulata ai sensi dell’art. 35 della L. 865/71 con il Comune assegnatario dell’area in cui è stato realizzato l’intervento edilizio agevolato.
In tal senso il socio potrebbe anche utilizzare la normativa specifica contenuta nella Legge di Bilancio 2021, il cui contenuto assegna la funzione sociale dell’edilizia agevolata, da salvaguardare in sede di Procedure concorsuali.

Volevo sapere se è giusto che un socio invochi la privacy sugli atti notarili stipulati con il notaio per l’assegnazione degli appartamenti.

Risposta al risposta:
Occorre precisare in quale senso viene invocata la privacy relativamente all’atto di assegnazione di alloggi sociali.
I predetti atti hanno natura pubblica, sicché sono soggetti alla trascrizione presso la Conservatoria dei Registri immobiliari e sono accessibili da parte di chiunque vi abbia interesse.
Nei predetti atti vanno menzionati i dati anagrafici delle parti, i dati catastali dell’immobile, i pagamenti eseguiti o da eseguire e le eventuali ipoteche incombenti.
Può accadere che sussistano obblighi e diritti concordati tra le parti, riguardanti fatti economici pregressi, il cui contenuto potrebbe rientrare nella tutela della privacy.
La specificazione di tali “fatti” può essere affidata ad una separata scrittura, mentre nell’atto pubblico va riportato in chiaro esclusivamente quanto previsto per legge ai fini essenziali del trasferimento dell’immobile.
Così operando non sussisteranno problemi di privacy.

La cooperativa divisa di cui faccio parte ha perseguito l’oggetto sociale e sta per essere posta in liquidazione. In Luglio 2021 abbiamo frazionato il mutuo costruzione e in pari data sono stati emessi gli atti di assegnazione ove viene specificato che il socio verrà immesso nel possesso al rogito notarile avvenuto nei mesi di Novembre e Dicembre 2021 per tutti i soci. Stante le premesse, vengo ai quesiti:
A) Gli interessi versati dai soci alla cooperativa in preammortamento, ante frazionamento, possono essere portati in detrazione dal socio prenotatario, in assenza di formale atto di assegnazione da parte della cooperativa?
B) Gli interessi versati dal socio alla cooperativa in fase di ammortamento, post frazionamento, possono essere portati in detrazione stante l’immissione in possesso al rogito, quattro/cinque mesi dopo?
Per le cooperative indivisa la norma è chiara, ma per le divise è difficile trovare riferimenti.

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie a proprietà divisa il contratto di mutuo finalizzato alla costruzione degli alloggi sociali è stipulato dalla Società, la quale è onerata di corrispondere all’istituto mutuante gli interessi di preammortamento sino al pagamento della prima rata sul capitale; dopodiché la stessa Cooperativa, intestataria del mutuo, corrisponderà gli interessi di ammortamento via via maturati sino all’estinzione del debito.
Per quanto riguarda la detrazione degli interessi pagati dai soci alla Cooperativa mutuataria a titolo di rimborso, l’Amministrazione finanziaria ha riconosciuto più volte (vedasi la circolare MEF n. 122/e risalente al 1999) che il relativo diritto sorge già al momento della delibera di assegnazione provvisoria dell’alloggio da adibire ad abitazione principale, nonostante il mutuo sia ancora indiviso, purché vi siano contestualmente l’immissione in possesso, la dichiarazione del relativo reddito fondiario da parte del socio, nonché l’assunzione dell’obbligo di pagamento della propria quota del mutuo.
In linea teorica, quindi, ai fini della detrazione non rileva se gli interessi passivi siano di preammortamento ovvero di ammortamento, poiché tra le condizioni sopra menzionate vi è la necessità che il socio si sia genericamente accollato la propria quota di oneri nascenti dal contratto di mutuo, circostanza quest’ultima che potrebbe anche essere antecedente all’atto formale di frazionamento.
Pertanto, ferme restando le predette condizioni, il socio potrà detrarre dall’Irpef quanto rimborsato alla Cooperativa a titolo di interessi passivi sul capitale, nei limiti di legge (19% delle somme versate annualmente entro il limite di Euro 4.000,00) e previo rilascio, da parte della Società, della documentazione idonea a comprovare i pagamenti eseguiti dal socio stesso.
Venendo al quesito posto, il diritto alla detrazione è sorto soltanto a partire dall’atto di frazionamento del mutuo, che ha comportato la suddivisione dei relativi oneri in capo ai soci assegnatari pro quota, risultando irrilevante che l’immissione in possesso sia avvenuta successivamente, stante, comunque, l’avvenuto frazionamento.
Nel periodo precedente, nel quale il mutuo era ancora indiviso, il diritto alla detrazione è da escludere, in ragione dell’assenza della delibera di assegnazione a titolo provvisorio, emanata solamente in coincidenza con l’atto di frazionamento.