Cooperative: casi e soluzioni

Illustrissimo avvocato, siamo stati autorizzati a riassegnare gli alloggi in proprietà, come previsto dalla L. n. 179/92, ai soci già assegnatari in godimento.
Sorgono dubbi su: 1) comunione o non del bene per chi si è sposato recentemente, quando il socio era già assegnatario e aveva pagato il prestito speciale da diversi anni; 2) sulla possidenza dei requisiti, nel momento della assegnazione in vendita, che potrebbe essere venuta a mancare per alcuni componenti della famiglia; nonostante la regione non ha sollevato questo problema perché dati per posseduti alla prima assegnazione fatta; 3) prezzo di vendita, ovvero scomputo con prestito speciale in bilancio del socio, così come stabilito dall’art. 18 L. n. 179/92 e calcolo su di esso dell’imposta di registro del 2% invece del valore catastale.
Che succede se la cooperativa va ad estinzione con il completamento delle vendite di tutti gli alloggi e un socio già assegnatario in godimento da 30 anni avesse il coniuge che recentemente ha ricevuto in donazione una abitazione nello stesso Comune?
La Regione non ha chiesto la possidenza dei requisiti ad oggi per la trasformazione in proprietà. La prego di darci qualche chiarimento al riguardo perché i notai interpellati hanno idee diverse.

Risposta al quesito:
Se la Cooperativa è a finanziamento pubblico, a seguito della trasformazione da indivisa a divisa, i requisiti dei soci devono essere quelli posseduti alla data dell’assegnazione in godimento, come statuito dall’art.18 comma 5 della L. n. 179/92.

Gentile Avvocato, sono socio prenotatario di una società cooperativa edilizia p.a. Prima di esporre il quesito elenco i fatti in ordine cronologico. Nel mese di novembre 2017 è stato rinnovato il consiglio di amministrazione (composto da tre membri). Nel mese di dicembre 2019, uno dei componenti ha presentato le dimissioni dalla carica di consigliere, di presidente dello stesso e recesso dalla qualità di socio. I due consiglieri rimasti non hanno provveduto a regolarizzare le dimissioni alla camera di commercio, né hanno proceduto a convocare l’assemblea per il rinnovo del consiglio di amministrazione poiché intenzionati a cooptare una figura esterna. Nel mese di novembre 2020 è scaduto il consiglio di amministrazione. I due consiglieri non avevano ancora proceduto con la cooptazione, né hanno convocato l’assemblea per il rinnovo del consiglio di amministrazione. Inoltre non risultavano regolarizzate alla camera di commercio le dimissioni del presidente dimissionario. A seguito di una diffida da parte di quest’ultimo hanno proceduto con la cooptazione nel mese di febbraio 2021.
Orbene, Le chiedo: i due consiglieri rimasti potevano nominare per cooptazione un consigliere esterno (poi eletto presidente) pur essendo scaduto il loro mandato o in questo caso dovevano convocare l’assemblea dei soci?

Risposta al quesito:
La cooptazione di un componente il CDA è prevista in via del tutto eccezionale al fine di non turbare l’attività piena dell’Organo esecutivo, tanto che la norma prevede la permanenza in carica sino alla prima assemblea utile della Società.
La scadenza dell’Organo esecutivo non comporta automaticamente la perdita dei poteri degli amministratori, i quali restano in carica sino alla loro sostituzione a seguito di delibera assembleare.
Nel caso di specie, dunque, gli amministratori in proroga potevano cooptare il terzo elemento, a condizione però che lo stesso rimanesse in carica fino alla prima assemblea utile.
L’inerzia degli amministratori sulla convocazione dell’assemblea può essere rilevata dai soci che ne hanno interesse, i quali posso intimare agli amministratori prorogati di convocare con urgenza l’assemblea dei soci.
Se l’inerzia permane e comporta danni per la Società, i soci interessati possono ricorrere innanzi al Tribunale delle Imprese territorialmente competente.
In ogni caso, se i soci interessati rappresentano almeno un ventesimo, gli amministratori prorogati debbono convocare l’assemblea senza ritardo e, non provvedendo, può essere richiesta la convocazione al Presidente del Tribunale.

Antefatto: 1) La cooperativa edilizia ha avuto assegnato dal Comune un lotto di terreno pari a 3000 mq, previa acquisizione diretta del suolo, per costruire alloggi in edilizia residenziale economico popolare in area PEEP. 2) Il lotto di 3000 mq, acquisito dalla cooperativa per acquisto diretto da soggetto privato, viene frazionato in due particelle catastalmente distinte e rispettivamente di 2000 mq e di 1000 mq. 3) La particella di 2000 mq viene ceduta bonariamente dalla cooperativa al comune il quale, contestualmente, la riassegna alla cooperativa in diritto di superficie con stipula della convenzione. 4) La particella di 1000 mq rimane in diritto di proprietà della cooperativa. 5) La cooperativa si scioglie ed il lotto di 1000 mq non viene inserito nel bilancio di liquidazione della coop rimanendo pertanto di proprietà, secondo il principio della comunione indivisa, di tutti gli ex soci della cooperativa edilizia. 6) Successivamente allo scioglimento della cooperativa, uno dei “vecchi soci” vende il proprio alloggio (in diritto di superficie come da convenzione con il Comune).
Il quesito che Le pongo è il seguente: 1) A chi viene attribuita la quota di proprietà indivisa della particella di 1000 mq di cui era titolare l’ex socio che ha venduto l’alloggio? 2) L’ex socio che ha venduto l’alloggio è venuto a mancare non lasciando eredi diretti, come è possibile gestire la sua quota di proprietà del terreno in caso di esproprio dello stesso per pubblica utilità da parte del Comune?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare come il lotto di terreno di 1000 mq sia entrato nella proprietà della Cooperativa, se cioè vi sia stato l’atto pubblico di cessione degli espropriati.
In assenza del predetto atto pubblico il terreno resta in “sospeso” e potrebbe, addirittura, ritornare ai vecchi proprietari (ma necessitano specifici accertamenti).
In ogni caso, da quanto descritto sembra che negli atti di assegnazione ai soci il predetto lotto di terreno non risulti menzionato, sicché sarebbe rimasto nella disponibilità della Cooperativa, poi liquidata.
In tal caso si è creato un fenomeno assimilabile alla successione, in base al quale il terreno va suddiviso pro quota ai soci assegnatari, esistenti al momento della estinzione anomala della Società.
La questione, però, non si risolve “automaticamente” ma per la regolarizzazione civilistica e catastale occorre una pronuncia del Tribunale che deve sul punto emanare una sentenza con effetti traslativi.

Lo scorso anno sono entrato in una cooperativa per una porzione di una villetta bifamiliare. In queste settimane, con circa 8 mesi di ritardo, ci è stato comunicato che i lavori volgono al termine per cui entro fine luglio vorrebbero fare una riunione per una sorta di consegna ufficiale assieme a costruttore e DL per verificare eventuali vizi o problemi.
Ritardo a parte, nei mesi scorsi abbiamo più volte scritto di realizzazioni non conformi al progetto, uso di materiali diversi da quelli previsti dal capitolato e di dotazioni mancanti, senza avere però nessun riscontro da parte del presidente della cooperativa che si limita solo a chiedere soldi ai soci per cose imputabili al ritardo di consegna. Gli ho detto che in queste condizioni non penso di andare al rogito perché ci sono veramente tante cose che non vanno, però il presidente continua a dire che come socio non sto comprando una casa, ma usufruisco di una mera assegnazione, per cui sono obbligato a rogitare e a rivalermi sulla ditta costruttrice perché lui non ha responsabilità.
Possibile che le cose stiano così? Non ho nessun diritto nei confronti della cooperativa con cui ho firmato un preliminare di acquisto completamente diverso per realizzazione e dotazioni rispetto a quanto è stato realmente fatto? Il DL non ha responsabilità per l\’uso di materiali di valore inferiore, di mancanza di dotazioni come ad esempio la predisposizione per l\’antifurto o di modifiche al progetto non suffragate da opportuna variante in corso d’opera approvata?
Ho planimetrie e capitolato tecnico, ma mi ha detto che il DL può modificare le cose se lo ritiene necessario e che quello che ho in mano ha un valore puramente indicativo.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia risponde dei difetti di costruzione e delle difformità in solido con l’Impresa appaltata e lo stesso Direttore dei Lavori.
Il DL può apportare modifiche se strettamente necessarie all’esecuzione dei lavori, ma tali modifiche devono essere circoscritte agli aspetti tecnici e, comunque, non possono incidere sostanzialmente sulla struttura progettuale.
Per tutelarsi occorre, in ogni caso, verificare l’esistenza e la rilevanza delle trasformazioni e delle difformità, restando del tutto indifferenti quelle marginali che non stravolgono l’impianto progettuale.
In ordine al rogito per il socio potrebbe essere conveniente la relativa stipula con le riserve da far valere successivamente in sede risarcitorie (ciò per salvaguardare una parte dei versamenti impiegati nella costruzione) ovvero dare corso all’azione giudiziaria ex art. 2932 c.c. trascrivendo la domanda nei Registri immobiliari, con effetti prenotativi vincolanti ai sensi dell’art. 2932 c.c..

In data 26/06/2021 è stata convocata un’assemblea straordinaria per lo scioglimento della cooperativa edilizia. Per problemi personali non sono potuto intervenire.
Il mio quesito è: entro quanti giorni il presidente e/o il consiglio di amministrazione della cooperativa deve trasmettere copia del verbale agli assenti all’assemblea e se il verbale non viene trasmesso quanto deciso ha immediata efficacia oppure dovrà per forza di cose essere portato a conoscenza di tutti gli assenti per eventuale opposizione a quanto deciso.

Risposta al quesito:
L’Assemblea straordinaria deve essere tenuta innanzi al notaio, il quale provvede alla redazione del verbale che trascrive nel Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio territorialmente competente.
La data di pubblicazione del verbale fa decorrere i termini per le eventuali opposizioni.
Il CDA non deve notificare il verbale ai soci assenti, essendo sufficiente la trascrizione nel predetto Registro, valevole nei confronti di chiunque.

Sono un socio di una cooperativa edilizia a proprietà indivisa con contributo erariale. Ho in godimento l’alloggio, assegnatomi 15 anni fa. Non produciamo utili in quanto godiamo solo dell’alloggio assegnato.
Le problematiche che vorrei rappresentarLe sono le seguenti:
A) Parte della liquidità della cooperativa tenuta presso la banca é venuta meno a causa di aspetti fraudolenti di terzi e che la banca non vuole rifondere in quanto contesta al presidente della cooperativa la corretta tenuta dei codici bancari. É stato avviato un arbitrato che dura da circa 10 anni e per il quale non si prevede termine ovvero un inizio di giudizio in tribunale. In proposito, considerato che la somma é considerevole e non vorrei perdere la mia parte versata, posso cautelarmi in qualche modo ovvero rivalermi sul presidente in caso la banca non paghi? Nel frattempo posso inviare una lettera per fare trasparire tale intento?
B) Le liquidità tenute dalla cooperativa in banca sono eccessive rispetto alle operazioni di mantenimento della stessa con il rischio di eventuali probabili ulteriori azioni fraudolente. Alcune liquidità sono frutto di risarcimenti o di rimborsi a seguito di azioni legali confluiti sul conto e per le quali non vi é stata delibera assembleare di come imputarli a bilancio. Difatti sono confluiti nel conto patrimoniale nella parte liquidità senza attribuire alcuna imputazione al fondo di riserva, peraltro non esistente come voce nel conto patrimoniale, oppure senza ridistribuire parte ai soci (lo statuto prevede difatti che gli avanzi di gestione siano posti al 30% nella riserva ordinaria e la restante ridistribuita ai soci). Ė possibile che parte di tali liquidità possano ritornare ai soci? Come é possibile agire nel caso il presidente rifiutasse?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare l’esatta situazione relativa al contenzioso bancario, ciò in ragione dei tempi di durata del Giudizio Arbitrale, normalmente molto rapido.
Ciò posto, in forza delle informazioni fornite, va osservato che occorre verificare le ragioni per cui la Banca sostiene la “cattiva custodia” dei codici di accesso al conto corrente, in quanto, se fossero fondati sussisterebbe la responsabilità del presidente quale “custode”.
Se le predette ragiono non dovessero essere fondate, in tal caso l’Istituto di Credito sarebbe l’effettivo responsabile quale fornitore del servizio di conto corrente.
Per quanto riguarda l’eventuale azione di responsabilità nei confronti del presidente, essa può essere fatta valere nel termine di cinque anni dalla cessazione della carica dello stesso.
Se ancor oggi il presidente è lo stesso, l’esistenza del contenzioso in atto interrompe ogni ipotesi di prescrizione. Deve, tuttavia, ritenersi prudente inviare una circostanziata missiva di messa in mora per gli eventuali inadempimenti gestionali nel caso si risoluzione del contenzioso negativa per la Cooperativa.
Quanto agli importi confluiti nel conto corrente, le relative indicazioni di bilancio devono essere precise e specificare con chiarezza le causali ad essi inerenti.
Se si tratta di risarcimenti riguardanti gli immobili assegnati ovvero rimborsi di costi, in tal caso l’assemblea può deliberare la restituzione ai soci (va anche valutata la natura delle somme sottratte, che se anticipazioni dei soci, darebbero agli stessi il diritto alla restituzione in base alla liquidità esistente), che sarebbero esenti fiscalmente a condizione che lo stesso Bilancio riporti le anticipazioni a debito ovvero qualche riferimento in tale direzione.
In assenza del predetto presupposto occorre valutare tutte le condizioni statutarie e le normative mutualistiche, ma in ogni caso gli importi sarebbero disponibili per la copertura dei costi di gestione non più a diretto carico dei soci.
La destinazione degli importi alle Riserva riguarda l’aspetto economico (utili) non già l’aspetto “finanziario” attinente alle anticipazioni e alle relative restituzioni ai soci, sicché, nel caso di specie, occorre verificare l’effettiva situazione di Bilancio.