Cooperative: casi e soluzioni

Sono presidente di una cooperativa che stava costruendo 14 alloggi, purtroppo a valle del nostro terreno si è verificata una frana e il comune ha sospeso la concessione edilizia; ora alcuni soci si sono dimessi e vorrebbero avere restituite le quote versate, che però sono state utilizzate per comprare il terreno e cominciare i lavori; un socio addirittura che si è dimesso mi ha denunciato in Tribunale chiedendo il fallimento o la insolvibilità della coop. I soci in questo caso hanno il diritto ad essere rimborsati?

Risposta al quesito:
Preliminarmente occorre verificare se le dimissioni dei soci son state accolte dal CdA, poiché solamente in caso affermativo gli stessi avrebbero diritto al rimborso delle somme, anche in presenza di disavanzo di bilancio.
Se, viceversa, il CdA non ha accolto il recesso dei soci, questi ultimi possono solamente opporsi al rigetto con un giudizio innanzi al Tribunale, nel corso del quale la Cooperativa può sostenere le proprie ragioni in ordine all’impiego delle somme, ai relativi deliberati e alla loro vincolatività.
Non sembra che vi siano i presupposti per  l’eventuale declaratoria di fallimento della Cooperativa, la quale dovrebbe essere esclusa dalla predetta procedura concorsuale.

Rispondendo al mio quesito del 27.03.2015 scrivete, tra parentesi, in ordine agli interessi di preammortamento: “questi ultimi (dovuti) almeno fino a quando sia stato versato l’intero prezzo di assegnazione”.
Ma io l’intero prezzo di assegnazione l’ho versato solo 2 giorni dopo aver firmato (il 22 luglio 2014) l’atto di prenotazione di alloggio, ossia il 24 luglio 2013; dopo essere subentrato ad un altro socio (socio dal 2011).
Quindi: avendo versato subito l’intero prezzo di assegnazione devo pagare solo i costi di frazionamento e gli eventuali interessi di preammortamento non pagati dal precedente socio o devo pagare anche gli interessi di preammortamento successivi al 24 luglio 2014 (data in cui ho versato l’intero prezzo del mio alloggio)?
Per “intero prezzo di assegnazione”, intendete quello del singolo o la somma del prezzo di assegnazione di tutti i soci?

Risposta al quesito:
Da quanto esposto nel quesito il mutuo non è stato ancora frazionato e, pertanto, vigono gli interessi di preammortamento, destinati a remunerare il capitale originariamente erogato e impiegato nella costruzione degli alloggi.
Da quanto precede, discende che tutti i soci devono sostenere l’onere dei predetti interessi, posto che il capitale impiegato ha soddisfatto il loro singolo fabbisogno.
Se, tuttavia, il socio subentrante ad altro socio ha versato alla Cooperativa per intero il prezzo dell’assegnazione senza richiedere alcun mutuo, la quota parte degli interessi di preammortamento è dovuta sino alla data del predetto pagamento a saldo.
Non è, infatti, legittima l’eventuale richiesta di remunerare un il capitale preso a mutuo se è stata rimborsata per intero la quota parte del capitale medesimo.

Mio marito è diventato socio di una cooperativa edilizia di 12 case negli anni 80: il terreno comunale, il grezzo costruito dalla stessa ditta, gli interni realizzati dai vari soci, nessun mutuo.
Dal 1985, anno del matrimonio al 2005, io e mio marito e la famiglia abbiamo vissuto in tale casa. I nostri figli anche per qualche anno successivamente.
Nel 2013 è stato fatto atto di proprietà da indivisa a divisa. valore 41.000 euro circa.
Quest’anno abbiamo deciso di vendere l’immobile per il prezzo stabilito dal Comune di circa 160.000 euro.
Ci è stata fatta pagare una plusvalenza di 22.000 euro. Tale tassa era dovuta? Possiamo chiedere rimborso alla Agenzia delle entrate previo interpello?

Risposta al quesito:
Dalle informazioni fornite nel quesito, la plusvalenza applicata sembra essere legittima, in quanto la vendita dell’immobile è stata effettuata nel 2015, cioè prima del decorso dei cinque anni dall’acquisto, avvenuto nel 2013.
Né sembrerebbe che nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita il suddetto immobile sia stato adibito ad abitazione principale del venditore o dei suoi familiari, il che escluderebbe la tassazione della plusvalenza.

Nel 2013 sono entrato a far parte di una coop. edilizia formatasi nel 2011, subentrando ad un altro socio. Il 22 luglio 2013 ho firmato l’atto di prenotazione di alloggio economico-popolare. Il 24 luglio (dopo due giorni) ho pagato, tramite bonifico, interamente il costo del mio appartamento + box; anzi: ho addirittura pagato circa 8 mila euro in più del costo dell’appartamento poi definitivamente ricalcolato e stabilito.
Adesso mi chiedono di pagare le spese di frazionamento e gli interessi di preammortamento ammontanti a circa 6 mila euro e che il mancato pagamento degli stessi mi impedirebbe di “andare” a rogito per stipulare l’atto di assegnazione.
Il quesito è: devo pagare le spese di frazionamento e gli interessi di preammortamento anche se non ho contratto alcun mutuo, avendo pagato tutto subito e tramite bonifico?
E ancora: se sono dovuti tali interessi di preammortamento perché non mi fanno compensare con il credito che vanto nei loro confronti? E mi rispondono che non possono restituirmi quanto pagato in più, tutt’al più dovrei acquistare cantinole o simili?

Risposta al quesito:
Il mutuo è stato contratto dalla Cooperativa per impiegare le relative somme nella costruzione degli alloggi, tra i quali è ricompreso anche quello assegnato al socio che ha pagato per intero l’alloggio.
Da quanto precede consegue che della erogazione del mutuo ha beneficiato anche il socio che poi ha pagato per intero l’alloggio assegnatogli e da ciò deriva che anche il predetto socio deve sostenere pro quota i costi di frazionamento e degli interessi di preammortamento (questi ultimi almeno fino a quando sia stato versato l’intero prezzo di assegnazione).
Non è, viceversa, fondata la pretesa della Cooperativa in ordine alla restituzione delle somme pagate in esubero, posto che il credito del socio è già liquido ed esigibile (e, quindi, potrebbe essere compensato con il credito vantato dalla Cooperativa).

Lo scorso anno io e mio marito, in comunione di beni, abbiamo venduto un appartamento (giugno 2014) acquistato nell’aprile 2009 con le agevolazioni della prima casa.
Adesso vogliamo entrare come soci in una cooperativa edilizia, dove già le villette sono pronte. Ma la persona che cura la parte amministrativa ci ha detto che deve trascorrere un anno solare dal quale risulti che non possediamo un’appartamento. Quindi tutto il 2015 e l’atto poterlo fare non prima dell’1/01/2016.
È veramente così o possiamo diventare soci sin da ora? Qual’e la normativa?

Risposta al quesito:
Avendo venduto l’appartamento dopo oltre cinque anni dall’acquisto, non si decade dalle agevolazioni fiscali fruite.
Inoltre,ai sensi dell’art. 7 della L. 448/1998, se entro un anno dalla vendita si acquista un immobile avente i requisiti per usufruire delle “agevolazioni prima casa” si ha diritto ad un credito d’imposta pari al valore dell’imposta di registro o dell’iva pagata in occasione del primo acquisto, ma in ogni caso non superiore all’imposta dovuta per il nuovo acquisto.
Quella appena illustrata è la disciplina generale, che dovrebbe essere applicabile anche al caso di specie, a meno che lo Statuto della Cooperativa preveda specificamente che per diventare soci occorra dimostrare di non aver posseduto alcun immobile nell’anno precedente.

Mia moglie è assegnataria di un appartamento di una cooperativa edilizia a proprietà divisa, l’alloggio è stato già assegnato ed a breve dovremmo arrivare al rogito.
Essendo mia moglie proprietaria al 50% di un altro immobile in cui abitavamo prima, ma che non aveva i requisiti come numero di locali ad accogliere il nostro nucleo familiare, chiedo:
1) Al momento dell’atto sarà applicata ugualmente l’IVA al 4 % o al 10%?
2) se la risposta al precedente quesito fosse al 10%, ci converrebbe con un atto di donazione spostare quel 50% dell’immobile a me proprietario della restante parte? Questo ci permetterebbe di pagare l’iva al 4% oppure saremo costretti comunque a pagarla al 10%?

Risposta al quesito:
Per poter usufruire dell’aliquota iva agevolata al 4% è necessario che l’acquirente non vanti il diritto di proprietà (nemmeno in comunione col coniuge) né altro diritto reale, su un immobile, idoneo ad essere adibito ad abitazione, situato nello stesso Comune.
E’, altresì, indispensabile che l’acquirente medesimo non sia titolare (neanche parzialmente o in comunione col coniuge), dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, in tutto il territorio nazionale, su altro immobile per il cui acquisto abbia usufruito della suddetta agevolazione.
Da quanto prospettato emerge, quindi, come l’aliquota iva applicabile al caso di specie sia quella del 10%.
L’atto di liberalità ipotizzato consentirebbe, invece, di usufruire dell’aliquota iva al 4%, sempre che l’immobile oggetto della donazione non sia in comunione legale tra i coniugi.