Cooperative: casi e soluzioni

Cosa accade degli alloggi non ancor assegnati in una cooperativa cancellata dal registro delle imprese per mancato deposito dei bilanci sociali?

Risposta al quesito:
L’estinzione della Cooperativa edilizia a seguito del mancato deposito dei bilanci per due anni consecutivi (normativa oggi superata) non comporta l’estinzione della Società, ma la sua trasformazione ex lege, nel senso che essa perde la personalità giuridica e diviene una Società di persone.
In conseguenza di quanto precede, tutti i soci rispondono illimitatamente delle obbligazioni sociali.
Gli alloggi di proprietà della Cooperativa possono essere trasferiti ai singoli soci, ma vengono meno le eventuali agevolazioni fiscali.
Il problema potrebbe sorgere se la Cooperativa ha fruito di finanziamento agevolato da Ente pubblico, poiché in tal caso il relativo contributo potrebbe essere revocato.

Si sta procedendo allo scioglimento della coop. edilizia a proprietà indivisa ed all’assegnazione degli alloggi ai singoli soci e avendo il Comune stabilito in € 17.675,00 il prezzo di cessione del singolo appartamento, si desidera conoscere la fiscalità dell’operazione e se l’atto deve essere redatto da notaio o se, come da alcuni letto di recente, si può andare da un avvocato.

Risposta al quesito:
L’atto di assegnazione deve essere redatto da notaio, essendo gli avvocati abilitati a compiere atti di trasferimento esclusivamente in relazione a beni immobili non ad uso abitativo, di valore inferiore a € 100.000,00.
Il prezzo di convenzione non può essere dichiarato ai fini fiscali, anche perché il valore dell’immbile è rappresentato dal costo di costruzione già sostenuto dal socio assegnatario.

Siamo una decina di soci che hanno sottoscritto, più o meno contestualmente, un preliminare con una cooperativa edilizia che ha promesso di assegnare a ciascuno un alloggio una volta completata la realizzazione degli stessi.
Tali preliminari sono sostanzialmente diversi gli uni dagli altri. Alcuni prevedono, oltre ad un pagamento inziale all’atto della firma, il pagamento di somme solo nel momento in cui fossero iniziati i lavori, altri, invece, prevedevano pagamenti a scadenze prestabilite. In alcuni, inoltre, è stata stabilita la data di inizio e consegna dei lavori mentre in altri non è stata fissato questo adempimento.
Atteso che sono improvvisamente sorti alcuni problemi per la realizzazione degli alloggi, alcuni nuovi soci hanno sospeso i pagamenti concordati nel preliminare stipulato. Possono in tal caso incorrere nell’esclusione visto che l’art. 14 dello statuto prevede che Il Cda, con deliberazione presa a maggioranza dei suoi componenti, può altresì escludere dalla Cooperativa il socio: “1) che sia responsabile di gravi inadempienze delle obbligazioni che derivano dalla legge, dal contratto sociale, dal regolamento e dall’atto di prenotazione d’alloggio; 2)che, senza giustificati motivi, non adempie ai doveri derivanti dalla qualità di socio o agli impegni a qualunque titolo assunti verso la Cooperativa; in questo caso l’esclusione del socio potrà aver luogo se, trascorsi 30 (trenta) giorni dall’intimazione comunicata con raccomandata a rimuovere l’inadempienza, il socio si manterrà inadempiente”.
Inoltre, in che modo si possono fare valere i diritti, previsti dall’art. 9 dello statuto stesso, di esaminare i libri sociali atteso che il CDA, tergiversando o con scuse banali, lo vieta?

Risposta al quesito:
Se i versamenti dovuti dai soci sono stati regolarmente deliberati (dal CdA o dall’assemblea a seconda delle previsioni statutarie), in tal caso non possono essere sospesi con decisione unilaterale dei soci medesimi.
Da quanto precede consegue che i soci morosi possono essere esclusi dalla Cooperativa, come previsto dallo Statuto.
Se, tuttavia, le problematiche sopraggiunte in ordine alla realizzazione degli alloggi, rappresentano sostanzialmente delle inadempienze rispetto alle convenzioni assunte con l’atto preliminare di assegnazione, in tal caso i soci potrebbero invocare la giustificazione del loro inadempimento consequenziale.
Occorre, tuttavia, l’attenta valutazione dell’inadempimento addebitato dai soci alla Cooperativa, posto che, se esso è escluso dalle obbiettive circostanze (ad esempio problematiche non prevedibili o comunque non imputabili all’operato degli amministratori), in tal caso l’opposizione alla esclusione non sarebbe accoglibile in sede giudiziaria.

Sono socia di una cooperativa a proprietà divisa, ma di ventinove alloggi cinque sono in locazione con patto di futura assegnazione in proprietà.
Su quest’ ultimi il presidente prima ha mandato una comunicazione dicendo che l’IMU era da considerarsi coma prima casa, poi voleva farci firmare una carta dove esoneravamo la cooperativa dal provvedere al pagamento della stessa tassa. Rifiutando ci ha comunicato di non dover fare più nulla e che la cooperativa doveva fare lei il pagamento per poi rivalersi solo sui soci locatari. Ma dopo il versamento della sola prima rata del 2013 ha fatto dichiarazione di beni merci su tutti gli alloggi nonostante risultino regolarmente abitati da coloro che vi hanno fatto residenza.
Informandomi presso l’ufficio competente ho scoperto che la tassa la deve comunque pagare la cooperativa altrimenti incorreremo a sicure sanzioni. Dopo aver esposto tutto questo in assemblea il presidente ha risposto che se avremo multe per l’IMU evasa faremo causa all’Ufficio tributi.
La mia domanda è in questo contesto può ritenersi valido l’approvazione del bilancio che stiamo per fare? Cosa possiamo fare affinché il presidente adempia ai suoi obblighi?

Risposta al quesito:
Non sembra che gli alloggi in questione possano essere considerati “merci in rimanenza”, posto che essi sono già ultimati, abitati e concessi in locazione.
Dalla circostanza che precede, consegue che l’IMU deve essere pagata dalla Cooperativa, quale proprietaria degli immobili.
Per far fronte al pagamento, la Cooperativa deve utilizzare il ricavato del canone locativo, la cui quantificazione deve essere commisurata al fabbisogno finanziario per sopperire ai costi di gestione degli immobili locati.
Il bilancio predisposto dagli amministratori non può essere approvato in quanto non rispecchia la reale situazione della Società.
Dopo l’adeguata messa in mora degli amministratori, permanendo la confusione contabile, i soci possono agire in sede giudiziaria mediante azione di controllo ovvero in sede amministrativa con esposto all’Ufficio Vigilanza, in quest’ultimo caso richiedendo espressamente l’ispezione straordinaria e il commissariamento della Cooperativa.

Siamo in causa da 20 anni con il costruttore, per lavori non fatti di fatto ma risulta firmato uno stato di avanzamento dall’ex presidente senza autorizzazioni. Aspettiamo che la Cassazione si pronunci in merito.
Siamo una Cooperativa edilizia Indivisa, quelle appartenenti alle forze armate e/o di Polizia, agli inizi della nostra vicenda abbiamo stabilito che gli oneri degli avvocati e tutte le spese di gestione della società venivano divise in parti uguali, oltre all’eventuale debito se perdevamo tutte le cause, adesso stiamo aspettando che la Cassazione si pronunci, invece il mutuo ed il condominio, ivi comprese le spese di gestione del condominio, venivano divise in millesimi.
Un paio di soci, peraltro entrati qualche anno dopo e accettando tutte le condizioni e le decisioni già prese in precedenza dai soci, dopo abbondanti 18 anni (o per paura di perdere in cassazione) dal 2015 non vogliono pagare come stabilito in precedenza, bensì chiedono di pagare in millesimi le spese legali, le spese di gestione della società e l’eventuale debito.
Il 26 aprile ho fissato una riunione dei soci, per la questione di cui sopra.
La mia domanda è se la maggioranza è d’accordo sui pagamenti in parti uguali (così come deciso agli inizi di questa lunga e tortuosa vicenda), se i quattro soci decidessero comunque di non pagare, possiamo espellerli? Le quote che hanno versato si devono restituire o vanno a sanare l’uso dell’appartamento? C’è un altra alternativa di legge, per contrastarli?
Gli stessi hanno i millesimi più bassi. Naturalmente noi non vogliamo arrivare a questo, ma dietro alla beffa dell’ex presidente che si era venduto al consorzio e alla ditta appaltatrice, firmando degli stati di avanzamento non veri per truffare gli altri soci (lui è stato espulso dopo che abbiamo scoperto le loro intenzioni e poi fatto confessare tutto).
Il furbetto di turno c’è sempre.

Risposta al quesito:
Il deliberato assembleare precedentemente assunto regola la ripartizione delle spese in base ad un principio legittimo, cioè quello della diretta imputazione delle spese medesime agli alloggi sociali.
In forza del predetto principio, le spese riguardanti gli alloggi vanno commisurate alle relative carature millesimali, mentre le spese generali o comuni, vanno riferite alla posizione di socio e ripartite in parti uguali su tutta la compagine sociale.
Il deliberato non è stato mai opposto e, pertanto, esso è vincolante per tutti i soci.
Verso i soci inadempienti può essere pronunciata l’esclusione ovvero può essere ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento delle somme dovute.

Una coop. edilizia indivisa a contributo pubblico è stata collocata in liquidazione coatta amministrativa.
In questa situazione i soci che hanno in assegnazione gli alloggi, e pagato antecedentemente l’acquisto del terreno e altre differenze di costruzione, possono comunque acquisire l’alloggio acquistandolo o lo perdono del tutto?
Sono anche loro creditori verso la cooperativa? In sintesi come possono tutelarsi?

Risposta al quesito:
La liquidazione coatta amministrativa è una procedura concorsuale (assimilabile al Fallimento delle società commerciali), in forza della quale la Liquidatela deve provvedere a liquidare il patrimonio attivo e pagare i debiti sociali rispettando la par condicio creditorum.
Nella prospettazione che precede, gli alloggi indivisi appartengono al patrimonio sociale e, pertanto, devono essere venduti al migliore offerente per potere realizzare il massimo risultato economico nell’interesse dei creditori sociali.
I soci, a loro volta, sono creditori della Liquidatela per le somme che hanno versato in conto costruzione (mentre restano escluse le somme versate a titolo di canone d’uso); i predetti crediti, tuttavia, sono postergati, nel senso che occorre soddisfare prioritariamente i crediti dei terzi e con il residuo attivo (se esistente) si possono soddisfare i crediti dei soci.
I soci possono partecipare alle aste pubbliche e acquistare il proprio alloggio, pagando per intero il prezzo dell’offerta.
I soci potrebbero proporre il concordato di liquidazione, abbattendo la massa passiva in modo da potere acquisire la proprietà degli alloggi ad un prezzo più vantaggioso, secondo i diversi percorsi previsti dalla legge.