Cooperative: casi e soluzioni

A novembre 2013 divenivo socia di una cooperativa edilizia a responsabilità limitata per la realizzazione di 40 alloggi, subentrando ad un altro socio dimissionario.
All’epoca i lavori procedevano spediti e a Agosto 2014 facemmo l’atto di assegnazione, nonostante le opere di urbanizzazione secondaria e alcune opere nel mio appartamento non erano completate. Tutte le eventuali mancanze vennero messe a verbale nel verbale di assegnazione, con la promessa di completarle a breve.
A settembre 2014 l’impresa costruttrice però rallenta l’esecuzione dei lavori e riduce il personale fino a sospendere del tutto i lavori a Gennaio.
Il direttore dei lavori verbalizza l’assenteismo e tutti i soci decidiamo di procedere legalmente per allontanare l’impresa. Dopo qualche tempo il presidente e l’impresa raggiungono un accordo che permette la ripresa dei lavori a fronte di un “incentivo” economico da parte dei soci che con fiducia diamo 1000 euro a testa.
Alcuni di noi, i più fortunati, a giugno 2015 riescono ad ottenere le chiavi di casa e a trasferirsi negli alloggi che risultano completi. Purtroppo però lo stato di avanzamento dei lavori era molto diverso per i vari alloggi tanto è che per alcuni appartamenti non era stato ancora possibile nemmeno richiedere il mutuo.
A Febbraio 2016, l’impresa ha ricominciato a risultare latitante e i lavori sono stati sospesi nuovamente. Nel frattempo quasi tutti gli atti di assegnazione sono stati fatti ma il cantiere è ben lontano dall’essere chiuso e nemmeno le opere di urbanizzazione secondaria sono state completate.
E’ chiaro a tutti che per il completamento delle opere verranno richiesti altri soldi ma, visto che i vari soci hanno (o no hanno) ottenuto cose ben diverse, l’assemblea non è coesa nelle delibere. Infatti, alcuni soci hanno già ottenuto gli appartamenti e li abitano, mentre altri non hanno le saracinesche dei garages oppure le porte interne, oppure addirittura non hanno mai ricevuto le chiavi (nemmeno quelle di cantiere) che l’impresa tiene praticamente in ostaggio.
Da qui ecco le mie domande:
– possono essere i soci obbligati a pagare una cifra che esula ciò che era stato pattuito e presentato nei bilanci?
– I soci che non posseggono le chiavi, ma hanno già fatto l’atto di assegnazione, come possono ottenerle in tempi brevi?
– I soci che hanno fatto l’atto di assegnazione, e hanno già firmato le dimissioni che non sono mai state accettate, possono richiedere che vengano accettate e, se si, non avere più niente a che fare con la cooperativa?

Risposta al quesito:
Nel caso di specie appare evidente che ci sia una disparità di trattamento tra i soci, alcuni dei quali hanno ottenuto l’alloggio, mentre altri ancora combattono con l’impresa.
Alla luce dii quanto precede, occorre che i soci danneggiati mettano in mora gli amministratori e, in caso di loro inadempienza, diano corso all’azione giudiziaria nei confronti dell’impresa e della stessa Cooperativa sia per ottenere l’alloggio (ovvero l’equivalente in danaro), sia per avere l’adeguato risarcimento per  tutti i danni subiti.
Quanto ai soci dimissionari, gli stessi non hanno diritto a recedere ma devono contribuire a tutte le spese sino all’estinzione della società.
E’ bene rammentare che gli amministratori hanno l’obbligo di rifiutare il recesso con comunicazione tempestiva, in assenza della quale potrebbe consolidarsi una sorta di silenzio assenso, con grave danno per i soci non receduti.

Stiamo per approvare il bilancio e nella convocazione il CDA ha messo allo stesso punto dell ordine del giorno la relazione del revisore contabile nominato per tre anni perché imposto di obbligo almeno a quanto ci riferì il presidente senza dare più di tante spiegazioni se non farci vedere un foglio di un ispettore che appunto chiedeva questo.
Nella nomina del revisore fu chiaro che a tutti i costi l’incarico doveva essere affidato ad un professionista di fiducia del presidente anche a rischio di andare sotto al normale compenso per poter aggiudicarsi sicuramente l’incarico.
Nella cooperativa ci sono molte situazioni delicate da risolvere non vorrei che il revisore voglia sottrarsi alle sue responsabilità facendoci approvare la sua relazione insieme al bilancio.
Come mi devo tutelare sapendo che comunque il bilancio sarà approvato.

Risposta al quesito:
E’, innanzitutto, necessario che il socio dissenziente manifesti la volontà di non approvare il bilancio, evidenziando i motivi di tale scelta.
Quanto precede rappresenta la condizione per potere opporre il bilancio nei 60 giorni successivi all’approvazione da parte dell’assemblea.
In assenza di opposizione il bilancio diviene definitivo e non può essere più rimesso in discussione.
L’eccezione alla predetta regola è possibile esclusivamente in presenza di falsità dolosa degli amministratori nella redazione del bilancio, in quanto in tal caso può procedersi con denuncia penale.
E’ evidente, però, che il socio denunciante deve essere sicuro della sussistenza delle asserite falsità, perché, altrimenti, potrebbe incorrere egli stesso nel reato di calunnia ed essere penalmente sanzionato.

Il mio dubbio riguarda l’acquisto come prima casa di un immobile situato presso una cooperativa indivisa. L’atto di tale immobile è stato eseguito nel 2015 mutuo già estinto.
Il mio dubbio è se deve passare un certo termine prima che l’immobile possa essere venduto e se così fosse io da nuova acquirente a cosa vado in contro?

Risposta al quesito:
E’ bene intanto chiarire che nelle cooperative edilizie a proprietà indivisa i soci assegnatari non acquistano la proprietà dell’alloggio, bensì il solo diritto di godimento (analogamente a quanto avviene con i contratti di locazione di immobili).
Ne consegue che l’assegnatario, non essendo proprietario dell’alloggio, può trasferire al socio subentrante soltanto il diritto di godimento e ciò indipendentemente dal lasso di tempo intercorso dall’avvenuta assegnazione.
Nel caso prospettato, quindi, non c’è alcuna conseguenza di tipo fiscale né per il socio che cede il diritto di godimento dell’immobile né per quello subentrante, in quantol’operazione non costituisce vendita infraquinquennale dell’immobile (con conseguente perdita delle agevolazioni fiscali eventualmente fruite al momento dell’acquisto), ipotesi configurabile esclusivamente nelle cooperative a proprietà divisa.
Il fatto poi che il socio subentrato adibisca l’immobile ad abitazione principale rileva ai fini dell’esenzione dall’Imu e dalla Tasi, che non saranno dovute né dal socio stesso né dalla Cooperativa.

Il 04-12-2006 entro a far parte della Coop di edilizia popolare XX in qualità di socia.
La suddetta coop è costituita da 72 soci per un totale, i quali hanno la possibilità di saldare il costo totale dell’immobile in contanti in tre tranche oppure, dopo una quota capitale versata, di aderire al mutuo Fondiario a SAL richiesto dalla cooperativa presso un istituto bancario.
Ne è conseguito che la Cooperativa (in data 10-03-2008), per poter affrontare le spese di costruzione, abbia stipulato un contratto di Mutuo Edilizio a S.A.L. per 4.600.000 € presso un istituto bancario, cifra risultante dalla somma dei 45 soci richiedenti come modalità di pagamento il mutuo.
Fra le garanzie proposte all’istituto bancario in questione la Cooperativa “allo scopo di garantire la restituzione della somma mutuata ed il pagamento degli interessi, concede ipoteca a favore dell’istituto bancario”; la suddetta iscrizione ipotecaria viene iscritta per la somma complessiva di 9.200.000 € di cui 4.600.000 € di capitale mutuato e 4.600.000 € di interessi ordinari nella misura del 6,470% nominale annuo.
In qualità di socia della suddetta cooperativa dal 17-02-2009 mi sono sempre impegnata a pagare la parte di interessi passivi di preammortamento che mi venivano richiesti.
Nel 2012 a quattro anni dalla richiesta del mutuo fondiario gli appartamenti sono stati tutti costruiti e lo scopo sociale raggiunto.
Tuttavia l’istituto bancario continua ancor oggi a richiedere il pagamento di interessi di preammortamento.
A giugno 2014 il totale di interessi da me pagato risultava essere 20.000 € a seguito di un mutuo di 96.000 € da me richiesto e ridotto poi, in data 16-02-2011, ad 80.000 € dopo versamento di 16.000 € in contanti.
Specifico che l’importo annuale degli interessi di preammortamento è sempre stato suddiviso e pagato solo dai 45 soci richiedenti mutuo e non dalla totalità dei soci della cooperativa.
Che la banca, nonostante la chiusura dei lavori avvenuta nel gennaio 2012 ha effettuato relativo frazionamento delle quote mutuo soltanto a gennaio 2016, così perdurando le richieste annuali di interessi di preammortamento; a seguito di ciò avrei 2 domande da porre:
– Poiché l’ipoteca è stata posta su tutta gli immobili della cooperativa , gli interessi passivi di preammortamento, non sarebbero dovuti essere ripartiti secondo quote millesimali fra TUTTI i soci invece che gravare sui soli 45 richiedenti mutuo, con calcolo dell’importo in base alla richiesta di somma mutuata del singolo, che così si trovano a pagare per la stessa tipologia di immobile un prezzo di molto maggiore rispetto al costo iniziale pattuito, considerato che gli interessi di preammortamento non riducono la quota di debito contratta?
– Può l’istituto bancario far durare un periodo di preammortamento sette anni? Gli interessi passivi di preammortamento andavano pagati sulla totalità dell’importo del mutuo fondiario o solo sulla quota dei SAL elargita di volta in volta?

Risposta al quesito:
Gli interessi di preammortamento sono dovuti dalla Cooperativa mutuataria, che  a sua volta li ripartisce tra i soci mutuatari in misura proporzionale al valore degli immobili loro assegnati.
Se nella Cooperativa esistono soci non mutuatari occorre distinguere due ipotesi:
se le somme erogate dalla Banca sono state utilizzate indifferentemente per i soci mutuatari e non mutuatari , in tal caso gli interessi di preammortamento devono essere ripartiti su tutti i soci in misura proporzionale al valore degli immobili loro assegnati;
se, viceversa, le somme erogate dalla banca sono state utilizzate esclusivamente per la realizzazione degli alloggi dei soci mutuatari, in tal caso solamente questi ultimi devono sopportare gli oneri degli interessi di preammortamento.
L’istituto bancario deve procedere al frazionamento entro 90 giorni dalla richiesta della Cooperativa, non provvedendo si può ricorrere al Presidente del Tribunale.
Gli interessi di preammortamento vanno commisurati all’intera somma del mutuo concesso, in quanto remunerativi della medesima somma interamente impegnata dalla Banca; può accadere che le parti possano convenire diverse soluzioni con la stipula del contratto di mutuo.
Trattandosi di richiesta di consulenza a pagamento, la  risposta approfondita, nonché munita dei riferimenti legislativi e giurisprudenziali, è stata fornita in via riservata al richiedente.

Una coop., dopo più di 30 anni, ha proceduto a trasformarsi da proprietà indivisa a divisa, quindi da assegnatario in godimento d’uso si è passati ad assegnazione in proprietà con scrittura privata come se il precedente rapporto non esistesse, allargando l’assegnazione anche ai coniugi e richiedendo una semplice dichiarazione del possesso dei requisiti a tale momento dell’intero nucleo familiare che non sempre sussiste, perché nei lunghi anni in godimento qualcuno ha acquistato e ricevuto in eredità un alloggio nel Comune o in ambito nazionale.
E’ corretto tale atto? O la trasformazione avviene in automatico in riferimento alla data della prima assegnazione per la quale sono stati riconosciuti i requisiti dalla Regione?

Risposta al quesito:
Il requisito dell’impossidenza è tra quelli che, ex lege, devono essere mantenuti al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio in proprietà individuale, anche se l’immobile era stato goduto in uso dal socio, prima della trasformazione della Cooperativa da indivisa a divisa.

Sono socio di una cooperativa edilizia divisa, entrato in secondo momento ad un socio dimissionario, sono assegnatario di un appartamento piano terra con porzione terreno di esclusiva proprietà, la mia domanda è se è giusto stabilire questo terreno al 15% della superficie convenzionale.

Risposta al quesito:
Occorre verificare se esiste un deliberato assembleare che regola la percentuale di incidenza del costo del terreno di pertinenza dell’alloggio assegnato e, in caso positivo, appare impossibile porre qualunque tipo di contestazione in assenza di tempestiva opposizione del deliberato.
In assenza di deliberato approvativo, occorre verificare quale sia il costo del terreno sostenuto dalla Cooperativa e rapportarlo al mero costo di costruzione dell’edificio, così ottenendo l’effettiva incidenza del primo sul secondo.
Dai valori ottenuti si può verificare la congruità della percentuale imposta dagli amministratori e in caso negativo contestarne l’operato, in base al principio mutualistico  secondo il quale il prezzo del bene assegnato deve essere uguale al costo sostenuto per la realizzazione.