Cooperative: casi e soluzioni

Faccio parte di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. Il quesito che Le pongo è in merito agli interessi passivi che gravano sugli alloggi. Il mutuo edilizio della banca è attivo dal 2017, ad un socio subentrato nel 2018 sono stati addebitati (come costi dell’appartamento) anche gli interessi passivi relativi al 2017. Ad oggi che ci avviciniamo al rogito il socio in questione recrimina il versamento effettuato in passato dicendo che quegli interessi (essendo lui socio dal 2018) non gli erano dovuti.
Precisando che: il precedente socio non aveva versato gli importi necessari per partire con la costruzione, né tantomeno gli interessi passivi che non ha detratto dalla sua dichiarazione dei redditi; la persona che gestisce la cooperativa ha comunque detto che gli interessi passivi del 2017 spettano al socio entrante specificando inoltre che in questa fase i soci sono prenotatari dell’alloggio e non assegnatari.
Chi ha ragione? Il socio o la gestione della cooperativa?
Consideri anche il fatto che il socio uscente è stato mandato via dalla cooperativa in quanto socio non pagante delle quote per acconto di costruzione.

Risposta al quesito:
L’esclusione del socio è argomento che non riguarda la risposta al quesito, in quanto incentrato sull’addebito degli interessi inerenti al Mutuo fruito dalla Cooperativa per la realizzazione costruttiva.
Si tratta, evidentemente, degli interessi di preammortamento, sostenuti dalla Cooperativa fino al completamento degli alloggi e la conseguente messa in ammortamento del Mutuo.
I predetti interessi, dunque, sono strettamente connessi al costo dell’alloggio, in quanto oneri finanziari derivanti dalle erogazioni del mutuo, la cui provvista è impiegata per la copertura dei costi di costruzione.
Alla luce di quanto precede il socio assegnatario, anche se subentrante, deve sopportare tutti i costi dell’alloggio, anche quelli finanziari relativi agli interessi di preammortamento.

Gentilissimo Studio legale Cannavò, sono una socia di una cooperativa edilizia, nella quale all’interno dei propri terreni vi sono strisce di terra che sono state frazionate agli alloggi confinanti tramite un’assemblea del consiglio di cooperativa.
Uno di questi terreni è stato frazionato ad un socio, che ricopre anche la carica di presidente, che però possiede alloggio su altro terreno, in quanto la cooperativa sorge su due lotti non confinanti.
Mi chiedo questa procedura può essere stata fatta senza renderne conto ai soci? Poteva frazionare a lui medesimo una striscia di terreno non confinante con il suo alloggio?

Risposta al quesito:
Occorre, innanzitutto, verificare i poteri conferiti dallo Statuto al CdA, tenuto conto che, nel caso di specie, non si tratta di assegnazione di terreno di pertinenza dell’alloggio, ma di un bene autonomo ricompreso nel patrimonio attivo della Cooperativa.
Ciò posto è probabile che ci sia un deliberato assembleare autorizzativo all’assegnazione dei terreni, sicché occorre verificarne il contenuto per rilevare se l’assegnazione di che trattasi vi rientra.
Se, poi, esiste solamente un deliberato consiliare, occorre verificare le modalità di assunzione, stante il conflitto di interessi determinato dalla identità tra l’assegnatario e il presidente dell’organo.
Alla luce di tutte le succitate verifiche si potrà valutare la legittimità dell’operazione.

Buongiorno avvocato volevo complimentarmi per le risposte sempre chiare. Io sono socio di una cooperativa abitazione che adesso è in L.c.a.. Ho preso una casa in edilizia agevolata legge 167 nel 2006. Dopo 8 anni la cooperativa non voleva rispettare il prezzo massimo di cessione e così non si è proceduto al rogito. Adesso il commissario liquidatore vuole applicare l’art. 72 L.F. nonostante le nostre proposte fatte anche con il MISE.
Adesso volevo chiederLe che influenza hanno gli artt. 376, 377, 378 dell’ultima Legge di bilancio 2021 sulla possibilità che il commissario metta le case all’asta, visto che è edilizia agevolata e sovvenzionata dalla Regione Lazio?
Che la banca che ha finanziato la costruzione non è nella lista delle banche presso il Ministero dei trasporti?

Risposta al quesito:
L’art. 1 commi da 376 a 379 della Legge di Bilancio 2021 affronta la tematica delle procedure esecutive e concorsuali sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica convenzionata e agevolata.
La normativa prevede la “sospensione” delle procedure per consentire al Comune in cui sorge l’insediamento e all’Ente pubblico finanziatore di intervenire al fine di “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
L’applicazione della normativa, dunque, si presta alle interpretazioni giurisprudenziali, a tutt’oggi ancora assenti.
Questo Studio Professionale ha già affrontato la tematica dell’art. 72 L.F. sostenendo che il Curatore–Commissario Liquidatore non può sciogliersi dal contratto di prenotazione, stipulato dalla Cooperativa in bonis con il socio, stante la prevalenza dell’interesse pubblico della Convenzione ex art. 35 della Legge n. 865/71.
La nuova normativa riprende la tematica allorquando richiama l’intervento del Comune o dell’’Ente finanziatore per “tutelare la finalità sociale degli immobili”.
Deve, pertanto, ritenersi che si possa sostenere il diritto del socio ad ottenere l’assegnazione dell’alloggio al prezzo vincolato, anche nell’ipotesi in cui la Cooperativa venga sottoposta alla sopraggiunta Procedura concorsuale .

Buonasera avvocato, un Comune può chiedere la condanna dei singoli soci al pagamento del prezzo del terreno, onorato solo in parte dalla Cooperativa? Si tratta di una Cooperativa a.r.l..

Risposta al quesito:
Si deve supporre che l’area dell’insediamento abitativo sia stata assegnata alla Cooperativa e sia stata stipulata la Convenzione ex art. 35 della L. 865/71.
In tal caso si tratta di concessione amministrativa che insegue il bene, quindi anche gli aventi causa dalla Cooperativa hanno l’obbligo di versare il relativo canone concessorio.
Il problema si pone sull’entità della pretesa, che va dimezzata a seguito della condanna risarcitoria del Comune e della Cooperativa, salva l’entità del canone concessorio convenuto.

Vorrei porLe la seguente richiesta: essendo “proprietari” (non più assegnatari quindi) di un alloggio in cooperativa tra appartenenti alle forze armate con contributo 492/75 e decorsi i 5 anni per la l’alienazione, una volta venduto l immobile (previa autorizzazione della Regione) il contributo erogato per 35 anni,
1) decade automaticamente?
2) rimane erogato al socio fino a liquidazione della cooperativa?
3) si può o si deve recedere dall’essere socio? Il notaio all’atto di compravendita come deve comportarsi rispetto a questi contributi?

Risposta al quesito:
Il contributo di cui alla L. 492/75 è previsto che venga erogato alla Banca convenzionata, a titolo di contributo sugli interessi del mutuo originariamente concesso alla Cooperativa e poi accollato pro quota dal socio assegnatario.
Alla luce di quanto precede se il mutuo agevolato viene accollato dall’acquirente autorizzato sarà lo stesso a beneficiare implicitamente del contributo sugli interessi.

La nostra società cooperativa edilizia nasce con regolare statuto nel 2005 con durata fino al 31 dicembre 2020. In questi anni, dopo mille litigi, numerosi lodi arbitrali, problemi di insolvenza delle rate del mutuo ecc. ecc… si è giunti alla realizzazione dei 12 alloggi previsti (uno per ogni socio della società).
A causa di alcuni soci insolventi (richiamati a regolarizzarsi nei diversi lodi arbitrali, di conseguenza resi esecutivi, ma ancora non monetizzati a causa dei tempi biblici della giustizia italiana), nel 2018 sono state trasferite solo 10 proprietà ai soci, ossia solo a chi era in regola con i versamenti richiesti nelle delibere del C.d.A..
Due alloggi sono quindi ancora di proprietà della società. Come premesso, la durata societaria è stabilita da statuto fino al 31 dicembre 2020 e a nulla sono servite le convocazioni assembleari per discutere sulla sorte della società, nonché dei due alloggi ancora “in testa” alla cooperativa. In assemblea non era mai presente la maggioranza e i presenti si astenevano da ogni decisione.
Ad oggi come si può risolvere la situazione? A chi bisogna rivolgersi per mettere in liquidazione la società? O più semplicemente, i 10 soci possono uscire dalla società in quanto scaduto il termine statutario?

Risposta al quesito:
Occorre verificare se:
il contenzioso con i due soci è incentrato su pretesi crediti di questi ultimi; nel rogito di assegnazione esiste l’accollo pro quota di eventuali risultanze negative per la Cooperativa;
il contenzioso riguarda l’esclusione dei soci dalla Cooperativa.
In tutti i casi sarebbe consigliabile che i dieci soci (soprattutto per gli ex amministratori) si riunissero per deliberare la Liquidazione volontaria della Cooperativa, affidando al Liquidatore la gestione del contenzioso.
Nel primo caso l’esito negativo dei giudizi si potrebbe riversare sugli amministratori e sui soci (per questi ultimi nel caso in cui si dovesse profilare una società di fatto succeduta alla Cooperativa scaduta, per i primi in ragione della dismissione del patrimonio sociale a seguito delle assegnazioni non gravate dell’accollo).
Nel secondo caso si profilerebbe l’obbligo dei soci in ragione dell’accollo.
Nel terzo caso l’esito negativo riguarderebbe le spese e l’eventuale risarcimento del danno con le ricadute di cui sopra.