Cooperative: casi e soluzioni

Sono socio nonché assegnatario di un alloggio in una cooperativa edilizia in liquidazione da diversi anni che per contenziosi con il Comune non viene materialmente sciolta.
Negli anni altri soci hanno venduto il proprio immobile. Formalmente la cooperativa non è mai stata informata di queste vendite e i vecchi soci ritengono che non essendo più proprietari non sono più soci e che in automatico gli acquirenti sono subentrati a loro in qualità di nuovi soci. Risulta legalmente possibile una tale condizione?
Realmente i vecchi soci sono sostituiti dai nuovi inquilini?

Risposta al quesito:
Nelle Cooperative edilizie coesistono due rapporti: uno sociale, connesso alla struttura societaria e quindi ai costi di esercizio (spese generali); l’altro alla prestazione mutualistica che si concretizza nel contratto di prenotazione e di cessione dell’alloggio (la controprestazione del socio si concretizza nel pagamento del prezzo di cessione).
I due rapporti, ancorché connessi, restano distinti, sicché esaurita la prestazione mutualistica resta per ciascun socio assegnatario il vincolo con la Cooperativa, che lo obbliga alla contribuzione delle spese generali sino alla estinzione della Società.
Nel caso di specie, dunque, gli alloggi alienati non costituiscono la causa di perdita della qualità di socio e, pertanto, non esonera i “venditori” dagli obblighi verso la Società, in ragione dello Statuto sociale.

Sono socio di una cooperativa edilizia nata 16 anni fa. Dopo molte problematiche che si sono susseguite negli anni, con conseguenti dilatazioni dei tempi previsti, aumenti di spesa e costi, finalmente siamo riusciti ad entrare in possesso degli immobili assegnati e ad effettuare circa 1 anno e mezzo fa i rogiti. I rogiti sono stati eseguiti dalla maggioranza dei soci (13/18) tra cui il sottoscritto, mentre i restanti si rifiutano di eseguirli per diverse motivazioni.
Certi non vogliono farlo perché sono in attesa di vendere l’immobile assegnato ad un compratore subentrante (questi soci sono anche membri del Cda della cooperativa).
Altri non vogliono saldare il proprio debito perché lo ritengono errato. Fatto sta che questa situazione impedisce di fatto di avviare le pratiche per chiudere la cooperativa, obbligando tutti gli altri a continuare a pagare le spese di gestione della cooperativa.
Avendo la cooperativa raggiunto il suo scopo di costruire tutti gli immobili assegnati e avendo rogitato l’immobile a me assegnato è possibile da parte mia fuoriuscire unilateralmente dalla cooperativa?
Nel caso non sia possibile fuoriuscire dalla cooperativa unilateralmente, c’è modo di obbligare i soci che non hanno eseguito il rogito a farlo, considerando che alcuni di loro sono anche membri del Cda della cooperativa stessa?

Risposta al quesito:
Le Cooperative sono società dotate di personalità giuridica, sicché la loro volontà si forma con le deliberazioni dell’assemblea dei soci, che decide a maggioranza.
L’assemblea, dunque, può regolamentare il recesso dei soci, prevedendo eventualmente l’addebito delle spese forfettarie per la liquidazione relativamente a quei soci che intendono recedere.
Nel caso di controversie con alcuni soci, occorre che la Cooperativa agisca nei loro confronti anche in via risarcitoria per i costi di mantenimento della Società a causa dell’ingiustificato rifiuto dei soci di stipulare il rogito.
In ogni caso il recesso del socio deve essere accolto dal CdA e, in mancanza, il socio può ricorrere al Tribunale se sussistono le condizioni di diritto per il recesso.
Il socio può anche agire per il risarcimento del danno anche nei confronti degli amministratori eventualmente inadempienti, responsabili del ritardo nella procedura di estinzione della Società.

Egr. avvocato, per Statuto una cooperativa doveva inviare l’avviso di convocazione di assemblee ordinarie e straordinarie per essere pubblicata su una rivista del settore. E’ successo che la rivista ha cessato le pubblicazioni dal 2011 e da allora vengono convocate le assemblee all’insaputa dei soci, ed ancora tra i soci presenti figurano non soci della cooperativa ed anche persone estranee alla cooperativa decedute.

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito sussistono le condizioni per il commissariamento della Cooperativa.
Il socio interessato può inoltrare l’esposto illustrativo della situazione all’Autorità amministrativa di vigilanza, chiedendo la nomina di un Commissario ad acta.

La domanda che volevo porre è la seguente: il rogito per l’acquisto casa in cooperativa deve essere necessariamente fatto da tutti i soci, oppure un socio può decidere, alla luce di fondate motivazioni, di procedere da solo?
Il notaio ha già in mano tutta la documentazione, ma ancora una volta la procedura si è fermata.
Alcuni soci sono intenzionati a rinviare e altri no!
Pur capendo la ragione di alcuni soci, vorrei comunque andare avanti perché non sono più in grado anche economicamente (devo pagare inutilmente gli interessi del prefinanziamento) di attendere oltremodo.

Risposta al quesito:
Per rogitare occorre che sia disponibile la Cooperativa, in quanto si tratta di un contratto in cui devono esserci due parti: quella che assegna l’alloggio e quella che lo riceve.
Per quanto attiene agli interessi di preammortamento, va rilevato che la Cooperativa può ottenere la messa in ammortamento del mutuo, indipendentemente dai rogiti e dai relativi accolli da parte degli assegnatari.
L’art. 39 TUB obbliga l’Istituto di credito a mettere in ammortamento il mutuo allorquando gli alloggi sono stati ultimati.

Sono nel CdA di una cooperativa con contributo erariale statale nata indivisa e trasformatasi successivamente in divisa. Su 39 soci la maggioranza hanno subito rogitato con accollo del mutuo, alcuni sono rimasti nella condizione di assegnatari, pagando il mutuo relativo all’immobile alla cooperativa, che la gira alla banca, presumibilmente con l’intenzione di rogitare una volta terminato il mutuo.
Ora il 1°quesito è: esiste un termine temporale per l’acquisizione in proprietà dell’immobile assegnato? Siccome la cooperativa ha dei costi annuali che gravano su tutti i soci, si vorrebbe chiuderla, però mantenendo il contributo erariale, che è intestalo alla ragione sociale giuridica.
Il 2° quesito è: esiste la possibilità di cedere il credito o altre soluzioni praticabili e consolidate per chiudere la cooperativa mantenendo il contributo?

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa ha ottenuto l’autorizzazione al passaggio da indivisa a divisa, in tal caso i soci che hanno rogitato con accollo di mutuo (e hanno ricevuto il nulla osta dall’Ente tutorio) possono recedere dalla qualità di soci, sopportando esclusivamente la quota forfettaria per l’estinzione della Società; i soci che non hanno rogitato dovranno provvedere alla gestione della Cooperativa, sostenendo le relative spese generali sino alla completa estinzione del mutuo.
Occorre anche accertare se i soci non accollatari del mutuo non hanno riscattato la differenza per la trasformazione della Cooperativa, in quanto in tal caso la Società rimarrà a proprietà indivisa per quel che li riguarda.

Sono proprietaria di un terreno edificabile ed ho firmato un contratto preliminare di compravendita con permuta e futura assegnazione di un appartamento da costruire con una coop edilizia a mutualità prevalente l’anno scorso. Mi hanno detto che a breve ci sarà il rogito notarile della permuta e che dovrò diventare socia della coop.
Vorrei però far sì che l’appartamento venga assegnato a mio figlio una volta costruito, è possibile che possa farglielo assegnare successivamente non essendo socio o è il caso che partecipi anche lui al rogito oppure basta precisare che ne sarà il beneficiario?

Risposta al quesito:
Può prevedere che l’atto di permuta compensi il prezzo (per intero, tutto incluso e nulla escluso, ivi comprese le spese generali e di estinzione della Cooperativa) dell’assegnazione dell’alloggio a suo figlio, il quale assume direttamente la qualità di socio con tutti i peni diritti.
E’, comunque, consigliabile prevedere la riserva d’area, con il suo intervento liberatorio al momento dell’assegnazione dell’alloggio finito a suo figlio.