Cooperative: casi e soluzioni

Sono amministratore di un Condominio, ex cooperativa, formato da 40 unità abitative e nel quale al piano terra sono stati realizzati dei locali commerciali assegnati per 1/40 agli originari proprietari.
Fino a qualche anno fa i contratti di locazione relativi a tali locali venivano sottoscritti dall’amministratore del condominio cooperativa, oggi, invece, a seguito dello scioglimento della cooperativa, l’Agenzia delle Entrate vuole la sottoscrizione del contratto da tutti i 78 proprietari, qualche condomino però ritiene che invece possa sottoscriverlo io amministratore perché nel regolamento condominiale tali locali sono indicati al pari delle parti comuni come condominiali, nonostante negli atti notarili, invece, essi siano indicati solo come locali in comproprietà.
Chi ha ragione?

Risposta al quesito:
Deve ritenersi che i locali commerciali cui fa riferimento il quesito costituiscano beni in comunione tra gli originari soci, a seguito dell’avvenuta assegnazione pro quota, piuttosto che parti comuni dell’odierno condominio. E’, pertanto, alla disciplina della comunione ordinaria che bisogna fare riferimento.
Nello specifico, la stipula del contratto di locazione del bene comune, rientrando tra gli atti di ordinaria amministrazione (purché non ecceda il termine di nove anni), può essere sottoscritta anche da uno solo dei comproprietari, dovendosi presumere il consenso degli altri. Gli stessi comproprietari possono, altresì, dare espresso mandato ad un terzo ai fini della stipula del contratto in nome e per conto loro (il terzo può essere anche l’amministratore condominiale).
Non appare, invece, applicabile la normativa condominiale, nonostante il Regolamento condominiale includa i suddetti locali tra le parti comuni. Ciò in quanto la giurisprudenza è orientata nel ritenere che il regolamento non costituisca un titolo di proprietà, avendo semplicemente la funzione di disciplinare l’uso della cosa comune e la ripartizione delle spese.
Peraltro, la natura condominiale dei beni in questione non potrebbe nemmeno presumersi da circostanze di fatto, poiché dalla descrizione fatta nel quesito non emerge la natura strumentale dei locali rispetto alle abitazioni né l’eventuale funzionalità degli stessi al servizio dell’intero edificio.
L’unica eccezione a quanto precede potrebbe verificarsi qualora il Regolamento sia di tipo contrattuale, ossia approvato dai condomini all’unanimità ovvero sia imposto nell’atto di acquisto di tutti i condomini.
In tal caso è ipotizzabile che lo stesso Regolamento annoveri tali locali tra le parti comuni dell’edificio condominiale, con le relative conseguenze giuridiche (l’Assemblea potrebbe deliberare la locazione di tali immobili e l’Amministratore sarebbe legittimato a sottoscrivere i relativi contratti, quale legale rappresentante del Condominio).

Sono socio di una cooperativa edilizia a proprietà divisa. La coop ha siglato un contratto di mutuo con notaio in data 09/08/2019 mentre noi soci stiamo pagando gli interessi passivi di preammortamento dalla data 01/04/2018. Volevo sapere se fosse lecita la richiesta di pagamento di interessi passivi da parte della cooperativa nel periodo antecedente al contratto di mutuo. Inoltre, noi soci abbiamo firmato un piano finanziario dove si attesta che le rate anticipate dalla cooperativa sono finanziate appunto dal mutuo stipulato con la banca per tutto il periodo del piano finanziario compreso il 2018.

Risposta al quesito:
Se non è stato stipulato il contratto di mutuo non ci possono essere gli addebiti degli interessi, che sono compensativi dell’effettivo impegno finanziario da parte della Banca.
Il “piano finanziario” prospettato nel quesito non sembra regolare, in quanto il mutuo viene erogato a fronte degli stati d’avanzamento della costruzione.
Presumibilmente, nel caso di specie, i soci hanno precedentemente eseguito versamenti a fronte di lavori già eseguiti al momento dell’erogazione del mutuo, sicché quanto non più dovuto all’impesa è stato destinato agli interessi di preammortamento.

Gentile avvocato, ho individuato una cooperativa edilizia libera che prevede di realizzare delle abitazioni nella provincia di Roma e prima di procedere all’iscrizione e prenotazione dell’unità abitativa volevo con il Vostro aiuto risolvere alcuni miei dubbi. Premetto che la cooperativa è regolarmente iscritta al Registro delle Imprese.
1) Fatto salvo che nello statuto della cooperativa è indicato che il suo scopo è “soddisfacimento dei propri bisogni abitativi mediante l’assegnazione in godimento e/o in proprietà di unità immobiliari”, nell’atto di prenotazione o altro documento deve essere esplicitato che – come mi hanno detto a voce – l’unità immobiliare entrerà in mio possesso al termine di tutto l’iter previsto?
2) La cooperativa è tenuta a rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme versate dal socio in analogia a quanto è previsto per legge con l’acquisto di unità abitativa presso una società costruttrice?
3) Ho intenzione di accollarmi una quota di mutuo della cooperativa più basso rispetto a quello previsto dal piano. Questa decisione va definita per iscritto nell’atto di prenotazione. Sarò quindi responsabile solo di questa quota parte di mutuo che ho indicato? Se ci sono altri soci che, per qualsiasi ragione, non pagano la quota loro prevista posso essere chiamato a coprire tale mancanza?
4) In alcune risposte su questo sito ho dedotto che potrebbe essere vantaggioso – in caso di eventuali futuri problemi – trascrivere la prenotazione. Me lo può confermare? È un’operazione da fare in presenza di un notaio oppure si può fare in maniera autonoma dopo la firma della prenotazione in forma privata?

Risposta al quesito:
Tra le molteplici problematiche incombenti sulle Cooperative edilizie, possono riscontrarsi anche quelle individuate nel quesito, ma la relativa soluzione resta sempre legata alla serietà e capacità degli amministratori, nonché alla affidabilità del programma costruttivo.
Ciò posto, in via generale si può ritenere ragionevolmente che:
1) L’alloggio viene normalmente consegnato appena ultimato e, successivamente, a fronte del pagamento del prezzo viene assegnato mediante atto pubblico e accollo della quota di mutuo; nelle more dell’assegnazione definitiva il socio è prenotatario e non può vantare il diritto di proprietà che gli viene trasferita solamente con la stipula del predetto atto pubblico;
2) La Cooperativa è obbligata a rilasciare la fideiussione, il cui costo viene sopportato dal socio fideiusso;
3) In ordine al rapporto contrattuale tra Cooperativa e socio, quest’ultimo è responsabile di quanto convenuto, ma occorre rilevare che eventuali creditori terzi possono aggredire il patrimonio sociale, costituito dagli immobili ancora in proprietà della Società;
4) I soci non paganti possono arrecare danno alla Cooperativa che deve subito sostituirli. In mancanza di soci subentranti la Cooperativa può entrare in crisi, con i conseguenti riflessi negativi sul patrimonio sociale, di cui si è detto;
5) La quantità di mutuo accollato va precisata nell’atto di prenotazione, ma occorre valutarne la convenienza, ciò in ragione del rischio sulla maggiore quota di versamenti contanti alla Cooperativa;
6) La trascrizione dell’atto di prenotazione ai sensi dell’art. 2645 bis del codice civile costituisce una tutela indispensabile per il socio prenotatario.
7) La trascrizione è fattibile se l’atto di prenotazione contiene le firme autenticate dal notaio, al quale è bene affidare anche gli adempimenti presso la Conservatoria dei RR.II.

Sono socio di una cooperativa edilizia che beneficia di contributo statale per 35 anni come ammortamento degli interessi del mutuo erogato da istituto di credito. Trascorsi 20 anni la cooperativa è passata a proprietà indivisa e, essendo oramai prossima la data di termine del mutuo ipotecario intestato a ciascun socio, vorrebbe sciogliere la cooperativa.
Sarebbe possibile richiedere la distribuzione diretta ai soci dei contributi statali rimanenti erogati dal Ministero?

Risposta al quesito:
Se il contributo pubblico è diretto all’abbattimento degli interessi del mutuo, in tal caso il rapporto finanziario intercorre esclusivamente tra l’Istituto di credito e l’Ente finanziatore.
Se, viceversa, il contributo è stato concesso alla Cooperativa, in tal caso è quest’ultima li soggetto beneficiario, sicché la sua estinzione anticipata comporterebbe la decadenza dall’agevolazione.
La differenza tra le due ipotesi risiede nella legge di finanziamento che regola i rapporti.

Preg.mo Avv.to, desidero innanzitutto esprimere il mio riconoscimento per come Ella ha impostato il Suo modo di lavoro in capo alle possibilità di sfruttare le Sue competenze.
Vengo al quesito: dopo varie ed eventuali la mia cooperativa di FF.AA.,che percepisce due contributi uno di cui perché indivisa, è rimasta in 8 soci assegnatari e 3 alloggi non assegnati, liberi. La cooperativa ha difficoltà perché i soci rimanenti non riescono a coprire tutte le spese tra mutuo ecc. Le chiedo se è possibile vendere un alloggio alienandolo dalla cooperativa. Siamo in diritto di superficie e con prezzo massimo di cessione.
Ho un po’ studiato e parrebbe che vada richiesto nulla osta al Ministero indicando la vendita a persona civile, perdendo però sull’appoggio i contributi. Posso quindi venderla?

Risposta al quesito:
Dal quesito si potrebbe desumere che la Cooperativa sia a proprietà indivisa, ma se così fosse, tanto la Cooperativa, quanto il singolo socio non potrebbero vendere gli alloggi, la prima perché può solo concedere l’uso, il secondo perché non è proprietario dell’immobile.
Se la Cooperativa è a proprietà divisa, in tal caso per la vendita a terzi degli immobili liberi è necessaria la preventiva autorizzazione dell’Ente finanziatore (ma occorre dimostrare l’impossibilità dell’assegnazione degli alloggi ai soci e agli aspiranti soci).

Sto cercando di avere indietro la mia quota di una cooperativa che risulta ancora attiva, ma sono passati circa 9 anni e non riesco a venirne fuori, ho versato circa 36.000 euro con regolari bonifici, quando ho chiesto di uscire non mi hanno più risposto e sono rimasto nel limbo.
Può aiutarmi in qualche modo? Mi sono rivolto a più avvocati spendendo solo altri soldi inutilmente.

Risposta al quesito:
Le Cooperative edilizie devono procedere al rimborso ai soci receduti di quanto da loro versato a titolo di anticipazione del costo di costruzione, con il diritto a trattenere esclusivamente gli importi relative alle spese generali imputabili pro quota ai soci.
Nel caso prospettato appare inspiegabile il lungo lasso di tempo intercorso.
Il socio deve dare corso all’azione giudiziaria per acquisire il titolo da eseguire , ma a condizione che la Cooperativa abbia da perdere.
Se gli amministratori hanno proceduto all’assegnazione degli alloggi dismettendo l’intero patrimonio sociale, in tal caso il socio receduto può sempre agire con l’azione di responsabilità nei confronti degli stessi amministratori.