Cooperative: casi e soluzioni

Chiedo quale è la corretta determinazione dei canoni di godimento o d’uso, di cooperativa edilizia abitativa indivisa a contributo erariale nata nel 1901.
Ha 11 edifici di cui 3 in diritto di superficie con convenzioni urbanistiche stipulate con il Comune avvalendosi delle leggi ERP, 865/1971 e 457/1978. So che per i tre edifici dovrebbe essere il Comune o la Regione Lombardia a darci le tabelle dei canoni, mentre per il resto degli edifici in diritto di proprietà della cooperativa, vale il Testo Unico n. 1165/1938 per la parte ancora in vigore.
Tuttavia non è chiaro come determinare il canone. Io ho inteso che non può superare il 4% al mq. del valore di costo dell’alloggio. A mio avviso, tale valore dovrebbe essere effettuato da un Collaudatore iscritto all’Albo ecc.
L’edificio dove abito, è stato finito di costruire nel 1954, quando siamo entrati ad abitare e come anche tutti gli altri 11 edifici seppure in epoche diverse, sono completamente ammortizzati e la Cooperativa ha già ricevuto il denaro dei costi costruzione.
Gli attuali consiglieri, in carica da un decennio, emettono canoni di godimento a più di 65 Euro al mq. ai nuovi soci assegnatari, a loro insindacabile giudizio. Inoltre inseriscono dentro il canone i costi della nuova ristrutturazione alloggio, che deve pagare il nuovo assegnatario; invece di distinguerla con altra voce di costo, da pagare ratealmente fino ad estinzione.

Risposta al quesito:
La Cooperativa edilizia a proprietà indivisa dovrebbe essere generalmente a mutualità prevalente se non a mutualità pura.
Quanto precede comporta che l’attività sociale non può in nessun caso avere scopo lucrativo di alcun genere, sia esso esplicito che occulto.
Il canone dell’alloggio assegnato al socio, dunque, deve essere commisurato all’effettivo fabbisogno finanziario della Società, commisurato alla sola esigenza di pareggiare i costi con i ricavi.
Sulla scorta del predetto principio, i soci possono esporre i rilievi in sede di bilancio annuale ed eventualmente proporre opposizione innanzi al Tribunale, previo preventivo accertamento delle effettive inadempienze da parte degli amministratori.

Può una Società cooperativa a proprietà indivisa, avendo raggiunto il suo scopo sociale, affidare esclusivamente la gestione delle parti comuni dell’edificio e dei servizi ad un Amministratore di condominio esterno, trasferendogli tutte le responsabilità attinenti l’argomento?
Dobbiamo eventualmente modificare lo statuto? Possiamo considerare che il mandato all’amministratore sia assimilabile ad un incarico rivolto ad un Institore, Direttore generale, Procuratore speciale, Figure previste nello Statuto?

Risposta al quesito:
Le Cooperative possono costituire un condominio di gestione degli alloggi, affidandone l’amministrazione ad un professionista esterno e, se lo Statuto lo prevede ad un amministratore delegato ovvero ad un direttore con mandato specifico ed anche ad un procuratore speciale.

1) Abbiamo riscontrato importi diversi tra quelli indicati sul Qte consegnato a firma del presidente della cooperativa alla Regione e la scheda tecnica all’atto di assegnazione in godimento dell’appartamento.
2) Il Fip 97 è più alto sulla scheda tecnica e ci viene ancora addebitato superati i dieci anni di finanziamento.
3) Il finanziamento l.r. Piemonte 28/76 smi e anche questo più alto della scheda tecnica e ci viene calcolato il 2,5% in contrasto con il criterio dell’articolo 9 comma 7 a a b c della stessa legge.
4) La terza voce del calcolo del canone non prevista dalla l.r. 28/76 smi art.9 comma 7 a b c è l’importo del versamento che ci è stato richiesto a titolo di mutualità corrisposto sul quale viene calcolato il 3% che ci viene addebitato e poi a fine anno scalano 1/99 e ci restituiscono il 3% più basso di anno in anno a quanto noi paghiamo.

Risposta al quesito:
Preliminarmente va osservato che occorre verificare tutte le presunte irregolarità ipotizzate, in quanto non sembra che tutti i rilievi prospettati costituiscano delle violazioni di legge.
Nelle Cooperative, infatti, può accadere che vi sia una differenza tra il QTE e l’effettiva contabilizzazione dei costi, ciò sul presupposto che il primo è un documento di programmazione esposto ai fini dell’ammissione al finanziamento agevolato, mentre la seconda riporta fedelmente quanto è stato realmente speso per la realizzazione costruttiva.
Va, poi, precisato, che nelle Cooperative a proprietà indivisa il canone deve essere limitato esclusivamente a coprire l’effettivo fabbisogno finanziario della Società (costi di manutenzione, di amministrazione delle parti comuni, di mantenimento della struttura sociale etc…).
Da quanto precede, consegue che tutte le anomalie contabili devono essere rilevate dai soci in sede di approvazione del bilancio sociale, che, in caso di loro dissenso, può essere dagli stessi opposto nei termini di legge innanzi all’Autorità Giudiziaria.

Può il mancato pagamento corretto delle imposte essere causa di non approvazione, da parte di alcuni soci, del bilancio annuale in una cooperativa a proprietà divisa.

Risposta al quesito:
Il bilancio delle Società in generale, ivi compreso quello delle Cooperative, deve essere ispirato ai principi di correttezza e trasparenza contabile, sicché, anche il mancato pagamento delle imposte, risultante dal documento contabile, rappresenta una violazione del principi di legalità.
La predetta violazione costituisce, certamente, giusta causa per l’impugnazione del bilancio, che deve essere effettuata entro 60 giorni dall’adunanza per l’approvazione, innanzi al Tribunale, Sezione imprese, territorialmente competente.

La mia era una Coop.va Edil. a proprietà indivisa. Poi è stato deliberato il passaggio a proprietà divisa e successivamente stipulato il rogito da 11 soci (me compresa) su 12.
Uno di essi infatti si è rifiutato di farlo (a seguito di causa di separazione in corso con la moglie, che attualmente abita l’alloggio insieme ai figli).
Ciò ha procurato l’impossibilità di sciogliere la Coop.va con tutte le conseguenze (spese per il mantenimento della società) a carico di tutti noi, oltre che del socio predetto. E la cosa sta andando avanti ormai da tempo.
Cosa ci consiglia di fare?

Risposta al quesito:
La legge prevede che la trasformazione dalla proprietà indivisa a quella divisa possa essere deliberata a maggioranza dei soci.
Qualora rimanga una minoranza dissenziente, sarà quest’ultima a proseguire l’attività cooperativa, in quanto gli altri soci hanno diritto al recesso, essendosi per loro raggiunto lo scopo sociale.
Se, come nel caso di specie, non sussistono i presupposti per la prosecuzione della Società Cooperativa, l’alloggio residuo può essere trasferito in proprietà all’Istituto Autonomo Case Popolari territorialmente competente.

Sono un socio di cooperativa edilizia del Nord che ha problemi con il costruttore.
Senza dire niente lui, insieme alla collaborazione del direttore dei lavori, ha apportato delle modifiche agli alloggi ovviamente a nostro svantaggio, dato che loro hanno incassato tramite i SAL le cifre già previste, per i lavori non effettuati o con caratteristiche diverse da quelle del capitolato.
Giustificandosi con varie scuse tecniche di cui noi non ne capiamo proprio niente, e che non ci sono mai state dette prima, nelle svariate assemblee dove è stata sempre richiesta la presenza del direttore dei lavori per avere spiegazioni. Lui non ha quasi mai presenziato dando scuse varie.
Tre soci hanno scritto al presidente e al direttore dei lavori chiedendo spiegazioni. Il costruttore indignato di tutto ciò ha risposto che ha sbagliato l’ultimo SAL già fatto, ma non firmato dallo stesso e dal presidente maggiorandolo di quasi il doppio; sicuramente vorrà arrivare ad un’accordo facendoci firmare che siamo soddisfatti di tutto.
Se noi firmiamo è solo perché siamo sotto “ricatto” e ci preme avere gli alloggi e di conseguenza l’atto.
Si può fare un azione legale anche dopo aver firmato quella sorta di dichiarazione? O così il costruttore e il direttore dei lavori la passano liscia? Addirittura il costruttore non vuole consegnare gli alloggi se prima non ha ricevuto i decimi della banca, dicendo che è previsto per contratto.
Possiamo noi soci una volta pagato l’ultimo SAL entrare negli alloggi senza che addirittura ci denunci per appropriazione indebita o altro…? Come si può giustificare l’occupazione degli alloggi visto che abbiamo pagato tutto ciò che c’era da pagare e oltre, evitando l’eventuale denuncia penale?

Risposta al quesito:
Occorre preliminarmente verificare se i soci rappresentano l’intera Cooperativa ovvero solamente una minoranza.
Nel primo caso è la Cooperativa che deve agire contro l’imprenditore e il direttore dei lavori per eventuali loro inadempienze (che vanno rilevate, previa perizia tecnica dei lavori eseguiti, attraverso l’attento esame del contratto di appalto e dei conteggi sui pagamenti effettuati in rapporto all’effettivo valore (al netto di eventuali vizi costruttivi) delle opere completate.
Nel secondo caso, fermo restando il preventivo accertamento delle effettive responsabilità del costruttore e del DL, devono essere i soci a tutelarsi nei confronti della Cooperativa e, ricorrendo i presupposti, contro gli amministratori.
In ordine all’atto liberatorio a firma dei soci, occorre verificare in concreto il suo contenuto, posto che appare possibile che esso venga redatto in modo da impedire ogni azione di rivalsa verso il costruttore e il DL per le loro ipotizzate responsabilità. Relativamente all’immissione in possesso degli alloggi, la Cooperativa può intimare al costruttore la risoluzione del contratto per le inadempienze e chiedere alla Magistratura il consequenziale provvedimento di reintegra.
L’azione di tutela può anche essere proposta dai soci, nell’ipotesi in cui essi siano minoranza, ma in tal caso l’attività giudiziaria deve essere proposta contro la Cooperativa.