Cooperative: casi e soluzioni

Gentile avvocato, ho individuato una cooperativa edilizia libera che prevede di realizzare delle abitazioni nella provincia di Roma e prima di procedere all’iscrizione e prenotazione dell’unità abitativa volevo con il Vostro aiuto risolvere alcuni miei dubbi. Premetto che la cooperativa è regolarmente iscritta al Registro delle Imprese.
1) Fatto salvo che nello statuto della cooperativa è indicato che il suo scopo è “soddisfacimento dei propri bisogni abitativi mediante l’assegnazione in godimento e/o in proprietà di unità immobiliari”, nell’atto di prenotazione o altro documento deve essere esplicitato che – come mi hanno detto a voce – l’unità immobiliare entrerà in mio possesso al termine di tutto l’iter previsto?
2) La cooperativa è tenuta a rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate dal socio in analogia a quanto è previsto per legge con l’acquisto di unità abitativa presso una società costruttrice?
3) Ho intenzione di accollarmi una quota di mutuo della cooperativa più basso rispetto a quello previsto dal piano. Questa decisione va definita per iscritto nell’atto di prenotazione. Sarò quindi responsabile solo di questa quota parte di mutuo che ho indicato? Se ci sono altri soci che, per qualsiasi ragione, non pagano la quota loro prevista posso essere chiamato a coprire tale mancanza?
4) In alcune risposte su questo sito ho dedotto che potrebbe essere vantaggioso – in caso di eventuali futuri problemi – trascrivere la prenotazione. Me lo può confermare? È un’operazione da fare in presenza di un notaio oppure si può fare in maniera autonoma dopo la firma della prenotazione in forma privata?

Risposta al quesito:
Tra le molteplici problematiche incombenti sulle Cooperative edilizie, possono riscontrarsi anche quelle individuate nel quesito, ma la relativa soluzione resta sempre legata alla serietà e capacità degli amministratori, nonché alla affidabilità del programma costruttivo.
Ciò posto, in via generale si può ritenere ragionevolmente che:
1) L’alloggio viene normalmente consegnato appena ultimato e, successivamente, a fronte del pagamento del prezzo viene assegnato mediante atto pubblico e accollo della quota di mutuo; nelle more dell’assegnazione definitiva il socio è prenotatario e non può vantare il diritto di proprietà che gli viene trasferita solamente con la stipula del predetto atto pubblico;
2) La Cooperativa è obbligata a rilasciare la fideiussione, il cui costo viene sopportato dal socio fideiusso;
3) In ordine al rapporto contrattuale tra Cooperativa e socio, quest’ultimo è responsabile di quanto convenuto, ma occorre rilevare che eventuali creditori terzi possono aggredire il patrimonio sociale, costituito dagli immobili ancora in proprietà della Società;
4) I soci non paganti possono arrecare danno alla Cooperativa che deve subito sostituirli. In mancanza di soci subentranti la Cooperativa può entrare in crisi, con i conseguenti riflessi negativi sul patrimonio sociale, di cui si è detto;
5) La quantità di mutuo accollato va precisata nell’atto di prenotazione, ma occorre valutarne la convenienza, ciò in ragione del rischio sulla maggiore quota di versamenti contanti alla Cooperativa;
6) La trascrizione dell’atto di prenotazione ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile costituisce una tutela indispensabile per il socio prenotatario.
7) La trascrizione è fattibile se l’atto di prenotazione contiene le firme autenticate dal notaio, al quale è bene affidare anche gli adempimenti presso la Conservatoria dei RR.II.

Sono socio di una cooperativa edilizia che beneficia di contributo statale per 35 anni come ammortamento degli interessi del mutuo erogato da istituto di credito. Trascorsi 20 anni la cooperativa è passata a proprietà indivisa e, essendo oramai prossima la data di termine del mutuo ipotecario intestato a ciascun socio, vorrebbe sciogliere la cooperativa.
Sarebbe possibile richiedere la distribuzione diretta ai soci dei contributi statali rimanenti erogati dal Ministero?

Risposta al quesito:
Se il contributo pubblico è diretto all’abbattimento degli interessi del mutuo, in tal caso il rapporto finanziario intercorre esclusivamente tra l’Istituto di credito e l’Ente finanziatore.
Se, viceversa, il contributo è stato concesso alla Cooperativa, in tal caso è quest’ultima li soggetto beneficiario, sicché la sua estinzione anticipata comporterebbe la decadenza dall’agevolazione.
La differenza tra le due ipotesi risiede nella legge di finanziamento che regola i rapporti.

Preg.mo Avv.to, desidero innanzitutto esprimere il mio riconoscimento per come Ella ha impostato il Suo modo di lavoro in capo alle possibilità di sfruttare le Sue competenze.
Vengo al quesito: dopo varie ed eventuali la mia cooperativa di FF.AA.,che percepisce due contributi uno di cui perché indivisa, è rimasta in 8 soci assegnatari e 3 alloggi non assegnati, liberi. La cooperativa ha difficoltà perché i soci rimanenti non riescono a coprire tutte le spese tra mutuo ecc. Le chiedo se è possibile vendere un alloggio alienandolo dalla cooperativa. Siamo in diritto di superficie e con prezzo massimo di cessione.
Ho un po’ studiato e parrebbe che vada richiesto nulla osta al Ministero indicando la vendita a persona civile, perdendo però sull’appoggio i contributi. Posso quindi venderla?

Risposta al quesito:
Dal quesito si potrebbe desumere che la Cooperativa sia a proprietà indivisa, ma se così fosse, tanto la Cooperativa, quanto il singolo socio non potrebbero vendere gli alloggi, la prima perché può solo concedere l’uso, il secondo perché non è proprietario dell’immobile.
Se la Cooperativa è a proprietà divisa, in tal caso per la vendita a terzi degli immobili liberi è necessaria la preventiva autorizzazione dell’Ente finanziatore (ma occorre dimostrare l’impossibilità dell’assegnazione degli alloggi ai soci e agli aspiranti soci).

Sto cercando di avere indietro la mia quota di una cooperativa che risulta ancora attiva, ma sono passati circa 9 anni e non riesco a venirne fuori, ho versato circa 36.000 euro con regolari bonifici, quando ho chiesto di uscire non mi hanno più risposto e sono rimasto nel limbo.
Può aiutarmi in qualche modo? Mi sono rivolto a più avvocati spendendo solo altri soldi inutilmente.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie devono procedere al rimborso ai soci receduti di quanto da loro versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, con il diritto a trattenere esclusivamente gli importi relative alle spese generali imputabili pro quota ai soci.
Nel caso prospettato appare inspiegabile il lungo lasso di tempo intercorso.
Il socio deve dare corso all’azione giudiziaria per acquisire il titolo da eseguire , ma a condizione che la Cooperativa abbia da perdere.
Se gli amministratori hanno proceduto all’assegnazione degli alloggi dismettendo l’intero patrimonio sociale, in tal caso il socio receduto può sempre agire con l’azione di responsabilità nei confronti degli stessi amministratori.

Sono socio di una cooperativa edilizia di Roma che ha realizzato una serie di appartamenti in edifici residenziali insieme ad altre cooperative riunite in consorzio. Nel 2006, ad ultimazione dei lavori, mi è stato assegnato l’appartamento in cui vivo.
Il rogito era vincolato come di seguito specificato: “gli alloggi, compresi nel complesso edilizio sopra indicato, debbano essere concessi in locazione per un periodo non inferiore ad otto anni ai soci della cooperativa in possesso dei requisiti oggettivi previsti dalla legge, e precisamente di quelli previsti dall’art. 8 della legge n.179/1992 e dell’art.9 della legge 493/1993 e, solo dopo il decorso di tale periodo, possano essere trasferiti in proprietà agli assegnatari medesimi.” Malgrado gli otto anni siano scaduti nel 2014, ad oggi la cooperativa non ha proceduto con la stipula dei contratti, senza per altro giustificare in alcun modo questo comportamento.
A Roma, nel frattempo, sono scoppiati due casi, entrambi legati al mondo delle cooperative edilizie. Il primo è quello dei prezzi di vendita che devono rispettare i valori massimi di cessione: https://www.romatoday.it/zone/tuscolano/altre/famiglie-resistenti-piano-di-zona-tor-vergata-incubo-sfratto.html#_ga=2.229715739.62240497.1602589901-241490928.1602589901. Il secondo è quello legato all’affrancazione dai suddetti prezzi massimi di cessione: https://www.romatoday.it/politica/affrancazioni-decreto-ministero-economia.html.
Vorrei sapere in che modo posso tutelare i miei diritti, considerando che non mi è stato possibile rinegoziare il mutuo per ottenere condizioni di miglior favore, non ho la possibilità di cedere l’immobile pur essendo abbondantemente passati gli otti anni di vincolo, non posso acquistare un appartamento come “prima casa” pena la decadenza dei requisiti per l’assegnazione dell’appartamento in cui vivo.

Risposta al quesito:
Previa verifica di tutte le condizioni riferite e della ultimazione dei lavori, il socio può agire giudizialmente ai sensi dell’art 2932 c.c., trascrivendo la domanda nei Registri Immobiliari.
Se la domanda viene accolta, la sentenza disporrà il trasferimento della proprietà individuale al socio prenotatario.
La trascrizione della domanda mette al riparo il socio dalle aggressioni di terzi che potrebbero verificarsi nelle more del giudizio.
In alternativa, ma senza le predette protezioni, il socio può tentare di inviare un esposto circostanziato alla Vigilanza MISE, chiedendo la nomina di un Commissario straordinario.
In quest’ultima ipotesi, tuttavia, può accadere che al commissariamento segua la Liquidazione Coatta Amministrativa della Cooperativa, sicché il socio reterebbe privo di tutela se il Liquidatore si sciogliesse dal contratto ai sensi dell’art. 72 della Legge Fallimentare.

I soci della Cooperativa riservata alle F.A. sottopongono un quesito relativo alla seguente casistica: nel fabbricato realizzato sussistono n. 12 appartamenti dei quali n. 11 di proprietà a seguito rogito notarile e n. 1 assegnato a socio che non ha ancora presentato al Ministero delle infrastrutture, nonostante i solleciti, la prevista documentazione per la concessione del Nulla Osta a procedere. Inoltre, al momento l’appartamento risulta essere occupato da persona diversa dal socio assegnatario.
Come dovremmo procedere per risolvere la situazione che si trascina ormai dal 2015?
Tale soluzione potrebbe pregiudicare lo scioglimento della Cooperativa edilizia che ha ormai raggiunto lo scopo sociale?

Risposta al quesito:
Il CdA della Cooperativa deve dichiarare decaduto il socio inadempiente e agire giudizialmente per ottenere la disponibilità dell’alloggio, che deve essere assegnato ad altro socio ovvero, in mancanza, può essere ceduto a terzi previa autorizzazione del MIT e rinuncia al contributo mediante la restituzione della quota.