Cooperative: casi e soluzioni

Abito in un immobile assegnatomi con atto di assegnazione sottoscritto tra me e il venditore (Cooperativa edilizia) a maggio 2016 presso uno studio notarile il cui atto prevede il trasferimento della proprietà, il possesso e il godimento così come indicato nell’atto.
Tale atto, da Ispezione Ipotecaria, risulta essere regolarmente registrato presso la locale Conservatoria (Atto tra vivi – Costituzione di vincolo). Premesso quanto sopra, poiché la Cooperativa Edilizia è in liquidazione volontaria il cui liquidatore ha recentemente depositato un’istanza di fallimento, vorrei sapere se, nel mio caso, prima della declaratoria di insolvenza da parte del Giudice Delegato, è necessario presentare un atto ai sensi dell’art. 2932 c.c. o l’atto di assegnazione che ho sottoscritto a maggio 2016 è sufficiente da solo, in caso di fallimento della Cooperativa, a tutelare il mio diritto di essere proprietario.

Risposta al quesito:
L’atto notarile riguarda la stipula del preliminare di assegnazione, sicché esso costituisce un atto obbligatorio che non determina il trasferimento della proprietà dell’alloggio.
Ciò posto, dovendosi ritenere che il succitato preliminare sia stato trascritto nei RR.II. ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., in caso di sopraggiunto fallimento della Cooperativa il socio promissario ha diritto di privilegio sul credito per l’anticipazione del prezzo ovvero, se l’alloggio prima casa, ha diritto all’assegnazione.
Va, tuttavia, osservato che la trascrizione ex art. 2645-bis c.c. è efficace solamente per un triennio, alla cui scadenza occorre instaurare il giudizio ex art, 2932 c.c.
Posto che il predetto giudizio deve essere instaurato prima della declaratoria di insolvenza, nel caso di specie, sembra doversi valutare l’opportunità dell’immediato intervento con l’atto di citazione della Cooperativa ancora in bonis.

Ho stipulato 3 anni fa un atto di assegnazione con la cooperativa in presenza di un notaio, quindi atto registrato, in attesa di chiusura lavori, di frazionamento mutuo da parte della banca per l’accollo, e quindi per la ripetizione dell’atto (rogito definitivo).
La banca ora ha frazionato il mio appartamento, ma la cooperativa è in fase di fallimento. Molti soci hanno effettuato un atto di citazione.
Lo devo fare anche io o questo atto mi tutela?

Risposta al quesito:
A quanto sembra il socio ha stipulato il contratto preliminare di assegnazione innanzi al notaio, sicché deve ritenersi che esso sia stato trascritto nei registri immobiliari.
In tal caso i possibili scenari sono i seguenti:
1) se la Cooperativa non è ancora fallita, il socio può:
Agire con citazione in giudizio ai sensi dell’art. 2932 c.c., in modo da potere opporre la pretesa assegnazione alla Curatela /Liquidatela, ottenendo l’assegnazione dell’alloggio da parte del Giudice;
Non agire e attendere le determinazioni del Curatore /Liquidatore, il quale non può sciogliersi dal contratto e deve darvi esecuzione se l’alloggio è prima casa per il socio (stante l’avvenuta trascrizione del contratto preliminare, che però ha efficacia solo per tre anni; dopo occorre proporre l’azione ex art. 2932 c.c.);
2) se la Cooperativa è stata già dichiarata insolvente (Fallimento o LCA), in tal caso il socio può richiedere l’assegnazione se l’alloggio è prima casa e il contratto preliminare è stato trascritto e in caso di rifiuto può agire giudizialmente innanzi a Tribunale Fallimentare.

Sono invalida al 75% e tra poco alloggerò in un appartamento IPES condiviso con altre due persone, che è gestito da una cooperativa sociale. Alla mia richiesta se mia figlia di otto anni che abita col papà possa ogni tanto dormire con me, mi è stato risposto che sarà difficile e bisognerà valutare se gli altri due sono d’accordo.
Cosa dice la legge? Io pago la mia parte di affitto e ho la mia stanza e lei dormirebbe con me…

Risposta al quesito:
Occorre esaminare il contratto intercorso con la Cooperativa sociale in ordine all’uso della camera.
In ogni caso, ritenuto il grado di invalidità dell’utente e il rapporto di consanguineità con l’ospite, si ritiene che non possa essere impedito il soggiorno notturno occasionale di cui trattasi.

Ho presentato la richiesta di ammissione a socio di una cooperativa di cui faceva parte, in passato, mio padre.
Nonostante lo statuto preveda che entro 60 giorni la società cooperativa sia tenuta a rispondere se ammettere o meno il nuovo socio cooperatore, ad oggi, essendo trascorsi quasi novanta giorni, non ho ricevuto alcuna risposta.
Cosa posso fare?

Risposta al quesito:
La delibera di ammissione a socio è atto unilaterale del CdA della Cooperativa e l’eventuale protratto silenzio va considerato come rifiuto.
Il richiedente non ha alcun diritto all’ammissione e il termine dello Statuto non costituisce un vincolo in suo favore.
Se però la Cooperativa fruisce di contributo pubblico, in tal caso l’aspirante socio può avere la legittima aspettativa all’ammissione, sicché, se sussistono i presupposti, può formulare esposto alla Vigilanza e/o all’Ente finanziatore enunciando le sue ragioni.
Il provvedimento amministrativo ovvero la mancata assunzione possono essere oggetto di ricorso innanzi al TAR competente per territorio.

Dopo aver fatto il rogito e quindi aver raggiunto lo scopo sociale a giugno 2017, ho provveduto a luglio 2017 a presentare la richiesta di rimborso della quota d’iscrizione alla stessa cooperativa.
Mi rinviano continuamente sostenendo che la mia richiesta è stata imputata all’anno 2018 e che stanno aspettando l’approvazione del bilancio.
Ma è possibile visto che sono passati più di due anni dalla mia richiesta?

Risposta al quesito:
Il socio che ottenuto la prestazione mutualistica, mediante l’assegnazione dell’alloggio, ha comunque l’obbligo di contribuire alle spese di chiusura della Cooperativa.
Il CdA può accogliere il recesso e, in tal caso vigono le previsioni dello Statuto in ordine al conseguente regolamento finanziario del rapporto cessato.
Normalmente la quota di iscrizione non è rimborsabile per previsione statutaria, ma se nel caso di specie lo statuto prevede il contrario occorre attenersi ai tempi ivi stabiliti.
Normalmente i rimborsi al socio che recede vengono effettuati entro 180 giorni dall’approvazione del Bilancio dell’esercizio in cui si è verificato il recesso, ma nel caso di specie lo Statuto può prevedere condizioni diverse.
Se sussiste il diritto al rimborso e il Bilancio non viene approvato nei tempi di legge, in tal caso il socio può richiedere il risarcimento del danno.

I soci di una cooperativa edilizia hanno stipulato il contratto per la prenotazione di un appartamento con relative pertinenze (garage e locale sottotetto) cui seguirà il rogito notarile per l’assegnazione dell’immobile con relativo stato giuridico della proprietà divisa.
L’acquisto dell’immobile avverrà sulla base di un “prezzo libero”, cioè senza alcun contributo (in conto capitale e/o interessi) da parte di Enti pubblici, l’unica forma di agevolazione è rappresentata dalla cessione del suolo pubblico sulla base di un bando pubblico con il vincolo di realizzazione di alloggi di ERP (edilizia residenziale pubblica). Nel corso della realizzazione dell’opera edilizia, con pagamento di somme secondo il contratto, il quale prevede il versamento degli importi sulla base dello stato di avanzamento dei lavori, è emerso che 4 soci su 20 hanno stipulato il contratto ad un prezzo più basso di circa il 8%-10% (a parità di mq e di capitolato) rispetto a quello degli altri soci.
Ciò premesso gli altri soci, ora, chiedono parità di trattamento trattandosi di beni immobili in corso di costruzione (e dunque non consegnati), per in quali il Comune e la cooperativa edilizia hanno stipulato una convenzione (da qui il termine di edilizia convenzionata), tramite la quale il Comune stesso ha concesso l’area, definendo il corrispettivo del suolo, gli oneri di urbanizzazione ed i termini di inizio e fine lavori. Quali azioni possono esperire gli altri soci affinché venga applicato il principio della eguaglianza?
Operando in tal senso viene meno il principio di buona fede e viene leso il legittimo affidamento che ciascun socio ha nei confronti della Cooperativa edilizia?

Risposta al quesito:
Va innanzitutto precisato che le Cooperative che realizzano in area PEEP mediante Convenzione ex art.35 L.865 /71 sono obbligate ad applicare comunque il prezzo massimo di cessione, come previsto dall’atto convenzionale.
Ciò posto, in assenza di specifici deliberati, assunti in base a motivi legittimi, la Cooperativa non può praticare condizioni di prezzo diverse nei confronti dei soci assegnatari, perché, in tal caso, violerebbe il principio della parità di trattamento, di cui all’art. 2516 c.c.
La violazione del predetto principio consente ai soci danneggiati di agire in sede amministrativa, mediante esposto alla Vigilanza, con richiesta di commissariamento della Cooperativa; in alternativa con azione giudiziaria, mediante la formulazione di domande da individuare in base al caso concreto.
Se, tuttavia, i soci danneggiati rappresentano la maggioranza (come sembra), in tal caso appare più conveniente revocare il mandato agli amministratori e dare corso alla nomina di nuovi che applichino la legge.